ECLI:NL:RBAMS:2022:160

Uitspraak

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 9563707 KK EXPL 21-839

vonnis van: 18 januari 2022

vonnis van de kantonrechterkort geding

I n z a k e

de naamloze vennootschap Bouwinvest Dutch Institutional Residential Fund N.V.

gevestigd te Amsterdam

eiseres

nader te noemen: Bouwinvest

gemachtigde: mr. T. de Nijs

t e g e n

[gedaagde]

wonende te [woonplaats]

gedaagde

nader te noemen: [gedaagde]

procederend in persoon

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

Bij dagvaarding van 2 december 2021, met producties, heeft Bouwinvest een voorziening gevorderd.

Ter zitting van 11 januari 2022 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Voor Bouwinvest is verschenen [naam legal counsel] (legal counsel), vergezeld door de gemachtigde. Ook [naam wijkagent] (wijkagent) is verschenen. [gedaagde] is in persoon verschenen. Bouwinvest en [gedaagde] hebben op voorhand (nadere) stukken in het geding gebracht. Partijen hebben ter zitting hun standpunten toegelicht en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. Na verder debat is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Feiten

1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast:

1.1.

[gedaagde] huurt met ingang van 11 januari 2021 de woning aan de [adres woning] (hierna: de woning) van Bouwinvest.

1.2.

Het gehuurde betreft een penthouse op de 8e en 9e verdieping in een complex bestaande uit 41 woningen.

1.3.

Naast [gedaagde] verblijft ook diens vriendin, mevrouw [naam vriendin] , regelmatig in de woning.

1.4.

Vb&t Vastgoedmanagement (hierna: de beheerder) treedt op als beheerder van het gehuurde.

1.5.

In artikel 12.22 van de huurovereenkomst is opgenomen:

“Huurder zal zich onthouden van gedragingen waarvan naar algemeen gangbare opvattingen mag worden aangenomen dat zij (…) als hinderlijk en/of storend worden ervaren door of overlast bezorgen aan derden.”

1.6.

In artikel 14.4 van de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst is opgenomen:

“Huurder zal bij het gebruik van het gebouw of complex van gebouwen waarvan het gehuurde deel uitmaakt geen hinder of overlast veroorzaken. Huurder zal ervoor zorgdragen dat vanwege hem aanwezige derden of dieren dit evenmin doen.”

1.7.

Vanaf mei 2021 ontvangt de beheerder klachten van meerdere omwonenden over overlast veroorzaakt door [gedaagde] en [naam vriendin] . De klachten betreffen voornamelijk nachtelijke geluidsoverlast: schreeuw- en scheldpartijen tussen [gedaagde] en [naam vriendin] en harde timmer-/bonkgeluiden, alsof er geklust wordt. Er wordt meermaals melding gemaakt van een incident waarbij de hulpdiensten betrokken zijn geweest en [naam vriendin] diverse malen is meegenomen. Verder klagen de buren over voorwerpen die van het balkon naar beneden worden gegooid en “vreemde types” die in en uit lopen. Verschillende buren melden dat de situatie leidt tot een onveilig gevoel.

1.8.

In een klachtenmelding van 3 juli 2021 is onder meer geschreven:

“Later vannacht is het nadat politie en ambulance weg waren tot in vroege mochten weer mis gegaan met [naam vriendin] en [gedaagde] van [adres woning] : weer enorm geschreeuw en lawaai alsof er kasten om werden gegooid. Ze liep over de galerij, stond bij de buurman van zelfde verdieping voor de deur te schreeuwen. Het is waanzin. Politie en ambulance zijn er nu weer.”

1.9.

Naar aanleiding van de ontvangen klachten heeft de beheerder in juni en juli 2021 meermaals contact gezocht met [gedaagde] , waarbij hij werd gewezen op de klachten en hem werd verzocht rekening te houden met de buren.

1.10.

Omdat de klachten bleven binnenkomen, heeft de beheerder [gedaagde] op
16 augustus 2021 een laatste kans gegeven om de overlast te beëindigen. In september 2021 heeft de beheerder opnieuw klachten van buren ontvangen.

1.11.

De gemachtigde van Bouwinvest heeft op 24 september 2021 een allerlaatste kans aan [gedaagde] gegeven door een gedragsaanwijzing overeen te komen.

[gedaagde] heeft op 15 oktober 2021 de gedragsaanwijzing ondertekend, waarin onder meer is opgenomen:

“ [gedaagde] zal zijn vriendin [naam vriendin] vanaf 1 november 2021 niet langer in het gehuurde en het complex toestaan.”

1.12.

Nadien ontvangt beheerder wederom meldingen van overlast. In een klachtenmelding van 30 oktober 2021 is onder meer geschreven:
“Hierbij een nieuwe melding met betrekking tot nummer [nummer] : de hele nacht van zondag 31 oktober op maandag 01 november klonk weer gekrijs en gegil van [naam vriendin] .”

1.13.

Bouwinvest heeft op 5 november 2021 aan [gedaagde] gemeld een procedure te zullen starten. Dezelfde dag heeft [gedaagde] aan Bouwinvest verzocht om af te zien van de procedure, omdat [naam vriendin] sinds 1 november 2021 bij haar dochter zou verblijven. Bouwinvest is bereid om [gedaagde] nog één keer een kans te geven.

1.14.

In november 2021 wordt [naam vriendin] toch gesignaleerd in en rondom het gehuurde en ontvangt Bouwinvest opnieuw klachten van de buren.

1.15.

Bouwinvest heeft op 23 november 2021 aan [gedaagde] gemeld dat zij een kort geding procedure zal starten.

1.16.

Na dagvaarding zijn er door Bouwinvest nog diverse meldingen ontvangen en in het geding gebracht van geluidsoverlast en ruzie tussen [gedaagde] en [naam vriendin] . Verschillende bewoners hebben bij Bouwinvest geklaagd dat de overlast tot een voor hen niet meer te verdragen situatie leidt.

Vordering

2. Bouwinvest vordert dat [gedaagde] bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, veroordeeld zal worden om:

binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis de woning aan de [adres woning] te ontruimen en te verlaten, onder afgifte van alle sleutels, met al hetgeen van [gedaagde] is en met al de personen die zijdens [gedaagde] in voornoemde woning verblijven (waaronder mevrouw [naam vriendin] ), en deze woning ter vrije en algehele beschikking van Bouwinvest te stellen;
[gedaagde] te veroordelen in de proceskosten.

3. Bouwinvest stelt hiertoe dat sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst. [gedaagde] veroorzaakt (samen met [naam vriendin] ) ernstige overlast, bestaande uit nachtelijke schreeuw- en scheldpartijen waarbij vaak hulpdiensten betrokken zijn geweest. Het woongenot van omwonenden is hierdoor in ernstige mate aangetast. Hiermee handelt hij in strijd met bepalingen uit de huurovereenkomst en ook met artikel 7:213 Burgerlijk Wetboek (BW). Uit de door Bouwinvest overgelegde stukken volgt dat de overlast zeer regelmatig plaatsvindt. Bouwinvest heeft [gedaagde] meermaals een laatste kans gegeven, maar [gedaagde] slaagt er niet in zich aan de gemaakte afspraken te houden en blijft [naam vriendin] toegang tot het gehuurde verschaffen. Dat [naam vriendin] zou kampen met psychische problematiek, laat onverlet dat de overlast aan [gedaagde] moet worden toegerekend. De belangen van de buren dienen te prevaleren boven het belang van [gedaagde] . Verder stelt Bouwinvest dat ook [gedaagde] zelf overlast veroorzaakt. De buren hebben melding gemaakt van nachtelijk gebonk en geklop, alsof er wordt geklust of met meubels wordt geschoven. Bouwinvest is verplicht haar overige huurders rustig woongenot te verschaffen. Indien zij niet zal optreden, kan dit nalaten een gebrek opleveren in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW.

4. Het is aannemelijk dat de kantonrechter in een bodemprocedure de huurovereenkomst zal ontbinden. Bouwinvest heeft er een spoedeisend belang bij om op die procedure vooruit te lopen.

Verweer

5. [gedaagde] voert aan dat Bouwinvest een verkeerd beeld heeft geschetst van de situatie. Hij betwist dat hij en [naam vriendin] alcohol of drugs gebruiken. Zelf heeft [gedaagde] twee fulltime banen, en [naam vriendin] is ziek: ze lijdt aan kanker, psychoses en trauma’s. Volgens [gedaagde] zijn de klachten afkomstig van één buurvrouw en haar buurman die op de 4e verdieping wonen. [gedaagde] stelt niet of nauwelijks te klussen en ontkent dat er spullen van het balkon worden gegooid. Dit zou slechts één keer gebeurd. Hij erkent dat [naam vriendin] overlast veroorzaakt door te schreeuwen, maar [gedaagde] doet er alles aan om dit te beperken.

Beoordeling

6. In dit kort geding dient te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vordering van Bouwinvest in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Nu het om een diepingrijpende maatregel van ontruiming gaat, met verstrekkende gevolgen voor de huurder, is voor toewijzing eerst plaats wanneer het in hoge mate waarschijnlijk is dat de bodemrechter, zo het geschil aan hem wordt voorgelegd, tot toewijzing van de vordering zal komen. Het navolgende behelst zoals gebruikelijk niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.

7. Aan het onder r.o. 5. bedoelde (strenge) criterium is voldaan. [gedaagde] mag, gelet op het bepaalde in de huurovereenkomst en op artikel 7:213 BW geen overlast aan omwonenden te veroorzaken. Weliswaar is een (groot) deel van de overlast veroorzaakt door [naam vriendin] , de vriendin van [gedaagde] , maar [gedaagde] is als huurder voor haar gedragingen verantwoordelijk. De overlast is zodanig dat de hulpdiensten verscheidene keren de woning van [gedaagde] hebben bezocht en [naam vriendin] een aantal keer moesten meenemen. Daarnaast zijn er ook meldingen van overlast geweest veroorzaakt door [gedaagde] zelf, bestaande uit harde (klus)geluiden. [gedaagde] heeft aangevoerd er een verkeerd beeld geschetst wordt over hem en zijn vriendin, en stelt dat de meldingen allemaal afkomstig zijn van dezelfde buurvrouw, mevrouw [naam buurvrouw] van de [nummer] verdieping. De kantonrechter stelt vast dat dit niet het geval is. Bouwinvest heeft een zeer omvangrijk dossier met klachtmeldingen vanaf mei 2021 opgebouwd en overgelegd, waarin klachten van in totaal elf andere adressen zijn opgenomen. De meldingen zijn voldoende concreet. Verder heeft Bouwinvest een usb-stick overgelegd met een opname van een ruzie tussen [gedaagde] en [naam vriendin] . Tot slot heeft Bouwinvest een verklaring overgelegd van wijkagent [naam wijkagent] , waarin de situatie geschetst door Bouwinvest wordt onderschreven. Ter zitting heeft [naam wijkagent] nog nader toegelicht dat sprake is van een zeer heftige situatie en dat het onmogelijk is om invloed uit te oefenen op de overlast.

8. Er hebben tussen Bouwinvest en [gedaagde] verschillende gesprekken plaatsgevonden. [gedaagde] is gewezen op de overlast, hem is medegedeeld dat hij met het veroorzaken daarvan moest stoppen en dat hij rekening dient te houden met de buren. [gedaagde] heeft zelfs een gedragsaantekening ondertekend waarin hij bevestigde dat hij [naam vriendin] geen toegang meer zou verschaffen tot het gehuurde vanaf 1 november 2021. De kantonrechter is van oordeel dat er over een lange periode verscheidene, concrete meldingen van (geluids-)overlast zijn gedaan, waarvoor [gedaagde] (mede)verantwoordelijk is. Daarbij komt dat de overlast een onveilig gevoel veroorzaakt bij de omwonenden. Op grond van de meldingen die vanaf mei 2021 door Bouwinvest zijn ontvangen, de usb-stick en de verklaring van [naam wijkagent] , is voorshands aannemelijk geworden dat de overlast zodanig en structureel is geweest, dat de bodemrechter tot het oordeel zal komen dat de huurovereenkomst moet worden ontbonden. [gedaagde] heeft aangevoerd [naam vriendin] psychische klachten heeft en dat hij het schreeuwen niet in de hand heeft. Het verweer van [gedaagde] dat deze tekortkoming hem niet verweten kan worden kan niet slagen. Hij is, gelet op artikel 7:219 BW, ook aansprakelijk voor gedragingen van hen die zich in zijn woning bevinden.

9. Verder is van belang dat [gedaagde] door de verschillende gesprekken die met hem zijn gevoerd een – meer dan - gewaarschuwd man was, maar ook daarna is hij door gegaan met het (laten) veroorzaken van overlast en is hij er niet in geslaagd de overlast een halt toe te roepen. Vanzelfsprekend is het voor [gedaagde] van groot belang dat hij een woning heeft, maar dit belang weegt thans niet (meer) op tegen het belang van Bouwinvest, dat erin is gelegen dat zij er als verhuurder voor moet waken dat andere huurders rustig woongenot kunnen hebben.

10. Het voorgaande betekent dat [gedaagde] zal worden veroordeeld om de woning te ontruimen.

11. [gedaagde] dient als de in het ongelijk gestelde partij met de proceskosten te worden belast.

BESLISSING

De kantonrechter:

veroordeelt [gedaagde] om de woning aan de [adres woning] binnen zeven dagen na betekening van het vonnis te ontruimen, onder afgifte van alle sleutels, met al hetgeen van [gedaagde] is en met al de personen die zijdens [gedaagde] in voornoemde woning verblijven, en ter beschikking van Bouwinvest te stellen;

veroordeelt [gedaagde] in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van Bouwinvest begroot op:
exploot € 121,39
salaris € 498,00
griffierecht € 126,00
-----------
totaal € 745,39
voor zover van toepassing, inclusief btw;

veroordeelt [gedaagde] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 62,00 aan salaris gemachtigde, te verhogen met een bedrag van € 68,00 en de explootkosten van betekening van het vonnis, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw, onder de voorwaarde dat [gedaagde] niet binnen veertien dagen na aanschrijving volledig aan dit vonnis heeft voldaan en betekening van het vonnis pas na veertien dagen na aanschrijving heeft plaatsgevonden;

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. E.J. van der Molen, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 18 januari 2022 in tegenwoordigheid van de griffier.