ECLI:NL:RBAMS:2021:7823

• Datum uitspraak: 30 december 2021
• Publicatiedatum: 11 januari 2022
• Zaaknummer: 9450592 CV EXPL 21-13630
• Instantie: Rechtbank Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: Y.A.M. Jacobs
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurachterstand en buitengerechtelijke kosten in huurovereenkomst

In deze zaak heeft de kantonrechter van de Rechtbank Amsterdam op 30 december 2021 uitspraak gedaan in een geschil tussen de stichting Woonstichting De Key (eiseres) en een huurder (gedaagde) over huurachterstand. De huurder was in gebreke gebleven met het betalen van de huur, die € 495,98 per maand bedroeg, en had een achterstand opgebouwd van € 471,09. Daarnaast vorderde de eiseres € 85,50 aan buitengerechtelijke kosten. De huurder had eerder een aanmaning ontvangen en was op de hoogte van zijn betalingsverplichtingen, maar betaalde de huur steeds aan het einde van de maand, wat leidde tot een voortdurende huurachterstand. De kantonrechter oordeelde dat de huurder de huur bij vooruitbetaling vóór de eerste van de maand moest voldoen en dat hij door zijn betalingsgedrag in verzuim was geraakt. De vordering tot betaling van de huurachterstand werd toegewezen, evenals de buitengerechtelijke kosten. Echter, de proceskosten werden niet toegewezen aan de huurder, omdat de kantonrechter oordeelde dat de eiseres onvoldoende rekening had gehouden met de omstandigheden van de huurder en de incassokosten onnodig waren gemaakt. De rechter benadrukte dat een sociale verhuurder zorgvuldiger moet omgaan met huurders die in financiële problemen verkeren.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 9450592 CV EXPL 21-13630

vonnis van: 30 december 2021

vonnis van de kantonrechter

I n z a k e

de stichting Woonstichting De Key

gevestigd te Amsterdam

eiseres

nader te noemen: De Key

gemachtigde: vd Hoeden/Mulder, gerechtsdeurwaarders

t e g e n

[gedaagde]

wonende te Amsterdam

gedaagde

nader te noemen: [gedaagde]

gemachtigde: zijn broer [gemachtigde] .

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

- dagvaarding van 14 september 2021 met producties;
- de schriftelijke reactie van [gedaagde] ;
- instructievonnis met dagbepaling comparitie.

De comparitie heeft eerst plaatsgevonden op 19 oktober 2021. Voor De Key is verschenen mr. M.V. Hartjes. Na een alsnog gedaan verzoek om aanhouding van [gedaagde] heeft de comparitie opnieuw plaatsgevonden op 14 december 2021. Voor De Key is verschenen mr. R.G. Matti namens de gemachtigde. [gemachtigde] is ter zitting verschenen. Voorafgaand aan de comparitie heeft de gemachtigde van De Key nog een productie (actuele specificatie) ingediend.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Feiten

Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend of niet (voldoende) weersproken, alsmede op grond van de overgelegde en in zoverre niet bestreden inhoud van de bewijsstukken, staat in dit geding het volgende vast:

1.1.

[gedaagde] huurt de woning aan het adres [adres] van De Key. De huur bedraagt € 495,98 per maand en is bij vooruitbetaling verschuldigd.

1.2.

Er is een achterstand ontstaan in de huurbetalingen.

1.3.

[gedaagde] is bij brief van 7 juni 2021 door de gemachtigde van De Key aangemaand om de op dat moment bestaande achterstand te voldoen binnen 14 dagen vanaf de dag nadat de brief bij [gedaagde] is bezorgd, bij gebreke waarvan [gedaagde] ook buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd wordt.

1.4.

Per e-mail van 14 juli 2021 heeft de gemachtigde van De Key een sommatie aan [gedaagde] gezonden met specificatie tot en met juli 2021. Hierop heeft de gemachtigde van [gedaagde] op 15 juli 2021 schriftelijk gereageerd en gesteld dat het openstaande bedrag niet bij hem bekend is.

1.5.

Bij brief van 20 juli 2021 heeft de gemachtigde van [gedaagde] aan De Key medegedeeld dat [gedaagde] op dat moment slechts de huur over de lopende maand juli 2021 verschuldigd is. Voor de kosten die de gemachtigde van De Key maakt acht [gedaagde] zich niet verantwoordelijk.

1.6.

Tussen partijen is ook op 14 september 2020 een vonnis gewezen waarin [gedaagde] is veroordeeld tot betaling van de op dat moment (eventueel) bestaande huurachterstand alsmede de kosten. [gedaagde] heeft aan dit vonnis voldaan.

Vordering en verweer

2. De Key vordert veroordeling van [gedaagde] tot betaling van € 471,09 aan huurachterstand tot en met december 2021 en € 85,50 aan buitengerechtelijke kosten. Ook vordert De Key veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.

3. De Key stelt daartoe, kort gezegd, dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van de betalingsverplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst. Omdat betaling ook na aanmaningen uitbleef, zag De Key zich genoodzaakt haar vordering ter incasso uit handen te geven. De daarmee gemoeide kosten vordert zij eveneens van [gedaagde] .

4. De Key heeft ter zitting gesteld dat [gedaagde] dan wel zijn broer, heel goed op de hoogte is van het feit dat de huur vóór de eerste van de maand betaald dient te zijn. Dat is ook in het vonnis van 14 september 2020 alsmede in de eerdere vonnissen duidelijk vastgesteld. [gedaagde] betaalt de huur echter steevast aan het einde van de maand zodat de lopende huur steeds een huurachterstand oplevert. Dat de thans gevorderde huurachterstand niet precies de maandhuur betreft heeft te maken met een verrekening van € 24,89 zoals blijkt uit de overgelegde specificatie.
Ook nu geeft [gedaagde] ter zitting toe dat er steeds te laat betaald wordt. Er zijn na het vonnis van 14 september 2020 meerdere brieven naar [gedaagde] gestuurd over de steeds ontstane huurachterstand, zijnde de lopende maand. [gedaagde] betaalde dan binnen de gestelde 14 dagen termijn alsnog de huur behalve in juni 2021. Op dat moment is besloten een procedure te starten omdat het probleem van het steeds te laat betalen niet opgelost werd. De Key handhaaft haar vordering met betrekking tot de proceskosten.

5. [gedaagde] voert, samengevat en zakelijk weergegeven, aan dat hij geen huurachterstand heeft laten ontstaan nu alle huurtermijnen maandelijks zonder onderbreking zijn voldaan. De Key creëert een zogenaamde huurachterstand en de manier waarop zij in samenwerking met het deurwaarderskantoor optreedt is onrechtmatig en onrechtvaardig.
Hij is het daarom niet eens met de gevorderde kosten, die zijn volgens [gedaagde] onrechtmatig. Hij verzoekt daarom een oordeel van de rechter hierover.

6. [gedaagde] heeft ter zitting erkend dat de huur vóór de eerste van de maand betaald moet zijn. Hij komt er echter steeds te laat achter dat de huur voor de lopende maand nog niet voldaan is. [gedaagde] heeft op de per e-mail verzonden sommatie de volgende dag gereageerd naar de deurwaarder en daarna ook schriftelijk naar De Key, waarop hij geen reactie heeft gekregen.

Beoordeling

7. Hoewel de broer van [gedaagde] geen machtiging heeft overgelegd dat hij namens zijn broer mag optreden zal hieraan worden voorbijgegaan nu gebleken is dat de broer in de procedure die leidde tot het vonnis van 14 september 2020 ook als gemachtigde is opgetreden en de gemachtigde van De Key ter zitting hier ook geen bezwaar tegen heeft geuit.

8. Voorafgaand aan de comparitie heeft De Key een actuele specificatie van de huurachterstand overgelegd. Deze eindigt met een huurachterstand van € 471,09 tot en met december 2021. Betalingen tot en met 13 december 2021 zijn hierin meegenomen. [gedaagde] heeft niet door overlegging van betalingsbewijzen aangetoond dat de huur over december 2021 wel voldaan is. De vordering tot betaling van de huurachterstand is dan ook als niet voldoende weersproken toewijsbaar.

9. Op grond van de huurovereenkomst dient [gedaagde] de huur bij vooruitbetaling vóór de eerste dag van de maand te voldoen. [gedaagde] betaalt de huur steeds aan het einde van de maand waardoor er voortdurend een achterstand is. Door met tijdige huurbetaling in gebreke te blijven is [gedaagde] zonder nadere ingebrekestelling in verzuim geraakt. De Key was vervolgens gerechtigd om zijn vordering ter incassering aan zijn gemachtigde uit handen te geven. De gemachtigde van De Key heeft op 7 juni 2021 de zogenaamde veertiendagenbrief aan [gedaagde] verzonden. Vaststaat dat [gedaagde] de daarin genoemde hoofdsom niet heeft voldaan binnen veertien dagen vanaf de dag nadat de brief bij [gedaagde] is bezorgd. Hierdoor is [gedaagde] op grond van artikel 6:96 BW de buitengerechtelijke kosten verschuldigd geworden. De gevorderde buitengerechtelijke kosten zijn derhalve toewijsbaar.

10. Ten aanzien van de proceskosten overweegt de kantonrechter als volgt. Nu partijen zijn overeengekomen dat de huurprijs bij vooruitbetaling verschuldigd is, is [gedaagde] , zoals hiervoor in rov. 9 is overwogen, zonder nadere ingebrekestelling in verzuim geraakt. Strikt genomen staat het de verhuurder vrij om, nadat niet aan de 14-dagenbrief is voldaan, een gerechtelijke procedure te beginnen ter verkrijging van een executoriale titel.

Echter, van een verhuurder en van diens incassogemachtigde/gerechtsdeurwaarder mag worden verwacht dat de incasso ter hand wordt genomen met oog voor de omstandigheden van het geval en conform de maatschappelijk betamende zorgvuldigheid. Daarbij moet voorkomen worden dat mensen die het al niet breed hebben door onnodige hoge proceskosten verder in de problemen raken. Dat geldt bijvoorbeeld in een geval waarin de achterstand slechts uit één maand huur bestaat.
De Key heeft daar naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende rekening gehouden.

Na het vonnis van 14 september 2020 bleef er weliswaar iedere maand een huurachterstand van de lopende maandhuur, omdat [gedaagde] de huur aan het eind van de maand betaalde, maar niet is gebleken dat De Key dan wel haar gemachtigde gepoogd hebben om dit met [gedaagde] op te lossen bijvoorbeeld door hem voor te stellen een betalingsregeling te treffen ten aanzien van die ene maand huurachterstand, zodat hij na korte tijd geen huurachterstand meer zou hebben. Het steeds (laten) versturen van een zogenaamde veertiendagenbrief is voor een sociale verhuurder in dit geval niet voldoende. Het feit dat er in het verleden meerdere procedures zijn gevoerd en dat [gedaagde] dan wel zijn broer er wel van op de hoogte zijn dat de huur vóór de eerste van de maand betaald moet zijn, doet daar niet aan af.

De Key heeft ook niet gereageerd op de aan haar door [gedaagde] gezonden brief van 20 juli 2021 hoewel dat wel op haar weg gelegen had, hetgeen in het vonnis van 14 september 2020 ook al aan de orde is geweest. Dat de huurachterstand op dat moment al uit handen was gegeven maakt niet dat er geen reactie hoeft te worden gegeven, het was wellicht juist een goed moment om het probleem van steeds aan het eind van de maand te betalen aan te pakken. Gelet op dit alles had een procedure met kosten die niet in verhouding staan tot het bedrag van één maand huur wellicht voorkomen kunnen worden. Alhoewel De Key deels in het gelijk is gesteld dienen de proceskosten als nodeloos gemaakt voor haar rekening te blijven.

BESLISSING

De kantonrechter:

veroordeelt [gedaagde] om aan De Key te voldoen:

- de in totaal verschuldigde hoofdsom van € 471,09 aan huurachterstand tot en met december 2021, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 14 september 2021 tot de voldoening;

- € 85,50 ter zake van buitengerechtelijke kosten;

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Aldus gewezen door mr. Y.A.M. Jacobs, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 30 december 2021 in tegenwoordigheid van de griffier.