ECLI:NL:RBAMS:2022:1922 - Rechtbank Amsterdam - Ontbinding huurovereenkomst sociale huurwoning wegens lan...

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 9392196 CV EXPL 21-11869

vonnis van: 8 april 2022

vonnis van de kantonrechter

I n z a k e

de stichting WONINGSTICHTING EIGEN HAARD

wonende te Amsterdam

eiseres, nader te noemen: Eigen Haard

gemachtigde: mr. M.G. Blokziel

t e g e n

1. [gedaagde 1]

wonende te [woonplaats]

nader te noemen: [gedaagde 1]

gemachtigde: mr. A. Harmanci

2. DE PERSONEN,die verblijven in de onroerende zaak, gelegen aande [adres]

te [plaats]

nader te noemen: gedaagden sub 2

niet verschenen

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

Het procesdossier bestaat uit:

de dagvaarding van 5 augustus 2021 met producties;
de verstekverlening aan gedaagden sub 2;
de conclusie van antwoord van [gedaagde 1] met producties;
het instructievonnis waarbij een mondelinge behandeling is bepaald;
de dagbepaling mondelinge behandeling.

De mondelinge behandeling is gehouden op 22 februari 2022. Voor Eigen Haard zijn verschenen [naam 1] en [naam 2] , vergezeld door de gemachtigde. [gedaagde 1] is verschenen, vergezeld van een tolk en zijn gemachtigde. Partijen hebben hun standpunten nader toegelicht, Eigen Haard heeft nog verklaringen in het geding gebracht en partijen hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. [gedaagde 1] heeft aan het einde van de zitting nog een stuk overgelegd, waarop Eigen Haard bij akte mocht reageren. Dat heeft zij gedaan, waarna een datum voor vonnis is bepaald.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Feiten

1.1.

Eigen Haard verhuurt aan [gedaagde 1] , geboren op [geboortedatum] , sinds 24 april 2017 de woning (met berging) aan de [adres] (verder: het gehuurde). Het is een tweekamerwoning en de huidige huurprijs bedraagt thans
€ 639,86 per maand.

1.2.

In de huurovereenkomst is expliciet bepaald dat het gehuurde uitsluitend is bestemd om te worden gebruikt als woonruimte ten behoeve van [gedaagde 1] (en leden van zijn gezin). In de bij de huurovereenkomst behorende Algemene voorwaarden sociale woonruimte is verder bepaald dat de huurder de woning feitelijk zal bewonen en daadwerkelijk voor hemzelf en de leden van zijn huishouden zal gebruiken. Verder zal de huurder in het gehuurde onafgebroken zijn exclusieve hoofdverblijf houden en is onderverhuur, al dan niet tijdelijk, verboden op straffe van een boete, evenals kamerverhuur.

1.3.

[gedaagde 1] is gehuwd en heeft twee kinderen, waarvan er één net als zijn echtgenote in Bangladesh woont en de ander in Australië. [gedaagde 1] heeft sinds 1995 een verblijfsvergunning voor Nederland.

1.4.

[gedaagde 1] heeft problemen met zijn gezondheid, waaronder een hoge bloeddruk en longproblemen, waarvoor hij meerdere medicijnen gebruikt en onder behandeling van specialisten staat.

1.5.

Van 17 oktober 2017 tot 21 november 2017 stond [naam 3] in de Basisregistratie van Amsterdam op het adres van het gehuurde ingeschreven.

1.6.

In november 2019 heeft [gedaagde 1] een visum aangevraagd voor zijn echtgenote en zoon, dat niet was verleend toen hij eind 2019 naar Bangladesh is gereisd. Ook daarna is het niet verleend.

1.7.

Op 28 december 2019 heeft Eigen Haard een anonieme melding van woonfraude ontvangen, waarbij zou zijn onderverhuurd aan een Portugese familie en waarvoor [gedaagde 1] , die in zijn geboorteland Bangladesh zou verblijven, naar verluidt € 1.200,- per maand zou ontvangen. Naar aanleiding hiervan is Eigen Haard een onderzoek gestart.

1.8.

[naam 4] , medewerker van Eigen Haard, heeft op 24 februari 2020 een onaangekondigd huisbezoek gebracht aan het gehuurde, waarbij niet werd gereageerd op aanbellen en aankloppen. Ook bij onaangekondigde huisbezoeken op
9 maart 2021 en 25 maart 2021 werd niet opengedaan.

1.9.

Op enig moment heeft een neef van [gedaagde 1] vanuit de woning gebeld met Eigen Haard dat de verwarming niet goed werkte.

1.10.

Op 21 juni 2021 heeft Eigen Haard opnieuw een (niet anonieme) melding van woonfraude ontvangen, waarbij is gemeld dat al zeker twee jaar een Portugese familie in de woning zou wonen.

1.11.

Dezelfde melder heeft Eigen Haard een aantal foto’s gestuurd waaruit volgens diegene zou blijken dat [gedaagde 1] in Bangladesh verbleef en zich daar bezig hield met de politiek aldaar.

1.12.

Op 13 juli 2021 hebben [naam 1] en [naam 2] een vierde huisbezoek afgelegd, waarbij zij [naam 5] troffen. Volgens haar identiteitsbewijs beschikt zij over een Portugese verblijfsvergunning. [naam 2] heeft tijdens het bezoek een telefoongesprek gevoerd met de echtgenoot van [naam 5] , [naam echtgenoot] , die vertelde dat [gedaagde 1] zijn oom is, dat hij in Bangladesh verbleef en over een maand zou terugkeren naar Nederland. [naam echtgenoot] is gehuwd met [naam 5] en zij wonen met meerdere mensen in de woning, aldus het verslag van Eigen Haard. Ze zouden voor het verblijf in de woning niets betalen. Bij het bezoek zijn foto’s van het gehuurde gemaakt, waarop te zien is dat in de woonkamer twee bedden staan en verschillende op elkaar gestapelde koffers. In de slaapkamer staat een tweepersoonsbed en een eenpersoonsbed. In de badkamer is een beker met vijf tandenborstels gefotografeerd.

1.13.

Bij brief van 15 juli 2021 heeft Eigen Haard [gedaagde 1] uitgenodigd voor een gesprek op 20 juli 2021. [gedaagde 1] heeft hierop schriftelijk geantwoord dat hij daar niet aanwezig kon zijn, omdat hij in Bangladesh was en vanwege Corona niet naar Nederland kon terugreizen. Op het gesprek is vervolgens [naam echtgenoot] (zie 1.12) verschenen.

1.14.

Volgens het van het gesprek opgemaakte verslagje van 20 juli 2021 is met de neef besproken dat [gedaagde 1] die week aan Eigen Haard per e-mail een opzegging van de huurovereenkomst zou sturen. Zo niet dan zou Eigen Haard een gerechtelijke procedure beginnen.

Het geschil

2. Eigen Haard vordert - kort gezegd - ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde, met machtiging om de ontruiming zelf te bewerkstelligen, waarbij de kosten van de ontruiming voor rekening van [gedaagde 1] komen. Verder vordert Eigen Haard [gedaagde 1] te veroordelen tot betaling van € 5.000,- aan contractuele boete, vermeerderd met de wettelijke rente als deze niet binnen 14 dagen is voldaan, alles met veroordeling van [gedaagde 1] in de proceskosten.

3. Eigen Haard stelt dat [gedaagde 1] het gehuurde niet gebruikt zoals hij zou moeten. Hij heeft geen hoofdverblijf in het gehuurde en hij heeft de woning kennelijk ook niet nodig, gezien zijn voortdurende verblijf in Bangladesh. [gedaagde 1] schiet daarmee tekort in de nakoming van zijn verplichtingen en van Eigen Haard kan niet worden gevergd de huidige situatie te laten voortduren. Als toegelaten instelling moet zij toezien op een juiste bewoning van de schaarse sociale woningvoorraad en indien zich daarin onregelmatigheden voordoen, wordt verwacht dat Eigen Haard daartegen optreedt. Ontbinding van de huurovereenkomst is gelet op voorgaande gerechtvaardigd.

4. [gedaagde 1] heeft hiertegen verweer gevoerd, dat hierna, voor zover van belang, aan de orde komt.

Beoordeling

5. [gedaagde 1] erkent dat hij vanaf eind 2019 tot oktober 2021 niet in de woning heeft verbleven. Dat is een dermate lange periode van (totale) afwezigheid dat [gedaagde 1] daarmee tekortschiet in de nakoming van zijn verplichting het gehuurde te gebruiken als woonruimte voor zichzelf en eventuele leden van zijn gezin, daar ook feitelijk te wonen, de woning daadwerkelijk te gebruiken en er onafgebroken exclusief hoofdverblijf te houden. De tekortkoming is dermate ernstig, mede gelet op de grote schaarste aan sociale huurwoningen in Amsterdam en de daaruit voortvloeiende woningnood, dat ontbinding van de huurovereenkomst in beginsel gerechtvaardigd is.

6. [gedaagde 1] voert aan dat ontbinding van de huurovereenkomst niet is gerechtvaardigd omdat hij na zijn jaarlijkse verblijf van één maand in Bangladesh, vanwege de coronapandemie niet kon terugkeren naar Nederland en daarom langere tijd niet op de woning heeft verbleven. Dit zou anders nooit zijn gebeurd want hij heeft hoofdverblijf in het gehuurde.

7. Hoewel vaststaat dat de coronapandemie uitbrak in maart 2020 en [gedaagde 1] toen nog in Bangladesh was – overigens dus ruim langer dan de beweerde maand dat hij daar zou verblijven – kan uit de producties die [gedaagde 1] ter toelichting heeft overgelegd, niet de conclusie worden getrokken dat het gedurende bijna twee jaar achtereen onmogelijk was om terug te keren naar het gehuurde. Uit de stukken, waaronder een reisadvies van 11 juni 2021, volgt immers niet dat ingezetenen van Nederland over de periode vanaf maart 2020 tot oktober 2021 in het geheel niet konden terugkeren naar hun thuisland. Dat is bovendien moeilijk voorstelbaar, nu Nederland zich steeds heeft ingezet om Nederlanders, ook tijdens strenge lockdowns in verschillende landen, zo snel mogelijk terug naar Nederland te laten reizen. Dat dit vanuit Bangladesh anders was heeft [gedaagde 1] niet voldoende toegelicht. Tot slot volgt uit de door Eigen Haard ingebrachte verklaringen, die weliswaar van anonieme getuigen zijn maar wel bij de notaris zijn afgelegd, dat het luchtruim van Bangladesh hooguit drie weken gesloten is geweest in het voorjaar van 2020. Overigens is ook niet gebleken dat [gedaagde 1] zich heeft ingespannen om terug te reizen naar Nederland en heeft hij bovendien Eigen Haard niet op de hoogte gebracht van zijn langdurige verblijf elders, wat redelijkerwijs mag worden verwacht van een huurder die dermate lang afwezig is van de woning, waarvan hij stelt dat hij er hoofdverblijf heeft. Bewijzen waaruit volgt dat [gedaagde 1] , toen vanwege de uitbraak van het coronavirus onverwacht bleek dat hij niet kon terugkeren naar het gehuurde, actie heeft ondernomen of vrienden en familie heeft benaderd om zorg te dragen voor het gehuurde, zijn evenmin overgelegd.

8. Naast de langdurige afwezigheid verwijt Eigen Haard [gedaagde 1] dat hij anderen in de woning heeft laten verblijven zonder toestemming van Eigen Haard. Eigen Haard wijst in dit verband op de verklaring die [naam echtgenoot] aan de medewerkers van Eigen Haard heeft gegeven tijdens hun bezoek op 13 juli 2021 en vervolgens tijdens het gesprek op 20 juli 2021. Deze is duidelijk en consistent en geeft een verklaring voor het feit dat [naam 5] in het gehuurde is aangetroffen tijdens het huisbezoek op 13 juli 2021. Ook verklaart het dat de meerdere bedden in de woning stonden en waarom een neef contact heeft opgenomen met Eigen Haard over een niet werkende verwarming in plaats van [gedaagde 1] zelf.

9. De verklaring van [gedaagde 1] voor het aantal bedden dat is aantroffen in de woning, is daarentegen weinig geloofwaardig is. [gedaagde 1] zou deze hebben klaargezet voor zijn vrouw en zoon, die mee terug zouden reizen naar Nederland. Er zijn echter vijf bedden aangetroffen terwijl het dus zou gaan om drie personen ( [gedaagde 1] , echtgenote en kind). Verder geeft de verklaring van [gedaagde 1] geen reden voor de opgestapelde koffers in de woning en is zijn uitleg over de aanwezigheid van [naam 5] in de woning, te weten dat zij alleen maar in de woning aanwezig was om schoon te maken – kennelijk precies op het moment dat de medewerkers van Eigen Haard langskwamen – niet plausibel, aangezien [gedaagde 1] eerst in oktober 2021 zou terugkeren. De door [gedaagde 1] overgelegde stukken, waaruit volgens hem voldoende blijkt dat hij in de woning hoofdverblijf heeft, overtuigen evenmin. Zij hebben alle betrekking op zaken die direct gelieerd zijn aan het adres van de woning, zoals rekeningen voor water- en energielevering, brieven van de belastingdienst, rekeningen van Ziggo en een pensioenoverzicht. Stukken waaruit kan worden opgemaakt dat hij, vóórdat hij eind 2019 naar Bangladesh vertrok, daadwerkelijk in het gehuurde verbleef en daar exclusief zijn hoofdverblijf had – zoals persoonlijke post, bankafschriften met pintransacties uit de buurt van het gehuurde, bonnetjes van aankopen die zijn gedaan bij winkels in de omgeving of foto’s waaruit blijkt dat zijn leven zich normaliter afspeelt om en nabij het gehuurde – ontbreken. Ten slotte heeft [gedaagde 1] , zoals door Eigen Haard geopperd, geen inzage gegeven in zijn paspoort, waaruit zou kunnen blijken dat hij, zoals hij aanvoert, eens per jaar één maand in Bangladesh verblijft.

10. Eigen Haard heeft gezien het voorgaande en afgezet tegenover het verweer van [gedaagde 1] , voldoende toegelicht dat [gedaagde 1] niet alleen geen hoofdverblijf heeft gehad maar ook dat anderen van de woning gebruik maakten tijdens zijn afwezigheid. Of [gedaagde 1] daarvoor betaald kreeg kan daarbij in het midden blijven.

11. Conclusie is dat [gedaagde 1] is tekortgeschoten in de verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst en dat deze tekortkoming ontbinding van de huurovereenkomst, met haar gevolgen, rechtvaardigt. De gevorderde ontbinding en ontruiming worden dan ook toegewezen. De minder goede gezondheid van [gedaagde 1] brengt daarin geen verandering maar daarmee zal wel rekening worden gehouden bij het bepalen van de ontruimingstermijn.

12. De gevorderde boete wordt niet toegewezen. Het boetebeding van artikel 17.4 van de huurovereenkomst is oneerlijk in de zin van Richtlijn 93/13 EG (richtlijn oneerlijke bedingen), nu direct, zodra ook maar sprake is van ingebruikgeving of onderhuur, zonder dat omstandigheden als duur of frequentie meewegen, een bedrag van € 5.000,- aan boete is verschuldigd. De kans is aanwezig dat de overtreding in bepaalde gevallen niet in een redelijke verhouding staat tot de geleden schade. Het beding dient dan ook buiten toepassing te blijven, zodat de boete wordt afgewezen.

13. [gedaagde 1] wordt als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij met de proceskosten belast.

BESLISSING

De kantonrechter:

ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan de [adres] ;

veroordeelt [gedaagde 1] om het gehuurde met al wie en al wat zich daarin vanwege [gedaagde 1] bevindt, binnen een maand na de betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten en met afgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van Eigen Haard te stellen, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm conform het in artikel 555 e.v. jo. 444 Rv bepaalde;

veroordeelt [gedaagde 1] om, wanneer hij niet vrijwillig voldoet aan de veroordeling tot ontruiming en deze met inschakeling van een gerechtsdeurwaarder wordt bewerkstelligd, aan Eigen Haard de kosten van ontruiming te voldoen op vertoning van en conform de specificatie van die kosten in het proces-verbaal van ontruiming;

veroordeelt [gedaagde 1] in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van Eigen Haard begroot op:
exploot € 123,60
salaris € 374,00
griffierecht
€ 507,00totaal € 1.004,60
voor zover van toepassing, inclusief btw;

veroordeelt [gedaagde 1] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 62,00 aan salaris gemachtigde, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw;

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.W. van der Veen, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 8 april 2022 in tegenwoordigheid van mr. T.C. van Andel, griffier.

De griffier De kantonrechter