Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht, voorzieningenrechter civiel
zaaknummer / rolnummer: C/13/696408 / KG ZA 21-63 MDvH/JT
Vonnis in kort geding van 1 maart 2021
in de zaak van
1.[eiser 1] ,
2.
[eiser 2],
[eiser 2],
beiden wonende te [woonplaats] ,
eisers bij dagvaarding van 29 januari 2021,
advocaat mr. W.F. Schovers te Prinsenbeek, gemeente Breda,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
OUD-ZUID VASTGOED 3 B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
gedaagde,
advocaat mr. S.J. Kloosterman te Amsterdam.
Eisers zullen hierna gezamenlijk [eisers] worden genoemd en afzonderlijk [eiser 1] en [eiser 2] . Gedaagde zal hierna OZV worden genoemd.
1.De procedure
1.1.
Op de zitting van 15 februari 2021 waren aanwezig:
- [eiser 1] en [eiser 2] met mr. Schovers;
- aan de zijde van OZV: [naam] ( [functie] ) met mr. Kloosterman.
1.2.
[eisers] hebben de vorderingen zoals omschreven in de dagvaarding toegelicht. OZV heeft verweer gevoerd, mede aan de hand van een op voorhand ingediende conclusie van antwoord. Beide partijen hebben producties en een pleitnota ingediend.
1.3.
Vonnis is bepaald op heden.
2.De feiten
2.1.
Voor de feiten wordt verwezen naar het tussen partijen gewezen:
1) tussenvonnis van 19 maart 2019 en eindvonnis van 10 maart 2020 van de kantonrechter van deze rechtbank, zaaknummer 7104342 CV EXPL 18-16727 (ontbinding huurovereenkomst en ontruiming),
2) vonnis van 7 september 2020 van de voorzieningenrechter van deze rechtbank, zaaknummer C/13/688690 / KG ZA 20-743 (1e executiegeschil),
3) vonnis van 11 september 2020 van de voorzieningenrechter van deze rechtbank, zaaknummer C/13/689695 / KG ZA 20-816 (2e executiegeschil),
4) tussenarrest van 24 november 2020 van het Gerechtshof Amsterdam, zaaknummer 200.279.102/01 (schorsingsincident artikel 351 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) in hoger beroep ontruiming), en het
5) arrest van 24 november 2020 van het Gerechtshof Amsterdam, zaaknummer 200.283.337/01 SKG (hoger beroep 1e executiegeschil),
6) vonnis van 26 januari 2021 van de voorzieningenrechter van deze rechtbank, zaaknummer C/13/694914 / KG ZA 20-1157 (3e executiegeschil).
6) vonnis van 26 januari 2021 van de voorzieningenrechter van deze rechtbank, zaaknummer C/13/694914 / KG ZA 20-1157 (3e executiegeschil).
2.2.
Op 10 januari 2021 heeft mr. R. Tan op verzoek van [eisers] een cassatieadvies uitgebracht. Hij heeft [eisers] in overweging gegeven om voor het aflopen van de cassatietermijn op 24 februari 2021 verlof aan te vragen om cassatieberoep in te mogen stellen van het tussenarrest van 24 november 2020.
2.3.
Op 19 januari 2021 hebben [eisers] als eisers in het lopende hoger beroep met zaaknummer 200.279.102 een conclusie tot incidentele vordering op de voet van artikel 235 Rv ingediend bij het gerechtshof, alsmede een voorlopige voorziening op grond van artikel 223 Rv. Die vorderingen zijn van gelijke strekking als de vorderingen in dit kort geding.
2.4.
Op 21 januari 2021 heeft het gerechtshof Amsterdam een rolbeslissing gegeven ter zake het incident op de voet van artikel 235 Rv en de gevorderde voorlopige voorziening. Daarbij zijn de bezwaren van OZV tegen het instellen van de incidentele vorderingen verworpen en is de zaak naar de rol van 2 februari 2021 verwezen voor het nemen van antwoord in het incident door OZV.
2.5.
Bij vonnis van 26 januari 2021 van de voorzieningenrechter van deze rechtbank (in het 3e executiegeschil) is de tenuitvoerlegging van het vonnis van 10 maart 2020 (dat is hersteld bij vonnis van 21 april 2020) voor zover het de ontruiming betreft, geschorst tot 10 maart 2021.
2.6.
Op 2 februari 2021 heeft OZV een memorie van antwoord in het incident ingediend bij het gerechtshof. Daarin concludeert zij tot afwijzing van de vorderingen.
3.Het geschil
3.1.
[eisers] vorderen – samengevat – om bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis:
I. aan de uitvoerbaar bij voorraad verklaring van het door de kantonrechter van deze rechtbank op 10 maart 2020 gewezen (en op 21 april 2020 herstelde) vonnis de voorwaarde tot zekerheidsstelling van de huurrechten van [eisers] te verbinden in de vorm van het opleggen aan OZV van een verbod, op straffe van een dwangsom, om in de periode die loopt van de datum van dit vonnis tot en met vier weken na het te wijzen arrest in het tussen partijen lopende hoger beroep, althans in de periode die loopt van de datum van dit vonnis tot en met de dag dat het te wijzen arrest op de door [eisers] op 19 januari 2021 bij het gerechtshof ingediende incidentele vordering rechtskracht verkregen heeft, over te gaan tot het verhuren van de woning aan de [adres] te [plaats] aan een derde, en om tevens OZV op straffe van een dwangsom te gebieden om bij de verkoop van de woning een op gelijke wijze geformuleerd verbod van verhuur in de vorm van een doorlopend kettingbeding te bedingen van en op te leggen aan haar rechtsopvolger;
en voorts, voor zover het voorgaande wordt toegewezen:
II. OZV voor de duur van het opgelegde verbod tot (weder)verhuur, althans zolang niet door het gerechtshof is beslist op het tussen partijen lopende hoger beroep in de hoofdzaak, althans OZV hangende de door [eisers] op 19 januari 2021 bij het gerechtshof ingediende incidentele vordering in het hoger beroep, te verbieden om over te gaan tot ontruiming van de inventaris van [eisers] uit de woning, een en ander op straffe van een dwangsom;
III. OZV te bevelen om te gedogen dat op last van OZV de al ontruimde inventaris van [eisers] weer wordt teruggeplaatst in de woning, totdat in de tussen partijen lopende bodemprocedure in hoger beroep is beslist, althans totdat door het gerechtshof op de op 19 januari 2021 ingediende incidentele vordering is beslist, een en ander op straffe van een dwangsom;
IV. OZV te veroordelen in de proceskosten.
3.2.
OZV voert verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, ingegaan.
4.De beoordeling4.1. [eisers] hebben gelijkluidende vorderingen als hier voorliggen ter beoordeling voorgelegd aan het gerechtshof. Gelet op de rolbeslissing van het gerechtshof van 21 januari 2021 zal het gerechtshof waarschijnlijk niet tijdig (voor de geplande ontruiming op 10 maart 2021) kunnen beslissen op die vorderingen en OZV heeft niet willen toezeggen de woning niet aan een ander te zullen verhuren totdat het gerechtshof in het incident heeft beslist. Derhalve hebben [eisers] een spoedeisend belang bij hun vorderingen.
4.2.
Bij (uitvoerbaar bij voorraad verklaard) vonnis van 10 maart 2020 heeft de kantonrechter van deze rechtbank de huurovereenkomst tussen partijen ontbonden en bepaald dat [eisers] de woning zes maanden daarna zouden moeten ontruimen en verlaten. De voorzieningenrechter heeft (uiteindelijk) op 26 januari 2021 (in het 3e executiegeschil) deze termijn verlengd tot 10 maart 2021. Dit betekent dat [eisers] de woning op 10 maart 2021 inderdaad zullen moeten verlaten. Zij stellen die beslissing in dit kort geding ook niet ter discussie. Zij vragen in dit kort geding – kort gezegd – te bepalen dat OZV de woning niet (aan een ander) mag verhuren totdat het gerechtshof uitspraak heeft gedaan in het hoger beroep dat [eisers] hebben aangespannen tegen het vonnis van de kantonrechter van 10 maart 2020.
4.3.
[eisers] leggen aan hun vorderingen ten grondslag dat de procedure in hoger beroep in feite geen zin heeft als OZV in de tussentijd de woning aan een ander kan verhuren. Als [eisers] in hoger beroep in het gelijk worden gesteld (en de ontbinding van de huurovereenkomst ongedaan wordt gemaakt), zullen zij dan immers toch niet terug kunnen keren in de woning. [eisers] zijn bereid – en hebben aan OZV toegezegd – de huur te blijven betalen totdat het gerechtshof in hoger beroep in de hoofdzaak heeft beslist. [eisers] beroepen zich daartoe allereerst (i) op artikel 235 Rv en stellen voorts (ii) dat OZV onrechtmatig handelt, nu zij weigert de woning voor [eisers] beschikbaar te houden als [eisers] de huur doorbetalen zo lang het hoger beroep loopt. De reden waarom OZV stelt dat zij [eisers] niet in de woning kan dulden hangende het hoger beroep is immers de overlast die [eisers] zouden veroorzaken. Als [eisers] vertrekken is er geen overlast van hen meer te vrezen en heeft OZV dus geen belang bij (verdere) ontruiming van de woning (verwijdering van de inventaris), nu [eisers] bereid zijn de huur door te betalen, aldus [eisers]
ad (i)
4.4.
Het beroep op artikel 235 Rv kan [eisers] niet baten. Artikel 235 Rv luidt als volgt:
“Indien het vonnis uitvoerbaar bij voorraad is verklaard, evenwel zonder dat daaraan de voorwaarde is verbonden dat zekerheid wordt gesteld, en indien tegen dat vonnis een rechtsmiddel is aangewend, kan alsnog een daartoe strekkende incidentele vordering worden ingesteld.”
Uitgangspunt is dat een partij die een uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis heeft gekregen dat vonnis ten uitvoer mag leggen, ook als hoger beroep is ingesteld. Daarbij geldt dat deze partij enig risico neemt: als het vonnis in hoger beroep wordt vernietigd, zal deze partij de schade die de wederpartij door de tenuitvoerlegging heeft geleden, moeten vergoeden. Artikel 235 Rv biedt de rechter de mogelijkheid te bepalen dat de executerende partij zekerheid moet stellen als de (gerechtvaardigde) vrees bestaat dat deze partij een eventuele schadevergoeding niet zal kunnen betalen. De vordering van [eisers] ziet niet op deze financiële zekerheid. Zij willen immers juist geen schadevergoeding als zij in hoger beroep alsnog gelijk krijgen, zij willen dan kunnen terugkeren in de woning.
ad (ii)
4.5.
Met hun ‘voorstel’ vragen [eisers] in feite de executie van het vonnis van de kantonrechter deels op te schorten. Zij zullen immers zelf de woning verlaten, maar vragen de voorzieningenrechter te bepalen dat hun spullen mogen blijven staan en dat de woning nog niet aan een derde mag worden verhuurd. Daarmee komt de woning – totdat het gerechtshof in hoger beroep uitspraak heeft gedaan – nog niet volledig aan OZV ter beschikking. Dit betekent dat (wederom) een belangenafweging moet plaatsvinden (op de voet van het arrest van de Hoge Raad van 20 december 2019, ECLI:NL:HR:2019:2026).
4.6.
Deze belangenafweging valt uit in het voordeel van [eisers] Zij hebben er groot belang bij dat de woning niet aan een derde wordt verhuurd, totdat het gerechtshof heeft beslist. Anders zal een eventueel arrest in hun voordeel een ‘pyrrusoverwinning’ blijken. OZV zal hun immers dan de woning (waar [eiser 1] ruim 30 jaar heeft gewoond) niet meer kunnen aanbieden en zal ook geen vergelijkbare woning in Oud-Zuid kunnen aanbieden omdat deze eenvoudigweg niet bestaan. De argumenten die OZV naar voren heeft gebracht om te betogen dat dit van haar niet kan worden gevergd gaan niet op. [eisers] moeten – volgens OZV en de kantonrechter (en de voorzieningenrechters en het gerechtshof in eerdere beslissingen op vorderingen van [eisers] tot opschorting van de executie) – de woning verlaten omdat [eiser 1] overlast veroorzaakt (om – in de woorden van het gerechtshof – “de rust in het pand te doen terugkeren”). Als [eiser 1] (met haar zoon) de woning verlaat, valt van haar (hen) geen overlast meer te duchten en zal de rust terugkeren.
4.7.
Dat tijdelijke leegstand een risico op verloedering of kraken zou betekenen, zoals OZV heeft aangevoerd, ziet de voorzieningenrechter voorshands niet. De woning is gelegen op de tweede verdieping van het pand, dat verder gewoon wordt gebruikt en bewoond. Ten slotte heeft OZV opgeworpen dat zij er niet zeker van kan zijn dat [eisers] hun toezegging de ‘huur’ te blijven betalen gestand zullen doen. Dit bezwaar kan en zal worden ondervangen door in de beslissing te vermelden dat OZV de woning niet aan een derde mag verhuren op voorwaarde dat [eisers] maandelijks bij wijze van vooruitbetaling een bedrag aan OZV betalen gelijk aan het bedrag van de laatst geldende huur en dat [eisers] – als zij dat niet doen – geen rechten meer aan het vonnis kunnen ontlenen (en dat OZV deze dan dus wel volledig mag ontruimen en mag verhuren). Dat OZV in dat geval geen marktconforme huur ontvangt, is in dit geval geen rechtens te respecteren belang.
4.8.
[eisers] hebben eveneens belang bij het gevorderde kettingbeding. Nu OZV niet concreet heeft gesteld dat zij voornemens – of sterker nog – genoodzaakt is het pand te verkopen, heeft zij op dit moment geen concreet belang dat zich daartegen verzet. Mocht dat op termijn anders worden, dan kan altijd weer een nieuwe belangenafweging plaatsvinden.
4.9.
Ook het argument van OZV dat [eisers] deze vordering in dit kort geding niet (opnieuw) kunnen voorleggen, omdat daarop al is geoordeeld door het gerechtshof (en meermaals door de voorzieningenrechter), gaat niet op. [eisers] hebben immers thans een nieuwe vordering voorgelegd (het uitgangspunt dat zij zullen vertrekken, maar slechts hun spullen laten staan en de huur zullen doorbetalen is nieuw). Dit leidt – zoals hiervoor is overwogen – tot een andere belangenafweging.
4.10.
Nu dezelfde vorderingen waarop in dit vonnis wordt beslist ook voorliggen in de procedure in hoger beroep bij het gerechtshof, zullen de voorzieningen worden getroffen tot en met de dag dat het gerechtshof arrest wijst op de door [eisers] op 19 januari 2021 bij het gerechtshof ingediende incidentele vorderingen.
4.11.
De vordering zoals weergegeven onder 3.1 sub III. zal worden afgewezen bij gebrek aan belang nu niet is gebleken dat er al inventaris is ontruimd.
4.12.
Aan het verbod/gebod met betrekking tot het niet mogen verhuren van de woning aan een derde zal als prikkel tot nakoming een dwangsom worden verbonden. De dwangsom zal worden beperkt op de wijze zoals in de beslissing vermeld. Voor het verbinden van een dwangsom aan de gedeeltelijke schorsing (met betrekking tot de inventaris) wordt geen aanleiding gezien.
4.13.
OZV zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eisers] worden begroot op:
- dagvaarding € 103,83
- griffierecht 85,00
- salaris advocaat
1.016,00
1.016,00
Totaal € 1.204,83.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
schorst de tenuitvoerlegging van het vonnis van de kantonrechter van deze rechtbank van 10 maart 2020, hersteld bij vonnis van 21 april 2020, in zoverre dat de inventaris van [eisers] in de woning aan de [adres] te [plaats] mag blijven staan, tot en met de dag dat het gerechtshof arrest wijst op de door [eisers] op 19 januari 2021 bij het gerechtshof ingediende incidentele vorderingen,
5.2.
verbiedt OZV om de woning aan een derde te verhuren, voor de periode vanaf heden tot en met de dag dat het gerechtshof arrest wijst op de door [eisers] op 19 januari 2021 bij het gerechtshof ingediende incidentele vorderingen,
5.3.
gebiedt OZV om bij de verkoop van de woning aan de koper (en in de vorm van een doorlopend kettingbeding aan eventuele rechtsopvolgers) een verbod van verhuur van de woning aan een derde op te leggen voor de duur van de behandeling van de door [eisers] op 19 januari 2021 bij het gerechtshof ingediende incidentele vorderingen,
5.4.
bepaalt dat [eisers] geen rechten meer aan dit vonnis kunnen ontlenen, indien zij niet maandelijks bij wijze van vooruitbetaling (voor de eerste van de maand) aan OZV een bedrag gelijk aan het bedrag van de laatst geldende huur voldoen,
5.5.
veroordeelt OZV tot betaling van een dwangsom aan [eisers] ter hoogte van € 250.000,- per overtreding indien zij handelt in strijd met het onder 5.2 opgelegde verbod of het onder 5.3 opgelegde gebod,
5.6.
veroordeelt OZV in de proceskosten, aan de zijde van [eisers] tot op heden begroot op € 1.204,83,
5.7.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.8.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.A. Dudok van Heel, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. J.E. Tiddens, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 1 maart 2021. [1]