Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: AMS 20/2645
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 2 februari 2022 in de zaak tussen
E [eiser] , te Amsterdam, eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam,
( [heffingsambtenaar] ).
Procesverloop
De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 31 maart 2019 de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres] te Amsterdam voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 404.000. In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerende zaakbelasting 2019 bekendgemaakt.
[eiser] heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 26 maart 2020 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.
[eiser] heeft daartegen beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 22 december 2021. [eiser] is verschenen. De heffingsambtenaar heeft zicht laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [naam] , taxateur.
Overwegingen
1. [eiser] was gebruiker van de onroerende zaak. Het betreft een winkel. De winkelruimte op de begane grond is ongeveer 38 m² en de winkelruimte op verdieping -1 is ongeveer 41 m².
2. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de winkel. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2018.
3. [eiser] vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde de hoog heeft vastgesteld. Volgens [eiser] huurde hij de ruimte sinds juli 2017 en was de waarde toen € 186.000. Dit betekent dat de waarde meer dan verdubbeld zou zijn. Volgens [eiser] gaat het om een monumentaal pand met veel gebreken, zoals enkel glas, scheuren, ontbreken van een energielabel en scheve en krakende vloeren. Omdat sprake is van een monumentale status, is normaal onderhoud niet mogelijk. [eiser] verzoekt om vermindering of kwijtschelding van de onroerende zaakbelasting.
4. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om de waarde van de winkel aannemelijk te maken. De heffingsambtenaar heeft de waarde bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode en als onderbouwing van de waarde een taxatiematrix en een overzicht met gerealiseerde huren en verkopen van vergelijkingsobjecten overgelegd.
Met deze methode wordt de huurwaarde van een pand vastgesteld, waarbij aansluiting wordt gezocht bij soortgelijke panden waarvoor rond de waardepeildatum een huurovereenkomst is gesloten. Vervolgens worden verkoopprijzen geanalyseerd en wordt bepaald hoe de huurwaarde zich verhoudt tot de verkoopprijs. Bij het vaststellen van de huurwaarde wordt rekening gehouden met verschillen in onder andere oppervlakte, bouwkwaliteit en ligging. Bij het vaststellen van de huurwaardekapitalisatiefactor wordt daarnaast rekening gehouden met leegstand van soortgelijke objecten. De WOZ-waarde wordt bepaald door de huurwaarde op de waardepeildatum te vermenigvuldigen met de kapitalisatiefactor.
5. De rechtbank oordeelt als volgt. De waardering is gebaseerd op een bruto huurprijs van € 475,- per m² voor de begane grond, € 350,- per m² voor de benedenverdieping en een kapitalisatiefactor van 12,5. De vergelijkingsobjecten hebben een gemiddelde huurwaarde € 653,- per m² en een gemiddelde kapitalisatiefactor van 13. De huurwaarde van de winkel ligt daarmee ruim onder de gemiddelde huurwaarde van de vergelijkingsobjecten. Daarnaast ligt de kapitalisatiefactor van de winkel onder de gemiddelde kapitalisatiefactor van de vergelijkingsobjecten.
6. De rechtbank oordeelt daarom dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met eventuele verschillen. Een monumentenstatus brengt niet per definitie mee dat een winkel minder waard is. De door [eiser] op de zitting genoemde funderingswerkzaamheden vonden plaats vanaf april 2019 tot aan 2021 en zijn daarom van ruim na waardepeildatum 1 januari 2018. Deze werkzaamheden kunnen dus niet bij de waardebepaling worden betrokken.
7. De WOZ-waarde moet ieder jaar opnieuw worden vastgesteld. Dit betekent dat [eiser] geen rechten kan ontlenen aan eerdere WOZ-waarden. Bovendien heeft [eiser] de winkel op 1 juli 2017 gehuurd nadat het pand volledig was uitgebrand. [eiser] heeft het pand vervolgens volledig gerenoveerd. Deze renovatie is een logische verklaring voor het feit dat de WOZ-waarde voor het jaar 2019 veel hoger is vastgesteld dan het jaar daarvoor.
8. De rechtbank concludeert dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de winkel voor het kalenderjaar 2019 niet te hoog is vastgesteld.
9. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat [eiser] geen gelijk krijgt. Voor een proceskostenveroordeling of vergoeding van het griffierecht bestaat bij deze uitkomst geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. F.L. Bolkestein, rechter, in aanwezigheid van mr. I.N. van Soest, griffier
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 2 februari 2022.
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 2 februari 2022.
griffier
rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Wat kunt u doen als u het niet eens bent met deze uitspraak?
Tegen deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam, postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.