ECLI:NL:RBAMS:2021:949

Uitspraak

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 8793874 EA VERZ 20-731

beschikking van: 10 februari 2021

func.: 8622

beschikking van de kantonrechter

I n z a k e

[verzoekster]

wonende te [woonplaats]

verzoekster

nader te noemen: [verzoekster]

gemachtigde: mr. A. Ang

t e g e n

de vereniging Vereniging van Eigenaars [verweerster]

gevestigd te [vestigingsplaats]

verweerster

nader te noemen: de VvE

gemachtigde: mr. M. Bakhuis

Verloop van de procedure

[verzoekster] heeft op 30 september 2020 een verzoek ingediend op grond van de artikelen 5:130 en 5:121 Burgerlijk Wetboek (BW). De VvE heeft een verweerschrift ingediend.

Het verzoek is behandeld ter terechtzitting van 20 januari 2021. [verzoekster] is verschenen, met haar gemachtigde. Aan de zijde van de VvE zijn verschenen de heer [betrokkene verweerster 1] en de heer [betrokkene verweerster 2] , vergezeld door de gemachtigde. Betrokkenen hebben hun standpunten ter zitting toegelicht. De gemachtigden hebben spreekaantekeningen overgelegd. Na verder debat is een datum voor beschikking bepaald.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Feiten

1. Als gesteld en erkend of niet (voldoende) weersproken, staat het volgende vast:

1.1.

Het gebouw gelegen aan de [locatie] te [woonplaats] , is bij een op 8 oktober 1980 opgemaakte akte gesplitst in 3 appartementsrechten. [verzoekster] is sinds 2002 eigenaar van één van voornoemde 3 appartementsrechten, te weten [adres 1] , in de splitsingsakte aangeduid met indexnummer 2. Eigenaar van het appartementsrecht met indexnummer 1 is de heer [betrokkene verweerster 1] (verder: [betrokkene verweerster 1] ). Eigenaren van het appartementsrecht met indexnummer 3 zijn de heer [betrokkene verweerster 2] (verder: [betrokkene verweerster 2] ) en mevrouw
[betrokkene] . Alle genoemde appartementsrechten zijn (inmiddels) als woonruimte in gebruik.

1.2.

De splitsingsakte vermeldt onder meer:
Het flatgebouw is uitgelegd in een uit één blad bestaand plan van alle verdiepingen, welk plan aan deze akte is gehecht (…)Op voormeld plan zijn de gedeelten van bedoeld onroerend goed, welke zijn bestemd om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt – hierna ook te noemen: privé-gedeelten – duidelijk aangegeven en voorzien van de Arabische cijfers 1 tot en met 3.Vervolgens verklaarden de komparanten de splitsing zodanig vast te stellen, dat bedoeld onroerend goed de volgende appartementsrechten zal omvatten:(…)II. Het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de bedrijfsruimte op de eerste verdieping (…)

1.3.

De tekening van de privé-gedeelten waarnaar in de splitsingsakte wordt verwezen ziet er als volgt uit:

1.4.

Op de splitsingsakte is van toepassing het modelreglement 1973 (verder: het modelreglement), waarin onder meer het volgende staat:
Artikel 2Tot de gemeenschappelijke gedeelten worden ondermeer gerekend:a. (…) de vloeren (…), de daken (…)

Artikel 6

1. Iedere op-, aan- of onderbouw zonder toestemming van de vergadering is verboden.(…)Artikel 91. Iedere eigenaar of gebruiker heeft het recht op uitsluitend gebruik van zijn privé gedeelte, mits hij bij de uitoefening van dat recht het reglement en het huishoudelijk reglement in acht neemt en mits hij aan de andere eigenaars en gebruikers geen onredelijke hinder toebrengt.2. De eigenaars en gebruikers zijn verplicht het privé gedeelte te gebruiken overeenkomstig de daaraan nader in de akte te regelen bestemming.(…)Artikel 10(…)2. Iedere eigenaar of gebruiker is verplicht de nodige zorgvuldigheid in acht te nemen met betrekking tot de gemeenschappelijke gedeelten en/of de gemeenschappelijke zaken, ook wanneer laatstgenoemde zaken zich in zijn privé gedeelte bevinden.

1.5.

In de koopovereenkomst van [verzoekster] van 26 september 2002 staat onder meer:
De vereniging van eigenaren geeft bij deze toestemming aan de eigenaar van het verkochte appartementsrecht om een dakterras te realiseren van maximaal 8 m2 op het plat, direct grenzend aan het verkochte, 4 meter vanuit de achtergevel strekkend.

1.6.

In de koopovereenkomst van [betrokkene verweerster 1] uit 2004 staat onder meer:
De koper is bekend met het feit dat – en aanvaardt bij deze en stemt daarmee tevens in – vereniging van eigenaren toestemming heeft gegeven aan de eigenaar van het appartementsrecht [adres 2] om een dakterras te realiseren van maximaal 8 m2 op het plat (…).

1.7.

In 2009 heeft [verzoekster] gecorrespondeerd met [betrokkene verweerster 1] over aanleg van een dakterras. De gemachtigde van [betrokkene verweerster 1] heeft toen namens hem kenbaar gemaakt dat hij zich verzet tegen de aanleg van een dakterras.

1.8.

Op 2 september 2020 vond een algemene ledenvergadering van de VvE plaats. De drie leden hebben ieder één stem in deze vergadering. De notulen van de vergadering vermelden onder meer:
Dakterras [adres 2]Bespreking ontvangen voorstel van eigenaren [adres 1] om:●
de in het verleden aan de eigenaar van [adres 2] gegeven toestemming voor het realiseren van een dakterras direct grenzend aan het appartementsrecht [adres 2] te herroepen;●
niet (langer) toe te staan dat het betreffende dakterras wordt gerealiseerd en/of het betreffende dak als dakterras wordt gebruikt;●
het bestuur te machtigen om zo nodig de (rechts)maatregelen te nemen welke de vergadering kan nemen krachtens de wet of het reglement teneinde bezwaar te maken tegen de vergunningsaanvraag van de eigenaar van [adres 2] dan wel tegen een eventueel verleende vergunning (…)●
het bestuur te machtigen om zo nodig rechtsmaatregelen te nemen (…) om het bouwen c.q. realiseren van een dakterras te staken;●
het bestuur te machtigen (…) hetgeen te doen hij/zij nodig acht, voorts om namens de Vereniging van Eigenaren in rechte te verschijnen (…)●
te besluiten dat de kosten voor een eventuele (gerechtelijke) procedure worden betaald door de Vereniging van Eigenaars en waar aan de orde c.q. waar mogelijk op de eigenaar van [adres 2] worden verhaald.

1.9.

Op 10 september 2020 verkreeg [verzoekster] een omgevingsvergunning voor de aanleg van een dakterras ten behoeve van haar appartementsrecht (verder: het dakterras). De VvE maakte daartegen bezwaar, waarop nog niet onherroepelijk is beslist.

Het verzoek

2. [verzoekster] verzoekt – kort weergegeven – de besluiten van de VvE van 2 september 2020 die betrekking hebben op haar wens het dakterras aan te leggen te vernietigen. Voor zover nodig verzoekt zij vervangende machtiging te verlenen voor de aanleg van het dakterras conform de verleende omgevingsvergunning. [verzoekster] vraagt de VvE in de proceskosten te veroordelen.

3. Aan dit verzoek legt [verzoekster] ten grondslag dat zij al in 2002 toestemming heeft verkregen voor de aanleg van het dakterras. [betrokkene verweerster 1] was daarvan ook op de hoogte toen hij zijn appartementsrecht kocht, maar heeft zich niettemin verzet tegen de aanleg. Daardoor heeft [verzoekster] haar plannen uitgesteld, maar nu wil zij toch tot aanleg overgaan. Inhoudelijke argumenten om de aanleg nu te blokkeren heeft de VvE tijdens de vergadering niet aangevoerd, aldus [verzoekster] .

4. De VvE voert verweer. Daarop zal hierna, voor zover van belang, worden ingegaan.

De beoordeling

Eigendom “plat”

5. Ter zitting heeft [verzoekster] de stelling ingenomen dat het op de splitsingstekening als “plat” aangeduide gedeelte – de plek waar het dakterras moet komen – tot haar privé-eigendom behoort. De VvE heeft dat betwist.

6. Voor de beantwoording van de vraag wat tot de privé-gedeelten van de appartementsrechten behoort, is bepalend wat daaromtrent is vastgelegd in de op de splitsing betrekking hebbende splitsingsstukken. Bij de uitleg daarvan komt het aan op de daarin tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan. Deze bedoeling moet naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de omschrijving in die akte, bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte, de splitsingstekening daaronder begrepen.

7. Naar het oordeel van de kantonrechter blijkt uit deze stukken dat het plat tot het privé-gedeelte van [verzoekster] behoort. De omschrijving van dit gedeelte is summier, maar de splitsingstekening is duidelijk. Daarop zijn alle appartementsrechten met een dikke lijn begrensd. Alleen het trappenhuis valt buiten die begrenzing. Dat is ook logisch, niet ter discussie staat dat het trappenhuis gemeenschappelijk is. De dikke lijn omvat ten aanzien van het appartementsrecht van [verzoekster] ook het plat. Dat behoort dus tot haar privé-gedeelte.

8. Dat het dak volgens het modelreglement tot de gemeenschappelijke eigendommen behoort maakt dit niet anders. Het dak (als constructief element onder het plat) kan immers gemeenschappelijk eigendom zijn, terwijl de bovenzijde van dat dak privé is. Hetzelfde geldt bijvoorbeeld voor de vloeren in het gebouw, die ook gemeenschappelijk zijn, zo volgt uit het modelreglement. Ook uit het bepaalde in artikel 10 lid 2 modelreglement volgt dat gemeenschappelijke eigendommen onderdeel kunnen uitmaken van een privé-gedeelte.

Toestemming dakterras

9. Volgens artikel 5:119 lid 1 BW mag een appartementseigenaar binnen de begrenzingen van zijn privégedeelte veranderingen aanbrengen zolang deze veranderingen geen nadeel aan een ander toebrengen. Het modelreglement vereist echter toestemming van de VvE voor een opbouw, zoals een dakterras.

10. Volgens [verzoekster] is die toestemming al in 2002 gegeven, toen zij haar appartementsrecht kocht. Van een rechtsgeldige toestemming is echter niet gebleken. Gesteld noch gebleken is dat tijdens een vergadering van de VvE toestemming is gegeven. Buiten vergadering kan alleen met unanimiteit een besluit worden genomen, zo staat in het modelreglement. Die unanimiteit kan uit de koopovereenkomst van [verzoekster] echter niet worden afgeleid, omdat deze niet door alle (toenmalige) leden van de VvE is getekend, zo erkent ook [verzoekster] .

11. Nu nooit toestemming is gegeven kon deze op de vergadering van de VvE van
2 september 2020 ook niet worden ingetrokken. In zoverre heeft [verzoekster] dan ook geen belang bij een beslissing.

12. Wel heeft zij belang alsnog toestemming te verkrijgen en (dus) het besluit van de VvE gebruik als dakterras niet toe te staan te vernietigen. De vraag die dan voorligt is of de VvE zonder redelijke grond niet meewerkt aan de aanleg door [verzoekster] van een dakterras. Naar het oordeel van de kantonrechter is dat het geval.

13. In de notulen van de vergadering van de VvE van 2 september 2020 zijn in het geheel geen argumenten genoemd om niet mee te werken aan aanleg van het dakterras. Ter zitting hebben [betrokkene verweerster 1] en [betrokkene verweerster 2] toegelicht waarom zij zich tegen een dakterras verzetten. [betrokkene verweerster 1] vreest meer inkijk van [verzoekster] in zijn appartement, alsmede geluidsoverlast van [verzoekster] . [betrokkene verweerster 2] vreest geluidsoverlast, zijn slaapkamer ligt recht boven het plat.

14. Tegenover deze argumenten staat het evidente belang van [verzoekster] bij een dakterras. Zij heeft destijds een appartementsrecht gekocht waarvan het plat onderdeel uitmaakt. In zoverre mocht zij dat dus al gebruiken. Kennelijk had zij toen ook al het voornemen hier een dakterras van te maken, nu daarover een bepaling in haar koopovereenkomst is opgenomen. [betrokkene verweerster 1] was daarvan op de hoogte en heeft ermee ingestemd in zijn eigen koopovereenkomst. Weliswaar blijkt dit nu een instemming met een niet bestaand besluit van de VvE, maar het neemt niet weg dat [betrokkene verweerster 1] zelf het dakterras destijds heeft geaccepteerd. Dat het lang heeft geduurd voordat [verzoekster] van het dakterras werk heeft gemaakt maakt dit niet anders, zeker nu het [betrokkene verweerster 1] zelf is die zich in 2009 met een advocaat tegen aanleg van het dakterras heeft gekeerd. Dat het dakterras waarschijnlijk voor de andere appartementseigenaren tot meer geluid zal leiden wordt door [verzoekster] niet ontkend. Daar staat echter tegenover dat [verzoekster] (en anderen die zich vanwege haar in haar appartement bevinden) zich tegenover de andere appartementseigenaren behoorlijk moet gedragen, net als die andere appartementseigenaren (die ook een buitenruimte hebben) daartoe jegens haar verplicht zijn. [verzoekster] heeft zich ter zitting ook bereid verklaard afspraken te maken over gebruik van het dakterras, dat zou bijvoorbeeld in een huishoudelijk reglement kunnen. Voor zover [betrokkene verweerster 1] meer inkijk vreest is dat beperkt. Een groot aantal van zijn ramen kan [verzoekster] ook al zien als zij zich binnen bevindt. Bovendien mag zij het plat ook nu al gebruiken, nu dat tot haar privé-eigendom behoort. Daarbij (en na aanleg van een dakterras) geldt wel hetgeen is bepaald in artikel 10 lid 2 van het modelreglement: [verzoekster] moet zorgvuldig zijn met betrekking tot het zich onder het dakterras bevindende dak.

15. De conclusie is dat de kantonrechter vervangende machtiging zal verlenen. Het besluit van de VvE aan het dakterras niet mee te werken en het besluit om via de rechter de bouw te laten staken zal worden vernietigd. Bij vernietiging van de overige besluiten heeft [verzoekster] onvoldoende belang. Bezwaar tegen de vergunning is immers al gemaakt, terwijl de VvE in onderhavige procedure al is verschenen. Dat de kosten daarvan voor rekening van de VvE komen is niet onredelijk. Verhaal van die kosten op [verzoekster] is niet mogelijk, nu zij niet in de kosten wordt veroordeeld.

16. De VvE zal als de in het ongelijk gestelde partij wel in de proceskosten worden veroordeeld.

BESLISSING

De kantonrechter:

verleent aan [verzoekster] vervangende machtiging tot de aanleg van het dakterras conform de aan haar verleende vergunning;

vernietigt het besluit van de VvE om niet (langer) toe te staan dat het dakterras wordt gerealiseerd en/of het dak als dakterras wordt gebruikt;

vernietigt het besluit van de VvE het bestuur te machtigen om zo nodig via de rechter het realiseren van het dakterras te laten staken;

veroordeelt de VvE in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van [verzoekster] begroot op:
salaris € 480,00
griffierecht € 83,00
-----------------
totaal € 563,00
voor zover van toepassing, inclusief btw;

veroordeelt de VvE in de na deze beschikking ontstane kosten, begroot op € 60,00 aan salaris gemachtigde, te verhogen met een bedrag van € 68,00 en de explootkosten van betekening van de beschikking, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw, onder de voorwaarde dat de VvE niet binnen veertien dagen na aanschrijving volledig aan deze beschikking heeft voldaan en betekening van de beschikking pas na veertien dagen na aanschrijving heeft plaatsgevonden;

verklaart de proceskostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders verzochte af.

Deze beschikking is gegeven door mr. C.W. Inden, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 10 februari 2021 in aanwezigheid van de griffier.