ECLI:NL:RBAMS:2022:1155

• Datum uitspraak: 18 januari 2022
• Publicatiedatum: 10 maart 2022
• Zaaknummer: C/13/711461 / KG ZA 21-1042
• Instantie: Rechtbank Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Mondelinge uitspraak
• Rechters: E.A. Messer; J. Dekker
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontbinding van koopcontract en ontbindende voorwaarden in kort geding

In deze zaak, behandeld door de Rechtbank Amsterdam op 18 januari 2022, hebben eisers, [eiser 1] en [eiser 2], een kort geding aangespannen tegen [gedaagde] B.V. naar aanleiding van een geschil over een koopcontract voor een appartementsrecht in Amsterdam. De eisers stellen dat de gedaagde niet voldoende inspanningen heeft geleverd om de benodigde splitsingsvergunning te verkrijgen, wat een ontbindende voorwaarde in het koopcontract betreft. De gedaagde heeft het appartementsrecht geleverd, maar de splitsingsvergunning is nog niet verleend, wat leidt tot onenigheid over de redelijkheid van de termijn voor ontbinding.

De voorzieningenrechter, mr. E.A. Messer, heeft in zijn mondelinge uitspraak geoordeeld dat de gedaagde zich niet voldoende heeft ingespannen om de vergunningen te verkrijgen en dat er aanwijzingen zijn dat de gedaagde de koopovereenkomst wil ontbinden om het appartement met winst door te verkopen. De rechter heeft geoordeeld dat de gedaagde voorlopig niet mag terugvallen op de ontbindende voorwaarde van het koopcontract, en dat er een nieuwe termijn voor ontbinding moet worden overeengekomen indien de vergunning niet tijdig wordt verkregen. De rechter heeft de gedaagde ook verplicht om de eisers maandelijks te informeren over de voortgang van de vergunningaanvraag en de bouwkundige werkzaamheden, met als doel de oplevering van het appartement uiterlijk op 1 april 2022.

Daarnaast is er een dwangsom van € 250.000,00 opgelegd aan de gedaagde voor het geval zij niet voldoet aan de opgelegde verplichtingen. De gedaagde is ook veroordeeld tot betaling van de buitengerechtelijke kosten van de eisers en de proceskosten. De uitspraak is uitvoerbaar bij voorraad verklaard, en het meer of anders gevorderde is afgewezen.

Uitspraak

proces-verbaal

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht, voorzieningenrechter civiel

zaaknummer / rolnummer: C/13/711461 / KG ZA 21-1042 EAM/JD

Proces-verbaal van mondelinge uitspraak in kort geding van 18 januari 2022

in de zaak van

1. [eiser 1] ,

2.
[eiser 2] ,

beiden wonende te [woonplaats] ,

eisers bij dagvaarding van 22 december 2021,

hierna gezamenlijk: “ [eisers] ”,

advocaat mr. J.W. van Heemskerck van Beest te Amsterdam,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[gedaagde] B.V. ,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

gedaagde,

advocaat mr. D.A.J. Sturhoofd te Amsterdam.

De zitting wordt gehouden in het gebouw van deze rechtbank ter behandeling van een vordering in kort geding.

Tegenwoordig zijn mr. E.A. Messer, voorzieningenrechter, en mr. J. Dekker, griffier.

Na uitroeping van de zaak verschijnen

• [eiser 1] , [eiser 2] met mr. Van Heemskerck van Beest,
• [naam] , indirect bestuurder van [gedaagde] , met mr. Sturhoofd.

Partijen hebben producties in het geding gebracht en over en weer het woord gevoerd. De behandeling van de zaak is gesloten en vervolgens is mondeling uitspraak gedaan. Daarvan is ingevolge artikel 30p lid 3 Rv dit proces-verbaal opgemaakt.

Waar gaat deze zaak over?

[eisers] heeft een Koopcontract gesloten met [gedaagde] voor de koop van het appartementsrecht van een woning in Amsterdam. [gedaagde] heeft het appartementsrecht geleverd bij Akte.

Artikel 7b van het Koopcontract bevat de volgende ontbindende voorwaarde:

“
De Koop geschiedt onder de ontbindende voorwaarde(n) dat:”

“Verkoper niet uiterlijk op 1 november 2021 een onherroepelijke splitsingsvergunning als bedoeld in artikel 9 heeft verkregen alsmede er een privaatrechtelijk besluit door Grond en Ontwikkeling gemeente Amsterdam is genomen, en Verkoper en/of Koper tevens uiterlijk op de eerste werkdag na laatstgemelde datum schriftelijk en gedocumenteerd aan de notaris heeft verklaard, dat hij wegens het niet of niet tijdig verkrijgen van voormelde splitsingsvergunning en voormeld privaatrechtelijk besluit, deze overeenkomst wil ontbinden.

Voormelde termijn met betrekking tot de ontbinding kan door partijen in onderling overleg worden verlengd. (…) (…)

Partijen verlenen hun volle medewerking tot het tijdig verkrijgen van bedoelde toezegging(en), vergunning en toestemming. ”

Artikel 7a van de Akte bevat (met uitzondering van de laatst geciteerde alinea) dezelfde ontbindende voorwaarde.

[eisers] vindt dat [gedaagde] zich niet voldoende inspant om de benodigde vergunningen te verkrijgen en om het appartement bouwkundig af te ronden.

De benodigde splitsingsvergunning is op dit moment nog niet verleend. Partijen zijn het oneens over de vraag welke verlenging van de termijn voor ontbinding bij het niet-verkrijgen van de splitsingsakte redelijk is.

Mondelinge uitspraak

1. De beoordeling

1.1.

De spoedeisendheid vloeit voort uit de vorderingen en is overigens ook geen punt van discussie geweest tussen partijen.

1.2.

De kernvraag is of [gedaagde] een beroep kan doen op de ontbindende voorwaarde of dat dit – mede gelet op het bepaalde in artikel 6:23 lid 2 Burgerlijk Wetboek – niet mag. Dit artikel zegt het volgende.

“
Wanneer de partij die bij de vervulling belang had, deze heeft teweeggebracht, geldt de voorwaarde als niet vervuld, indien redelijkheid en billijkheid dit verlangen.”

1.3.

Door [eisers] is aangevoerd dat [gedaagde] langdurig heeft stilgezeten. Zij is niet voortvarend te werk gegaan bij het uitvoeren van de bouwkundige werkzaamheden en daarnaast heeft zij gewacht tot 13 januari 2022 met het aanvragen van de nieuwe splitsingsvergunning. [gedaagde] wil eigenlijk van de koop af om het appartement met winst door te verkopen aan een derde. Daarmee kan zij de schade die zij heeft geleden als gevolg van het probleen met de niet-vergunde dakopbouw en dakterras beperken.

1.4.

[gedaagde] heeft gezegd dat zij zich voldoende heeft ingespannen om de splitsingsvergunning te krijgen, maar dat zij afhankelijk is van de gemeente en dat zij, om de vergunning te krijgen, ook eigenlijk niet tot afbraak van de dakopbouw wil overgaan. Als het allemaal goed gaat moet er eind mei 2022 wel zicht zijn op de afgifte van een splitsingsvergunning. Vervolgens zal het kort duren totdat de splitsing van de erfpachtcanon zal worden gerealiseerd. Deze splitsing volgt als het ware de splitsingsvergunning. [gedaagde] beseft nu zeker dat zij alles-op-alles moet zetten om de splitsingsvergunning te verkrijgen. Zij wil het vertrouwen van [eisers] herstellen.

1.5.

Overwogen wordt als volgt. Dat er sprake is geweest van een intentie bij [gedaagde] om van het koopcontract af te komen volgt voldoende duidelijk uit het dossier. Het lijkt er sterk op dat zij niet alle inspanningen heeft verricht die mogelijk waren en daaraan doet onvoldoende af dat zij nu, ter zitting, heeft toegezegd te proberen de vergunning binnen redelijke termijn te verkrijgen. Daarbij is het s toch echt háár probleem als projectontwikkelaar dat de dakopbouw en het dakterras niet vergund bleken te zijn en dat er inmiddels in het appartement daar direct onder huurders zitten die mogelijk belemmerend werken op het uitvoeren van eventuele aanpassingen. Het heeft er ook alle schijn van dat [gedaagde] de bouwkundige werkzaamheden onvoldoende voortvarend ter hand heeft genomen. Er zal alles-op-alles moeten worden gezet om de verbouwing snel af te ronden en er zal desnoods een noodkeuken moeten worden geplaatst.

1.6.

Dit leidt tot de slotsom dat [gedaagde] voorlopig zal worden verboden om zich te beroepen op de ontbindende voorwaarde van het Koopcontract en van de Akte. Helemaal onbeperkt in de tijd gaat zo’n verbod echter te ver. Er bestaat immers altijd een mogelijkheid dat de gemeente buiten de schuld van [gedaagde] toch besluit de splitsingsvergunning niet af te geven. In die situatie is het ingevolge de eisen van de redelijkheid en billijkheid nodig dat partijen in overleg treden om een nieuwe termijn met betrekking tot de ontbindende voorwaarde overeen te komen.

1.7.

Om [eisers] voldoende zekerheid te geven dat de splitsingsvergunning wordt afgegeven zal het verbod gelden tot het einde van dit jaar.

1.8.

Omdat voldoende duidelijk is geworden dat [gedaagde] op oneigenlijke gronden het koopcontract onvoldoende is nagekomen zal de vordering die daarop ziet eveneens worden toegewezen. Concreet betekent dit dat [gedaagde] [eisers] maandelijks moet informeren over de stand van zaken ten aanzien van haar inspanningen ter verkrijging van de splitsingsvergunning en de splitsing van de erfpacht en de afronding van de bouwkundige werkzaamheden, met als gevolg de oplevering van het appartement op uiterlijk 1 april 2022.

1.9.

Aan beide veroordelingen zal, als prikkel tot nakoming, een dwangsom worden verbonden die zal worden gematigd tot € 250.000,00, zoals nader weer te geven in de beslissing.

1.10.

Tot slot zullen de gevorderde buitengerechtelijke kosten van [eisers] van € 925,00 worden toegewezen zoals gevorderd, omdat hiertegen geen verweer is gevoerd.

1.11.

[gedaagde] krijgt ongelijk en zal daarom de proceskosten van [eisers] moeten betalen. Die proceskosten worden begroot volgens de gebruikelijke staffels.

2. De beslissing

De voorzieningenrechter,

2.1.

verbiedt [gedaagde] om zich te beroepen op de ontbindende voorwaarde van artikel 7b van het Koopcontract en artikel 7a van de Akte vanaf de datum van dit vonnis, tot en met 31 december 2022;

2.2.

gebiedt [gedaagde] om het Koopcontract na te komen, waarbij zij [eisers] maandelijks informeert over de meest recente stand van zaken ten aanzien van haar inspanningen ter verkrijging van de splitsingsvergunning en de splitsing van de erfpacht en het afronden van de bouwkundige werkzaamheden met als gevolg de oplevering van het appartement op uiterlijk 1 april 2022,

2.3.

veroordeelt [gedaagde] om een dwangsom van € 250.000,00 te betalen aan [eisers] , indien hij niet voldoet aan het verbod onder 2.1 en/of het gebod onder 2.2,

2.4.

veroordeelt [gedaagde] om aan [eisers] € 925,00 te betalen uit hoofde van gemaakte buitengerechtelijke kosten,

2.5.

veroordeelt [gedaagde] in de kosten van dit geding, tot heden aan de zijde van [eisers] begroot op:

– € 125,09 € 125,09 dagvaarding + verschotten

– € 125,09 € 314,00 griffierecht

– € 125,09
€ 1.016,00 salaris advocaat € 1.455,09 Totaal

te vermeerderen met de wettelijke rente daarover met ingang van de vijftiende dag na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening,

2.6.

veroordeelt [gedaagde] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 163,- voor salaris advocaat, te vermeerderen met € 85,- en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit vonnis plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover met ingang van de vijftiende dag na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening,

2.7.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

2.8.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Waarvan proces-verbaal,