Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 9593114 \ KK EXPL 21-880
vonnis van: 28 januari 2022
func.: 52128
vonnis van de kantonrechterkort geding
I n z a k e
de stichting Stichting HVO-Querido
gevestigd te Amsterdam
eiseres
nader te noemen: HVO-Querido
gemachtigde: mr. J.J.L. Boudewijn
t e g e n
1. [gedaagde 1]
nader te noemen: [gedaagde 1]
gemachtigde: mr. [gemachtigde]
2. [gedaagde 2]
nader te noemen: [gedaagde 2]
verschenen bij [gedaagde 1]
beiden wonende te [woonplaats]
gedaagden
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] samen nader te noemen: [gedaagden]
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
Bij dagvaarding van 22 december 2021 heeft HVO-Querido een voorziening gevorderd.
Ter zitting van 14 januari 2022 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. HVO-Querido is verschenen bij [naam 1] , vergezeld door de gemachtigde. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn verschenen bij [gedaagde 1] . [gedaagde 1] is vergezeld door de gemachtigde. [gedaagde 1] heeft op voorhand stukken in het geding gebracht. Partijen hebben ter zitting hun standpunt nader toegelicht. Na verder debat is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Uitgangspunten
1. Als uitgangspunt geldt het volgende.
1.1.
HVO-Querido draagt zorg voor uiteenlopende vormen van maatschappelijke opvang en begeleid wonen in de regio Amsterdam. Huisvesting van cliënten van HVO-Querido vindt uitsluitend plaats in het kader van (woon)begeleiding van de cliënt naar zelfstandige huisvesting of andere vormen van begeleiding of maatschappelijke opvang en zorg.
1.2.
HVO-Querido huurt in het kader van haar zorgtaken van woningcorporatie Eigen Haard onder meer de sociale huurwoning aan de [adres] (hierna: de woning). De woning is bestemd voor huisvesting van en zorgverlening aan cliënten van HVO-Querido.
1.3.
HVO-Querido heeft met haar cliënte [naam 2] (hierna: [naam 2] ) een zorgleveringsovereenkomst en een onderhuurovereenkomst voor de woning gesloten tegen een huurprijs van laatstelijk € 552,99.
1.4.
Met ingang van 14 januari 2021 is bewind ingesteld over de goederen die toebehoren aan [naam 2] vanwege haar lichamelijke/geestelijke toestand. [naam 2] is recent in het ziekenhuis opgenomen. Sinds januari 2022 verblijft zij in een verpleeghuis.
1.5.
De bewindvoerder van [naam 2] heeft de huurovereenkomst met HVO-Querido opgezegd tegen 1 januari 2022.
1.6.
[naam 2] heeft de sleutel van de woning aan familievriend [naam 3] gegeven om de woning leeg te halen.
1.7.
Sinds 16 november 2021 verblijven [gedaagden] met hun drie minderjarige kinderen in de woning. Daarvoor woonden [gedaagden] in Diemen. De woning is aangeboden via een advertentie bij een Albert Heijn voor een huurprijs van € 1.200,00 per maand. Het telefoonnummer dat in de advertentie staat vermeld is van [naam 3] .
1.8.
Volgens een kwitantie van 10 november 2021 betaalde [gedaagde 1] op die datum in het bijzijn van twee getuigen € 2.800,00 euro aan [naam 3] voor ‘ [adres] ’.
1.9.
Een ongetekende en ongedateerde (onder)huurovereenkomst voor de woning die [gedaagden] hebben overgelegd (hierna: de (onder)huurovereenkomst) vermeldt [naam 2] als verhuurder en [gedaagde 1] als huurder.
1.10.
HVO-Querido verneemt op 6 december 2021 dat [gedaagden] de woning bewonen. Bij brief van 8 december 2021 sommeert HVO-Querido [gedaagde 1] de woning uiterlijk op 17 december 2021 te verlaten. [gedaagden] geven geen gehoor aan de sommatie.
1.11.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn sinds 22 december 2015 vennoten van de vennootschap onder firma [vennootschap] . Eén van de activiteiten van deze vennootschap is de bemiddeling bij handel, huur of verhuur van onroerend goed en het faciliteren, beheren en bemiddelen op het gebied van woonruimte.
Vordering en verweer
2. HVO-Querido vordert – samengevat – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagden] hoofdelijk te veroordelen:
2.1.
tot ontruiming van de woning, met aan- en toebehoren, aan het adres [adres] , met alwie en alwat zich vanwege [gedaagden] in de woning moge bevinden;
2.2.
tot betaling aan HVO-Querido van € 552,99 voor iedere maand dat [gedaagden] de woning na 31 december 2021 in gebruik houden;
2.3.
voorwaardelijk, namelijk voor het geval [gedaagden] niet zelf tijdig overgaan tot de gevorderde ontruiming, de kosten van de gerechtelijke ontruiming zoals die zullen blijken uit 1) het proces-verbaal van ontruiming, opgemaakt door de gerechtsdeurwaarder met inachtneming van het bepaald in het Besluit tarieven ambtshandelingen gerechtsdeurwaarder en 2) uit de factuur van de gemeente Amsterdam voor de kosten van transport en opslag van de ontruimde inboedel, die op grond van art. 556 lid 3 Rv voor rekening van HVO-Querido als executant zullen komen;
2.4.
in de kosten van deze procedure, inclusief de nakosten.
3. HVO-Querido legt aan haar vorderingen ten grondslag dat [gedaagden] geen recht hebben om in de woning te verblijven. Daartoe voert zij, naar de kern genomen, aan dat geen rechtsgeldige (onder)huurovereenkomst tot stand is gekomen tussen [naam 2] en [gedaagden] en [gedaagden] dus geen beroep op huurbescherming als vermeende onderhuurders van de woning kunnen doen. Voor ingebruikname van de woning hebben [gedaagden] geen contact gehad met HVO-Querido of de bewindvoerder van [naam 2] . Ter zitting licht HVO-Querido toe dat [naam 2] licht verstandelijk beperkt is en een hersenbloeding heeft gehad. Volgens HVO-Querido betaalden [gedaagden] het bedrag van € 2.800,00 niet aan HVO-Querido of de bewindvoerder van [naam 2] . [gedaagden] leggen eerst kort voor de zitting de (onder)huurovereenkomst over. Daarin is bovendien de naam van [naam 2] verkeerd geschreven. HVO-Querido twijfelt dan ook aan de authenticiteit daarvan. Ook rust op [gedaagden] een onderzoeksplicht omdat zij al jarenlang actief zijn in de huur en verhuur van woonruimte in de regio Amsterdam.
4. Verder brengt HVO-Querido het volgende naar voren. HVO-Querido is hoofdhuurder van de woning. De hoofdhuurovereenkomst met Eigen Haard kent een verbod van onderhuur/ingebruikgeving aan derden en een verplichting om de woning zelf als woonruimte te gebruiken. In deze situatie betekent eigen gebruik dat het gehuurde slechts is bestemd om te worden bewoond door een cliënt van HVO-Querido en dat onderhuur uitsluitend aan deze cliënt is toegestaan. HVO-Querido schendt dan ook haar contractuele verplichtingen jegens Eigen Haard, omdat niet een cliënt maar [gedaagden] de woning bewonen en daardoor dreigt zij een contractuele boete van € 500,00 te verbeuren. HVO-Querido heeft zich ingespannen om een oplossing voor [gedaagden] te vinden en die heeft zij ook gevonden in de vorm van noodopvang in Diemen. Tot slot betoogt HVO-Querido dat zij met [naam 2] een huur- en een zorgovereenkomst heeft gesloten zoals zij gebruikelijk met haar cliënten doet, waarbij de zorgovereenkomst leidend is. Nog daargelaten dat de bewindvoerder van [naam 2] de overeenkomsten heeft opgezegd, kan [naam 2] dus geen beroep doen op huurbescherming jegens HVO-Querido. Zelfs als [gedaagden] wel een rechtsgeldige huurovereenkomst met [naam 2] zouden hebben gesloten, kunnen zij ook geen beroep op huurbescherming doen. Dit omdat iemand niet meer rechten kan overdragen dan hij zelf heeft, aldus nog steeds HVO-Querido.
5. [gedaagden] voeren kort gezegd het volgende verweer. [gedaagde 1] heeft met [naam 2] een (onder)huurovereenkomst gesloten voor een zelfstandige woonruimte. [gedaagde 1] kan dan ook een beroep op (onder)huurbescherming doen. HVO-Querido zet de huurovereenkomst met [gedaagde 1] dus voort. Het procesinitiatief om de onderhuurovereenkomst te beëindigen ligt bij HVO-Querido. [naam 2] was bevoegd de (onder)huurovereenkomst aan te gaan omdat zij niet wilsonbekwaam en bevoegd is om een overeenkomst te sluiten. [gedaagde 1] komt derdenbescherming toe, nu niet is gesteld of gebleken dat het bewind van [naam 2] in het publieke register is opgenomen. Het bewind ging om een lichamelijke en niet om een geestelijke toestand. De bewindvoerder heeft de huurovereenkomst tussen [naam 2] en [gedaagde 1] niet vernietigd zodat deze blijft voortbestaan. Volgens [gedaagden] heeft de dochter van [naam 2] in een geluidsfragment bevestigd dat de moeder in huis is geweest en heeft moeder bij die gelegenheid de huurovereenkomst bevestigd door te stellen dat [gedaagde 1] met twee personen meer dan afgesproken in de woning zou verblijven. Tot slot betwisten [gedaagden] het spoedeisend belang bij ontruiming.
Beoordeling
6. In dit kort geding dient te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vorderingen van HVO-Querido in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Het navolgende behelst dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.
7. Voldoende aannemelijk is dat HVO-Querido een spoedeisend belang heeft bij de gevraagde voorziening, die strekt tot beëindiging van onrechtmatig gebruik van een
– relatief schaarse – sociale huurwoning.
– relatief schaarse – sociale huurwoning.
Verblijf zonder recht of titel
8. Is het aannemelijk dat [gedaagden] zonder recht of titel in de woning verblijven? Dat is de vraag die de kantonrechter moet beantwoorden.
9. De totstandkoming van de beweerdelijke huurovereenkomst tussen [naam 2] en [gedaagde 1] is met raadselen omgeven. Zo is de rol die de dochter van [naam 2] (zie hierna) en [naam 3] daarbij hebben gespeeld in deze procedure onopgehelderd gebleven. Wat daar van zij, uit hetgeen [gedaagden] naar voren brengen blijkt niet dat zij met [naam 2] een (onder)huurovereenkomst zijn aangegaan. Zo is in ieder geval voldoende aannemelijk dat [naam 2] niet in staat is om zulke constructies tot stand te brengen. Dit gelet op haar geestelijke en lichamelijke toestand, die HVO-Querido ter zitting nader toelicht. Er is geen reden om aan die toestand te twijfelen. Verder is in de ongetekende en ongedateerde (onder)huurovereenkomst die [gedaagden] overleggen de voornaam van [naam 2] verkeerd geschreven. Als [naam 2] of haar dochter de (onder)huurovereenkomst zou hebben opgesteld, had het voor de hand gelegen dat zij de naam van [naam 2] goed zou schrijven.
10. Evenmin blijkt betrokkenheid van [naam 2] bij de totstandkoming van de (onder)huurovereenkomst met [gedaagde 1] uit de geluidsopname voor zover daarop de dochter van [naam 2] te horen is. Integendeel. Weliswaar zegt een vrouw daarop dat haar moeder bij de woning is geweest en daarbij twee personen meer aantrof dan was afgesproken. Echter, ter zitting bevestigt [gedaagde 1] niet dat [naam 2] bij de woning is langs geweest. [gedaagde 1] verklaart ook dat [naam 2] al in het ziekenhuis lag toen hij de deal sloot, dat bij de deal de dochter van [naam 2] en [naam 3] aanwezig waren, dat de dochter de (onder)huurovereenkomst had meegenomen naar deze afspraak en dat hij [naam 2] nooit heeft ontmoet. De geluidsopname kan dan ook geen gewicht in de schaal leggen. Verder is de dochter van [naam 2] niet bevoegd om [naam 2] te vertegenwoordigen. Alles overziend bevat het dossier vooralsnog dus onvoldoende aanknopingspunten om te kunnen aannemen dat tussen [gedaagde 1] en [naam 2] een rechtsgeldige (onder)huurovereenkomst voor de woning tot stand is gekomen.
11. Zelfs indien het voorgaande anders zou zijn en wel een rechtsgeldige overeenkomst tussen [naam 2] en [gedaagde 1] tot stand zou zijn gekomen, leidt dat niet tot een ander oordeel. De kantonrechter legt hierna uit waarom.
12. De zorg- en huurovereenkomst die HVO-Querido gebruikelijk met haar cliënten sluit, kwalificeert als een gemengde overeenkomst als bedoeld in artikel 6:215 Burgerlijk Wetboek (BW). Daarbij staat voorop wat de bedoeling van partijen is geweest bij aanvang van de overeenkomst en ook of zij nadien invulling zijn blijven geven aan die bedoeling. De kantonrechter acht gelet op hetgeen HVO-Querido hierover aanvoert voorshands aannemelijk dat het zorgelement ook in de overeenkomst tussen HVO-Querido en [naam 2] overheerst. Dat betekent dat [naam 2] zich jegens HVO-Querido niet op huurbescherming kan beroepen. In de daaropvolgende schakel kan [gedaagde 1] op zijn beurt dan ook geen beroep doen op huurbescherming jegens [naam 2] . Immers, voor voortzetting van de onderhuur op grond van artikel 7:269 lid 1 BW is vereist dat de hoofdhuur (overeenkomst tussen HVO-Querido en [naam 2] ) was te beschouwen als huur van woonruimte, waarop de woonruimtebepalingen van toepassing zijn. Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter zijn de woonruimtebepalingen in de overeenkomst tussen HVO-Querido en [naam 2] niet van toepassing omdat in die overeenkomst het zorgelement overheerst.
13. Gelet op het hiervoor overwogene zet [gedaagde 1] niet op grond van artikel 7:269 lid 1 BW de onderhuur voort nadat de huur tussen [naam 2] en HVO-Querido is geëindigd. Het beroep van [gedaagde 1] op (onder)huurbescherming op grond van artikel 7:269 BW is dan ook tevergeefs. Dit betekent dat HVO Querido voorshands voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat [gedaagden] zonder recht of titel in de woning verblijven.
14. Op grond van het voorgaande is voldoende aannemelijk dat de bodemrechter zal oordelen dat [gedaagden] het gehuurde moeten ontruimen. Dan ligt nog de vraag voor of de gevorderde ontruiming ook in materiële zin voldoende urgent is. Hiertoe moet een afweging worden gemaakt tussen de belangen van partijen over en weer.
15. Het woonbelang van [gedaagden] staat niet aan ontruiming in de weg. Weliswaar is aannemelijk dat [gedaagden] groot belang hebben bij voortzetting van de huur en het voor hen niet eenvoudig zal zijn andere woonruimte te vinden. Daar staat echter tegenover dat deze omstandigheden zich in veel vergelijkbare gevallen voordoen, zeker in de regio Amsterdam. Deze omstandigheden wegen niet op tegen het spoedeisende belang van HVO-Querido bij het beëindigen van het onrechtmatig verblijf in de woning om op haar beurt de woning op te kunnen leveren aan Eigen Haard, althans de woning als zorgwoning aan een derde in gebruik te kunnen geven. HVO-Querido schiet tekort in de nakoming van haar contractuele verplichtingen jegens Eigen Haard en haar hangt een contractuele boete van € 5.000,00 boven het hoofd. Ten slotte weegt mee dat HVO-Querido ter zitting onbetwist aanvoert zich te hebben ingespannen om een oplossing te vinden voor [gedaagden] en [gedaagden] daarbij te hebben begeleid, met als resultaat dat [gedaagden] terecht kunnen in de noodopvang te Diemen.
16. Het voorgaande betekent dat de kantonrechter de gevorderde ontruiming van de woning zal toewijzen en deze in het licht van de uitkomst van de belangenafweging onder 15 uitvoerbaar bij voorraad zal verklaren. Ook de gevorderde betaling aan HVO-Querido van € 552,99 voor iedere maand dat [gedaagden] de woning na 31 december 2021 in gebruik houden zal worden toegewezen.
Kosten
17. [gedaagden] zullen als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van HVO-Querido. De gevorderde nakosten komen voor toewijzing in aanmerking op de hieronder bepaalde wijze.
18. De vordering ter zake van de ontruimingskosten is niet toewijsbaar. Weliswaar houdt de proceskostenveroordeling een executoriale titel in ten aanzien van alle kosten, ook ten aanzien van verschotten zoals ontruimingskosten, doch het betreft hier kosten die pas na de uitspraak ontstaan en waarvan de omvang en de verschuldigdheid thans nog niet vast staan.
BESLISSING
De kantonrechter:
veroordeelt [gedaagden] om de woning aan de [adres] te ontruimen en ter beschikking van HVO-Querido te stellen, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm conform het in artikel 555 e.v. jo. 444 Rv bepaalde;
veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk tot betaling aan HVO-Querido van € 552,99 voor iedere maand dat zij de woning na 31 december 2021 in gebruik houden;
veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk tot betaling van de proceskosten aan de zijde van HVO-Querido, tot de uitspraak van dit vonnis begroot op:
exploot € 121,39
salaris gemachtigde € 498,00
griffierecht
€ 128,00
€ 128,00
totaal € 747,39
voor zover van toepassing, inclusief btw;
veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op
€ 62,00 aan salaris gemachtigde;
€ 62,00 aan salaris gemachtigde;
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.E. Hinskens-van Neck, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 28 januari 2022 in tegenwoordigheid van de griffier.