ECLI:NL:RBAMS:2022:1358

• Datum uitspraak: 21 maart 2022
• Publicatiedatum: 22 maart 2022
• Zaaknummer: 9412518 CV EXPL 21-12488
• Instantie: Rechtbank Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: I.M. Bilderbeek
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurder mag in woning blijven ondanks stankoverlast door katten

In deze zaak heeft de kantonrechter van de Rechtbank Amsterdam op 21 maart 2022 uitspraak gedaan in een geschil tussen Woningstichting Eigen Haard en een huurder, aangeduid als [gedaagde]. De zaak betreft een huurovereenkomst waarbij de huurder sinds 29 januari 2016 een woning huurt van Eigen Haard. De huurder had tot begin 2021 acht katten in de woning, wat leidde tot stankoverlast voor omwonenden. Eigen Haard heeft in een kort geding ontruiming van de woning gevorderd, maar de zaak is uiteindelijk gesetteld met afspraken over schoonmaakwerkzaamheden en het afstand doen van enkele katten.

Echter, Eigen Haard heeft de huurder opnieuw gedagvaard omdat de afspraken niet volledig nagekomen zouden zijn. De kantonrechter heeft tijdens de mondelinge behandeling op 17 februari 2022 vastgesteld dat er nog steeds een geur van kattenurine in de woning waarneembaar was, maar niet in zodanige mate dat dit overlast voor omwonenden veroorzaakte. De rechter oordeelde dat de huurder weliswaar tekortkomingen had, maar dat deze niet zodanig ernstig waren dat ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd was. De vorderingen van Eigen Haard zijn dan ook afgewezen, en de kosten zijn aan Eigen Haard opgelegd.

De uitspraak benadrukt de noodzaak voor huurders om zich aan afspraken te houden, maar ook dat niet elke tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst leidt tot ontruiming. De rechter heeft de belangen van de huurder en de verhuurder zorgvuldig afgewogen en geconcludeerd dat de huurder in zijn woning mag blijven, mits hij de nodige schoonmaakwerkzaamheden alsnog uitvoert.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 9412518 CV EXPL 21-12488

vonnis van: 21 maart 2022

vonnis van de kantonrechter

I n z a k e

Woningstichting Eigen Haard

gevestigd te Amsterdam

eiseres

nader te noemen: Eigen Haard

gemachtigde: mr. M.G. Blokziel

t e g e n

[gedaagde]

wonende te [woonplaats]

gedaagde

nader te noemen: [gedaagde]

gemachtigde: mr. M.N. Mense

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

In het procesdossier bevinden zich de volgende stukken:

- de dagvaarding van 18 augustus 2021 met producties;
- de conclusie van antwoord met producties;
- een instructievonnis van 15 november 2021;
- de dagbepaling mondelinge behandeling.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 17 februari 2022 in de woning van [gedaagde] alwaar tevens de plaatselijke gesteldheid is opgenomen en zaken zijn bezichtigd. Voor Eigen Haard zijn verschenen de heer [naam 1] , mevrouw [naam 2] , vergezeld door de gemachtigde. [gedaagde] is verschenen, vergezeld door de gemachtigde. Partijen zijn gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. Ten slotte is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Feiten

1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast.

1.1.

[gedaagde] huurt de woning aan de [adres] (hierna: de woning) van Eigen Haard met ingang van 29 januari 2016.

1.2.

In de algemene voorwaarden, die deel uitmaken van de huurovereenkomst staat vermeld:
Artikel 10 5. Huurder veroorzaakt door zijn gedrag geen overlast, hinder of gevaar aan omwonenden. (…) 6. Onder gedrag uit het vorige lid vallen in ieder geval: (…) het houden van huisdieren, (…).

1.3.

[gedaagde] hield tot begin 2021 acht katten in zijn woning. Bij Eigen Haard zijn diverse meldingen binnengekomen van omwonenden die stankoverlast ondervonden door de urine van deze katten.

1.4.

Bij dagvaarding in kort geding van 18 januari 2021 heeft Eigen Haard primair ontruiming van de woning gevorderd en subsidiair gevorderd dat [gedaagde] zou worden veroordeeld om de woning grondig te laten reinigen door een schoonmaakbedrijf en zijn huisdieren te verwijderen en verwijderd te houden.

1.5.

De behandeling van het kort geding heeft op 2 februari 2021 plaatsgevonden, waarna de zaak is aangehouden teneinde partijen de gelegenheid te geven om nadere afspraken te maken om het geschil onderling op te lossen..

1.6.

Op 19 februari 2021 heeft schoonmaakbedrijf de Frisse Kater een bezoek gebracht aan de woning. Bij e-mail van 23 februari 2021 schrijft de Frisse Kater hierover:
(…) Bij binnenkomst in de woning was het direct duidelijk dat er veelvuldig door katten is geürineerd. Bij de voordeur was een duidelijke zwarte vlek te zien, wat er op duidt dat daar erg veel is geürineerd. Zwarte verkleuring van vloeren zien wij bij kattenurine problematiek enkel bij de meest ernstige gevallen. Meneer had slaapkamer 3 in een kattenkamer veranderd. De kamer was zwaar uitgeleefd door de katten, en moet van top tot teen onder handen genomen worden. Alles wat in de kamer staat moet worden weggegooid. De gehele woning stonk zeer sterk naar kattenurine, zo erg zelfs dat toen ik de woning uitging, ik 10 minuten laten nog steeds de urinegeur in mijn kleding rook. Ook al waren we daar niet langer dan vijf minuten aanwezig. Omdat meneer ons niet de (volledige) waarheid verteld, is het onbekend of er ook kattenurine onder de vinyl vloer aanwezig is. Gezien de ernst van de problematiek, en hoe de woning er nu bijstaat, lijkt het mij het handigste om gewoonweg alle bovengenoemde ruimtes te behandelen. Dat betekent dus, vloeren eruit, alles schoonmaken, afdichten, en nabehandelen met een luchtreiniger. ( ..). De bevindingen van de Frisse Kater zijn in een brief van 24 februari 2021 aan [gedaagde] bevestigd.

1.7.

Conform de tussen partijen gemaakte afspraken heeft [gedaagde] afstand gedaan van zes van zijn acht katten. De twee overgebleven katten zijn gecastreerd dan wel gesteriliseerd. Over de te verrichten schoonmaakwerkzaamheden in de woning hebben partijen geen overeenstemming bereikt. De zaak is vervolgens opnieuw op zitting behandeld op 2 juni 2021.

1.8.

Op de zitting van 2 juni 2021 hebben partijen een schikking getroffen. De tussen partijen gemaakte afspraken zijn neergelegd in het proces-verbaal van de zitting waarin staat:
Partijen hebben de volgende vaststellingsovereenkomst gesloten:

1.
Eigen Haard zal het bedrijf de Frisse Kater binnen twee weken na heden opdracht geven het gehuurde geheel geurvrij te maken conform de door Eigen Haard in de e-mail van 24 februari 2021 beschreven werkzaamheden van de Frisse Kater.

2.
[gedaagde] zal de door de Frisse kater noodzakelijk geachte werkzaamheden toestaan.

3.
[gedaagde] betaalt een bedrag van € 1.500,- aan Eigen Haard ter delging van deze kosten en Eigen Haard zal de resterende kosten van de Frisse Kater betalen.

4.
Dit bedrag zal betaald worden door € 500,- ineens en het resterende bedrag in 13 maandelijkse termijnen van € 75,- en 1 termijn van € 25,-, waarvan de eerste termijn betaald zal worden uiterlijk op 1 juli 2021 en elke volgende termijn uiterlijk op de eerste van de daaropvolgende maand.

5.
Wanneer er nieuw vinyl moet worden gelegd in de ruimtes waar dat nog niet is gedaan, komen de kosten daarvan voor [gedaagde] .

6.
Partijen verlenen elkaar na uitvoering van het bovenstaande finale kwijting van al hetgeen zij in het kader van deze procedure gevorderd hebben.

7.
Partijen dragen ieder de eigen proceskosten en stemmen in met doorhaling van de onderhavige procedure.

1.9.

Op 21 juli 2021 heeft schoonmaakbedrijf De Frisse Kater schoonmaakwerkzaamheden in de woning uitgevoerd. Per e-mail van 22 juli 2021 schrijft zij hierover:
(…) We zijn gisteren bij meneer [gedaagde] langs geweest. Hij was terughoudend in zijn samenwerking, en probeerde de schoonmaak enigszins te saboteren zoals verwacht. (…) Hij zei alle spullen in de kattenkamer te hebben weggegooid. Ik heb hierop de container geannuleerd (€ 30,- annuleringskosten). Later kwam ik erachter dat hij spullen op de balkons had opgeslagen, en her en der door de woning verspreid. Deze spullen stinken enorm naar kattenpis en moeten absoluut weggegooid worden. (…) In de woonkamer wou hij absoluut niet dat het zeil eruit ging, (…) Meneer beweerde stellig dat zijn katten nooit in de woonkamer hadden geürineerd. Dit is niet waar. Overal bij de randen van de woonkamer was er urine aanwezig, en veel ook. Het zeil in de woonkamer moet in zijn totaliteit weggegooid worden. (…) Na onze behandeling was de geur beduidend minder. Ik zou ook een gasbehandeling uitvoeren maar dit kon niet. Meneer wist dat hij de woning 24-uur uit moest maar zei plotseling dat hij nergens naartoe kon. (…) Wat er nog moet gebeuren: 1. Zeil in de woonkamer + merendeel van het meubilair in de woonkamer moet weggegooid worden. 2. We moeten een 24-uurs gasbehandeling uitvoeren. (…)

1.10.

Eigen Haard heeft [gedaagde] vervolgens (opnieuw) gedagvaard voor de onderhavige procedure.

Vordering en verweer

2. Eigen Haard vordert (kort gezegd) ontbinding en ontruiming van de huurovereenkomst met [gedaagde] tegen de zo vroegst mogelijke datum.

3. Zij legt aan dit vordering ten grondslag dat zij al jaren bezig is de overlast die [gedaagde] veroorzaakt te bestrijden. Nu [gedaagde] de afspraken zoals neergelegd in het proces-verbaal van 2 juni 2021 niet is nagekomen, is voor haar de grens bereikt. De tekortkomingen van [gedaagde] zijn zodanig, dat voortzetting van de huurovereenkomst met [gedaagde] niet langer van haar gevergd kan worden.

4. [gedaagde] voert verweer. Hij voert aan dat hij het nodige heeft ondernomen om de gestelde overlast weg te nemen. Conform de afspraken heeft hij van zes van de acht katten afstand gedaan en zijn de overgebleven twee katten gecastreerd/gesteriliseerd. De Frisse Kater heeft alle gelegenheid gehad de werkzaamheden uit te voeren die zij nodig achtte. Tijdens het bezoek heeft de Frisse Kater juist gezegd dat een 24-uurs gasbehandeling niet nodig was en het zeil in de woonkamer ook niet verwijderd hoefde te worden. Onduidelijk is bovendien welke meubels er weggegooid moeten worden; [gedaagde] bezit hooguit wat spaarzame houten stoelen en banken, die niet door katten-urine zijn aangetast. Er is in de woning geen sprake (meer) van (stank)overlast.

5. Op hetgeen partijen verder naar voren hebben gebracht wordt hierna voor zover nodig teruggekomen.

Beoordeling

6. Kern van het geschil is of de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde gerechtvaardigd is, of dat de tekortkomingen van [gedaagde] van te geringe aard en omvang zijn, in welk geval de ontbinding en ontruiming mogelijk niet gerechtvaardigd worden geacht. Geoordeeld wordt als volgt.

7. Gelet op hetgeen tijdens de zitting van 2 juni 2021 tussen partijen is overeengekomen, heeft [gedaagde] zich verplicht om de door schoonmaakbedrijf de Frisse Kater noodzakelijk geachte werkzaamheden te laten uitvoeren. Hoewel [gedaagde] te kennen heeft gegeven dat de Frisse Kater alle benodigde werkzaamheden heeft uitgevoerd, is uit de onder 1.9 genoemde e-mail van de Frisse Kater genoegzaam gebleken dat dit (nog) niet het geval is. [gedaagde] is dan ook jegens Eigen Haard gehouden de resterende werkzaamheden als genoemd in 1.9 alsnog door de Frisse Kater te laten uitvoeren.

8. Eigen Haard vordert in deze procedure evenwel geen nakoming van hetgeen op 2 juni 2021 tussen partijen is afgesproken maar stelt zich op het standpunt dat het niet volledig nakomen van de afspraken ontbinding en ontruiming van de woning rechtvaardigt.

9. Voor zover de vordering gegrond is op de omstandigheid dat door het niet volledig nakomen van de afspraken nog steeds sprake is van zodanige (stank)overlast dat voorzetting van de huurovereenkomst niet langer van Eigen Haard gevergd kan worden, overweegt de kantonrechter als volgt. Tijdens de mondelinge behandeling in de woning is het de kantonrechter gebleken dat in verschillende kamers de lucht van kattenurine waarneembaar was. Dit ondanks het feit dat enkele ramen op een kier stonden ten behoeve van de ventilatie en ondanks dat [gedaagde] het vinyl in zijn woonkamer kort daarvoor alsnog had vervangen. Hoewel de lucht van kattenurine met name in de ‘kattenkamer’ sterk aanwezig was, was de stank in de woning als geheel echter niet zodanig ernstig dat aangenomen moet worden dat hieruit overlast voor omwonenden voortvloeit. Desgevraagd heeft Eigen Haard te kennen gegeven dat er sinds de vorige zitting in juni 2021 geen nieuwe klachten over stankoverlast met betrekking tot de woning van [gedaagde] zijn binnengekomen, Eén en ander brengt mee dat er op dit moment geen sprake is van zodanige (stank)overlast dat dit de ontbinding en de ontruiming van de woning rechtvaardigt. De kantonrechter sluit overigens niet uit dat de stank in de nabije toekomst zal toenemen, indien de door de Frisse Kater genoemde laatste werkzaamheden (de 24-uurs gasbehandeling, het verwijderen van meubels en de schoonmaak van de vloer in de woonkamer, éen en ander ter beoordeling van de Frisse Kater) niet alsnog op korte termijn worden uitgevoerd. Mogelijk dat er dan alsnog een situatie van onaanvaardbare stankoverlast zal ontstaan.

10. Voor zover de vordering van Eigen Haard gestoeld is op de omstandigheid dat [gedaagde] zich niet als goed huurder gedraagt, nu hij zich niet aan de tussen partijen gemaakte afspraken houdt, overweegt de kantonrechter als volgt. Vaststaat dat [gedaagde] volgens afspraak afstand heeft gedaan van zes van zijn acht katten,en de laatste twee katten heeft laten steriliseren/castreren. Ook staat vast dat de Frisse Kater een groot deel van de door haar noodzakelijk geachte schoonmaakwerkzaamheden heeft kunnen uitvoeren en [gedaagde] nadien zelf gezorgd heeft voor vervanging van het vinyl in de woonkamer. Vervolgens is toch weer discussie ontstaan tussen partijen over de noodzaak van de laatste schoonmaakwerkzaamheden. Hoewel invoelbaar is dat het geduld van Eigen Haard door deze zich voortslepende kwestie is opgeraakt, levert deze gang van zaken niet een zodanige tekortkoming aan de zijde van [gedaagde] op dat voorzetting van de huurovereenkomst niet langer van Eigen Haard kan worden gevergd.

11. Gelet op wat hiervoor is overwogen zullen de vorderingen van Eigen Haard worden afgewezen.

BESLISSING

De kantonrechter:

wijst de vorderingen af;

veroordeelt Eigen Haard in de proceskosten die aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot worden op € 374,- aan salaris van de gemachtigde, voor zover van toepassing, inclusief btw;

veroordeelt Eigen Haard. in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 62,00 aan salaris gemachtigde;

verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. I.M. Bilderbeek, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 21 maart 2022 in tegenwoordigheid van de griffier.