ECLI:NL:RBAMS:2022:3428

Uitspraak

RECHTBANK AMSTERDAM

Bestuursrecht

zaaknummer: AMS 21/1473

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 9 juni 2022 in de zaak tussen

[eiser] , te Amsterdam, eiser,

de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam,

(gemachtigde: mr. R.P.M.M. Mols).

Procesverloop

De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 29 februari 2020 de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres] te Amsterdam (de woning) voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 438.000,-. In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerende zaakbelasting 2020 bekendgemaakt.

Eiser heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 10 maart 2021 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.

Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.

De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

De zaak is behandeld op de zitting van 28 april 2022. Eiser was aanwezig. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [taxateur] , taxateur.

Overwegingen

De aanleiding voor deze procedure

1.1.

Eiser is eigenaar en gebruiker van de woning. Het gaat om een bovenwoning met berging. De oppervlakte van de woning is ongeveer 72 m².

1.2.

Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2019. Bepalend is de staat waarin de woning op die datum verkeert.^[1]

Standpunten van eiser

2. Eiser vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Hij is van mening dat de WOZ-waarde moet worden bepaald op basis van de door hem betaalde aankoopprijs van de woning op 13 september 2019 van € 431.256,-, verminderd met de gemiddelde waardestijging tussen 1 januari 2019 en 13 september 2019.

Wat vindt de rechtbank van deze zaak?

3.1.

De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de woning op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden.^[2]De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

3.2.

Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of eiser de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.

3.3.

Indien een woning kort vóór of kort na de waardepeildatum is gekocht, dient er in de regel vanuit te worden gegaan dat de waarde in het economische verkeer van die woning overeenkomt met de prijs die voor de woning is betaald, behoudens wanneer er concrete argumenten zijn die aanleiding geven tot een ander oordeel.^[3]Een gerealiseerde prijs van de woning zelf is immers een betere waardebepaling van die woning dan de vergelijking met gerealiseerde opbrengsten van andere woningen die van de woning verschillen en waarbij voor de waardering rekening moet worden gehouden met die verschillen.

3.4.

Niet in geschil is dat eiser de woning op 13 september 2019 - ca. 8,5 maand na de waardepeildatum - heeft gekocht voor een bedrag van € 431.256,-. De heffingsambtenaar heeft de koopprijs die eiser heeft betaald voor de woning echter niet als uitgangspunt genomen bij de waardebepaling. In plaats daarvan heeft de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de woning in beroep onderbouwd aan de hand van een intern waarde-advies waarin de vergelijkingsmethode is gebruikt. Dit is een methode waarbij de woning wordt vergeleken met vergelijkbare woningen waarvan recente verkoopcijfers bekend zijn. Deze vergelijkbare woningen worden vergelijkingsobjecten genoemd. Het interne waarde-advies bevat een ‘overzicht taxatiewaarden’. In dit geval heeft verweerder de gegevens van de woning van eiser in twee kolommen vermeld, te weten als object en als verkoop 1. De woning dient daarmee dus als zijn eigen vergelijkingsobject. Ook zijn twee andere vergelijkingsobjecten vermeld, te weten de [adres 2] (verkoop 2) en [adres 3] (verkoop 3). In het interne waarde-advies is de waarde van de woning getaxeerd op € 438.000,-.

3.5.

Gevraagd naar de reden waarom bij de waardebepaling niet de door eiser betaalde koopprijs als uitgangspunt is genomen, heeft de gemachtigde van de heffingsambtenaar ter zitting toegelicht dat de koopprijs als ondersteuning bij de waardebepaling is gebruikt, samen met andere woningen. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar hiermee geen deugdelijke reden gegeven voor het toepassen van de vergelijkingsmethode in plaats van de door eiser betaalde koopprijs als uitgangspunt te nemen, zoals onder 3.3. is vermeld. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat er met die koopsom sprake is van een zakelijk tot stand gekomen koopprijs, waarbij eiser zich heeft gekwalificeerd als de meest biedende gegadigde. Die koopsom geeft daarmee een duidelijk beeld van de waarde van de woning in het economisch verkeer. Dat de woning een hogere waarde zou hebben gehad, zoals de heffingsambtenaar betoogd, is niet aannemelijk gemaakt. Daarbij wijst de rechtbank ten overvloede nog op het feit dat het overzicht taxatiewaarden meerdere fouten bevat ten aanzien van de woning. Zo verschillen de gegevens van de woning van eiser in de twee kolommen ‘object’ en ‘verkoop 1’ voor wat betreft bouwjaar en oppervlakte woningdeel per eenheid, terwijl het om dezelfde woning gaat. Ook verschillen de taxatiewaarden in de twee kolommen, zonder dat duidelijk is hoe dit verschil tot stand is gekomen. De gemachtigde van de heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht dat het verschil in taxatiewaarden te maken heeft met de erfpachtcorrectie en dat onder ‘verkoop 1’ foutief is opgenomen dat de VVE-reserve 0 euro is, maar heeft daarmee de onduidelijkheid over de verschillende taxatiewaarden niet kunnen wegnemen.

3.6.

Het voorgaande betekent dat heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Tegelijkertijd stelt de rechtbank vast dat eiser geen concrete waarde per de waardepeildatum aannemelijk heeft gemaakt. Daarom zal de rechtbank in goede justitie de waarde van de woning vaststellen. De rechtbank komt tot een WOZ-waarde van € 425.000,-.

3.7.

Gelet op het voorgaande zal de rechtbank het beroep gegrond verklaren en de bestreden uitspraak vernietigen.

Conclusie

4.1.

Het beroep is gegrond.

4.2.

De rechtbank zal de waarde van de woning per de waardepeildatum vaststellen op € 425.000,-. De rechtbank zal daarbij bepalen dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar. De heffingsambtenaar hoeft dus geen nieuwe uitspraak op bezwaar te nemen.

4.3.

Omdat het beroep gegrond is, zal de rechtbank bepalen dat de heffingsambtenaar aan eiser het door hem betaalde griffierecht van € 49,- moet vergoeden.

4.4.

Eiser heeft daarnaast aanspraak gemaakt op een proceskostenvergoeding, bestaande uit gemaakte reiskosten van € 4,91 en verletkosten van € 42,24. De reiskosten zijn de kosten van openbaar vervoer, laagste klasse.^[4]De verletkosten heeft eiser berekend op basis van tweemaal zijn uurloon. De rechtbank komt het aantal gevraagde uren van twee uur voor reistijd en zittingstijd, gelet op de reisafstand en de duur van de zitting, redelijk voor. Eiser heeft zijn uurloon van € 21,12 onderbouwd op basis van een door hem overgelegde salarisstrook en het uurloon valt binnen het tarief dat voor vergoeding in aanmerking komt.^[5]De rechtbank zal de heffingsambtenaar daarom veroordelen tot het betalen van de door eiser gemaakte reis- en verletkosten, voor een totaalbedrag van € 47,15.

Beslissing

De rechtbank:

verklaart het beroep gegrond;
vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar;
stelt de WOZ-waarde van de woning voor het belastingjaar 2020 vast op € 425.000,-;
bepaalt dat de aanslag onroerende zaakbelasting overeenkomstig deze waarde wordt verminderd;
bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde bestreden uitspraak op bezwaar;
draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 49,- aan eiser te vergoeden;
veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 47,15.

Deze uitspraak is gedaan door mr. A. Rodriguez Galvis, rechter, in aanwezigheid van mr. J.B. Bosma, griffier
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 9 juni 2022.

is buiten staat deze uitspraak

te ondertekenen.

griffier

rechter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Wat kunt u doen als u het niet eens bent met deze uitspraak?

Tegen deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep instellen door het sturen van een brief aan het gerechtshof Amsterdam, Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.

Let op: U kunt geen hoger beroep instellen per e-mail.

U kunt wel digitaal hoger beroep instellen via de website www.rechtspraak.nl. U heeft in dat geval uw DigiD nodig om het formulier voor het hoger beroep digitaal te kunnen verzenden.