ECLI:NL:RBAMS:2021:973

Uitspraak

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 9011655 KK EXPL 21-80

vonnis van: 2 maart 2021

func.: 515

vonnis van de kantonrechterkort geding

I n z a k e

de stichting STICHTING STADGENOOT,

gevestigd te Amsterdam,

eiseres,

nader te noemen: Stadgenoot,

gemachtigde: vd Hoeden/Mulder Gerechtsdeurwaarders,

t e g e n

[gedaagde] ,

wonende te [woonplaats] ,

gedaagde,

nader te noemen: [gedaagde] ,

gemachtigde: mr. T.T.H.M. Bruers.

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

Bij dagvaarding van 10 februari 2021, met producties, heeft Stichting Stadgenoot een voorziening gevorderd.

Ter zitting van 23 februari 2021 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Stichting Stadgenoot is verschenen bij [naam betrokkene eiseres] , vergezeld door mr. R.G. Matti namens de gemachtigde. [gedaagde] is verschenen in persoon, vergezeld door de gemachtigde alsmede de tolk A.A. Ware. Namens [gedaagde] zijn op voorhand stukken in het geding gebracht, alsmede een conclusie van antwoord. Stadgenoot heeft bij akte, met producties, haar eis vermeerderd. Partijen hebben ter zitting hun standpunten toegelicht, namens Stadgenoot mede aan de hand van overgelegde pleitaantekeningen. Na verder debat is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Uitgangspunten

1. Als uitgangspunt geldt het volgende.

1.1.

Stadgenoot verhuurt sedert 10 oktober 2016 aan [gedaagde] de woning aan het adres [adres] , hierna het gehuurde.

1.2.

Het betreft een driekamerwoning van 58 m². De huur bedraagt thans € 619,21 per maand.

1.3.

Naar aanleiding van een melding van wateroverlast heeft de politie op 1 januari 2021 in het gehuurde een in werking zijnde hennepkwekerij aangetroffen.

1.4.

In het proces-verbaal van de politie te Amsterdam is opgenomen dat er een kweekruimte was in twee van de drie kamers, 237 hennepplanten en 24 assimilatielampen aanwezig waren en dat sprake was van diefstal van energie. Ten slotte is opgenomen dat er een bed, bank en TV in de woonkamer stonden en dat de woonkamer vol lag met kleding. Aan het proces-verbaal is een aantal foto’s toegevoegd.

1.5.

Op 3 januari 2021 is door de heer [naam betrokkene eiseres] van Stadgenoot een bezoek gebracht aan het gehuurde.

1.6.

Bij brief van 6 januari 2021 heeft Stadgenoot aan [gedaagde] verzocht om de huur op te zeggen. Hieraan heeft [gedaagde] geen gehoor gegeven.

1.7.

[gedaagde] heeft de huur voor de maanden december 2020, januari 2021 en februari 2021 niet aan Stadgenoot betaald.

1.8.

Op 8 februari 2021 heeft Stadgenoot de melding ontvangen dat er bij de buren van [gedaagde] een lekkage c.q. een overstroming had plaatsgevonden. De ontstoppingsdienst die ter plaatste is geweest heeft geconstateerd dat de leiding vanaf de bovenwoning was volgestopt met aarde en resten van hennepplanten.

1.9.

Bij e-mail van 10 februari 2021 is [gedaagde] aansprakelijk gesteld voor de schade.

Vordering

2. Stadgenoot vordert dat [gedaagde] bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, veroordeeld zal worden om het gehuurde te ontruimen en aan Stadgenoot te beschikking te stellen. Voorts vordert Stadgenoot veroordeling van [gedaagde] tot betaling van
€ 1.857,63 aan huurachterstand tot en met februari 2021, alsmede betaling van € 619,21 voor iedere maand dat [gedaagde] na 28 februari 2021 het gehuurde in gebruik houdt. Bij vermeerdering van eis vordert Stadgenoot betaling van € 2.094,59 als voorschot op de schade, alles met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van dit geding.

3. Stadgenoot stelt hiertoe, zakelijk weergegeven, het volgende. Door in het gehuurde een hennepplantage te hebben, is [gedaagde] tekort geschoten in zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. Zij heeft een spoedeisend belang om de woning weer beschikbaar te krijgen, vooruitlopend op de ontbinding in de bodemprocedure. Daarnaast heeft [gedaagde] inmiddels een huurachterstand van drie maanden die de gevorderde ontruiming eveneens rechtvaardigt. Ten slotte heeft [gedaagde] schade veroorzaakt in de beneden het gehuurde gelegen woning door aarde en hennepafval via de riolering weg te gooien. De schade heeft Stadgenoot begroot op basis van een kostenraming van de werkzaamheden die in de beneden gelegen woning nodig zijn.

Verweer

4. [gedaagde] voert aan dat de vorderingen van Stadgenoot moeten worden afgewezen. Allereerst betwist [gedaagde] dat Stadgenoot een spoedeisend belang heeft bij haar vordering. Verder heeft [gedaagde] aangevoerd dat hij niets te maken heeft met de vermeende strafbare feiten die zouden hebben plaatsgevonden in zijn woning. Hij heeft nimmer toestemming gegeven. Hij is ernstig bedreigd door de persoon die de hennepplantage heeft opgezet, de heer [naam] . [gedaagde] had een baan bij het restaurant van [naam] en hij vertrouwde hem, maar die heeft ernstig misbruik gemaakt van zijn vertrouwen en de zwakke sociale positie. Volgens [gedaagde] rechtvaardigt de tekortkoming de ontbinding niet, althans is dit naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar, waarbij ook de psychische problematiek van [gedaagde] moet worden betrokken. Een ontruiming zou een noodtoestand opleveren, aldus [gedaagde] .

Beoordeling

5. In dit kort geding dient te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vordering van Stadgenoot in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Het navolgende behelst dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.

6. Stadgenoot heeft als toegelaten instelling van volkshuisvesting een spoedeisend belang erbij om te bewerkstelligen dat haar - schaarse - sociale huurwoningen op een rechtmatige manier worden bewoond. Het door Stadgenoot met betrekking tot drugs gevoerde zerotolerancebeleid wint aanmerkelijk aan slagkracht én, naar mag worden aangenomen, aan afschrikwekkende werking als daarbij gebruik kan worden gemaakt van het instrument van de vordering tot ontruiming in kort geding. Het andersluidende standpunt van [gedaagde] wordt dan ook niet gevolgd.

7. Veroordeling tot ontruiming van een woning in kort geding is een vergaande maatregel. Daarvoor is dan ook ten minste vereist dat in hoge mate waarschijnlijk is dat de veroordeling tot ontruiming ook in een bodemprocedure zal worden uitgesproken. [gedaagde] bestrijdt dat de tekortkoming, de aanwezigheid van een hennepplantage in de woning, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen niet rechtvaardigt (artikel 6:265 lid 1 BW).

8. Dit verweer wordt gepasseerd. [gedaagde] heeft een uitdrukkelijk contractueel verbod overtreden, dat Stadgenoot in de huurovereenkomst heeft opgenomen om crimineel gebruik van haar woningen tegen te gaan. De aanwezigheid van een hennepplantage brengt het risico mee van overlast en verloedering van de woonomgeving en van beschadiging van het gehuurde. Die risico’s hebben zich in dit geval ook al verwezenlijkt door een tweetal lekkages, waarvan de laatste blijkens de overgelegde foto’s een zeer ernstig karakter heeft gehad en direct door de gedragingen van [gedaagde] is veroorzaakt. Deze lekkages leveren op zichzelf ook tekortkomingen op. Bovendien is niet in geschil dat ook sprake is geweest van diefstal van elektriciteit, hetgeen het risico op brand verder verhoogt. [gedaagde] heeft ervoor gekozen deze ernstige overtredingen van de huurovereenkomst te begaan. Daarbij wordt ook in ogenschouw genomen dat de plantage geen geringe omvang had en een professioneel karakter had blijkens de overgelegde foto’s. Aangenomen wordt dat [gedaagde] , zoals de meeste huurders van een (sociale) huurwoning, groot belang heeft bij behoud van zijn woning. Dat belang is echter door hemzelf op het spel gezet en weegt niet op tegen het grotere belang van Stadgenoot om met het oog op de generale preventie streng en rechtlijnig op te treden tegen dergelijke overtredingen en de omwonenden van [gedaagde] te verzekeren dat zij hiervan verder geen overlast ondervinden.

9. Voor zover door [gedaagde] het verweer is gevoerd dat de hennepplantage onder dwang in zijn woning is geplaatst en hij daar niets mee te maken heeft gehad, geldt het volgende. Allereerst is door [gedaagde] geen begin van aannemelijkheid gemaakt ter schraging van dit verweer. De gestelde bedreigingen van ene [naam] en zijn broers zijn weliswaar naar voren gebracht, maar daarbij is het gebleven. Zelfs het gegeven dat deze [naam] zijn voormalige werkgever is geweest, heeft [gedaagde] niet onderbouwd. Dat [gedaagde] bovendien nog geen aangifte heeft gedaan bij de politie draagt niet bij aan de aannemelijkheid van het verweer. Ten slotte verdient nog overweging dat ter terechtzitting door Stadgenoot is verklaard dat bij het huisbezoek van de heer [naam betrokkene eiseres] aan [gedaagde] na de ontdekking van de hennepplantage op 3 januari 2021 door [gedaagde] over een bedreiging niet is gesproken, maar dat [gedaagde] toen heeft verklaard dat er een vriend zou hebben ingewoond, de heer [naam] , en dat die zou hebben gezegd dat het was toegestaan om een hennepkwekerij te hebben in de woning. Het vorenstaande leidt ertoe dat deze bedreiging in dit geding niet aannemelijk is geworden.

10. Maar zelfs indien de aanwezigheid van bedreiging aannemelijk zou zijn gemaakt, ontslaat dit [gedaagde] niet van zijn verplichtingen jegens Stadgenoot om zich aan de huurovereenkomst te houden en leidt dit er niet toe dat de hiervoor genoemde tekortkomingen niet voor zijn risico dienen te komen. Van [gedaagde] als huurder mag immers in beginsel worden verwacht dat hij in staat is deze bedreigingen te weerstaan, althans maatregelen neemt om bijvoorbeeld middels aangifte bij de politie ervoor te zorgen dat deze bedreigingen niet leiden tot de aanwezigheid van een hennepplantage in zijn woning. Omstandigheden die dit in het geval van [gedaagde] anders maken zijn niet gesteld of aannemelijk geworden. Daar komt nog bij dat Stadgenoot tegen die achtergrond ook een groot belang heeft om [gedaagde] niet langer in de woning te laten wonen, nu zij immers het risico loopt dat [gedaagde] onder dwang opnieuw een hennepplantage in de woning zou toelaten.

11. De persoonlijke omstandigheden van [gedaagde] zijn, hoe schrijnend ook, onvoldoende om de conclusie te rechtvaardigen dat de bodemrechter tot het oordeel zal komen dat deze tekortkomingen gezien hun bijzondere aard of geringe betekenis niet tot een ontbinding van de huurovereenkomst zal leiden. Daarbij wordt nog in ogenschouw genomen dat [gedaagde] ter terechtzitting heeft toegelicht dat hij inmiddels door de gemeente wordt begeleid en sprake is van meerdere hulptrajecten, zodat mag worden aangenomen dat hij ook geholpen zal kunnen worden bij het vinden van nieuwe huisvesting. Er is in de bijzondere omstandigheden aan de zijde van [gedaagde] wel aanleiding om een ontruimingstermijn als na te melden op te nemen.

12. De gevorderde huurachterstand, die niet is bestreden en die gelet op de hoogte ook de gevorderde ontruiming zou rechtvaardigen, is door [gedaagde] erkend en derhalve toewijsbaar.

13. Met betrekking tot de gevorderde schadevergoeding geldt dat [gedaagde] de verweten gedragingen niet heeft bestreden en ook de door Stadgenoot gepresenteerde onderbouwing van de te verwachten kosten niet inhoudelijk heeft betwist, zodat zijn aansprakelijkheid daarvoor in beginsel gegeven is. Het verwijt van [gedaagde] dat hij door Stadgenoot niet in de gelegenheid is gesteld om de schade zelf te herstellen en Stadgenoot hem of zijn gemachtigde niet schriftelijk op de hoogte heeft gesteld om hem daartoe de gelegenheid te geven, houdt geen stand. Gelet op de aard en omvang van de wateroverlast, waarbij de aarde en de hennepresten uit de wc op de benedenverdieping stroomde en onmiddellijk ingrijpen door Stadgenoot noodzakelijk was, kan [gedaagde] zich in redelijkheid niet beroepen op het ontbreken van een dergelijke schriftelijke mededeling en is hij gehouden deze schade te vergoeden.

14. [gedaagde] dient als de in het ongelijk gestelde partij met de proceskosten te worden belast.

BESLISSING

De kantonrechter:

veroordeelt [gedaagde] om het gehuurde aan [adres] binnen één maand na betekening van dit vonnis te ontruimen en ter beschikking van Stadgenoot te stellen, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm conform het in artikel 555 e.v. jo. 444 Rv bepaalde

veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan Stadgenoot van € 1.857,63 aan huurachterstand tot en met februari 2021, vermeerderd met de wettelijke rente hierover vanaf 10 februari 2021 tot aan de dag van voldoening en vermeerderd met € 619,21 voor iedere maand of een gedeelte daarvan dat [gedaagde] het gehuurde na 28 februari 2021 in gebruik heeft;

veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan Stadgenoot van € 2.094,59 als voorschot op de door [gedaagde] veroorzaakte schade;

veroordeelt [gedaagde] in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van Stichting Stadgenoot begroot op:
exploot € 108,19
salaris € 498,00
griffierecht € 507,00
-----------------
totaal € 1.113,19
voor zover van toepassing, inclusief btw;

veroordeelt [gedaagde] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 60,00 aan salaris gemachtigde, te verhogen met een bedrag van € 68,00 en de explootkosten van betekening van het vonnis, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw, onder de voorwaarde dat [gedaagde] niet binnen veertien dagen na aanschrijving volledig aan dit vonnis heeft voldaan en betekening van het vonnis pas na veertien dagen na aanschrijving heeft plaatsgevonden;

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. E. Pennink, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 2 maart 2021 in tegenwoordigheid van de griffier.