Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 9523785 \ CV EXPL 21-15618
vonnis van: 24 mei 2022
fno.: 42146
vonnis van de kantonrechter
I n z a k e
de stichting Stichting Volkshuisvesting Utrecht
gevestigd te Nieuwegein
eiseres in conventie, verweerster in voorwaardelijke reconventie
nader te noemen: SVU
gemachtigde: mr. L.A. Drenth
t e g e n
[gedaagde]
wonende te Amsterdam
gedaagde in conventie, eiseres in voorwaardelijke reconventie
nader te noemen: [gedaagde]
gemachtigde: G.C. Zijlstra
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
De volgende stukken bevinden zich in het procesdossier:
- de dagvaarding van 18 oktober 2021, met producties;
- de conclusie van antwoord tevens conclusie van eis in voorwaardelijke reconventie;
- het instructievonnis waarbij een mondelinge behandeling is bepaald;
- de dagbepaling mondelinge behandeling.
- de conclusie van antwoord tevens conclusie van eis in voorwaardelijke reconventie;
- het instructievonnis waarbij een mondelinge behandeling is bepaald;
- de dagbepaling mondelinge behandeling.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 6 april 2022. Namens SVU is de heer [naam] (werkzaam bij de beheerder van SVU) verschenen, vergezeld door de gemachtigde. [gedaagde] is verschenen, vergezeld door haar gemachtigde. [gedaagde] heeft voorafgaand aan de mondelinge behandeling nog een aanvullende productie ingediend. Partijen hebben tijdens de mondelinge behandeling hun standpunten nader toegelicht, SVU aan de hand van spreekaantekeningen, en vragen van de kantonrechter beantwoord. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van hetgeen is besproken. Ten slotte is een datum voor vonnis bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Feiten
1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast.
1.1.
[gedaagde] huurde met ingang van 1 augustus 2019 op basis van een schriftelijke huurovereenkomst van SVU een onzelfstandige woonruimte aan de [adres] in Amsterdam (hierna: de woning).
1.2.
De overeengekomen huurtermijn was 25 maanden, zodat de huurovereenkomst op 31 augustus 2021 zou eindigen.
1.3.
De huurprijs voor de woning bedroeg € 346,50 per maand.
1.4.
[gedaagde] heeft op 28 februari 2020 aan de huurcommissie verzocht om de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs te beoordelen. De voorzitter van de huurcommissie heeft bij uitspraak van 12 mei 2021 geoordeeld dat de overeengekomen huurprijs niet redelijk is, het puntenaantal van de woning vastgesteld op 133 en geoordeeld dat bij dit puntenaantal een huurprijs van € 281,47 per maand vanaf 1 augustus 2019 redelijk is.
1.5.
SVU heeft op 31 mei 2020 verzet ingesteld tegen deze uitspraak.
1.6.
De huurovereenkomst is op verzoek van [gedaagde] geëindigd op 30 september 2020.
1.7.
Bij uitspraak van 5 juli 2021 heeft de huurcommissie het verzet van SVU ongegrond verklaard (hierna: de uitspraak van de huurcommissie).
1.8.
In de memorie van toelichting bij het wetsvoorstel opkoopbescherming en verruiming mogelijkheden tijdelijke verhuur staat onder meer het volgende vermeld:
“(…)
3.2.3
Toetsen aanvangshuurprijs huurcommissie
De aanvangshuurprijs van tijdelijke huurcontracten kan worden getoetst door de Huurcommissie. Dit kan op dit moment tot uiterlijk zes maanden na afloop van de voor de eerste maal aangegane tijdelijke huurovereenkomst voor zelfstandige woonruimtes van maximaal twee jaar, en tot uiterlijk zes maanden na afloop van de voor de eerste maal aangegane tijdelijke huurovereenkomst voor onzelfstandige woonruimtes, met dien verstande dat een maximale termijn van twee en een half jaar vanaf het aangaan van de huurovereenkomst wordt gehanteerd voor onzelfstandige woonruimtes, ook wanneer de huur langer dan die periode duurt, zie artikel 7:249 lid 2 BW. (…).”
Vordering en verweer in conventie
2. SVU vordert dat de kantonrechter, voor zover mogelijk bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis,
primair
de aangevallen uitspraak van de huurcommissie vernietigt, althans voor vervallen verklaart;
voor recht verklaart dat [gedaagde] het verzoek tot toetsing van de aanvangshuur te laat bij de huurcommissie heeft ingediend;
voor recht verklaart dat aan [gedaagde] niet het recht toekwam om de huurprijs per aanvang van de huurovereenkomst te laten toetsen op grond van artikel 7:249 van het Burgerlijk Wetboek (BW) en de huurcommissie ten onrechte de huurprijs heeft getoetst;
voor recht verklaart dat de in de huurovereenkomst overeengekomen huurprijs, te verhogen op basis van de daarvoor geldende regels, de geldende huurprijs is;
subsidiair
de aangevallen uitspraak van de huurcommissie vernietigt, althans voor vervallen verklaart;
voor recht verklaart dat de buitenruimte met zes punten dient te worden gewaardeerd en de huurprijs dienovereenkomst vaststelt;
primair en subsidiair
[gedaagde] veroordeelt in de proceskosten en de kosten van de procedure bij de huurcommissie ten bedrage van € 700,00 aan leges.
3. SVU stelt primair dat de huurcommissie het verzoek van [gedaagde] (zie 1.4) ten onrechte ontvankelijk heeft verklaard. Op grond van artikel 7:249 lid 1 BW dient een verzoek tot toetsing van de aanvangshuurprijs binnen zes maanden na de ingangsdatum van de huurovereenkomst te worden ingediend. De ingangsdatum van de huurovereenkomst is 1 augustus 2019, zodat het verzoek van [gedaagde] aan de huurcommissie van 28 februari 2020 te laat is ingediend. Volgens SVU is artikel 7:249 lid 2 BW in dit geval niet van toepassing. Als dit artikel al geldt bij verhuur van onzelfstandige woonruimte – hetgeen volgens SVU niet het geval is – dan is dit alleen het geval bij verhuur voor een periode van 2 jaar of korter. Daarvan is in dit geval geen sprake, aangezien de huurovereenkomst is aangegaan voor 25 maanden. Aan inhoudelijke toetsing van de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs kan dan ook niet worden toegekomen. Voor zover dat anders is, stelt SVU subsidiair dat de huurcommissie ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de buitenruimte waaraan volgens het Beleidsboek Waardering Onzelfstandige Woonruimte van de huurcommissie zes punten dienen te worden toegekend, aldus steeds SVU.
4. [gedaagde] stelt zich op het standpunt dat artikel 7:249 lid 2 BW ook geldt voor tijdelijke overeenkomsten met betrekking tot onzelfstandige woonruimte met een maximale duur van vijf jaar. [gedaagde] beroept zich daarbij kort gezegd op de memorie van toelichting bij de Wet doorstroming huurmarkt 2015 waarin niet wordt ingegaan op het verschil tussen zelfstandige en onzelfstandige woonruimte. Pas daarna werd bepaald wat de maximaal toegestane duur van tijdelijke huurovereenkomsten zou worden, uiteindelijk voor zelfstandige woonruimte bepaald op twee jaar en voor onzelfstandige woonruimte bepaald op vijf jaar. Dit betekent volgens [gedaagde] niet dat de wetgever heeft beoogd dat alleen huurders van onzelfstandige woonruimte met een tijdelijke huurovereenkomst van maximaal twee jaar gebruik kunnen maken van de verlengde toetsingsperiode (en huurder van onzelfstandige woonruimte met een tijdelijke huurovereenkomst met een duur langer dan twee en korter dan vijf jaar dus niet). [gedaagde] beroept zich verder op de memorie van toelichting bij het wetsvoorstel opkoopbescherming en verruiming mogelijkheden tijdelijke verhuur (zie 1.8).
Vordering en verweer in voorwaardelijke reconventie
5. [gedaagde] vordert, voor het geval de kantonrechter tot het oordeel komt dat zij niet te laat was met haar verzoek aan de huurcommissie tot toetsing van de aanvangshuurprijs, betaling van € 910,42, met veroordeling van SVU in de proceskosten.
6. Aan deze vordering legt [gedaagde] ten grondslag dat de huurcommissie de huurprijs van de woning per 1 augustus 2019 heeft vastgesteld op € 281,47 per maand. Dat betekent dat zij over de periode tot en met 30 september 2020 € 910,42 teveel aan huur heeft betaald.
7. SVU voert verweer dat bij de beoordeling aan de orde zal komen.
Beoordeling
in conventie
8. Nu SVU op grond van artikel 7:262 lid 1 BW tijdig is opgekomen tegen de uitspraak van de huurcommissie (zie 1.4), is de uitspraak van de huurcommissie komen te vervallen en dient de kantonrechter te beslissen over het punt waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Van vernietiging van de uitspraak van de huurcommissie kan daarom geen sprake zijn, zodat de daartoe strekkende vordering van SVU onder 2i) zal worden afgewezen.
9. De kantonrechter dient dus te beslissen of [gedaagde] haar verzoek tot toetsing van de aanvangshuurprijs tijdig heeft ingediend en, als dat het geval is, of de overeengekomen huurprijs van € 346,50 redelijk was.
10. Op grond van artikel 7:249 lid 1 BW kan de huurder tot uiterlijk zes maanden na het tijdstip waarop een met betrekking tot een bepaalde woonruimte voor de eerste maal aangegane huurovereenkomst is ingegaan, de huurcommissie verzoeken uitspraak te doen over de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs. In afwijking daarvan, bepaalt artikel 7:249 lid 2 BW dat de huurder (die voor de eerste maal een bepaalde woonruimte huurt op grond van een overeenkomst voor de duur van twee jaren of korter als bedoeld in artikel 7:271 lid 1, tweede volzin, BW) dit kan doen tot uiterlijk zes maanden na afloop van die huurovereenkomst.
11. Partijen twisten over de vraag op welke overeenkomsten met deze verwijzing naar artikel 7:271 lid 1, tweede volzin, BW wordt gedoeld:
- alleen op overeenkomsten met betrekking tot zelfstandige woonruimte voor de maximale duur van twee jaar (zoals SVU primair heeft betoogd);
- of ook op overeenkomsten met betrekking tot onzelfstandige woonruimte voor de maximale duur van twee jaar (zoals SVU subsidiair heeft betoogd);
- of ook op overeenkomsten met betrekking tot onzelfstandige woonruimte met een duur langer dan twee jaar en van maximaal vijf jaar (zoals [gedaagde] heeft betoogd).
12. Op het eerste gezicht is niet duidelijk welke overeenkomsten de wetgever voor ogen heeft gehad met deze verwijzing. In de tweede volzin van artikel 7:271 lid 1 BW – waarnaar artikel 7:249 lid 2 BW verwijst – wordt de duur van twee jaar of korter alleen gebruikt met betrekking tot de huur van zelfstandige woonruimte. Dit lijkt er op te duiden dat artikel 7:249 lid 2 BW alleen geldt met betrekking tot zelfstandige woonruimte. Aan de andere kant blijkt uit de wetsgeschiedenis dat het doel van artikel 7:249 lid 2 BW is om huurders te beschermen tegen misbruik van deze regeling als een standaard-proeftijd bij huurovereenkomsten die voor langere tijd zijn beoogd. Tegen die achtergrond valt, anders dan SVU heeft betoogd, niet in te zien waarom artikel 7:249 lid 2 BW niet ook betrekking heeft op huurovereenkomsten met betrekking tot onzelfstandige woonruimte. Uit de wetsgeschiedenis bij de Wet doorstroming huurmarkt 2015 – op basis waarvan artikel 7:271 BW is ingevoerd en artikel 7:249 BW is gewijzigd – blijkt ook niet dat de wetgever bedoeld heeft om huurders van onzelfstandige woonruimte deze bescherming te onthouden (vgl. Asser/Rossel & Heisterkamp 7-II 2017/251). Een redelijke uitleg van artikel 7:249 lid 2 BW brengt dan ook mee dat dit tevens van toepassing is op onzelfstandige woonruimte.
13. [gedaagde] kan echter niet worden gevolgd in haar standpunt dat artikel 7:249 lid 2 BW ook dient te gelden voor huurovereenkomsten met betrekking tot onzelfstandige woonruimte die zijn aangegaan voor de duur van meer dan twee en maximaal vijf jaar, aangezien de verlengde termijn om de huurcommissie de aanvangshuurprijs te laten toetsen in dat artikel duidelijk is beperkt tot huurovereenkomsten die (voor het eerst) zijn aangegaan voor een bepaalde duur van twee jaar of korter. Dat geldt temeer nu uit de wetsgeschiedenis niet blijkt dat enige afweging is gemaakt over een dergelijk lange toetsingsperiode die – naar SVU terecht heeft aangevoerd – tot onzekerheid en bewijsproblemen kan leiden als er onderhoudsgebreken spelen. Aan [gedaagde] kan worden toegegeven dat het voorgaande in het onderhavige geval – waarin een huurovereenkomst is aangegaan voor 25 maanden – tot een ongerijmdheid leidt, maar die omstandigheid is onvoldoende om van de (op dit punt) duidelijke wettekst af te wijken.
14. Dat in de memorie van toelichting bij het wetsvoorstel opkoopbescherming en verruiming mogelijkheden tijdelijke verhuur (kort gezegd) staat vermeld dat thans op basis van artikel 7:249 lid 2 BW de aanvangshuurprijs voor onzelfstandige woonruimtes, aangegaan voor de duur van meer dan twee en maximaal vijf jaar, tot uiterlijk twee en een half jaar na het aangaan van de huurovereenkomst kan worden getoetst door de huurcommissie (zie 1.8 hiervoor), maakt het voorgaande niet anders. Een dergelijke uitleg valt evenmin te rijmen met de tekst van artikel 7:249 lid 2 BW waarin staat vermeld dat de huurcommissie kan worden verzocht uitspraak te doen over de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs tot uiterlijk zes maanden
na afloop vande huurovereenkomst. Artikel 7:249 lid 2 BW kan dan ook alleen van toepassing zijn als de huurovereenkomst na twee jaar of korter is geëindigd.
na afloop vande huurovereenkomst. Artikel 7:249 lid 2 BW kan dan ook alleen van toepassing zijn als de huurovereenkomst na twee jaar of korter is geëindigd.
15. De conclusie is dan ook dat [gedaagde] geen beroep kan doen op artikel 7:249 lid 2 BW en dus op grond van de 7:249 lid 1 BW tot uiterlijk zes maanden na het aangaan van de huurovereenkomst de huurcommissie had kunnen verzoeken om uitspraak te doen over de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs. Dat betekent dat het verzoek van [gedaagde] van 28 februari 2020 te laat was en dat de vordering van SVU onder 2ii met een daartoe strekkende verklaring voor recht toewijsbaar is. SVU heeft niet toegelicht welk zelfstandig belang zij daarnaast heeft bij toewijzing van de vordering onder 2iii – om voor recht te verklaren dat aan [gedaagde] niet het recht toekwam om de huurprijs per aanvang van de huurovereenkomst te laten toetsen op grond van artikel 7:249 BW en de huurcommissie ten onrechte de huurprijs heeft getoetst – zodat deze vordering zal worden afgewezen.
16. De kantonrechter komt op grond van het voorgaande niet toe aan een inhoudelijke beoordeling van de vraag of de overeengekomen huurprijs redelijk is. De vordering onder 2iv) – om voor recht te verklaren dat de in de huurovereenkomst overeengekomen huurprijs (te verhogen op basis van de daarvoor geldende regels) de geldende huurprijs – is daarom eveneens toewijsbaar.
17. Nu de kantonrechter de uitspraak van de huurcommissie niet kan vernietigen (zie onder 8 hiervoor), bestaat geen aanleiding om [gedaagde] te veroordelen in de kosten van de procedure bij de huurcommissie. [gedaagde] wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten van de procedure bij de kantonrechter.
18. Aan de beoordeling van de subsidiaire vorderingen wordt niet toegekomen.
voorwaardelijke reconventie
19. De eis in reconventie is voorwaardelijk ingesteld. Uit hetgeen in conventie is overwogen, vloeit voort dat de voorwaarde niet is vervuld zodat op de vordering in reconventie geen beslissing hoeft te worden gegeven.
BESLISSING
De kantonrechter:
in conventie
verklaart voor recht dat het verzoek van [gedaagde] bij de huurcommissie tot toetsing van de aanvangshuurprijs te laat is ingediend;
verklaart voor recht dat de tussen partijen in de huurovereenkomst overeengekomen huurprijs, eventueel verhoogd op basis van de daarvoor geldende regels, de geldende huurprijs was;
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, tot op heden aan de zijde van SVU begroot op
exploot € 123,60
salaris € 248,00 (2 punten x tarief € 124,00)
griffierecht € 126,00
--------------------
totaal € 497,60, voor zover van toepassing inclusief btw;
veroordeelt [gedaagde] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 62,00 aan salaris gemachtigde, voor zover van toepassing inclusief btw;
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af;
in reconventie
verstaat dat de vordering geen behandeling behoeft.
Dit vonnis is gewezen door mr. B. Brokkaar, kantonrechter, en in het openbaar
uitgesproken op 24 mei 2022 in tegenwoordigheid van de griffier.