ECLI:NL:RBAMS:2021:835

• Datum uitspraak: 3 maart 2021
• Publicatiedatum: 3 maart 2021
• Zaaknummer: C/13/696377 / KG ZA 21-59
• Instantie: Rechtbank Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Kort geding
• Rechters: R.A. Dudok van Heel
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Verkoop van echtelijke woning na echtscheiding en geschil over waarde

In deze zaak, die voor de Rechtbank Amsterdam werd behandeld, betreft het een kort geding tussen twee ex-echtgenoten over de verkoop van hun echtelijke woning na hun echtscheiding. De partijen, die op 15 mei 2015 in gemeenschap van goederen zijn getrouwd, hebben hun huwelijk beëindigd en zijn in een mediationtraject beland om de afwikkeling van hun huwelijk te regelen. De woning, die in de eenvoudige gemeenschap valt, is getaxeerd op een waarde van € 370.000,00, maar de gedaagde partij heeft een voorstel gedaan om de woning over te nemen voor € 355.000,00. De eiseres is hier niet mee akkoord gegaan en heeft een verzoekschrift tot echtscheiding ingediend, waarna de rechtbank op 8 oktober 2020 een beschikking heeft gegeven waarin is bepaald dat de woning binnen vier weken na de beschikking door een makelaar verkocht moet worden.

Tijdens de zitting op 17 februari 2021 heeft de eiseres haar vorderingen toegelicht, waarbij zij verzocht om medewerking van de gedaagde aan de verkoop van de woning door een makelaar. De gedaagde heeft verweer gevoerd en een tegenvordering ingediend, waarin hij ook verzocht om de woning voor € 355.000,00 over te nemen. De voorzieningenrechter heeft de vorderingen van de eiseres en de gedaagde gezamenlijk beoordeeld. De rechter oordeelde dat de eiseres niet kan worden verplicht om de woning voor een lagere prijs te verkopen dan de getaxeerde waarde, en dat de gedaagde niet kan worden verweten dat hij dacht de woning zelf te kunnen overnemen na het ontvangen van een verkoopadvies.

Uiteindelijk heeft de voorzieningenrechter de vorderingen in conventie en reconventie afgewezen, en bepaald dat de proceskosten tussen de partijen worden verrekend, waarbij iedere partij zijn eigen kosten draagt. De beslissing is op 3 maart 2021 openbaar uitgesproken door de voorzieningenrechter.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht, voorzieningenrechter civiel

zaaknummer / rolnummer: C/13/696377 / KG ZA 21-59 MDvH/BB

Vonnis in kort geding van 3 maart 2021

in de zaak van

[eiseres] ,

wonende te [woonplaats] ,

eiseres in conventie bij dagvaarding van 25 januari 2021,

verweerster in reconventie,

advocaat mr. M.E. Groot te Heerhugowaard,

tegen

[gedaagde] ,

wonende te [woonplaats] ,

gedaagde in conventie,

eiser in reconventie,

advocaat mr. A. Bouwmeester te Amsterdam.

Partijen zullen hierna [eiseres] en [gedaagde] worden genoemd.

1. De procedure

Op de zitting van 17 februari 2021 heeft [eiseres] de vorderingen zoals omschreven in de dagvaarding toegelicht. [gedaagde] heeft verweer gevoerd aan de hand van een voor de zitting ingediende conclusie van antwoord en heeft een tegenvordering (eis in reconventie) ingediend. [eiseres] heeft de tegenvordering bestreden. Beide partijen hebben schriftelijke stukken in het geding gebracht en [eiseres] tevens een pleitnota.

Ter zitting waren partijen met hun advocaten aanwezig.
Vonnis is bepaald op heden.

2. De feiten

2.1.

Partijen zijn op 15 mei 2015 in gemeenschap van goederen met elkaar getrouwd. Op 14 mei 2018 hebben zij huwelijksvoorwaarden laten opstellen.

2.2.

De echtelijke woning van partijen aan de [adres] valt in de tussen partijen bestaande eenvoudige gemeenschap.

2.3.

De samenleving tussen partijen is in maart 2019 beëindigd. Partijen hebben zich toen tot een mediator gewend teneinde de afwikkeling van hun huwelijk in onderling overleg te regelen. Tijdens dit mediationtraject hebben partijen (met [gedaagde] als feitelijk opdrachtgever) de echtelijke woning laten taxeren door Puur Makelaars in Amsterdam, met als doel het vaststellen van de marktwaarde ten behoeve van een verkoopbeslissing. Puur Makelaars heeft op 31 juli 2019 een taxatierapport opgemaakt. Uit dit rapport volgt dat de woning op 5 juli 2019 is getaxeerd op een marktwaarde van € 370.000,00. Daarbij wordt onder marktwaarde verstaan:

“Het geschatte bedrag waartegen vastgoed zou worden overgedragen op de waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing en waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang”.

2.4.

Nadat het mediationtraject zonder resultaat was beëindigd heeft [eiseres] op 4 december 2019 een verzoekschrift tot echtscheiding bij deze rechtbank ingediend. Bij beschikking van 8 oktober 2020 is de echtscheiding uitgesproken en is de wijze van verdeling van de tussen partijen bestaande eenvoudige gemeenschap als volgt vastgesteld:

”(…)

-
bepaalt dat partijen binnen vier weken na heden gezamenlijk een makelaar opdracht geven tot verkoop van de woning aan de [adres] , tegen een door partijen overeengekomen verkoopprijs;

• bepaalt dat, indien zij niet binnen vier weken na heden gezamenlijk een makelaar opdracht hebben gegeven tot verkoop, ieder van hen afzonderlijk, mede namens de andere partij, bevoegd is tot het verstrekken van een opdracht aan River Makelaardij o.g. tot verkoop van de woning;
• bepaalt dat indien partijen niet binnen twee weken na de opdrachtverlening er in slagen om gezamenlijk de vraagprijs te bepalen, de makelaar de vraagprijs bindend voor partijen vaststelt;
• bepaalt dat als partijen geen overeenstemming kunnen bereiken over de verkoopprijs, de makelaar op verzoek van partijen of een van hen, de verkoopprijs bindend voor partijen vaststelt;
• bepaalt dat als de verkoopprijs bindend is vastgesteld beide partijen verplicht zijn hun medewerking te verlenen aan de verkoop en de levering, waaronder het notariële transport van de woning aan de koper(s);
• bepaalt dat iedere partij gehouden is de helft van de kosten van de makelaar, de notaris en de overige kosten ter zake van de verkoop en levering te dragen;
• bepaalt dat de hypothecaire geldleningen bij gelegenheid van de eigendomsoverdracht zullen worden afgelost uit de verkoopopbrengst van de voormalige echtelijke woning;
• bepaalt dat de eventueel aan de hypothecaire geldleningen verbonden polis(sen) voor zover van toepassing worden afgekocht;
• bepaalt dat de netto-verkoopopbrengst vanaf € 287.000,- gelijk tussen partijen dient te worden verdeeld en dat de overwaarde bij een verkoopprijs tot en met € 287.000,- aan de man toekomt;

(…)”.

In de beschikking is verder bepaald dat [gedaagde] aan [eiseres] een bedrag van
€ 42.500,00 zal betalen en dat hij dat kan doen door middel van verrekening met zijn aandeel in de overwaarde.
Tegen de beschikking is geen hoger beroep ingesteld.

2.5.

Op verzoek van [gedaagde] heeft River Makelaardij op 27 oktober 2020 het volgende verkoopadvies gegeven:

“Ons advies is gezien de goede verkoopperiode, het appartement in de markt te zetten met een advies vraagprijs van circa €345.000,- k.k. De verkoopstrategie die wij toepassen is om een realistische vraagprijs neer te zetten waarbij wij veel potentiële kopers aantrekken. De verwachting is dan ook dat de koopsom uiteindelijk boven de vraagprijs zal liggen ca € 350.000,- / € 360.000,-.”

2.6.

Naar aanleiding van het verkoopadvies van River Makelaardij heeft [gedaagde] aan [eiseres] het voorstel gedaan de woning over te nemen voor een bedrag van
€ 345.000,00. [eiseres] is daar niet mee akkoord gegaan.

2.7.

[eiseres] heeft een verkoopadvies van Puur Makelaars in het geding gebracht dat als volgt luidt:

“Op basis van de geschatte woonoppervlakte, de locatie, de afwerkings-kwaliteit waarin het appartement zich bevindt, de ligging op erfpacht, een goed functionerende VVE én de huidige markt, verwachten wij op dit moment de reële verkoopwaarde tussen de € 375.000,- en € 395.000,-. Een té hoge vraagprijs is ook in deze markt nog steeds riskant en zorgt voor minder kijkers, terwijl een reële vraagprijs regelmatig nog voor een verrassende verkoopopbrengst zorgt. Om zoveel mogelijk potentiële kopers te interesseren voor uw appartement, adviseren wij bij verkoop een ‘marketing-vraagprijs’ hanteren van € 375.000,- . Indien u voor een meer commerciële vraagprijs zou willen kiezen, kunnen wij u deze te stellen op € 385.000,- kosten koper.”’

2.8.

Op 2 november 2020 heeft [eiseres] executoriaal beslag laten leggen op de woning.

3. Het geschil in conventie

3.1.

[eiseres] vordert samengevat:

Primair:
I. [gedaagde] op straffe van een dwangsom te veroordelen tot het verlenen van
medewerking aan:
a. de verkoop van de woning door Puur Makelaars te Amsterdam, waarbij
de vraagprijs door Puur Makelaars dan wel door partijen in onderling
overleg zal worden vastgesteld en partijen bij de acceptatie
van enig bod op de woning zullen afgaan op het advies van Puur Makelaars;

b. de totstandkoming van een verkoopovereenkomst;

c. de levering van de woning aan derden;

II. te bepalen dat indien [gedaagde] geen medewerking verleent aan het onder I
vermelde het vonnis in de plaats treedt van zijn medewerking;

Subsidiair:

III. [gedaagde] op straffe van een dwangsom te veroordelen de beschikking van 8
oktober 2020 na te leven, met dien verstande dat Puur Makelaars te
Amsterdam wordt benoemd om voor de verkoop van de woning zorg te
dragen en te bepalen dat dit vonnis in de plaats treedt van de medewerking
van [gedaagde] aan de verkoop, de totstandkoming van de verkoopovereenkomst

en de levering van de woning aan derden, waarbij de makelaar de vraagprijs
en de verkoopprijs bindend voor partijen vaststelt indien zij daarover geen

overeenstemming kunnen bereiken;

Primair en subsidiair;
[gedaagde] op straffe van een dwangsom te veroordelen:
IV. de sleutels van de woning aan de verkopend makelaar te overhandigen;
V. de makelaar, de fotograaf en potentiële kopers toe te laten in de woning
voor het verrichten van verkoopactiviteiten en bezichtigingen;

VI. de woning voor de verkoop gereed te maken en indien hij dit niet doet

[eiseres] daarvoor in de gelegenheid te stellen;

VII. de woning te ontruimen uiterlijk de dag voor de leveringsdatum.

Ten slotte vordert [eiseres] om [gedaagde] in de proceskosten te veroordelen.

3.2.

[gedaagde] voert verweer.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt onder de beoordeling, voor zover van belang, ingegaan.

4. Het geschil in reconventie

4.1.

[gedaagde] vordert – samengevat – [eiseres] op straffe van een dwangsom te veroordelen:
I. mee te werken aan het op naam van [gedaagde] stellen van de woning tegen een waarde van € 355.000,00;

II. het conservatoire (bedoeld zal zijn executoriale, vzr) beslag op de woning op te heffen en haar te verbieden opnieuw beslag te leggen.

Ten slotte vordert [gedaagde] om [eiseres] in de proceskosten te veroordelen.

4.2.

De stellingen van partijen komen overeen met hetgeen in conventie naar voren is gebracht.

5. De beoordeling in conventie en reconventie

5.1.

Gelet op hun samenhang worden de vorderingen in conventie en reconventie gezamenlijk behandeld.

5.2.

Partijen verschillen van mening over de vraag wat er met de echtelijke woning moet gebeuren. [eiseres] wil dat deze zo spoedig mogelijk conform de beschikking van 8 oktober 2020 door een makelaar in de verkoop wordt gezet, waarbij zij de voorkeur heeft voor Puur Makelaars. Dit in tegenstelling tot de in de beschikking aangewezen makelaar River Makelaardij. [gedaagde] wil de woning graag overnemen voor een bedrag van € 355.000,00, hetgeen volgens hem, uitgaande van door River Makelaardij verstrekte verkoopadvies (2.5), een redelijk bedrag is. Volgens [gedaagde] heeft hij er groot belang bij de woning te behouden omdat hij als horecaondernemer gebonden is aan Amsterdam waar hij een andere betaalbare woning niet zal kunnen vinden, is hij financieel in staat om de woning voor dit bedrag over te nemen en handelt [eiseres] in strijd met de redelijkheid en billijkheid door hem de woning voor deze redelijke prijs niet te gunnen.
wil niet meewerken aan een overname door [gedaagde] tegen een waarde van € 355.000,00. Volgens haar is een overname van de woning door [gedaagde] gelet op de beschikking van 8 oktober 2020 reeds een gepasseerd station. Daarnaast betwist zij, met verwijzing naar de door Puur Makelaars in juli 2019 getaxeerde waarde van
€ 370.000,00 (2.3), het verkoopadvies van Puur Makelaars (2.7) en de verkoopprijzen van vergelijkbare woningen in de buurt, dat € 355.000,00 een redelijke prijs voor de woning is. Evenmin acht zij het geloofwaardig dat [gedaagde] financieel in staat is om de woning voor dit bedrag over te nemen.

5.3.

Uitgangspunt in dit geschil is de beschikking van 8 oktober 2020 waarin reeds is bepaald dat de woning aan derden zal moeten worden verkocht door een in onderling overleg te bepalen makelaar, dan wel – indien zij niet binnen vier weken gezamenlijk een makelaar opdracht hebben gegeven tot verkoop – door River Makelaardij op verzoek van een van partijen, mede namens de ander. In de beschikking is verder concreet bepaald hoe het verkooptraject dient te verlopen.
Er is gaan aanleiding om van dit traject af te wijken. Van [eiseres] kan – ondanks het belang van [gedaagde] de woning te kunnen behouden en de redelijkheid die partijen als ex-echtelieden jegens elkaar moeten betrachten – niet worden gevergd dat zij genoegen neemt met een waarde van € 355.000,00 voor de woning. Daarbij is in aanmerking genomen dat deze waarde substantieel lager ligt dan de door Puur Makelaardij anderhalf jaar geleden getaxeerde waarde van € 370.000,00 en het een feit van algemene bekendheid is dat huizenprijzen in Amsterdam sindsdien alleen maar verder zijn gestegen. Daarnaast heeft [eiseres] aannemelijk gemaakt dat vergelijkbare woningen in de buurt voor een hoger bedrag zijn verkocht dan het bedrag waarvoor [gedaagde] de woning wil overnemen. Ook het verkoopadvies van Puur Makelaardij noemt een verkoopwaarde tussen de € 375.000,00 en € 395.000,00. Bovendien staat het [gedaagde] vrij om zelf een bod uit te brengen op de woning. Als € 355.000,00 wel een redelijke prijs voor de woning blijkt te zijn, zal hij alsnog de kans hebben de woning tegen die prijs over te nemen.

5.4.

Aangezien in de beschikking van 8 oktober 2020 reeds is bepaald dat de woning aan derden moet worden verkocht, waarbij ook is opgenomen op welke wijze het verkooptraject moet verlopen, heeft [eiseres] geen belang bij een veroordeling van [gedaagde] daartoe. Het kan [gedaagde] niet worden verweten dat hij na het van River Makelaardij gekregen verkoopadvies heeft gedacht dat hij de woning toch zelf zou kunnen overnemen. Verder is niet aannemelijk geworden dat [gedaagde] bij kennisname van deze beslissing niet zal meewerken aan het alsnog in gang zetten van het verkooptraject. [eiseres] heeft met de beschikking van 8 oktober 2020 een titel om de verkoop van de woning in gang te zetten. Dit zal wel conform de beschikking via River Makelaardij moeten gebeuren, nu gebleken is dat partijen niet gezamenlijk een makelaar hebben aangezocht. Dat [gedaagde] bij deze stand van zaken niet zal meewerken aan het – samen met [eiseres] – verstrekken van een verkoopopdracht aan River Makelaardij is niet aannemelijk. Er bestaat ook geen aanleiding te veronderstellen dat [gedaagde] niet zal meewerken aan de overige voor de verkoop en levering van de woning vereiste handelingen. Voor een veroordeling op straffe van een dwangsom en/of het in de plaats stellen van een veroordelend vonnis aan de medewerking van [gedaagde] is dus geen plaats.

5.5.

Gelet op het voorgaande zijn de vorderingen in conventie en de vordering in reconventie om de woning aan [gedaagde] over te dragen voor een bedrag van
€ 355.000,00 niet toewijsbaar.

5.6.

De vordering in reconventie tot opheffing van het beslag op de woning wordt eveneens afgewezen. De opheffing van het beslag kan wachten tot de verkoop van de woning een feit is en de notaris de overwaarde tussen partijen, na afbetaling van de hypotheek, betaling van kosten en verrekening van eventuele vorderingen over en weer, heeft verdeeld. Op dit moment bestaat er dan ook geen noodzaak voor opheffing.

5.7.

Nu partijen ex-echtgenoten zijn, zullen de proceskosten, zowel in conventie als in reconventie tussen hen worden verrekend, in die zin dat ieder partij de eigen kosten draagt.

6. De beslissing

De voorzieningenrechter

in conventie

6.1.

weigert de gevraagde voorzieningen,

6.2.

verrekent de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,

in reconventie

6.3.

weigert de gevraagde voorzieningen,

6.4.

verrekent de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

Dit vonnis is gewezen door mr. R.A. Dudok van Heel, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. B.P.W. Busch, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 3 maart 2021. ^[1]

Voetnoten

1. type: BPWB