ECLI:NL:RBAMS:2022:3787 - Rechtbank Amsterdam - Ex-huurder niet aansprakelijk voor gemeentelijke boete we...

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 9470735 \ CV EXPL 21-14190

vonnis van: 5 juli 2022

vonnis van de kantonrechter

I n z a k e

Stichting Rabobank Pensioenfonds

gevestigd te Utrecht

eiseres

nader te noemen: Rabobank Pensioenfonds

gemachtigde: Janssen & Janssen c.s.

t e g e n

[gedaagde]

wonende te [woonplaats]

gedaagde

nader te noemen: [gedaagde]

gemachtigde: mr. P.A. Bonaparte

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

De kantonrechter is uitgegaan van de volgende processtukken en proceshandelingen:

- de dagvaarding van 24 september 2021, met producties;
- de conclusie van antwoord, tevens verzoek getuigenverhoor, met producties;
- het instructievonnis waarbij een mondelinge behandeling is bepaald;
- de dagbepaling mondelinge behandeling;

- de ten behoeve van de mondelinge behandeling toegezonden nadere producties van Rabobank Pensioenfonds;

- het verzoek wijziging naam van eisende partij, door Rabobank Pensioenfonds.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 14 maart 2022. Voor Rabobank Pensioenfonds is verschenen de gemachtigde S.J. [naam 6] . [gedaagde] is in persoon verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde. Partijen hebben hun standpunten toegelicht, Rabobank Pensioenfonds aan de hand van pleitaantekeningen, en vragen van de kantonrechter beantwoord. Ten slotte is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Feiten

1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast:

1.1.

Tussen (de rechtsvoorgangster van) Rabobank Pensioenfonds en [gedaagde] heeft een huurovereenkomst bestaan met betrekking tot de woning aan het adres [adres] (hierna: het gehuurde of de woning). Het betreft een woning van drie verdiepingen met vijf slaapkamers. De huurovereenkomst is ingegaan op 23 maart 2012. De huurprijs was bij vooruitbetaling verschuldigd en bedroeg laatstelijk € 1.188,24 per maand.

1.2.

In de huurovereenkomst is bepaald:

16. Alle kosten, welke voortvloeien uit het door de huurder niet nakomen van deze overeenkomst en van eventuele geschillen, zowel in als buiten rechte, zijn voor rekening van de huurder.

1.3.

Op de huurovereenkomst zijn de Algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte (hierna: de Algemene bepalingen) van toepassing. Daarin is het volgende bepaald:

1.1

Huurder dient het gehuurde – gedurende de gehele duur van de overeenkomst – daadwerkelijk, behoorlijk en zelf te gebruiken uitsluitend overeenkomstig de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming (…).

1.3

Huurder is – zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder – niet bevoegd het gehuurde geheel of gedeeltelijk in huur, onderhuur of gebruik aan derden af te staan, daaronder begrepen het verhuren van kamers en het verlenen van pension of het doen van afstand van huur. Een door of vanwege verhuurder gegeven toestemming is eenmalig en geldt niet voor andere of opvolgende gevallen.

1.4.

Bij het aangaan van de huurovereenkomst in 2012 is een ‘Rapport inzake toestand woning bij huurdermutatie’ opgemaakt. Daarin is onder het kopje ‘voor rekening vertrekkende huurder’ vermeld ‘Velux stang bediening’ en nog een niet goed leesbare post. Voort is vermeld dat er 12 sleutels zijn voor de woning en 3 sleutels voor de algemene poort. Tot slot zijn de meterstanden van elektra, stadsverwarming en water opgenomen.

1.5.

Bij brief van 27 september 2016 heeft de toenmalige beheerder van de woning, [naam 1] (hierna: [naam 1] ), [gedaagde] bericht dat zij heeft vernomen dat hij in strijd met de huurovereenkomst de door hem gehuurde woning aan verschillende mensen in onderhuur heeft afgegeven. [naam 1] heeft [gedaagde] gesommeerd de huur op te zeggen. Ook heeft zij aangekondigd een boete van
€ 5.000,00 bij [gedaagde] in rekening te brengen wegens het onrechtmatig onderverhuren.

1.6.

Op 3 juni 2019 hebben toezichthouders van de gemeente Amsterdam naar aanleiding van een melding over woonfraude een bezoek gebracht aan de woning. Van dat bezoek is een rapport opgemaakt. In het rapport is vermeld dat de rapporteur drie mensen in de woning heeft aangetroffen, te weten [naam 2] (hierna: [naam 2] ), [naam 3] en [naam 4] (hierna: [naam 4] ). Deze personen hebben verklaard daar te wonen samen met nog een vierde persoon, en de voorzieningen met elkaar te delen. Ook hebben zij verklaard dat [gedaagde] niet in de woning woont, dat zij alle vier € 575,00 per maand voor hun kamer betalen aan [naam 4] en dat die de huur vervolgens aan [gedaagde] betaalt.

1.7.

Bij brief van 19 september 2019 heeft de gemeente Amsterdam aan Rabobank Pensioenfonds meegedeeld voornemens te zijn een bestuurlijke boete aan haar op te leggen van € 20.500,00, omdat uit onderzoek is gebleken dat er in de woning sprake is van een onrechtmatige verhuursituatie en dat wordt gehandeld in strijd met artikel 21 van Pro de Huisvestingswet 2014.

1.8.

Bij brief van 1 oktober 2019 heeft de beheerder van Rabobank Pensioenfonds, Rebo, aan [gedaagde] medegedeeld dat de gemeente heeft geconstateerd dat [gedaagde] de woning aan drie personen onderverhuurt. Rebo heeft [gedaagde] in die brief medegedeeld dat hij daarmee handelt in strijd met de huurovereenkomst en zij heeft hem verzocht de huurovereenkomst op te zeggen.

1.9.

Op 9 oktober 2019 heeft [gedaagde] de huurovereenkomst schriftelijk opgezegd. In het ‘huurbeëindigingsformulier’ heeft hij als datum beëindiging contract vermeld: “
1-11-19 zoals besproken aan de telefoon”. Als reden van verhuizing heeft [gedaagde] genoteerd: “
gedwongen”.

1.10.

Bij besluit van 17 oktober 2019 (hierna: het boetebesluit) heeft de gemeente Amsterdam, nadat Rabobank Pensioenfonds haar zienswijze ten aanzien van het voornemen kenbaar had gemaakt, aan Rabobank Pensioenfonds een bestuurlijke boete opgelegd van € 20.500,00. In de beslissing is het volgende vermeld:

“(…)

Conclusie en overtreding

Woningonttrekking

Uit de resultaten van het onderzoek stellen wij als primaire grondslag vast dat de onderhavige woonruimte, in strijd met het bepaalde in artikel 21 sub a van Pro de wet [Huisvestingswet, kantonrechter], aan de bestemming tot bewoning is onttrokken (…) doordat deze voor kortdurend verblijf wordt verhuurd.

Woningomzetting

Als subsidiaire grondslag stellen wij vast dat de woning in strijd met artikel 21 aanhef Pro en onder sub c van de wet is omgezet (…) van een zelfstandige in onzelfstandige woonruimten, doordat deze door meerdere huishoudens wordt gebruikt die de wezenlijke voorzieningen met elkaar moeten delen zonder dat hiervoor een vergunning is verleend. (…)

U bent overtreder

De gedragingen met betrekking tot de vastgestelde overtreding rekenen wij toe aan u, in verband met de volgende zaken die in samenhang moeten worden bekeken:

- U bent eigenaar van de [adres] . Volgens vaste rechtspraak bent u als eigenaar van de woning verantwoordelijk voor het rechtmatig gebruik van de woning. (…).

- Ons inziens wist of had u kunnen weten dat uw woning in strijd met geldende wet- en regelgeving werd gebruikt. Derhalve wordt u voor de overtreding verantwoordelijk gehouden.

Beslissing

Wij merken u, Stichting Rabobank Pensioenfonds, (…) primair aan als overtreder van het bepaalde in artikel 21 sub a van Pro de wet.

Gebleken is namelijk dat bovengenoemde woonruimte zonder vergunning van het college anders dan ten behoeve van de bewoning of het gebruik als kantoor of praktijkruimte door de eigenaar aan de bestemming tot bewoning is onttrokken of onttrokken is gehouden.

Subsidiair merken wij u aan als overtreder van het bepaalde in artikel 21 sub c van Pro de wet. Gebleken is namelijk dat bovengenoemde woonruimte zonder vergunning van het college van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte is omgezet of omgezet is gehouden.

Gelet op het bovenstaande bedraagt de boete (…) € 20.500,- daar de zelfstandige woonruimte aan de bestemming tot woning is onttrokken of onttrokken is gehouden doordat deze voor kortdurend verblijf wordt verhuurd. Hierbij wordt uitgegaan van het bedrag dat van toepassing is op de overtreding van artikel 21, aanhef en onder a van de wet.

1.11.

Rabobank Pensioenfonds heeft bezwaar gemaakt tegen deze beslissing. Bij besluit van 25 augustus 2020 (hierna: de beslissing op bezwaar) heeft de gemeente het bezwaar ongegrond verklaard. In de beslissing op bezwaar staat onder meer het volgende vermeld:

“(…)

De overtreding

De woning wordt ten tijde van de geconstateerde overtreding door drie personen bewoond, die geen eigen toegang hebben en de wezenlijke voorzieningen met elkaar moeten delen. Er is hiervoor geen vergunning verleend. Wij stellen vast dat er sprake is van woningomzetting. Dit levert een overtreding op in de zin van artikel 21 aanhef Pro onder c Hvw op. Er is echter alleen een boete van €20.500,- opgelegd wegens overtreding van artikel 21 aanhef Pro en onder a Hvw. Deze bezwaargronden die betrekking hebben op de woningomzetting behoeven derhalve geen nadere behandeling in dit besluit.

(…)

Overtreder

Volgens vast jurisprudentie is de overtreder degene die het desbetreffende wettelijke voorschrift daadwerkelijk heeft geschonden. Dat is in de eerste plaats degene die de verboden handeling fysiek heeft verricht. Daarnaast kan in bepaalde gevallen degene die de overtreding niet zelf feitelijk heeft begaan, maar aan wie de handeling is toe te rekenen, voor de overtreding verantwoordelijk worden gehouden en als overtreder worden aangemerkt. Van een eigenaar, mag worden gevergd dat hij zich tot op zekere hoogte informeert over het gebruik dat van het verhuurde pand wordt gemaakt. Om niet verantwoordelijk te worden gehouden dient hij aannemelijk te maken dat hij niet wist en niet kon weten de woning onrechtmatig werd verhuurd.

U hebt een zorg- en vergewisplicht

(…). U diende concreet toezicht te houden op het rechtmatig gebruik van de woning.

(…)

U hebt onvoldoende concreet toezicht gehouden

(…)

U heeft niet aannemelijk gemaakt dat u niet kon weten dat de woning onrechtmatig werd gebruikt

(…)

Gelet op het bovenstaande is de overtreding u aan te rekenen en bent u in de hoedanigheid van eigenaar verantwoordelijk voor de vastgestelde overtreding. (…).”

Rabobank heeft daarna de boete van € 20.500,00 aan de gemeente betaald.

1.12.

Bij besluit van 27 november 2019 heeft de gemeente Amsterdam, nadat zij daartoe haar voornemen kenbaar had gemaakt en nadat [gedaagde] zijn zienswijze daarop had gegeven, een boete van € 20.500,00 aan [gedaagde] als hoofdhuurder opgelegd wegens overtreding van primair artikel 21 sub a van Pro de Huisvestingswet en subsidiair artikel 21 sub c van Pro de Huisvestingswet. Aan dit besluit zijn (eveneens) de bevindingen van het huisbezoek op 3 juni 2019 ten grondslag gelegd. Bij besluit van 8 oktober 2020 heeft de gemeente Amsterdam het bezwaar van [gedaagde] ongegrond verklaard en de boete gehandhaafd. [gedaagde] heeft hiertegen beroep ingesteld bij de rechtbank. Ten tijde van de mondelinge behandeling in de onderhavige zaak had de mondelinge behandeling van dat beroep nog niet plaatsgevonden.

1.13.

[gedaagde] heeft op enig moment de woning verlaten. [naam 4] en [naam 2] zijn in de woning blijven wonen. Bij vonnis in kort geding van 16 juli 2020 zijn [naam 4] en [naam 2] veroordeeld tot ontruiming van de woning.

1.14.

De ontruiming van de woning heeft plaatsgevonden op 17 augustus 2020. Een medewerkster van Rebo heeft in een e-mail van 19 augustus 2020 aan Achmea Vastgoed het volgende bericht over de oplevering:
“De sleutels zijn ingeleverd, maar de woning is in uitgeleefde staat achtergelaten. Er is direct een opdracht verstrekt voor het afvoeren van alle nog aanwezige goederen en vuilniszakken en er is een offerte opgevraagd voor herstel voor het grondig reinigen en oppakken de woonschade. We verwachten dat de kosten hiervoor in totaal zo’n € 6000 zullen bedragen
.”

1.15.

Vanaf december 2020 heeft Rabobank Pensioenfonds [gedaagde] aangemaand tot betaling van zowel de bestaande huurachterstand, waarvoor Rabobank Pensioenfonds [gedaagde] al eerder had aangemaand, als door Rabobank Pensioenfonds gestelde mutatieschade bij de oplevering van het gehuurde. De gemachtigden van beide partijen hebben vervolgens over deze kwesties gecorrespondeerd.

1.16.

In de BRP hebben de volgende personen ingeschreven gestaan op het gehuurde:

- [gedaagde] : 12 april 2012 tot 8 maart 2014; 26 september 2016 tot 1 november 2019;

- [naam 2] : vanaf 14 oktober 2015.

Daarnaast bevindt zich in het dossier een formulier ‘Toestemming hoofdbewoner’ van de gemeente Amsterdam, gedateerd 20 april 2012, waarin de hoofdbewoner van de [adres] toestemming geeft voor het feit dat [naam 5] op dat adres woont en ingeschreven staat.

Vordering

2. Rabobank Pensioenfonds vordert, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis, veroordeling van [gedaagde] tot betaling van:

€ 10.199,41 aan huurachterstand tot en met augustus 2020;

€ 20.500,00 aan boete van de gemeente Amsterdam;

€ 16.429,52 aan mutatieschade;

€ 280,39, aan wettelijke rente tot 2 september 2021;

€ 1.043,79 aan incassokosten;

de wettelijke rente over (het totaalbedrag van) € 48.453,11 vanaf de dagvaarding tot de dag der voldoening;

de proceskosten.

3. Op hetgeen Rabobank Pensioenfonds daartoe heeft gesteld, zal hieronder nader worden ingegaan.

Verweer

4. [gedaagde] heeft de vordering gemotiveerd weersproken. Op zijn verweer zal hieronder, voor zover voor de beoordeling relevant, nader worden ingegaan.

Beoordeling

Tenaamstelling

5. De dagvaarding is uitgebracht door de stichting Stichting Pensioenfonds Rabobankorganisatie, gevestigd te Zoetermeer. Bij brief van 9 maart 2022 heeft de gemachtigde van eisende partij medegedeeld dat in de dagvaarding een foutieve naam van de eisende partij is opgenomen en heeft hij verzocht deze – omdat het een kennelijke verschrijving betreft die eenvoudig hersteld kan worden – te wijzigen in de juiste naam: de stichting Stichting Rabobank Pensioenfonds, gevestigd te Utrecht. [gedaagde] heeft hiertegen geen bezwaar gemaakt. Uit de door hem ingediende processtukken blijkt bovendien dat het hem duidelijk is wie de vordering tegen hem heeft ingesteld en waar het geschil over gaat. Omdat [gedaagde] aldus niet in zijn belangen is geschaad, staat de kantonrechter de verzochte wijziging toe. Dit is hierboven in de kop van het vonnis al verwerkt.

Afstand van recht / rechtsverwerking

6. Als meest verstrekkende verweer heeft [gedaagde] aangevoerd dat Rabobank Pensioenfonds afstand heeft gedaan van recht in de zin van artikel 6:160 BW Pro, dan wel dat sprake is van rechtsverwerking. Volgens [gedaagde] is dat het geval omdat de gemachtigde van Rabobank Pensioenfonds, de heer [naam 6] , in een telefoongesprek van 1 februari 2021 aan de gemachtigde van [gedaagde] heeft medegedeeld dat Rabobank Pensioenfonds sowieso niet tot dagvaarden zou overgaan en dat de focus lag op het bereiken van een minnelijke regeling.

7. De kantonrechter volgt [gedaagde] hierin niet. In de eerste plaats blijkt uit de volgens [gedaagde] gebezigde woorden al dat geen sprake is van een afstand van de gehele vordering: [naam 6] heeft het (volgens [gedaagde] ) over een focus op een minnelijke regeling, hetgeen impliceert dat Rabobank Pensioenfonds nog wel iets van [gedaagde] te vorderen meent te hebben. Bovendien heeft [naam 6] ter zitting betwist dat hij ooit heeft gezegd of toegezegd dat er niet gedagvaard zou worden of dat hij namens Rabobank Pensioenfonds afstand van recht heeft gedaan. [gedaagde] heeft daar verder niets meer tegenover gesteld.

8. Voor zover [gedaagde] meent dat het lange tijdsverloop tussen zijn aanbod tot het doen van een regeling (op 8 december 2020) en de volgende inhoudelijke schriftelijke reactie daarop van [naam 6] (28 mei 2021) maakt dat sprake is van rechtsverwerking, gaat ook dat niet op. Om rechtsverwerking te kunnen aannemen is nodig dan de rechthebbende zich heeft gedragen op een wijze die naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onverenigbaar is met het geldend maken van zijn recht of bevoegdheid. Naar vaste rechtspraak van de Hoge Raad is enkel tijdsverloop onvoldoende. Er moet sprake zijn van bijzondere omstandigheden op grond waarvan bij de wederpartij het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat de rechthebbende zijn aanspraak niet meer geldend zal maken of waardoor de positie van de wederpartij onredelijk verzwaard of benadeeld zou worden indien het recht of de bevoegdheid alsnog geldend wordt gemaakt. [gedaagde] heeft dergelijke bijzondere omstandigheden niet aangevoerd.

Huurachterstand

9. Onder verwijzing naar een specificatie heeft Rabobank Pensioenfonds gesteld dat [gedaagde] een huurachterstand heeft laten ontstaan die tot en met augustus 2020 € 10.199,41 bedraagt. [gedaagde] heeft de juistheid van deze specificatie niet betwist, zij het dat daarop volgens hem de door hem betaalde waarborgsom van € 1.980,00 nog in mindering moet worden gebracht. Dat verweer gaat in ieder geval niet op. Dat [gedaagde] bij aanvang van de huurovereenkomst een waarborgsom heeft betaald, heeft hij wel gesteld, maar tegenover de betwisting daarvan door Rabobank Pensioenfonds niet met stukken onderbouwd. Overigens is in de huurovereenkomst ook niet vermeld dat [gedaagde] een waarborgsom of bankgarantie diende te betalen.

10. In geschil is of [gedaagde] aansprakelijk is voor de huurachterstand die Rabobank Pensioenfonds thans vordert. Volgens [gedaagde] is dat niet het geval. Hij voert daartoe het volgende aan. De huurachterstand heeft betrekking op de periode november 2019 tot en met augustus 2020. [gedaagde] heeft de huurovereenkomst echter per 9 oktober 2019 beëindigd en Rabobank Pensioenfonds heeft met die opzegging ingestemd. De huurovereenkomst was dus met wederzijds goedvinden beëindigd. Daarna heeft [gedaagde] de woning verlaten en is hij bij zijn vriendin in Sluis gaan wonen. De woning werd daarna nog bewoond door zijn medehuurders [naam 2] en [naam 4] . Voor een eventuele huurachterstand zijn zij aansprakelijk, en niet [gedaagde] , aldus [gedaagde] .

11. Dit verweer faalt. Weliswaar stelt [gedaagde] terecht dat de huur met wederzijds goedvinden is beëindigd per 1 november 2019 door zijn opzegging op 9 oktober 2019 die door Rabobank Pensioenfonds is geaccepteerd, maar dat betekent niet zonder meer dat hij per
1 november 2019 in verband met het gebruik van het gehuurde niets meer aan Rabobank Pensioenfonds verschuldigd is. Op grond van artikel 7:225 BW Pro, waarop Rabobank Pensioenfonds dit deel van de vordering baseert, kan de verhuurder, indien de huurder na het einde van de huur het gehuurde onrechtmatig onder zich houdt, over de tijd dat hij het gehuurde mist immers een vergoeding vorderen gelijk aan de huurprijs. [gedaagde] heeft het gehuurde wel verlaten, maar hij heeft het gehuurde toen niet leeg en ontruimd aan Rabobank Pensioenfonds opgeleverd. [naam 2] en [naam 4] verbleven immers nog in de woning.

12. Volgens [gedaagde] waren [naam 2] en [naam 4] zijn medehuurders en had Rabobank Pensioenfonds met deze medehuur ingestemd. Naar het oordeel van de kantonrechter is dit niet komen vast te staan. Aan de stelling dat Rabobank Pensioenfonds van meet af aan heeft ingestemd met medehuur door twee anderen, legt [gedaagde] ten grondslag dat de heer [naam 7] van het makelaarskantoor [naam 1] (beheerder van het gehuurde) in april 2012 op verzoek van [gedaagde] heeft ingestemd met zijn verzoek om de huur te mogen delen met twee anderen, namelijk (toen nog) [naam 5] en [naam 4] . Nog daargelaten dat het gedogen van deze medehuurders door de beheerder nog niet zonder meer kan worden aangemerkt als toestemming daartoe van Rabobank Pensioenfonds en evenmin als een instemming met medehuur met anderen, wordt deze stelling op geen enkele wijze met stukken onderbouwd. Zo staat nergens op schrift dat Rabobank Pensioenfonds met medehuur van de woning heeft ingestemd: noch in de huurovereenkomst, noch in een addendum bij de huurovereenkomst, noch in enig ander schrijven zoals een e-mail. Uit het bericht van 27 september 2016 (zie 1.5) volgt daarentegen juist expliciet dat Rabobank Pensioenfonds en haar toenmalige beheerder [naam 1]
nietmet bewoning of huur door anderen dan [gedaagde] instemden. Dat [naam 4] destijds de sleutels van de woning in ontvangst heeft genomen namens [gedaagde] , zoals [gedaagde] stelt, blijkt ook niet uit de stukken. Op het stuk waaruit dit volgens [gedaagde] zou moeten blijken, namelijk het rapport inzake toestand woning bij huurdermutatie (zie 1.4), is immers geen handtekening van de nieuwe huurder geplaatst. Ook overigens blijkt niet dat [naam 4] toen voor ontvangst van sleutels heeft getekend. Tot slot heeft [gedaagde] nog gewezen op het feit dat hijzelf, [naam 4] en [adres] , en later [naam 2] in plaats van [adres] , op het gehuurde ingeschreven stonden en daar hun hoofdverblijf hadden. De enkele inschrijving in de BRP, en zelfs het hebben van hoofdverblijf in een woning, is echter nog geen bewijs voor de stelling dat de verhuurder met de medehuur van deze personen heeft ingestemd.

13. [gedaagde] heeft een nadrukkelijk bewijsaanbod gedaan in die zin dat hij heeft verzocht om de heer [naam 7] te mogen horen als getuige. De kantonrechter gaat hieraan gelet op het voorgaande voorbij. Terecht stelt [gedaagde] dat een bewijsaanbod niet lichtvaardig mag worden gepasseerd, maar aan de fase van het leveren van bewijs komt de kantonrechter pas toe indien degene die bewijs wil leveren, heeft voldaan aan zijn stelplicht. Daarvan is in dit geval geen sprake. Gezien het voorgaande heeft [gedaagde] niet méér gedaan dan stellen dat [naam 7] mondeling heeft ingestemd met medehuur. Die stelling heeft hij, tegenover de betwisting daarvan door Rabobank Pensioenfonds, onvoldoende handen en voeten gegeven om tot bewijslevering over te gaan.

14. De conclusie uit het voorgaande is dat niet is komen vast te staan dat sprake was van medehuur met instemming van Rabobank Pensioenfonds en dat [gedaagde] als huurder dus onverkort aan het bepaalde in artikel 7:225 BW Pro gehouden kan worden. De gevorderde huurachterstand is kortom toewijsbaar.

Bestuurlijke boete

15. Rabobank Pensioenfonds vordert voorts betaling door [gedaagde] van de bestuurlijke boete die de gemeente Amsterdam aan haar heeft opgelegd. Zij baseert deze vordering primair

– zo begrijpt de kantonrechter – op artikel 16 van Pro de huurovereenkomst, stellende dat [gedaagde] tekort is geschoten door geen hoofdverblijf in de woning te hebben en de woning onder te verhuren, dan wel in gebruik te geven aan derden zonder toestemming van Rabobank Pensioenfonds. Als gevolg van dit tekortschieten heeft Rabobank Pensioenfonds schade geleden in de vorm van de boete van € 20.500,00. Subsidiair baseert zij haar vordering op onrechtmatige daad.

16. Gelet op hetgeen onder 14 is overwogen, en in de artikelen in de huurovereenkomst en algemene bepalingen is bepaald (zie 1.2 en 1.3), staat vast dat [gedaagde] is tekort geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst door deze woning aan derden onder te verhuren. Dat betekent echter nog niet dat de door de gemeente aan Rabobank Pensioenfonds opgelegde boete als schade in rekening kan worden gebracht bij [gedaagde] . Daarvoor is immers vereist – en dat geldt ook voor zover de vordering van Rabobank Pensioenfonds is gebaseerd op onrechtmatige daad – dat causaal verband bestaat tussen de door Rabobank Pensioenfonds gestelde schade en de tekortkoming. Dat causaal verband heeft Rabobank Pensioenfonds onvoldoende aangetoond.

17. Uit de tekst van het boetebesluit valt immers op te maken dat de boete is opgelegd vanwege het feit dat [gedaagde] de woning voor kortdurend verblijf zou hebben verhuurd (artikel 21 sub a van Pro de Huisvestingswet). Dit is ook met zoveel woorden door de gemeente bevestigd in de beslissing op bezwaar (zie 1.11). Rabobank Pensioenfonds heeft er om haar moverende redenen voor gekozen om geen beroep in te stellen tegen de beslissing op bezwaar, zodat in bestuursrechtelijke zin jegens haar inmiddels vast staat dat van kortdurende verhuur sprake is geweest, maar in deze (civiele) procedure is dat niet gemotiveerd gesteld of gebleken. In tegendeel, uit de stellingen van partijen en de BRP-uittreksels blijkt juist dat de personen die in het gehuurde verbleven, dat voor langere tijd, in ieder geval langer dan zes maanden, deden. Rabobank Pensioenfonds verwijt [gedaagde] dat hij geen hoofdverblijf in de woning had en de woning zonder toestemming van Rabobank Pensioenfonds heeft onderverhuurd, maar uit het boetebesluit en de beslissing op bezwaar blijkt niet dat dit – zonder dat sprake zou zijn van kortdurende verhuur – zonder meer tot oplegging van de boete zou hebben geleid.

18. Daarbij komt dat uit het boetebesluit en de beslissing op bezwaar blijkt dat de gemeente de boete aan Rabobank Pensioenfonds heeft opgelegd, omdat de (vermeende) overtreding van [gedaagde] aan haar wordt toegerekend. Rabobank Pensioenfonds heeft volgens de gemeente als eigenaar onvoldoende concreet toezicht op de woning gehouden en niet aannemelijk gemaakt dat zij niet kon weten dat de woning onrechtmatig werd gebruikt. De aan Rabobank Pensioenfonds opgelegde boete is dan ook geen schade die het gevolg is van de (vermeende) kortdurende verhuur van de woning, maar van het nalaten van het houden van toezicht op het gehuurde door Rabobank Pensioenfonds. Ook in zoverre heeft Rabobank Pensioenfonds het causaal verband tussen de vermeende vakantieverhuur en de door haar gestelde schade (in de zin dat deze [gedaagde] kan worden toegerekend) onvoldoende onderbouwd.

19. De conclusie uit het voorgaande is dat dit onderdeel van de vordering wordt afgewezen.

Mutatieschade

20. Tot slot vordert Rabobank Pensioenfonds betaling door [gedaagde] van € 16.429,52 aan mutatieschade. Rabobank Pensioenfonds stelt daartoe dat [gedaagde] gehouden was om het gehuurde bij voortduring in goede staat van onderhoud te houden en bij het einde van de huurovereenkomst in deze onbeschadigde staat, zonder (zonder toestemming van Rabobank Pensioenfonds) aangebrachte veranderingen en behoorlijk schoongemaakt ter beschikking van Rabobank Pensioenfonds te stellen. [gedaagde] is zijn verplichtingen dienaangaande niet nagekomen. Bij controle door Rabobank Pensioenfonds na ontruiming werd een aantal gebreken en/of veranderingen geconstateerd waarvan herstel voor rekening van [gedaagde] komt. [gedaagde] is door Rabobank Pensioenfonds schriftelijk voor deze schade aansprakelijk gesteld en is gesommeerd de schade zelf te (laten) herstellen, maar hij heeft daarop niet gereageerd en heeft de schade ook niet hersteld. Rabobank Pensioenfonds heeft de schade derhalve ten laste van [gedaagde] laten herstellen. Onder verwijzing naar diverse facturen stelt Rabobank Pensioenfonds dat de schade
€ 16.429,52 bedraagt.

21. [gedaagde] heeft tegen dit deel van de vordering in de eerste plaats aangevoerd dat hij niet aansprakelijk gehouden kan worden voor deze schade, omdat de huurovereenkomst met hem per 1 november 2019 met wederzijds goedvinden was beëindigd en hij de woning had verlaten. Daarna werden zijn medehuurders verantwoordelijk voor een deugdelijke oplevering, aldus [gedaagde] .

22. Dit verweer faalt. Zoals hiervoor is overwogen (zie onder 14) is niet komen vast te staan dat sprake was van medehuur. Op grond van artikel 7:224 lid 1 BW Pro was [gedaagde] zelf derhalve onverkort gehouden om het gehuurde bij het einde van de huur weer ter beschikking van de verhuurder te stellen, behoudens kort gezegd geoorloofde veranderingen en normale slijtage. Dat heeft [gedaagde] niet gedaan: toen hij de huur beëindigde, bleven [naam 2] en [naam 4] nog in de woning wonen. Pas op 17 augustus 2020 is het gehuurde ontruimd.

23. Voorts is in geschil hoe [gedaagde] het gehuurde bij het einde van de huur moest opleveren. Daarvoor is, gelet op artikel 7:224 lid 2 BW Pro, relevant of er bij de aanvang van de huur een beschrijving is opgemaakt van de staat waarin het verhuurde werd aanvaard. Volgens Pensioenfonds Rabobank is dat het geval. Zij verwijst daartoe naar het onder 1.4 genoemde Rapport inzake toestand woning bij huurdermutatie. Met [gedaagde] is de kantonrechter evenwel van oordeel dat dit formulier niet kan worden aangemerkt als een voldoende beschrijving van de staat van het gehuurde bij aanvang van de huur. Daarvoor is het formulier te summier. Het formulier vermeldt hooguit dat de vertrekkend huurder nog een tweetal posten dient te vergoeden, maar het formulier vermeldt niet wat de staat van het gehuurde precies is en of er bijvoorbeeld al beschadigingen aanwezig zijn en zo ja waaraan.

24. Nu vastgesteld is dat geen beschrijving van het gehuurde is opgemaakt, betekent dit ingevolge artikel 7:224 lid 2 BW Pro dat de huurder, behoudens tegenbewijs, wordt verondersteld het gehuurde te hebben ontvangen in de staat zoals deze was bij het einde van de huurovereenkomst. Tegen die veronderstelling staat bewijs open, in die zin dat de verhuurder het tegendeel van deze ten gunste van de huurder opgenomen veronderstelling zal dienen te bewijzen.

25. Rabobank Pensioenfonds heeft ten bewijze van haar stelling dat [gedaagde] het gehuurde niet correct heeft opgeleverd diverse foto’s in het geding gebracht. Deze foto’s zijn volgens Rabobank Pensioenfonds gemaakt bij de ontruiming van het gehuurde op of rond
17 augustus 2020 en [gedaagde] heeft niet betwist dat het gehuurde toen op deze wijze is achtergelaten. Op de foto’s is te zien dat een groot gedeelte van de inboedel, vuilnis en rotzooi in het gehuurde (waaronder de tuin) is achtergelaten en dat het gehuurde niet behoorlijk is schoongemaakt. Uit deze foto’s – hoewel deze niets zeggen over de staat van het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst – valt in zoverre genoegzaam af te leiden dat de staat van het gehuurde bij oplevering niet dezelfde was als de staat waarin [gedaagde] het gehuurde heeft ontvangen. Aangenomen mag immers worden dat [gedaagde] bij aanvang van de huur bezwaar zou hebben gemaakt tegen de ontvangst van het gehuurde in deze staat. Daarvan is in het in het onder 1.4 genoemde Rapport inzake toestand woning bij huurdermutatie niets terug te vinden. Daarmee heeft Rabobank Pensioenfonds voldoende bewezen dat [gedaagde] het gehuurde niet in de staat heeft ontvangen zoals hij deze bij einde van de huurovereenkomst heeft opgeleverd. Nu [gedaagde] deze verplichting had moeten nakomen op het moment dat de huurovereenkomst eindigde, verkeert [gedaagde] in verzuim ten aanzien van die verplichting en is hij aansprakelijk voor de schade die door deze tekortkoming is veroorzaakt.

26. Daarbij gaat het om de kosten die Rabobank Pensioenfonds heeft moeten maken om het gehuurde leeg te laten ruimen en schoon te laten maken. De overige door Rabobank Pensioenfonds opgevoerde kosten voor onder meer behang- en schilderwerk, impregneren van de zoldervloer en diverse kosten voor herstel van woonschade komen niet voor vergoeding in aanmerking. Uit de door Rabobank Pensioenfonds gemaakte foto’s na ontruiming van het gehuurde valt, bij gebreke van een deugdelijke beschrijving bij de aanvang van de huurovereenkomst ter vergelijking, onvoldoende op te maken dat deze werkzaamheden moesten worden verricht om het gehuurde te brengen in de staat zoals deze bij de aanvang van de huurovereenkomst was.

27. Rabobank Pensioenfonds heeft geprobeerd na de opzegging van de huurovereenkomst door [gedaagde] in oktober 2019 een voor-inspectie van het gehuurde te houden. Dat [gedaagde] daaraan toen niet wilde meewerken, maakt nog niet dat dat ook het geval was bijna een jaar later, in augustus 2020 toen de onderhuurders uit het gehuurde waren vertrokken. Rabobank Pensioenfonds had [gedaagde] dan ook de gelegenheid moeten bieden om het gehuurde zelf leeg te halen en schoon te maken. Nu Rabobank Pensioenfonds dat heeft nagelaten, komen slechts die kosten voor vergoeding in aanmerking die [gedaagde] zelf had moeten maken om het gehuurde in goede staat op te leveren. Het wordt er voor gehouden dat [gedaagde] het gehuurde zelf had kunnen leegruimen en schoonmaken, met uitzondering van de kosten van € 1.028,50 (inclusief btw) die zijn gemaakt om de woning te ontsmetten vanwege een penetrante kattenurine lucht waarvan wordt aangenomen dat [gedaagde] deze kosten zelf redelijkerwijs ook had moeten maken. Deze kosten zullen derhalve worden toegewezen.

Rente, buitengerechtelijke kosten

28. De gevorderde rente ad € 280,39 tot 2 september 2021 is door Rabobank Pensioenfonds gevorderd over het totaalbedrag van haar vordering. Van dat totaalbedrag is echter slechts € 11.227,91 toewijsbaar. De wettelijke rechte zal worden toegewezen over dat bedrag vanaf de datum van dagvaarding.

29. De buitengerechtelijke kosten zijn enkel berekend over de toewijsbaar geachte huurachterstand en zullen worden toegewezen.

Proceskosten

30. Omdat Rabobank Pensioenfonds terecht tot dagvaarden is overgegaan wat betreft de (aanzienlijke) huurachterstand en een deel van de mutatieschade, wordt [gedaagde] als de overwegend in het ongelijk gestelde partij beschouwd en zal hij worden veroordeeld in de proceskosten.

BESLISSING

De kantonrechter:

veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan Rabobank Pensioenfonds van:

- € 10.199,41 aan huurachterstand;

- € 1.028,50 aan schoonmaakkosten;

- de wettelijke rente over € 11.227,91 vanaf 24 september 2021 tot aan de voldoening;

- € 1.043,79 aan buitengerechtelijke incassokosten;

veroordeelt [gedaagde] in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van Pensioenfonds Rabobank begroot op:
exploot € 119,21
salaris € 746,00
griffierecht € 1.013,00
-----------------
totaal € 1.878,21

voor zover van toepassing, inclusief btw;

veroordeelt [gedaagde] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 62,00 aan salaris gemachtigde, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw;

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. B. Brokkaar, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 5 juli 2022 in tegenwoordigheid van de griffier.