Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: AMS 21/1888
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 5 april 2022 in de zaak tussen
[eiser] , te Amsterdam, eiser
( [gemachtigde eiser] ),
en
De heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam,
( [heffingsambtenaar] ).
Procesverloop
De heffingsambtenaar heeft in een beschikking van 31 augustus 2020 de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres 1] te Amsterdam (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 1.257.000,-. In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerende zaakbelasting 2020 bekendgemaakt.
Eiser heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 17 februari 2021 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 29 maart 2022.
Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam 1] . De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [naam 2] , taxateur.
Overwegingen
1. De woning van eiser is een bovenwoning.
2. Eiser vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de woning te hoog heeft vastgesteld. Hij vindt dat de waarde van de woning vastgesteld moet worden op € 958.000,-.
3. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Hiervoor heeft hij in beroep verwezen naar verkooptransacties van drie vergelijkbare woningen binnen een jaar vóór of na de waardepeildatum 1 januari 2019.
4. Eiser heeft gesteld dat bij het bepalen van de WOZ-waarde is uitgegaan van onjuiste objectkenmerken. Uit een door eiser overgelegde bouwtekening zou namelijk blijken dat de oppervlakte niet 192 m² bedraagt maar 168 m². Ter zitting heeft eiser aangevuld dat uit de basisadministratie adressen en gebouwen een oppervlakte van 187 m² blijkt, hetgeen volgens eiser ten minste door de heffingsambtenaar moet worden aangehouden. De rechtbank overweegt dat er in de door eiser overgelegde bouwtekening geen maten kunnen worden afgelezen. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat hij de oppervlakte van de woning heeft ingemeten vanuit de bouwtekening. In het licht hiervan heeft de rechtbank geen aanleiding om van een andere oppervlakte uit te gaan. Het had op de weg van eiser gelegen om met een betere onderbouwing te komen van de door hem voorgestane oppervlakte.
5. Ter zitting heeft eiser verder aangevoerd dat de waardering van de woning voor een groot deel steunt op het vergelijkingsobject [adres 2] terwijl dit vergelijkingsobject volgens eiser niet bruikbaar is. Eiser stelt namelijk dat deze verkoop niet marktconform is geschied, omdat dit vergelijkingsobject destijds door de benedenbuurman is gekocht. De rechtbank volgt dit betoog van eiser niet, omdat dit enkele feit niet betekent dat er geen marktconforme prijs voor het vergelijkingsobject is betaald. Hierbij overweegt de rechtbank ook dat de verkoopprijs van [adres 2] in lijn is met de verkoopprijzen van de overige vergelijkingsobjecten.
6. Voor zover eiser andere, naar zijn idee betere, vergelijkingsobjecten heeft aangevoerd voor de waardering van de woning, overweegt de rechtbank dat hiervan niet is gebleken. De door eiser aangevoerde vergelijkingsobjecten hebben namelijk een substantieel kleiner oppervlakte, waardoor ze minder goed vergelijkbaar zijn.
7. Wat betreft de stelling van eiser dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met het achterstallig onderhoud aan de kozijnen, het glaswerk en de oude cv-installatie met dito radiatoren, overweegt de rechtbank dat eiser deze stellingen op geen enkele wijze heeft gespecificeerd. Deze beroepsgronden slagen daarom niet.
8. Voor zover eiser nog heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar het gehanteerde indexeringspercentage om de waarde van de referentiepanden op waardepeildatum te bepalen, alsmede de onderbouwing van het door verweerder gehanteerde indexeringspercentage, niet inzichtelijk heeft gemaakt, overweegt de rechtbank dat in het door de heffingsambtenaar overgelegde ‘Intern waardeadvies’ de waardeontwikkeling in het marktsegment kenbaar is gemaakt. Hieruit blijkt een indexeringscijfer dat per vergelijkingsobject per maand tot twee cijfers achter de komma is vastgesteld. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar ook nog toegelicht dat het indexeringscijfer is gebaseerd op alle transactiecijfers van Amsterdam, waarin de onderliggende kenmerken ook zijn verdisconteerd. De rechtbank is, gelet op het bovenstaande, van oordeel dat de heffingsambtenaar heeft kunnen volstaan met deze toelichting en ziet geen aanleiding om te oordelen dat de heffingsambtenaar gehouden was meer gegevens te overleggen.
9. De heffingsambtenaar heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
10. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling of vergoeding van het griffierecht bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. F.L. Bolkestein, rechter, in aanwezigheid van
mr. L.H.J. van Haarlem, griffier
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 5 april 2022.
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 5 april 2022.
griffier
rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Wat kunt u doen als u het niet eens bent met deze uitspraak?
Tegen deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam, postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.