ECLI:NL:RBAMS:2022:1506

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht, voorzieningenrechter civiel

zaaknummer / rolnummer: C/13/713248 / KG ZA 22-89 MDvH/MvG

Vonnis in kort geding van 10 maart 2022

in de zaak van

[eiser],

wonende te [woonplaats 1] ,

eiser bij dagvaarding van 9 februari 2022,

advocaat mr. E.T. van Dalen te Groningen,

tegen

1.[gedaagde 1] ,

wonende te [woonplaats 2] ,

2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[gedaagde 2] B.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

gedaagden,

advocaat mr. D.A. Boor te Amsterdam.

Partijen zullen hierna [eiser] , [gedaagde 1] en [gedaagde 2] worden genoemd.

1.De procedure

1.1.

Op de mondelinge behandeling van dit kort geding op 1 maart 2022 heeft [eiser] de vordering toegelicht. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben verweer gevoerd mede aan de hand een van een van tevoren ingediend schriftelijk stuk (conclusie van antwoord). Beide partijen hebben producties in het geding gebracht en [eiser] tevens een pleitnota.

1.2.

Bij de mondelinge behandeling waren aanwezig:

- [eiser] met mr. Van Dalen,

- [gedaagde 1] , tevens als bestuurder en enig aandeelhouder van [gedaagde 2] , zijn echtgenote en [naam 1] , boekhouder, met mr. Boor.

2.De feiten

2.1.

[eiser] houdt zich bezig, mede via executieveilingen, met de in- en verkoop van onroerend goed, alsmede met de verhuur van onroerend goed.

2.2.

[gedaagde 2] is gevestigd op de benedenverdieping van de [de panden] .

2.3.

In 2007 was [naam 2] (hierna: [naam 2] ) eigenaar van de [de panden] (hierna: de panden). In 2007 heeft de Officier van Justitie conservatoir beslag gelegd op de panden. Hij deed dat op verzoek van de Belgische autoriteiten, in verband met een strafrechtelijk onderzoek dat in België tegen [naam 2] liep.

2.4.

Bij vonnis van 16 december 2009 van de rechtbank Antwerpen is [naam 2] veroordeeld voor strafbare feiten. In dat vonnis is zijn de panden verbeurd verklaard. Dat vonnis is bij arrest van 17 juni 2010 van het Hof van Beroep te Antwerpen bekrachtigd.

2.5.

Op 15 september 2019 hebben [naam 2] en [gedaagde 1] een huurovereenkomst betreffende 7:290 bedrijfsruimte gesloten (hierna: de huurovereenkomst). Op grond van de huurovereenkomst huurt [gedaagde 1] met ingang van 1 september 2019 en voor de duur van vijf jaar de benedenverdieping van de panden (hierna: de bedrijfsruimte). [gedaagde 1] exploiteert in de bedrijfsruimte [gedaagde 2] . In artikel 4.4. van de huurovereenkomst staat het volgende:

“
Het is aan huurder, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder, verboden het huurobject aan enige derde geheel of gedeeltelijk onder te verhuren of anderzins in enige vorm van gebruik of medegebruik te geven. Verhuurder geeft bij voorbaat zijn toestemming voor de indeplaatsstelling van een andere rechtsvorm als huurder, voorzover huurder zijn bedrijf inbrengt in die andere rechtsvorm. Bij het verkopen van de firma ‘ [gedaagde 2] B.V.’ is huurder in de mogelijkheid om indeplaatsstelling van een andere bestuurder toe te passen.”

2.6.

[gedaagde 2] is op 19 september 2019 opgericht en ingeschreven in het handelsregister van de Kamer van Koophandel.

2.7.

Op een executieveiling van 28 mei 2021, aangezegd door het Centraal Justitieel Incasso Bureau (hierna: CJIB), heeft [eiser] de panden gekocht. Op deze veiling waren, voor zover van belang, van toepassing de Bijzondere Veilingvoorwaarden en de Algemene Voorwaarden Voor Executieverkopen 2017 (hierna: AVVE 2017). In artikel 24 leden 2 en 4 AVVE 2017 staat, voor zover van belang, het volgende:

“
2. Indien het Registergoed ten tijde van de Levering:

- is verhuurd op basis van een huurovereenkomst die niet vermeld is in de Bijzondere Veilingvoorwaarden omdat de Verkoper niet met deze huurovereenkomst bekend was; of

- op andere wijze is verhuurd dan vermeld in de Bijzondere Veilingvoorwaarden,

komt het risico van de betreffende huurovereenkomst desalniettemin voor rekening van de Koper en aanvaardt de Koper het Registergoed onder gestanddoening van de betreffende huurovereenkomst, onverminderd de eventuele mogelijkheid voor de Koper om de betreffende huurovereenkomst te vernietigen op grond van artikel 3:264 Burgerlijk Wetboek.

(…)

4.
Ingeval van een executieveiling door een beslaglegger doet deze een beroep op nietigheid van na de beslaglegging gesloten huurovereenkomsten, behoudens het bepaalde in artikel 505 lid 2 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering ten aanzien van de verhuur van woonruimte”

2.8.

Begin juni 2021 hebben [eiser] en [gedaagde 1] kennis gemaakt.

2.9.

De panden zijn op 29 juli 2021 aan [eiser] geleverd.

2.10.

In augustus, september en oktober 2021 hebben [eiser] en [gedaagde 1] elkaar WhatsApp-berichten gestuurd. Voor zover van belang gaat het om de volgende berichten:

“
[eiser] op 1-8-2021: Hallo (…) wil je de huur overboeken op (…)

[gedaagde 1] op 3-8-2021: Volgens de door [naam 2], vzr]
getoonde uitdraai van het Kadaster is hij nog steeds eigenaar en verzoekt mij de huur aan hem over te maken wat ook correct is zodra de zaken zal tussen u en [naam 2] verrekening plaats vinden (…)

[eiser] op 3-8-21: (…) dat is jouw verantwoordelijk als je de notaris belt kan hij je vertellen dat ik juridisch eigenaar ben dus lijkt het me verstandig om de huur niet aan [naam 2] te betalen

[gedaagde 1] op 30-8-2021: Een goede morgen Kunt u mij factuur van €1750 sturen voor de huur (…)

[eiser] op 2-9-2021: (…) mijn accountant vraagt om een copie van het huurcontract zodat hij een factuur kan sturen

[gedaagde 1] op 29-10-2021: Goede morgen heeft u voor mij de huur facturen van september oktober en november (…)”

2.11.

Sinds augustus 2021 betaalt [gedaagde 2] maandelijks € 1.750,00 op een door [eiser] aangewezen bankrekening.

2.12.

Tussen [naam 2] en zijn zoon [naam 3] als eisers en [eiser] als gedaagde is eind 2021 een kortgedingprocedure bij deze rechtbank gevoerd. [naam 2] en [naam 3] vorderden in die procedure om [eiser] te verbieden de [pand 2 1e] te ontruimen. Bij vonnis van 22 november 2021 heeft de voorzieningenrechter de vordering van [naam 2] en [naam 3] afgewezen. In het vonnis staat de volgende overweging:

“
3.5. De huurovereenkomsten die [naam 2] stelt te hebben gesloten met zijn eigen vennootschap en met de eenmanszaak van [naam 3] voor het gebruik van nummer [pand 2 1e] – wat daar verder ook van zij – dateren van ná de conservatoire beslaglegging. Wanneer een huurovereenkomst is gesloten nadat op het gehuurde conservatoir beslag is gelegd, komt de huurder geen beroep op huurbescherming toe. De (gestelde) huurovereenkomsten vormen dan ook evenmin grond om [eiser] te verbieden om tot ontruiming over te gaan.”

2.13.

Op 30 november 2021 heeft [gedaagde 1] aan [eiser] het volgende WhatsApp-bericht gestuurd:

“
Ons vorige afspraak kwam te vervallen wegens ziekte en verder niets meer van y vernomen en tot op heden ook nog geen huur facturen ontvangen (…)

[eiser] heeft diezelfde dag als volgt geantwoord:

“
Ik stuur geen facturen omdat ik met U ook geen huurovereenkomst heb”

2.14.

Bij deurwaardersexploot van 16 december 2021 heeft [eiser] [gedaagde 2] gesommeerd de bedrijfsruimte te ontruimen. [gedaagde 2] heeft hieraan geen gehoor gegeven.

3.Het geschil

3.1.

[eiser] vordert – samengevat – [gedaagde 1] en [gedaagde 2] te veroordelen om de bedrijfsruimte te ontruimen, met veroordeling van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in de proces- en nakosten.

3.2.

[eiser] stelt dat hij een spoedeisend belang heeft bij ontruiming van de bedrijfsruimte. Hij is voornemens om de panden – ook de bedrijfsruimte – te verbouwen tot appartementen. [eiser] heeft op de veiling een fors bedrag betaald en wil zo snel mogelijk starten met de verbouwing om zijn investering terug te verdienen.

3.3.

[eiser] legt hieraan primair het volgende ten grondslag. Op het moment dat hij de panden kocht hield hij rekening met de mogelijkheid dat de bedrijfsruimte werd verhuurd, maar zeker weten deed hij dat toen niet. Of hij wist dat de bedrijfsruimte werd verhuurd is bovendien niet relevant. De huurovereenkomst tussen [naam 2] en [gedaagde 1] is gesloten nadat op de panden beslag was gelegd. De beslaglegger heeft in artikel 24 lid 4 AVVE 2017 een beroep gedaan op de nietigheid van de huurovereenkomst. Er bestaat dus geen huurovereenkomst meer, zodat [gedaagde 1] dan wel [gedaagde 2] zonder recht of titel in de bedrijfsruimte verblijven. Dit was ook het geval in het kort geding tussen [naam 2] , [naam 3] en [eiser] . Het in die procedure gewezen vonnis is hier één op één van toepassing.

3.4.

Subsidiair heeft [eiser] zich op het standpunt gesteld dat de huurovereenkomst op naam staat van [gedaagde 1] , maar [gedaagde 2] feitelijk gebruik maakt van de bedrijfsruimte. Niet gebleken is dat [gedaagde 2] in de plaats is gesteld van [gedaagde 1] . Dat betekent dat [gedaagde 1] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst door zonder toestemming van de toenmalige verhuurder – [naam 2] – [gedaagde 2] in de plaats te stellen. [gedaagde 2] verblijft daarom zonder recht of titel in de bedrijfsruimte. [gedaagde 1] schiet toerekenbaar tekort in zijn verplichting uit hoofde van de huurovereenkomst om zelf de bedrijfsruimte te exploiteren. Deze tekortkoming rechtvaardigt de ontbinding van de huurovereenkomst, in het geval die nog bestaat.

3.5.

[eiser] heeft [gedaagde 1] tijdens hun kennismaking in juni 2021 meegedeeld dat hij de bedrijfsruimte wil gaan verbouwen tot appartementen. Dat [eiser] in de WhatsApp-berichten met [gedaagde 1] wel eens het woord huur heeft gebruikt, betekent niet dat een huurovereenkomst tot stand is gekomen. [eiser] heeft ook nooit aan [gedaagde 1] dan wel [gedaagde 2] een aanbod gedaan om de bedrijfsruimte van hem te mogen huren. [eiser] wist dat hij zijn verbouwingsplannen niet direct kon uitvoeren. Voor het tijdelijk gebruik van de bedrijfsruimte door [gedaagde 2] wilde hij daarom een financiële vergoeding ontvangen. Dat is de achtergrond van de WhatsApp-berichten met [gedaagde 1] . Ondanks dat [eiser] daarin het woord huur heeft gebruikt, gaat het feitelijk om een gebruikersvergoeding. Deze gang van zaken leidt er niet tot dat tussen partijen een huurovereenkomst is ontstaan of dat [eiser] zijn recht heeft verwerkt om een beroep te doen op de bij de veiling van de panden ingeroepen nietigheid van de huurovereenkomst door de beslaglegger, aldus steeds [eiser] .

3.6.

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben als volgt verweer gevoerd. [gedaagde 1] heeft de huurovereenkomst met [naam 2] in privé getekend, omdat [gedaagde 2] destijds nog moest worden opgericht. [naam 2] was echter akkoord met het feit dat [gedaagde 1] huurder zou worden via [gedaagde 2] . Zij hebben dat in artikel 4.4. van de huurovereenkomst vastgelegd. [gedaagde 2] is kort na het tekenen van de huurovereenkomst opgericht en heeft van meet af aan de maandelijkse huur aan [naam 2] betaald. [gedaagde 2] is dus de huurder van de bedrijfsruimte.

3.7.

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] voeren verder aan dat op de website waarop de executieveiling werd aangekondigd stond vermeld dat de panden waren verhuurd. [eiser] wist hier dus van. Uit artikel 24 lid 2 AVVE 2017 volgt dat, indien het registergoed ten tijde van de levering is verhuurd, het risico van de betreffende huurovereenkomst voor rekening van de koper komt en de koper het registergoed aanvaardt onder gestanddoening van de huurovereenkomst. [eiser] heeft overeenkomstig deze bepaling gehandeld, zowel vóór de datum dat hij eigenaar van de panden werd als vanaf het moment dat hij eigenaar is geworden. De huurovereenkomst is door [eiser] dus onvoorwaardelijk gestand gedaan. Als [eiser] [gedaagde 2] niet als huurder wenste te hebben, had hij tijdens het gesprek met [gedaagde 1] in juni 2021 dan wel direct nadat hij de panden op 29 juli 2021 geleverd had gekregen, [gedaagde 2] moeten informeren dat [gedaagde 2] uit de bedrijfsruimte moest vertrekken. Dat heeft hij niet gedaan. Integendeel, op verzoek van [eiser] zijn de huurpenningen vanaf augustus 2021 overgemaakt op een door hem aangewezen bankrekening. Tot en met eind november 2021 hebben [eiser] en [gedaagde 1] het in hun WhatsApp-berichten steeds gehad over “huur”. Er is geen sprake van een gebruikersvergoeding. [gedaagde 2] heeft sinds augustus 2021 een bedrag betaald aan [eiser] gelijk aan de huurprijs die [gedaagde 2] aan [naam 2] betaalde. [gedaagde 2] betaalt dus een marktconforme tegenprestatie voor de bedrijfsruimte die door [eiser] aan [gedaagde 2] ter beschikking is gesteld. Uit de gang van zaken vanaf juni 2021 volgt dat [eiser] [gedaagde 2] ondubbelzinnig en onvoorwaardelijk als huurder van de bedrijfsruimte heeft erkend, althans dat [eiser] zijn recht heeft verwerkt om een beroep te doen op de nietigheid van de huurovereenkomst, omdat [gedaagde 2] er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat [eiser] de huurovereenkomst met [gedaagde 2] wilde voortzetten.

3.8.

Het kortgedingvonnis in de procedure tussen [naam 2] , [naam 3] en [eiser] is volgens [gedaagde 1] en [gedaagde 2] niet toepasbaar op deze zaak, omdat uit dat vonnis niet blijkt dat [naam 2] en [naam 3] een beroep hebben gedaan op artikel 24 lid 2 AVVE 2017 noch dat [eiser] hen als huurder onvoorwaardelijk heeft erkend.

3.9.

Tot slot voeren [gedaagde 1] en [gedaagde 2] aan dat [eiser] misbruik van procesrecht maakt. Hij heeft zich bij [gedaagde 1] en [gedaagde 2] gepresenteerd als de nieuwe eigenaar/verhuurder en heeft het in de communicatie met [gedaagde 1] altijd gehad over huur. Door in dit kort geding het standpunt in te nemen dat hij een gebruikersvergoeding heeft bedoeld, heeft [eiser] zijn vordering gebaseerd op feiten en omstandigheden waarvan hij de onjuistheid kende of behoorde te kennen. [eiser] dient daarom een volledige proceskostenvergoeding te betalen, aldus steeds [eiser] en [gedaagde 2] .

3.10.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

In een kort geding is een vordering tot ontruiming slechts toewijsbaar indien voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter de vordering eveneens zal toewijzen en indien van de eisende partij niet kan worden gevergd dat deze de uitkomst van een bodemprocedure afwacht.

4.2.

Artikel 505 lid 2 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering bepaalt dat een verhuring, tot stand gekomen na de inschrijving van het proces-verbaal van inbeslagneming, niet tegen de beslaglegger kan worden ingeroepen. Dit geldt in beginsel niet voor de verhuur van woonruimte. Een beslaglegging betekent echter nog niet dat de geëxecuteerde beschikkingsonbevoegd wordt. De door [naam 2] en [gedaagde 1] dan wel [gedaagde 2] gesloten huurovereenkomst is dus rechtsgeldig, tenzij de beslaglegger een beroep doet op de onverbindendheid van de rechten voortvloeiend uit de huurovereenkomst. Het beroep op die onverbindendheid moet worden gedaan vóór toewijzing van de executoriaal verkochte zaak aan de koper.

4.3.

De beslaglegger heeft in artikel 24 lid 4 AVVE 2017, en daarmee dus vóór de verkoop van de panden aan [eiser] , een beroep gedaan op de nietigheid – bedoeld zal zijn de vernietigbaarheid – van de huurovereenkomst. Het beroep van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] op artikel 24 lid 2 AVVE 2017 gaat dus niet op. Lid 2 ziet op het geval dat de panden ten tijde van de levering zijn verhuurd. Omdat de beslaglegger de nietigheid van de huurovereenkomst heeft ingeroepen bestond er ten tijde van de levering van de panden aan [eiser] geen huurovereenkomst (meer). Dat laatste brengt mee dat de vraag of de huurovereenkomst is gesloten met [gedaagde 1] dan wel met [gedaagde 2] niet relevant is.

4.4.

[eiser] heeft aangevoerd dat hij niet met zekerheid wist dat de panden waren verhuurd. Wat daar ook van zij, begin juni 2021 heeft hij kennis gemaakt met [gedaagde 1] , zodat hij in ieder geval vanaf dat moment wist dat [gedaagde 2] in de bedrijfsruimte is gevestigd en dat deze werd verhuurd.

4.5.

Het had op de weg van [eiser] gelegen om een beroep te doen op de gevolgen van de nietigheid van de huurovereenkomst door reeds in juni 2021 aan [gedaagde 1] aan te kondigen dat [gedaagde 2] de panden na levering aan [eiser] moest verlaten, dan wel vlak na de levering van de panden dit aan [gedaagde 1] mee te delen.

4.6.

[gedaagde 1] heeft betwist dat [eiser] hem tijdens hun kennismaking in juni 2021 heeft verteld dat hij de bedrijfsruimte wilde verbouwen tot appartementen. Zonder nader onderzoek, bijvoorbeeld aan de hand van een getuigenverhoor, waarvoor het kort geding zich niet leent, kan niet worden vastgesteld dat [eiser] deze mededeling aan [gedaagde 1] heeft gedaan. Dat [eiser] dit zou hebben gezegd, strookt voorshands ook niet met de feiten (in het bijzonder de WhatsApp-berichten).

4.7.

Wat wel vast staat is dat [eiser] op 1 augustus 2021, een paar dagen nadat de panden aan hem waren geleverd, aan [gedaagde 1] heeft gevraagd om aan hem de huur te betalen en op 2 september 2021 aan [gedaagde 1] heeft gevraagd om een kopie van de huurovereenkomst, zodat zijn accountant een factuur kon gaan opstellen. Dat [gedaagde 1] met het gebruik van het woord huur niet daadwerkelijk huur maar een gebruikersvergoeding heeft bedoeld, is niet aannemelijk daar hij zich bezig houdt met de verhuur van onroerend goed. Hij is op dit gebied geen leek die zich wat ongelukkig heeft uitgedrukt. Pas na het onder 2.12 genoemde vonnis van 22 november 2021, dus bijna zes maanden nadat [eiser] ermee bekend was ge raakt dat de bedrijfsruimte werd verhuurd en terwijl hij al die tijd huurbetalingen van [gedaagde 2] heeft geaccepteerd, heeft hij zich tegenover [gedaagde 1] voor het eerst op het standpunt gesteld dat er geen huurovereenkomst bestaat. Het heeft er alle schijn van dat [eiser] dit standpunt heeft ingenomen naar aanleiding van dat vonnis, waarin werd overwogen dat aan [naam 2] en [naam 3] geen huurbescherming toekwam, omdat de huurovereenkomsten waarop zij een beroep deden waren gesloten na de conservatoire beslaglegging. Dat vonnis mist in dit geval toepassing, reeds omdat het in die zaak ging om de verhuur van woonruimte en door de partijen in die zaak andere standpunten zijn ingenomen.

4.8.

Gelet op de onder 4.6 en 4.7 genoemde feiten en omstandigheden is voorshands niet aannemelijk dat de bodemrechter de vordering van [eiser] zal toewijzen. Er bestaat een gerede kans dat de bodemrechter zal oordelen dat [eiser] door zijn handelwijze [gedaagde 2] als huurder heeft aanvaard, dan wel dat hij zijn recht heeft verwerkt om nog een beroep te doen op de gevolgen van de nietigheid van de huurovereenkomst, omdat hij bij [gedaagde 2] het gerechtvaardigd vertrouwen heeft gewekt dat [gedaagde 2] haar activiteiten in de bedrijfsruimte mocht voortzetten.

4.9.

Dit alles betekent dat de vordering van [eiser] wordt afgewezen.

4.10.

De door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] gevorderde veroordeling van [eiser] in de volledige proceskosten wordt afgewezen. Dat kan alleen bij misbruik van procesrecht, bijvoorbeeld bij het instellen van een vordering die evident ongegrond is. Daarvan is hier nou ook weer geen sprake.

4.11.

Als de in het ongelijk gestelde partij zal [eiser] worden veroordeeld in de kosten van deze procedure, tot op heden aan de zijde van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] begroot op € 676,00 aan griffierecht en € 1.016,00 aan salaris advocaat.

5.De beslissing

De voorzieningenrechter

5.1.

weigert de gevraagde voorzieningen,

5.2.

veroordeelt [eiser] in de proceskosten, tot op heden aan de zijde van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] begroot op € 1.692,00,

5.3.

verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. R.A. Dudok van Heel, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. M.F. van Grootheest, griffier en in het openbaar uitgesproken op 10 maart 2022.^[1]