ECLI:NL:RBAMS:2022:340

Uitspraak

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 9599604 KK EXPL 21-895

vonnis van: 24 januari 2022

vonnis van de kantonrechterkort geding

i n z a k e

[eiser]

wonende te [woonplaats]

eiser in conventie

verweerder in reconventie

nader te noemen: [eiser]

gemachtigde: mr. M.J. Kikkert

t e g e n

[gedaagde]

wonende te [woonplaats]

gedaagde in conventie

eiseres in reconventie

nader te noemen: [gedaagde]

gemachtigde: mr. A.M. Boogaart

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

Bij dagvaarding van 29 december 2021, met producties, heeft [eiser] een voorziening gevorderd.

Ter zitting van 17 januari 2022 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Voor [eiser] is zijn gemachtigde verschenen. [eiser] zelf was vanwege corona-gerelateerde omstandigheden niet in staat om fysiek ter zitting te verschijnen. Wel is ter zitting een telefonische verbinding met [eiser] tot stand gebracht, waardoor hij aan de zitting heeft kunnen deelnemen. [gedaagde] is ter zitting verschenen, vergezeld door haar zus [naam zus] , de heer [naam 1] van Expat Housing en de gemachtigde. [gedaagde] heeft op voorhand een conclusie van antwoord, met producties, tevens eis in reconventie in het geding gebracht. Hierop heeft [eiser] een akte vermeerdering van eis met producties ingediend. Vervolgens heeft [gedaagde] nog een aanvullende productie ingediend. Partijen hebben ter zitting hun standpunten toegelicht. De griffier heeft aantekeningen gemaakt. Na verder debat is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Uitgangspunten in conventie en reconventie

1. Als uitgangspunt geldt het volgende.

1.1.

[eiser] huurt sinds 4 januari 2021 van [gedaagde] de woning aan de [adres] , hierna aangeduid als: de woning.

1.2.

Op 25 januari 2021 heeft [eiser] bij [gedaagde] en bij de door [gedaagde] ingeschakelde beheerder, Expat Housing, in de persoon van [naam 1] , onder meer geklaagd over kou afkomstig van de (bouw)vloer en over ratten.

1.3.

Hierop heeft [gedaagde] een rattenverdelgingsbedrijf ingeschakeld om de woning te onderzoeken en behandelen en [eiser] een eenmalige huurkorting van € 200,00 aangeboden.

1.4.

Ook na 25 januari 2021 heeft [eiser] veelvuldig per e-mail klachten geuit over de woning.

1.5.

Diverse bedrijven en instanties, waaronder rattenverdelingsbedrijf Anti Pest Control, de GGD, de Huurcommissie en meerdere loodgieters, hebben de woning in verband met de klachten van [eiser] bezocht en onderzocht c.q. aldaar werkzaamheden uitgevoerd.

Geschil in conventie

2. [eiser] vordert in conventie, zakelijk weergegeven, dat de kantonrechter bepaalt dat:
Primair

2.1.

[eiser] gerechtigd is de noodzakelijke isolatiewerkzaamheden te laten uitvoeren conform een van de als productie 16 ingebrachte offertes;

2.2.

[gedaagde] gehouden is de volledige kosten aan [eiser] te vergoeden en het [eiser] is toegestaan om de kosten tot dat bedrag te verrekenen met de huur;

Subsidiair

2.3.

[gedaagde] binnen vier weken na dit vonnis de gebreken in de aaneengesloten periode dient te verhelpen door het deugdelijk isoleren van de bouwvloer, het verwijderen en afvoeren van (bouw-)puin, afval, rattennesten, rattenontlasting en rattenlijken in de kruipruimte onder de woning, en het dichtzetten van alle luchtgaten en andere mogelijke doorgangen voor ratten van en naar de kruipruimte met daarvoor geschikt materiaal, alles in overeenstemming met de geldende (bouw-)voorschriften en naar maatstaven van goed vakmanschap, op straffe van verbeurte van een dwangsom;

Primair en subsidiair

2.4.

[gedaagde] gehouden is de kosten die [eiser] heeft gemaakt ter herstel van de gebreken in de woning volledig aan [eiser] te vergoeden en het [eiser] is toegestaan die kosten te verrekenen met de huur;

2.5.

[gedaagde] wordt veroordeeld in de proceskosten.

3. [eiser] stelt hiertoe dat [gedaagde] ondanks sommaties daartoe nalaat om gebreken aan de woning te verhelpen. In dat geval is [eiser] gerechtigd de gebreken te (laten) verhelpen en de redelijke kosten daarvan, al dan niet via verrekening met de huur, op [gedaagde] te verhalen. [gedaagde] wist al ten tijde van de aanvang van de huur dat de woning gebreken vertoonde, bestaande uit een permanente, extreem ijzige kou komend vanuit de vloer en uit een rattenplaag. De woning is hierdoor niet geschikt voor bewoning.

4. [gedaagde] voert verweer dat strekt tot afwijzing van de vordering, dat voor zover van belang bij de beoordeling aan de orde zal komen.

Geschil in reconventie

5. [gedaagde] vordert in reconventie, zakelijk weergegeven, oplegging van een verbod voor [eiser] om de ventilatiegaten onder de woning dicht te maken, op straffe van verbeurte van een dwangsom.

6. [gedaagde] stelt hiertoe dat [eiser] zich schuldig heeft gemaakt aan het doelbewust beschadigen van de woning door de ventilatiegaten van de woning te vullen met pur. Niet kan worden uitgesloten dat hij dat nog een keer gaat doen, gezien zijn houding en opstelling.

7. [eiser] voert verweer dat strekt tot afwijzing van de vordering, dat voor zover van belang bij de beoordeling aan de orde zal komen.

Beoordeling in conventie

8. In dit kort geding dient te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vorderingen van partijen in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Het navolgende behelst dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.

9. De vordering van [eiser] omvat uitsluitend het isoleren van de bouwvloer vanwege kou en werkzaamheden in het kader van de gestelde rattenproblematiek. De overige klachten die [eiser] over de woning heeft en in de dagvaarding worden genoemd, maken geen deel uit van de vordering en blijven daarom verder buiten beschouwing.

10. Met betrekking tot de gestelde kou afkomstig van de vloer heeft [gedaagde] gemotiveerd betwist dat de vloer van de woning niet (deugdelijk) is geïsoleerd. Dat de woning niet warm genoeg wordt, althans dat er een ijzige kou door de vloer heen komt, is in deze procedure onvoldoende aannemelijk geworden. De enkele stelling van [eiser] op dit punt is daarvoor onvoldoende. Enige onderbouwing met bewijsstukken die de juistheid van die stelling aantonen ontbreekt. Daar komt bij dat andere personen, waaronder de heer [naam 1] voornoemd, in de woning zijn geweest en hebben verklaard dat het binnen behaaglijk warm was. Ook de Huurcommissie, die de woning heeft onderzocht, komt aangaande dit onderwerp tot het oordeel dat de klacht van [eiser] geen betrekking heeft op de onderhoudstoestand van de woning, maar op een wens tot woningverbetering.

11. Dat in de woning sprake is van een rattenprobleem (in ernstigere mate dan in oudere Amsterdamse woningen veelvuldig voorkomt), is evenmin aannemelijk geworden, laat staan dat kan worden aangenomen dat sprake is van een rattenplaag. Ook hier geldt dat de enkele stelling van [eiser] dat sprake is van een rattenplaag onvoldoende is, gelet op de gemotiveerde betwisting door [gedaagde] . Direct na de eerste klacht van [eiser] heeft [gedaagde] een gecertificeerd bedrijf ingeschakeld om de gestelde problemen te onderzoeken en bestrijden. [eiser] verwijst naar een rapport van Anti Pest Control van 1 oktober 2021, maar uit dat rapport blijkt niet dat er ratten(lijken) zijn aangetroffen. Ook de GGD, die herhaaldelijk is gaan kijken in de woning, heeft geen ratten aangetroffen. Door de GGD wordt bovendien expliciet verklaard dat er in de woning niet kan worden gesproken van een rattenplaag. De noodzaak tot het dichten van de ventilatiegaten die waarneembaar zijn in de kruipruimte vanwege ratten is dan ook onvoldoende gebleken.

12. Dat [eiser] een koude lucht vanuit de vloer en overlast door ratten ervaart en daardoor in subjectieve zin een verminderd woongenot heeft, wil de kantonrechter zonder meer aannemen. Dat impliceert echter niet dat het ook in objectieve zin gaat om een gebrek in de zin van de wet. Voordat daarvan kan worden gesproken zal uit objectiveerbare onderzoeksgegevens moeten blijken dat de gestelde klachten aanwezig zijn én dat deze een gebrek opleveren.

12. In deze procedure is op grond van het over en weer gestelde en de processtukken het bestaan van een gebrek aan de woning onvoldoende aannemelijk geworden. Eventueel door [eiser] gemaakte kosten blijven daarom voor zijn eigen rekening en kunnen niet worden verrekend met de huur. De noodzaak voor uitvoering van de door [eiser] genoemde werkzaamheden is niet komen vast te staan. Om die reden kunnen zowel de primair als de subsidiair gevorderde voorzieningen niet worden toegewezen.

12. [eiser] wordt als de in het ongelijk gestelde partij met de proceskosten belast. Voor toepassing van een hoger liquidatietarief dan gebruikelijk, zoals door [gedaagde] verzocht, bestaat geen aanleiding.

Beoordeling in reconventie

15. Niet in geschil is dat [eiser] enkele dagen na het eerste verzoek van [gedaagde] daartoe het pur uit de ventilatiegaten heeft verwijderd. [gedaagde] heeft onvoldoende concrete aanknopingspunten genoemd waaruit onmiskenbaar zou blijken dat [eiser] de ventilatiegaten opnieuw zal dichtmaken. Uitsluitend een vermoeden vanwege de houding en opstelling van [eiser] is daarvoor onvoldoende, zeker voor wat betreft het opleggen van een dwangsom. Het belang bij de vordering in reconventie, alsmede de spoedeisendheid, wordt niet aanwezig geacht. De vordering wordt daarom afgewezen.

15. [gedaagde] dient als de in het ongelijk gestelde partij met de proceskosten in reconventie te worden belast. De kantonrechter ziet aanleiding om deze kosten te begroten op nihil, omdat geen conclusie van antwoord in reconventie is ingediend en de vordering samenhangt met het geschil in conventie.

BESLISSING

De kantonrechter:

in conventie

wijst de vordering af;

veroordeelt [eiser] in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van [gedaagde] begroot op € 498,00 aan salaris gemachtigde, voor zover van toepassing, inclusief btw;

veroordeelt [eiser] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 62,00 aan salaris gemachtigde, voor zover van toepassing inclusief btw;

verklaart de kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

in reconventie