Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht, voorzieningenrechter civiel
zaaknummer / rolnummer: C/13/710285 / KG ZA 21-966 IHJK/MvG
Vonnis in kort geding van 27 december 2021
in de zaak van
de stichting
WONINGSTICHTING EIGEN HAARD,
gevestigd te Amsterdam,
eiseres bij dagvaarding van 30 november 2021,
advocaat mr. M.G. Blokziel te Almere,
tegen
1.[gedaagde] ,
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde,
advocaat mr. W.F. Wienen te Almere,
2.
HEN DIE VERBLIJVEN IN DE ONROERENDE ZAAK OF EEN GEDEELTE DAARVAN, PLAATSELIJK BEKEND ALS [adres gedaagden]
HEN DIE VERBLIJVEN IN DE ONROERENDE ZAAK OF EEN GEDEELTE DAARVAN, PLAATSELIJK BEKEND ALS [adres gedaagden]
gedaagden,
niet verschenen.
De verschenen partijen zullen hierna Eigen Haard en [gedaagde] worden genoemd.
1.De procedure
1.1.
Tijdens de mondelinge behandeling van dit kort geding op 13 december 2021 heeft Eigen Haard haar vorderingen toegelicht. [gedaagde] heeft verweer gevoerd, mede aan de hand van een op voorhand ingediende conclusie van antwoord.
Beide partijen hebben producties in het geding gebracht en hun standpunten nader mondeling toegelicht. Vonnis is bepaald op heden.
Beide partijen hebben producties in het geding gebracht en hun standpunten nader mondeling toegelicht. Vonnis is bepaald op heden.
1.2.
Bij de mondelinge behandeling waren aanwezig:
- aan de zijde van Eigen Haard: [naam 1] en [naam 2] , medewerkers woonfraude, met mr. Blokziel;
- aan de zijde van [gedaagde] : mr. A.G. Ton, kantoorgenoot van mr. Wienen.
[gedaagde] is zelf niet verschenen.
2. De feiten
2.1.
Met ingang van 24 juni 2021 verhuurt Eigen Haard aan [gedaagde] de (sociale huur)woning aan de [adres] (hierna ook: de woning). De maandhuur van de woning is € 633,25.
2.2.
In de huurovereenkomst is vermeld dat de woning uitsluitend bestemd is om te worden gebruikt als woonruimte ten behoeve van de huurder en leden van zijn gezin. Van de huurovereenkomst maken deel uit de Algemene Voorwaarden Sociale Woonruimte. Daarin staat onder meer:
“
Artikel 7: verplichtingen huurder / verbodsbepalingen
Artikel 7: verplichtingen huurder / verbodsbepalingen
(…)
7.14
onderverhuur
Het is huurder verboden het gehuurde, al dan niet tijdelijk, in zijn geheel onder te verhuren of aan derden in gebruik af te staan. Als huurder in strijd handelt met deze bepaling, dan zal verhuurder een procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst starten. Daarnaast is huurder aan verhuurder een direct opeisbare boete verschuldigd van € 5.000,00, onverminderd het recht van verhuurder om naast de boete volledige schadevergoeding te vorderen.
(…)
Artikel 17: Verzuim
(…)
17.4
boetebeding bij niet-nakoming
Indien huurder tekortschiet in de nakoming van enige verplichting uit de huurovereenkomst, dan wel uit deze algemene voorwaarden, is huurder een onmiddellijk opeisbare boete van € 50,00 per kalenderdag met een maximum van € 5.000,- verschuldigd, onverminderd het recht van verhuurder om naast de boete schadevergoeding, nakoming en/of ontbinding te vorderen. Deze boete geldt niet ten aanzien van verplichtingen uit de huurovereenkomst, dan wel uit deze algemene voorwaarden waar reeds een specifieke boete voor is overeengekomen. (…)”
2.3.
[gedaagde] heeft last van angststoornissen, waarvoor hij onder behandeling staat bij de GGZ in Almere.
2.4.
[gedaagde] heeft een relatie met [naam 3] , die woont in Almere.
2.5.
Naar aanleiding van een melding van Nationaal Energie Advies op 24 september 2021, dat de woning van [gedaagde] mogelijk wordt onderverhuurd, is Eigen Haard een onderzoek gestart. Op 18 oktober 2021 hebben twee medewerkers van Eigen Haard, de woning van [gedaagde] bezocht. Daar hebben zij de broer van [naam 3] , [naam broer] , aantroffen, met wie zij hebben gesproken. In een door de medewerkers van Eigen Haard opgesteld verslag van dat bezoek staat onder meer het volgende:
“
Als we aanbellen doet een jongeman open. (…) hij geeft aan dat hij [naam broer] heet. [naam broer] is een vriendelijke jongeman en zegt dat hij de huurder is. Hij woont hier samen met zijn zus. (…) Als we aangeven dat onze huurder iemand anders is, zegt [naam broer] dat zijn zus [gedaagde] (spreekt hij uit) kent. Ze betalen ieder 500 euro. Het bedrag wordt door zijn zus aan [gedaagde] betaald. Hij heeft onze huurder hier niet gezien. Hij belt naar zijn zus en legt alles uit aan zijn zus. Daarna mogen wij met zus praten. Ze geeft aan dat zij niet in de buurt is, maar met haar vriend ( [gedaagde] ) buiten Amsterdam is. Als we vragen of we hem mogen spreken, wordt ze zenuwachtig en zegt dat hij buiten aan het roken is. We geven aan dat we morgen contact met hem opnemen. (…)
Als we aanbellen doet een jongeman open. (…) hij geeft aan dat hij [naam broer] heet. [naam broer] is een vriendelijke jongeman en zegt dat hij de huurder is. Hij woont hier samen met zijn zus. (…) Als we aangeven dat onze huurder iemand anders is, zegt [naam broer] dat zijn zus [gedaagde] (spreekt hij uit) kent. Ze betalen ieder 500 euro. Het bedrag wordt door zijn zus aan [gedaagde] betaald. Hij heeft onze huurder hier niet gezien. Hij belt naar zijn zus en legt alles uit aan zijn zus. Daarna mogen wij met zus praten. Ze geeft aan dat zij niet in de buurt is, maar met haar vriend ( [gedaagde] ) buiten Amsterdam is. Als we vragen of we hem mogen spreken, wordt ze zenuwachtig en zegt dat hij buiten aan het roken is. We geven aan dat we morgen contact met hem opnemen. (…)
De volgende dag hebben (…) en onze huurder telefonisch contact. (…) De huurder is nog in Almere en wil niet op het kantoor van Eigen Haard in Sloterdijk langskomen. Hij wil op de woning afspreken, want hij heeft een angststoornis. (…) stemt in met een gesprek op de woning later op de middag. (…)
Als (…) aanbellen doet onze huurder open. Het eerste wat hij roept (al zwaaiend met zijn telefoon) is “IK HEB JE GEFOPT! IK HEB JE GEFOPT! IK HEB ALLES OPGENOMEN! Hij was op dat moment erg agressief, zowel verbaal als dichtbij komen. (…). We zien dat de zus(?) van [naam broer] in een handdoek in de deuropening staat. Ze wuift ons naar binnen, maar we geven aan dat we het gesprek niet meer vervolgen. (…)”.
Bij het verslag zijn foto’s gevoegd van de verschillende vertrekken in de woning. Er is in een kamer een opgemaakt bed te zien en in een andere kamer liggen twee kale matrassen op de grond.
2.6.
Bij brief van 25 oktober 2021 heeft Eigen Haard [gedaagde] gevraagd de huurovereenkomst op te zeggen, omdat uit onderzoek is gebleken dat hij niet zelf in de woning woont. Aan dat verzoek heeft [gedaagde] geen gehoor gegeven.
2.7.
[gedaagde] heeft in de Engelse taal opgestelde verklaringen van [naam broer] en [naam 3] in het geding gebracht. [naam broer] heeft daarin geschreven dat hij tijdelijk in de woning van [gedaagde] heeft verbleven en geen huur aan hem heeft betaald. [naam 3] heeft verklaard dat zij soms bij [gedaagde] in de woning verblijft en zij hem daarvoor geen geld betaalt.
3.Het geschil
3.1.
Eigen Haard vordert:
I. gedaagden te veroordelen om de woning aan de [adres] binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis geheel leeg en ontruimd aan haar ter beschikking te stellen en met alle daarin aanwezige personen en goederen te verlaten en te ontruimen, bij gebreke waarvan Eigen Haard wordt gemachtigd de ontruiming zelf te doen uitvoeren, desnoods met behulp van de sterke arm van justitie en politie;
II. in het geval gedaagden niet vrijwillig aan de onder I gevraagde veroordeling tot ontruiming voldoen, en Eigen Haard de ontruiming met inschakeling van een gerechtsdeurwaarder zelf dient te bewerkstelligen, aan haar de kosten van ontruiming te voldoen op vertoning van en conform de specificatie van die kosten in het proces-verbaal van ontruiming;
III. [gedaagde] te veroordelen tot betaling van de contractuele boete van € 5.000,00 op grond van artikel 7.14 van de algemene huurvoorwaarden, te vermeerderen met de wettelijke rente;
IV. in de proces- en nakosten van deze procedure, beide te vermeerderen met de wettelijke rente indien niet binnen veertien dagen na het wijzen van dit vonnis voldoening daarvan heeft plaatsgevonden.
3.2.
Eigen Haard stelt daartoe dat [gedaagde] is tekortgeschoten in zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst en de algemene voorwaarden door zijn hoofdverblijf niet in de woning te hebben en de woning aan [naam broer] te hebben onderverhuurd, dan wel aan hem in gebruik te hebben gegeven. Dit volgt uit het gesprek dat medewerkers van Eigen Haard hebben gehad met [naam broer] . [naam broer] kon zich prima verstaanbaar maken in het Engels en de medewerkers van Eigen Haard hadden niet de indruk dat hij geen Engels verstond. De handgeschreven brief van [naam broer] is ook in het Engels. [gedaagde] wordt behandeld door de GGZ in Almere. De GGZ behandelt patiënten regiogebonden. Hieruit volgt dan ook dat [gedaagde] in Almere woont. Op grond van artikel 7.14 van de algemene voorwaarden is [gedaagde] een boete van € 5.000,00 verschuldigd aan Eigen Haard.
Eigen Haard heeft een spoedeisend belang bij ontruiming, omdat het gaat om een sociale huurwoning, waarvoor lange wachttijden bestaan.
3.3.
[gedaagde] heeft het volgende verweer gevoerd. Hij woont zelf in de woning en zijn vriendin blijft wel eens bij hem slapen. Soms slaapt hij bij zijn vriendin in Almere. [naam broer] is de broer van zijn vriendin. Hij is van Nigeriaanse afkomst, woont in Italië en spreekt gebrekkig Engels. Het is maar zeer de vraag of [naam broer] de vragen van de medewerkers van Eigen Haard heeft begrepen en of hem geen woorden in de mond zijn gelegd. [naam broer] is voor familiebezoek van 17 tot en met 22 oktober 2021 in Nederland geweest en heeft die week kosteloos gebruik mogen maken van de woning van [gedaagde] . Dit is geen reden om de woning te ontruimen en ook de gevorderde boete moet daarom worden afgewezen. In het geval de boete wordt toegewezen dient deze te worden gematigd. Ontruiming van de woning door [gedaagde] zal onredelijke gevolgen voor hem hebben. Dit zal de angststoornis van [gedaagde] versterken. Zijn WIA-uitkering van ongeveer € 1.100,00 per maand is niet voldoende om in de vrije sector een huurwoning te vinden. Eigen Haard heeft geen spoedeisend belang, omdat zij niet overtuigend heeft aangetoond dat er daadwerkelijk sprake is van onderverhuur.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Eigen Haard heeft een spoedeisend belang bij de ontruimingsvordering. Bij toewijzing van de vordering kan zij de woning na de ontruiming weer toevoegen aan het bestand van schaarse en sociale huurwoningen, waarvoor lange wachtlijsten bestaan.
4.2.
In een kort geding is een vordering tot ontruiming slechts toewijsbaar indien voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter de vordering eveneens zal toewijzen en indien van de eisende partij niet kan worden gevergd dat deze de uitkomst van een bodemprocedure afwacht.
4.3.
Het is aan Eigen Haard om haar stelling dat [gedaagde] in strijd met de huurovereenkomst handelt door niet zijn hoofdverblijf te hebben in de woning en/of de woning aan derden in gebruik af te staan voldoende aannemelijk te maken. Van [gedaagde] mag echter wel worden verlangd dat hij feitelijke gegevens verstrekt ter motivering van zijn betwisting van de stellingen van Eigen Haard.
4.4.
Er is geen reden om te twijfelen aan een juiste verslaglegging door de medewerkers van Eigen Haard van het gesprek dat zij hebben gehad met [naam broer] in de woning van [gedaagde] . Dat [naam broer] de Engelse taal niet machtig is, is niet aannemelijk. [gedaagde] heeft een in de Engelse taal geschreven verklaring van [naam broer] in het geding gebracht, wat er op duidt dat hij de Engelse voldoende beheerst.
4.5.
[naam broer] heeft aan de medewerkers van Eigen Haard niet verteld dat hij met [gedaagde] in de woning woont, maar dat hij daar met zijn zus woont. Het verweer van [gedaagde] dat [naam broer] maar een week in de woning heeft verbleven sluit niet aan op de mededeling van [naam broer] dat hij (via zijn zus) € 500,00 per maand aan [gedaagde] betaalt voor de woning. De door [gedaagde] overgelegde handgeschreven verklaring van [naam broer] met als datum 9 december 2021, waarin staat dat hij tijdelijk in de woning verbleef, zonder daarvoor iets te hoeven betalen, overtuigt niet. De periode en de duur van het verblijf worden daarin niet genoemd. Ook staat daarin niet met wie hij in de woning verbleef.
4.6.
Het feit dat [gedaagde] onder behandeling staat van de GGZ in Almere vormt bovendien een concrete aanwijzing dat hij in Almere woont.
4.7.
[gedaagde] heeft, tegenover hetgeen Eigen Haard naar voren heeft gebracht, onvoldoende onderbouwing gegeven voor zijn stelling dat hij zijn hoofdverblijf heeft in de woning en deze niet aan anderen in gebruik heeft gegeven. Objectieve stukken, zoals bijvoorbeeld pintransacties van boodschappen in de buurt van de woning, aan hem geadresseerde post, een verklaring van zijn behandelaar of verklaringen van zijn buren heeft hij niet in het geding gebracht. Aan de overgelegde handgeschreven verklaring van zijn vriendin van 9 december 2021, waarin staat dat zij met [gedaagde] in de woning verblijft zonder daarvoor iets te hoeven betalen, wordt weinig betekenis toegekend.
4.8.
Het voorgaande leidt ertoe dat voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter de vordering tot ontruiming zal toewijzen, zodat hierop in dit kort geding kan worden vooruitgelopen. Een belangenafweging leidt niet tot een ander oordeel. Naar het zich laat aanzien kan [gedaagde] bij zijn vriendin in Almere terecht.
4.9.
Eigen Haard heeft naast ontruiming veroordeling van [gedaagde] gevorderd tot betaling van de in artikel 7.14 van de algemene huurvoorwaarden opgenomen boete van € 5.000,00. Daarover wordt het volgende overwogen.
4.10.
Vooropgesteld wordt dat de tussen partijen bestaande huurovereenkomst een overeenkomst is waarbij [gedaagde] als consument wordt aangemerkt.
4.11.
Volgens artikel 3, lid 1, van de Richtlijn oneerlijke bedingen (93/13/EG) wordt een beding in een overeenkomst als deze, waarover niet afzonderlijk is onderhandeld, als oneerlijk beschouwd indien het, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort.
4.12.
Het boetebeding behoort tot de bedingen die op de bij de Richtlijn behorende indicatieve lijst staan, in bijzonder het boetebeding dat tot doel of tot gevolg heeft ‘de consument die zijn verbintenissen niet nakomt, een onevenredig hoge schadevergoeding op te leggen’. Op grond van vaste jurisprudentie moet de voorzieningenrechter ambtshalve toetsen of het boetebeding eerlijk is. Bij die toetsing moet niet worden beoordeeld hoe het boetebeding uiteindelijk uitwerkt en door de gebruiker ervan wordt toegepast, maar moet in ogenschouw worden genomen hoe het kán uitwerken. Daarbij moet het tijdstip van de totstandkoming van de overeenkomst als beoordelingsmoment worden genomen.
4.13.
Voorshands wordt het boetebeding zoals opgenomen in artikel 7.14 van de algemene huurvoorwaarden op zichzelf niet oneerlijk geacht. De boete is gelimiteerd en van een onevenredig hoge schadevergoeding is geen sprake.
4.14.
In artikel 17.4 van de algemene voorwaarden is nog een algemeen boetebeding opgenomen. In dat artikel staat echter dat die (algemene) boete niet geldt in het geval een specifieke boete van toepassing is. Een opeenstapeling van boetes die mogelijk tot nietigheid van de boetebedingen moet leiden, is hier dus niet aan de orde.
4.15.
Het beroep van [gedaagde] op matiging van de boete wordt bij gebrek aan onderbouwing verworpen. De gevorderde boete zal dus worden toegewezen.
4.16.
Bij de dagvaarding zijn de bij de wet voorgeschreven termijnen en formaliteiten in acht genomen, zodat tegen de niet verschenen onbekende gedaagden verstek zal worden verleend. De tegen hen gerichte vordering tot ontruiming van de woning komt niet onrechtmatig of ongegrond voor en zal worden toegewezen in dezelfde zin als de vordering tegen [gedaagde] .
4.17.
Gedaagden zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Eigen Haard worden begroot op:
- dagvaarding € 98,52
- griffierecht 2.076,00
- salaris advocaat
1.016,00
1.016,00
Totaal € 3.190,52
te vermeerderen met de kosten van de in artikel 61 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering voorgeschreven advertentie.
4.18.
De gevorderde nakosten zullen worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing is vermeld.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
verleent verstek tegen de niet verschenen gedaagden,
5.2.
veroordeelt gedaagden om binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis de woning aan de [adres gedaagden] geheel leeg en ontruimd ter beschikking van Eigen Haard te stellen en met alle daarin aanwezige personen en goederen te verlaten en te ontruimen, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder kan worden bewerkstelligd met behulp van de sterke arm conform het in artikel 555 e.e. jo 444 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering bepaalde,
5.3.
veroordeelt gedaagden om, indien zij niet vrijwillig aan deze veroordeling tot ontruiming voldoen en Eigen Haard de ontruiming met inschakeling van een gerechtsdeurwaarder bewerkstelligt, aan Eigen Haard de kosten van de ontruiming te voldoen op vertoning van en conform de specificatie van die kosten in het proces-verbaal van ontruiming,
5.4.
veroordeelt [gedaagde] om aan Eigen Haard te voldoen een bedrag van € 5.000,00 (zegge: vijfduizend euro), vermeerderd met wettelijke rente vanaf veertien dagen na de datum van dit vonnis, tot aan de dag van voldoening,
5.5.
veroordeelt gedaagden in de proceskosten, aan de zijde van Eigen Haard tot op heden begroot op € 3.190,52, te vermeerderen met de kosten van de in artikel 61 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering voorgeschreven advertentie, en vermeerderd met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na de datum van dit vonnis, tot aan de dag van voldoening,
5.6.
veroordeelt gedaagden in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 163,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat betekening van dit vonnis heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 85,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van dit vonnis, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na de betekening van dit vonnis, tot aan de dag van voldoening,
5.7.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.8.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. I.H.J. Konings, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. M.F. van Grootheest, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 27 december 2021. [1]