Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 9580997 \ EA VERZ 21-763
beschikking van: 28 april 2022
func.: 17
beschikking van de kantonrechter
I n z a k e
Klépierre Management Nederland B.V.
gevestigd te Utrecht
nader te noemen: verhuurder
e n
de vennootschap onder firma [huurder] VOF h.o.d.n. [handelsnaam] gevestigd te [vestigingsplaats 1] rechtsgeldig vertegenwoordigd door haar vennoten:a. [naam bv 1] B.V. statutair gevestigd te Lelystad te dezer zake rechtsgeldig vertegenwoordigd door haar bestuurder [naam bv 2] B.V., op haar beurt te dezer zake vertegenwoordigd door haar bestuurder de heer [naam 1] . de heer [naam 2] wonende te [vestigingsplaats 2]
nader te noemen: huurder
verzoekers
gezamenlijk gemachtigde: mr. W.J. Vermolen
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
Verzoekers hebben op 9 december 2021 een verzoek als bedoeld in artikel 7:291 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW) ingediend. Het verzoek heeft betrekking op bedrijfsruimte aan het adres [adres] , bekend als unit [unitnr. 1] , alsmede
Magazijnruimte met unitnummers [unitnr. 2] en [unitnr. 3] , ter grootte van in totaal 70 m² bvo in winkelcentrum [naam winkelcentrum] .
De mondelinge behandeling van het verzoek heeft plaatsgevonden op 24 maart 2022. Namens verhuurder zijn verschenen mevrouw [naam 3] (verhuurmanager) en mr. W.J. Vermolen (legal counsel). Namens huurder zijn verschenen de heer [naam 2] en de heer [naam 4] . Tevens is verschenen de gezamenlijk gemachtigde mr. J.A. van Strijen.
Voorafgaand aan de mondelinge behandeling heeft de gezamenlijk gemachtigde bij brief van 21 maart 2022 de producties 3, 4 en 5 overgelegd.
BEOORDELING VAN HET VERZOEK
Voorafgaand aan de mondelinge behandeling heeft de gezamenlijk gemachtigde bij brief van 21 maart 2022 de producties 3, 4 en 5 overgelegd.
BEOORDELING VAN HET VERZOEK
De afwijkende bedingenVerzoekers hebben op gronden als vermeld in hun verzoek verzocht goed te keuren de in dat verzoek vermelde bedingen die afwijken van de wettelijke bepalingen betreffende de huur van bedrijfsruimte.
De bedingen waarvoor goedkeuring wordt verzocht luiden als volgt:
Artikel 3— Duur, verlenging en opzegging
Artikel 3— Duur, verlenging en opzegging
3.1
Deze huurovereenkomst is aangegaan voor bepaalde tijd, te weten de duur van
tien (10) jaar, ingaande op de datum waarop voldaan is aan de opschortende
voorwaarden van artikel 3.3 (hierna: de datum ter beschikking stelling) en lopende tot en
met 10 jaar na de datum waarop het gehuurde ter beschikking is gesteld. Verhuurder
streeft ernaar om het gehuurde op of omstreeks 1 februari 2022 aan huurder ter
beschikking te kunnen stellen. Huurder is er echter mee bekend dat de datum van ter
beschikking stelling mede afhankelijk is van de datum waarop de goedkeuring van de
kantonrechter zoals bedoeld in artikel 3.3 zal zijn verkregen. Huurder kan derhalve aan
deze indicatieve streefdatum geen rechten ontlenen.
3.2
Na ommekomst van de in 3.1 genoemde bepaalde periode eindigt deze
huurovereenkomst van rechtswege zonder dat opzegging door één van partijen is
vereist. Huurder kan na ommekomst van de in 3.1 genoemde termijn geen aanspraak
maken op enige vorm van huur-, termijn- of ontruimingsbescherming en doet uitdrukkelijk
afstand van enig recht ter zake. Huurder zal het gehuurde op de genoemde einddatum
ontruimd en leeg aan verhuurder opleveren, op de wijze als bepaald in deze
huurovereenkomst en de algemene bepalingen.
3.3
Huurder is zich ervan bewust dat de huurovereenkomst is aangegaan voor bepaalde
tijd, zonder de mogelijkheid van verlenging, en zal zijn bedrijfsvoering, investeringen
in/aan het gehuurde en afschrijving van de inrichting van het gehuurde hierop afstemmen.(…)Huurprijsherziening, verhoging vaste huurprijs
4.2
Partijen onderkennen het bijzondere karakter van de in deze huurovereenkomst
overeengekomen huurprijsvaststelling en verklaren gedurende de gehele looptijd van
deze huurovereenkomst vast te willen houden aan het overeengekomen systeem van
een vaste huurrijs. Partijen komen derhalve overeen dat het gedurende de looptijd van
deze huurovereenkomst noch verhuurder noch huurder vrij staat een
huurprijsherzieningsprocedure ex artikel 7:303 BW Pro en/of artikelen 18.2 en 18.3 van de
algemene bepalingen te entameren. Partijen doen uitdrukkelijk afstand van hun rechten
ter zake.
De maatstaf
Artikel 7:291 BW Pro bepaalt dat van de bepalingen in Afdeling 6 van de Vierde Titel van het BW niet
ten nadele van de huurdermag worden afgeweken. Dergelijke bepalingen zijn vernietigbaar. Indien evenwel door de kantonrechter desgevraagd goedkeuring aan dergelijke bepalingen is verleend, kan de huurder de vernietiging niet inroepen en zijn deze, behoudens bijzondere omstandigheden, onaantastbaar. De kantonrechter verleent die goedkeuring alleen als het beding de rechten die de huurder aan de wettelijke bepalingen ontleent, niet wezenlijk aantast of diens maatschappelijke positie in vergelijking met die van de verhuurder zodanig is, dat hij de bescherming van deze wettelijke bepalingen niet behoeft. De wetgever heeft in het geval van een gezamenlijk verzoek van verhuurder en huurder bedoeld dat het verzoek niet zonder meer wordt gehonoreerd. De kantonrechter is nadrukkelijk opgedragen om, zo nodig ambtshalve, te onderzoeken en te beoordelen of aan de vereisten voor goedkeuring is voldaan.
ten nadele van de huurdermag worden afgeweken. Dergelijke bepalingen zijn vernietigbaar. Indien evenwel door de kantonrechter desgevraagd goedkeuring aan dergelijke bepalingen is verleend, kan de huurder de vernietiging niet inroepen en zijn deze, behoudens bijzondere omstandigheden, onaantastbaar. De kantonrechter verleent die goedkeuring alleen als het beding de rechten die de huurder aan de wettelijke bepalingen ontleent, niet wezenlijk aantast of diens maatschappelijke positie in vergelijking met die van de verhuurder zodanig is, dat hij de bescherming van deze wettelijke bepalingen niet behoeft. De wetgever heeft in het geval van een gezamenlijk verzoek van verhuurder en huurder bedoeld dat het verzoek niet zonder meer wordt gehonoreerd. De kantonrechter is nadrukkelijk opgedragen om, zo nodig ambtshalve, te onderzoeken en te beoordelen of aan de vereisten voor goedkeuring is voldaan.
De bedingen waarvan goedkeuring is verzocht hebben betrekking op bepalingen in afdeling 6 van titel 7.4 en kunnen in beginsel voor goedkeuring in aanmerking komen.
Beoordeling van het verzoek
Verzoekers stellen dat het gehuurde door huurder zal worden gebruikt als detailhandel voor de verkoop van Italiaanse delicatessen en aanverwante artikelen, zoals koffie, thee, softdrinks en ijs conform de “ [huurder] ” formule. Het winkelcentrum Villa ArenA omvat ruim 40.000 m² winkelruimte met een aanbod van winkels in de branches mode, vrije tijd en horeca.
Verhuurder, een Franse beursgenoteerde onderneming die zich richt op beleggingen in vastgoed van met name grootschalige winkelcentra in het hogere segment, verhuurt bedrijfsruimten in dergelijke winkelcentra altijd voor bepaalde tijd. De onderhavige huurovereenkomst is gesloten voor de bepaalde tijd van 10 jaar met een einde van rechtswege en verhuurder wil zo een centrale regierol vervullen. Door huurovereenkomsten voor bepaalde tijd te sluiten blijft het winkelaanbod in de toekomst relevant. Verhuurder behoudt hiermede de controle op het winkelaanbod.
Het gehuurde werd voorheen gehuurd door de vennootschap onder firma [naam vof] , h.o.d.n. [handelsnaam] . Bij brief van 24 mei 2020 heeft deze vennootschap de huur opgezegd tegen 30 juni 2021. Huurder is met ingang van 1 september 2020 in de plaats gesteld van de vennootschap in de opgezegde huurovereenkomst. Derhalve heeft huurder het bedrijf van de vorige huurder overgenomen zonder zekerheid dat hij na 30 juni 2021 gebruik zou kunnen maken van het gehuurde.
Partijen hebben de ontruimingsdatum verlengd, althans tijdelijke afspraken gemaakt over voortzetting van het gebruik totdat goedkeuring is verleend voor de afwijkende bedingen in de huurovereenkomst.
Partijen hebben de ontruimingsdatum verlengd, althans tijdelijke afspraken gemaakt over voortzetting van het gebruik totdat goedkeuring is verleend voor de afwijkende bedingen in de huurovereenkomst.
Gelet op hetgeen daarover in het verzoekschrift is gesteld is en door verzoekers tijdens de mondelinge behandeling is toegelicht is onvoldoende aannemelijk geworden dat er in het geval van huurder sprake is van een situatie waarin diens maatschappelijke positie in vergelijking met die van verhuurder zodanig is dat zij de bescherming van de wettelijke bepalingen aangaande de huur van bedrijfsruimte in redelijkheid niet behoeft. Huurder heeft verklaard dat zij zich bij het sluiten van de huurovereenkomst niet door een professionele gemachtigde heeft laten bijstaan. Bovendien is ten aanzien van huurder sprake van een kleine onderneming, zodat het aannemelijk is dat zij als zodanig in overwegende mate in een afhankelijke positie verkeert ten opzichte van deze verhuurder. In ieder geval één van de vennoten van huurder is voor zijn inkomsten afhankelijk van de onderhavige huurovereenkomst, zo is ter zitting toegelicht.
Geoordeeld wordt dat met de bepaling in artikel 3.2 afbreuk gedaan wordt aan de uit artikel 7:295 BW Pro voortvloeiende bescherming van de huurder bij opzegging van de huurovereenkomst. Ingevolge die wettelijke bepaling blijft een door de verhuurder opgezegde huurovereenkomst, behoudens instemming door de huurder, van kracht tot de rechter onherroepelijk heeft beslist op een vordering van de verhuurder ertoe strekkende dat het tijdstip wordt vastgesteld waarop de overeenkomst zal eindigen. Behoudens de verplichte toewijzingsgronden heeft de rechter de belangen van de verhuurder bij beëindiging af te wegen tegen die van de huurder bij verlenging van de huurovereenkomst.
Goedkeuring van de bedoelde afwijkende bepaling zou dus inhouden dat huurder niet langer de mogelijkheid zou hebben om desgewenst de rechter te laten toetsen of verhuurder, gegeven de op dat moment bestaande situatie, in redelijkheid gebruik maakt van haar opzegbevoegdheid.
Voorts wordt in aanmerking genomen dat verhuurder slechts een weinig concreet en geheel aan haar kant gelegen belang heeft aangevoerd, namelijk het uitoefenen van haar regierol bij het behoud van een goed winkelaanbod. Van belang is daarbij nog dat de horecaonderneming die huurder in het gehuurde drijft niet een onderneming is die past in de kern van het winkelaanbod van Villa Arena, dat voornamelijk bestaat uit winkels in de woon- en meubelbranche.
Ook de uitsluiting van huurprijsherziening levert een vergaande beperking van de rechten van huurder op. Ter zitting is toegelicht dat op dit moment een marktconforme huur wordt gerekend, zodat ook deze bepaling eenzijdig het belang van verhuurder dient, zonder compensatie voor huurder.
De slotsom is dan ook dat het verzoek tot goedkeuring van voornoemde afwijkende bedingen niet toewijsbaar is, nu deze zijn aan te merken als een wezenlijke aantasting van de rechten van huurder, terwijl geen sprake is van compensatie van die aantasting in de vorm van afspraken ten gunste van huurder.
BESLISSING
De kantonrechter:
wijst het verzoek af.
Aldus gegeven door mr. C.W. Inden, kantonrechter en in het openbaar uitgesproken op
28 april 2022 in aanwezigheid van de griffier.
28 april 2022 in aanwezigheid van de griffier.