ECLI:NL:RBAMS:2022:1737 - Rechtbank Amsterdam - Terugbetaling borgsom na huur van appartement met geschil...

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 9267363 CV EXPL 21-8420

vonnis van: 1 april 2022

vonnis van de kantonrechter

I n z a k e

[eiser]

wonende te [woonplaats]

eiser in conventie, verweerder in reconventie

nader te noemen: [eiser]

gemachtigde: G.C. Zijlstra

t e g e n

[gedaagde]

wonende te [woonplaats]

gedaagde in conventie, eiser in reconventie

nader te noemen: [gedaagde]

gemachtigde: mr. E.M. de Bie

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

De volgende processtukken bevinden zich in het dossier:

- de dagvaarding van 15 februari 2021 met bijlagen;

- de conclusie van antwoord met bijlagen, tevens inhoudende een tegenvordering;

- de conclusie van repliek, tevens antwoord in reconventie, met bijlagen;

- de conclusie van dupliek, tevens repliek in reconventie;

-` de conclusie van dupliek in reconventie.

Vervolgens is een datum voor vonnis bepaald.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Feiten

1. Als gesteld en erkend of niet (voldoende) weersproken, staat in dit geding het volgende vast:

1.1.

[eiser] huurde van [gedaagde] de zelfstandige woonruimte aan de [adres] (verder: het gehuurde). Deze huurovereenkomst liep van 1 september 2013 tot 1 september 2019. Daaraan voorafgaand woonde [eiser] ook al in het gehuurde. [eiser] woonde steeds met anderen in het gehuurde en communiceerde daarover ook met [gedaagde] . De huur bedroeg laatstelijk € 1.700,00 per maand, een schriftelijke huurovereenkomst is niet opgemaakt. De huur werd met wederzijds goedvinden beëindigd.

1.2.

Bij het aangaan van de huur betaalde [eiser] een waarborgsom van € 3.400,00. Er werd op dat moment geen beschrijving van het gehuurde opgemaakt. Op 8 augustus 2013 schreef [eiser] aan [gedaagde] :
I want to be responsible for the state of the house in its current state.

1.3.

Op 16 augustus 2013 schreef [eiser] aan [gedaagde] :
Also I feel there is a maintenance issue. The house needs some small maintenance in order for a comfortable living. I believe this is your responsibility as the owner of the house. Now there are small holes in which mouses can enter. This is very unhygienic.(…)- Inventory is old and broken and needs to be renewed or trown away

1.4.

Op 30 augustus 2013 schreef [eiser] aan [gedaagde] :
The [naam] have cleaned the entire house very well. Things which according to me are left to the house are small things like old furniture which is not really good and other minor damages which are normal when living in a house. This weekend I will make a list with pictures and send it to you.Deze laatste toezegging om foto’s te maken en op te sturen is [eiser] niet nagekomen.

1.5.

Op 28 augustus 2019 hielden partijen een eindinspectie in het gehuurde. Naar aanleiding daarvan maakte [gedaagde] een voorlopige staat op van schadeposten, met een totaalbedrag van € 4.030,00. [eiser] ging daar niet mee akkoord.

vordering en verweer in conventie

2. [eiser] vordert bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis, terugbetaling van de waarborgsom, verminderd met € 100,00 aan schoonmaakkosten en vermeerderd met buitengerechtelijke kosten, rente en proceskosten. Volgens [eiser] heeft hij het gehuurde naar behoren opgeleverd, zodat de waarborgsom terugbetaald moet worden.

3. [gedaagde] voert verweer tegen de vorderingen. Op dat verweer zal bij de beoordeling, voor zover van belang, nader worden ingegaan.

vordering en verweer in reconventie

4. In reconventie vordert [gedaagde] betaling van € 6.956,80. Dit zijn de uiteindelijk daadwerkelijk gemaakte kosten voor schoonmaak en herstel van het gehuurde, verminderd met de waarborgsom.

5. [eiser] voert verweer in reconventie. Daarop wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

beoordeling in conventie en reconventie

6. De kern van het geschil is of [eiser] het gehuurde juist heeft opgeleverd.

7. Vast staat dat bij aanvang van de huur geen beschrijving van het gehuurde is opgemaakt. Dit komt op grond van artikel 7:224 lid 2 Burgerlijk Pro Wetboek (BW) voor rekening van [gedaagde] . Uit dat artikel volgt immers dat bij het ontbreken van een beschrijving de huurder verondersteld wordt het gehuurde te hebben opgeleverd in de staat waarin het zich bij aanvang van de huur bevond. Het is vervolgens aan verhuurder tegenbewijs (waarmee de wetgever bewijs van het tegendeel heeft bedoeld) te leveren.

8. [gedaagde] heeft 6 foto’s in het geding gebracht van het gehuurde kort voor aanvang van de huurovereenkomst tussen partijen. Het gehuurde oogt op die foto’s netjes en schoon, maar veel meer is uit deze foto’s niet af te leiden. In het bijzonder is de staat van de verschillende onderdelen van de inventaris niet te zien, nog daargelaten dat nergens is vastgelegd wat precies werd gehuurd en wat door huurder(s) zelf in het gehuurde was geplaatst. Dit alles klemt te meer nu uit berichten van [eiser] uit augustus 2013 blijkt dat de inventaris (deels) “old en broken” was, wat ook niet onbegrijpelijk is nu het gehuurde ook voor die tijd al door meerdere bewoners werd bewoond.

9. Op de foto’s die na oplevering gemaakt zijn is te zien dat het gehuurde vies en niet opgeruimd is. [eiser] erkent dat ook en heeft in verband daarmee € 100,00 aan schoonmaakkosten in mindering gebracht. Op de foto’s zijn ook beschadigingen en vlekken zichtbaar, maar daarvan kan bij gebreke van een staat bij aanvang niet worden vastgesteld of deze toen niet al bestonden. De verklaring van een klusjesman van [gedaagde] die nog in het geding is gebracht is te algemeen om het standpunt van [gedaagde] over het verschil tussen de staat van het gehuurde bij aanvang en einde van de huur alsnog voldoende te onderbouwen.

10. Al met al is naar het oordeel van de kantonrechter enkel komen vast te staan dat schoonmaakkosten gemaakt moesten worden die op [eiser] verhaald kunnen worden. [gedaagde] heeft deze kosten niet afzonderlijk gespecificeerd maar de kantonrechter acht anderzijds de opgave van [eiser] niet realistisch, gezien de staat van het gehuurde op de foto’s. De kantonrechter zal de schoonmaakkosten daarom zelfstandig begroten, op
€ 600,00. Dat betekent dat de vorderingen in conventie tot een bedrag van € 2.800,00 zullen worden toegewezen en dat de vorderingen in reconventie worden afgewezen. De buitengerechtelijke kosten over de toe te wijzen hoofdsom zijn eveneens toewijsbaar, net als de wettelijke rente.

11. Nu [gedaagde] grotendeels in het ongelijk wordt gesteld, zal hij in de proceskosten in conventie en reconventie worden veroordeeld. De nakosten zullen slechts één keer worden toegewezen.

BESLISSING

De kantonrechter:

in conventie:

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van € 2.800,00, vermeerderd met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 9 juni 2020 tot de dag van betaling;

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van € 508,20 aan buitengerechtelijke kosten;

veroordeelt [gedaagde] in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van [eiser] begroot op:
exploot € 106,01
salaris € 436,00
griffierecht € 240,00
-----------------
totaal € 782,01
voor zover van toepassing, inclusief btw;

wijst het meer of anders gevorderde af;

in reconventie:

wijst het gevorderde af;

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, begroot op € 311,00 aan salaris gemachtigde;

in conventie en reconventie:

veroordeelt [gedaagde] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 62,00 aan salaris gemachtigde, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw;

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. C.W. Inden, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 1 april 2022 in aanwezigheid van de griffier.