Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 9223731 CV EXPL 21-7283
vonnis van: 28 december 2021
fno.: 33806
vonnis van de kantonrechter
I n z a k e
[eiseres]
wonende te [woonplaats]
eiseres in conventie, verweerster in reconventie
nader te noemen: [eiseres]
gemachtigde: mr. Y. Moszkowicz
t e g e n
[gedaagde]
wonende te [woonplaats]
gedaagde in conventie, eiser in reconventie
nader te noemen: [gedaagde]
gemachtigde: mr. J. de Vries
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
- de dagvaarding van 10 mei 2021;
- de conclusie van antwoord, tevens van eis in reconventie, met producties;
- het instructievonnis;
- de dagbepaling mondelinge behandeling.
- de conclusie van antwoord, tevens van eis in reconventie, met producties;
- het instructievonnis;
- de dagbepaling mondelinge behandeling.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 12 november 2021. [eiseres] is in persoon verschenen, vergezeld door de gemachtigde. [gedaagde] is in persoon verschenen, vergezeld door de gemachtigde. [eiseres] heeft een conclusie van antwoord in reconventie ingediend, met een productie. Voorafgaand aan de mondelinge behandeling heeft [eiseres] nog nadere producties overgelegd, waaronder de producties bij dagvaarding. Partijen zijn gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. Ten slotte is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Feiten
1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast.
1.1.
[gedaagde] en [eiseres] zijn (stief)familie van elkaar.
1.2.
[gedaagde] woont met ingang van februari 2018 in de zelfstandige woonruimte aan het adres [adres] (hierna: de woning) van [eiseres] .
1.3.
Tot 1 februari 2019 bewoonde [gedaagde] de woning van [eiseres] ten titel van huisbewaring. Partijen hebben deze overeenkomst (hierna: eerste huurovereenkomst) niet schriftelijk vastgelegd. [gedaagde] betaalde daarvoor aan [eiseres] € 700,00 per maand (€ 630,00 aan huur en € 70,00 aan voorschot nutskosten).
1.4.
Op 1 februari 2019 is tussen partijen met betrekking tot de woning een huurovereenkomst tot stand gekomen voor de duur van een jaar, lopend van 1 februari 2019 tot en met 31 januari 2020 (hierna ook: de tweede huurovereenkomst). In artikel 4.5 van deze huurovereenkomst is een huurprijs overeengekomen van € 700,00 per maand. In artikel 5 van de huurovereenkomst is het volgende bepaald: “Verhuurder zal zorgdragen voor de levering van elektriciteit, gas en water voor het verbruik in het woonruimtegedeelte van het gehuurde op basis van een zich in dat gedeelte bevindende individuele meter, à € 70,- per maand. Kosten op basis van meterstanden die hoger uitvallen kunnen worden doorberekend aan de huurder.”
1.5.
Op 28 december 2019 is tussen partijen met betrekking tot de woning wederom een huurovereenkomst tot stand gekomen voor de duur van twee maanden, lopend van 1 februari 2020 tot en met 31 maart 2020 (hierna ook: de derde huurovereenkomst). In deze huurovereenkomst is bepaald dat [eiseres] de woning in maart 2020 wil verbouwen en daarom deze maand huurvrij geeft aan [gedaagde] . De in artikel 4.5 van de huurovereenkomst overeengekomen huurprijs bedraagt onveranderd € 700,00 per maand. Ook het bepaalde in artikel 5 van de huurovereenkomst is ongewijzigd ten opzichte van de huurovereenkomst van 1 februari 2019.
1.6.
Op 28 december 2019 is tussen partijen met betrekking tot de woning nogmaals een huurovereenkomst tot stand gekomen voor de duur van een jaar, lopend van 1 april 2020 tot en met 31 maart 2021 (hierna ook: de vierde huurovereenkomst). In deze huurovereenkomst is bepaald dat de maand april 2020 huurvrij is gegeven in verband met de verbouwing van de woning. In artikel 4.5 van deze huurovereenkomst is een huurprijs overeengekomen van € 1.200,00 per maand. In artikel 5 van de huurovereenkomst is het volgende bepaald: “Huurder zal zorgdragen voor de levering van elektriciteit, gas en water door het afsluiten van benodigde abonnementen. Kosten op basis van meterstanden die hoger uitvallen zullen daarmee worden doorberekend aan de huurder.”
1.7.
In artikel 1.2 van de hiervoor onder 1.4. en 1.5. genoemde huurovereenkomsten is het volgende bepaald: “Het gehuurde is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als woonruimte voor maximaal 1 persoon. Daar is dit huurcontract op gebaseerd. Indien verhuurder en huurder in overleg een akkoord bereiken voor een tweede inwonende persoon, vervalt daarmee dit huurcontract en dus de huurprijs.”
1.8.
De partner van [gedaagde] is begin 2020 bij hem in de woning ingetrokken.
1.9.
Van mei 2020 tot en met augustus 2020 heeft [gedaagde] een huurprijs van € 1.200,00 per maand aan [eiseres] betaald.
1.10.
[gedaagde] heeft in een e-mailbericht van 28 augustus 2020 aan [eiseres] meegedeeld dat hij de laatste huurovereenkomst betwist en is per september 2020 overgegaan tot betaling van een huurprijs van € 700,00 per maand.
1.11.
Bij deurwaardersexploot van 2 januari 2021 heeft [eiseres] de huurovereenkomst opgezegd tegen 31 maart 2021.
1.12.
Bij brief aan [eiseres] van 26 maart 2021 heeft de gemachtigde van [gedaagde] de huurprijsverhoging in artikel 4 van de hiervoor onder 1.5. genoemde huurovereenkomst vernietigd wegens strijd met artikel 7:248 Burgerlijk Wetboek (BW), althans wegens dwaling. Ook artikel 5 van de huurovereenkomst is vernietigd, omdat daarin ten nadele van [gedaagde] is overeengekomen dat de servicekosten uitsluitend worden afgerekend als [gedaagde] meer verbruikt dan € 70,00. De gemachtigde heeft zich verder op het standpunt gesteld dat [gedaagde] door de vernietiging met ingang van 1 april 2020 aan [eiseres] een kale huurprijs verschuldigd was van € 630,00 per maand en verzocht om terugbetaling van het (sinds 1 april 2020) teveel betaalde bedrag van € 2.770,00. Voorts heeft [gedaagde] [eiseres] verzocht om herstel van de volgende gebreken in de woning:
- het eerste en tweede raam (van links naar rechts) sluiten en openen niet (goed);
- de ontluchting in de badkamer is niet deugdelijk;
- de kraan in de keuken zit los;
- de inbouwoven werkt niet;
- de radiatoren zijn aangesloten via plastic/pvc buizen (hoorbaar);
- er bestaat een tochtgat tussen het trappenhuis en de meterkast
- er bestaat een gat in het plafond van de keuken.
1.13.
[eiseres] heeft op 13 april 2021 de voorzieningenrechter van deze rechtbank verlof gevraagd voor het leggen van conservatoir derdenbeslag op de betaalrekening van [gedaagde] voor een bedrag van € 5.200,00 (bestaande uit 8 maanden x € 500,00, vermeerderd met rente en kosten). Het beslagverlof is op 14 april 2021 verleend, met bepaling dat de eis in de hoofdzaak binnen veertien dagen na het (eerst gelegde) beslag dient te worden ingesteld. Het aantal malen dat het beslag mag worden gebruikt, is beperkt tot maximaal vier keer.
1.14.
Op 26 april 2021, 3 mei 2021 en 25 mei 2021 heeft [eiseres] beslag laten leggen op de bankrekening van [gedaagde] .
1.15.
Bij e-mailbericht van 3 mei 2021 heeft de gemachtigde van [gedaagde] [eiseres] gesommeerd om het beslag op te (doen) heffen. [eiseres] heeft hierop niet gereageerd.
Vordering en verweer
in conventie
2. [eiseres] vordert kort gezegd bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
de tussen partijen bestaande huurovereenkomst ontbonden te verklaren;
[gedaagde] te veroordelen tot ontruiming van de woning, op straffe van verbeurte van een dwangsom;
[gedaagde] te veroordelen tot betaling van € 4.500,00, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover;
[gedaagde] te veroordelen in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
3. [eiseres] stelt hiertoe, samengevat en zakelijk weergegeven, dat partijen in de vierde huurovereenkomst (1.6.) een maandelijkse huurprijs van € 1.200,00 zijn overeengekomen, maar dat [gedaagde] vanaf augustus 2020 de huur eenzijdig heeft verlaagd naar € 700,00. Door het aangaan van deze huurovereenkomst is de onder 1.5. genoemde huurovereenkomst komen te vervallen. Daarbij komt dat de ontbindende voorwaarde (uit artikel 1.5.) van de derde huurovereenkomst is ingetreden, omdat de partner van [gedaagde] in de woning is komen wonen. Deze huurovereenkomst met de daarin opgenomen huurprijs is derhalve vervallen. [gedaagde] heeft een huurachterstand opgebouwd van € 4.500,00 (negen maanden x € 500,00). De hoogte van de huurachterstand is zodanig dat ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is.
4. [gedaagde] voert als verweer dat de overeenkomst ten titel van huisbewaring reeds moet worden aangemerkt als een huurovereenkomst. Uit artikel 7:271 lid 1 BW volgt dan dat de huur door het aangaan van de tweede huurovereenkomst met ingang van 1 februari 2019 voor onbepaalde tijd is verlengd. De opzegging van de huurovereenkomst door de verhuurder dient op grond van artikel 7:271 lid 4 BW, op straffe van nietigheid, de gronden te vermelden die tot de opzegging hebben geleid. De opzegging door [eiseres] (zie 1.11.) vermeldt de gronden niet, zodat deze opzegging reeds daarom nietig is. De ontbindende voorwaarde in artikel 1.2 van de tweede en derde huurovereenkomsten is nietig op grond van artikel 7:271 lid 7 laatste volzin BW en voorts wegens strijd met het bepaalde in artikel 8 EVRM, en kan dus niet tot het einde van de huurovereenkomst leiden. Verder geldt dat sprake is van een huurovereenkomst met betrekking tot een zelfstandige woning met een niet-geliberaliseerde huurprijs, zodat de artikelen 7:246 tot en met 7:265 BW dwingend van toepassing zijn. De huurprijsverhoging zoals opgenomen in artikel 4 van de vierde huurovereenkomst is in strijd met de dwingendrechtelijke regeling van huurverhoging in artikel 7:248 BW en op die grond, althans wegens dwaling, vernietigd bij brief van 26 maart 2021 (zie 1.12.). In aanvulling daarop beroept [gedaagde] zich op vernietiging van dat artikel wegens misbruik van omstandigheden. Het rechtsgevolg daarvan is dat met terugwerkende kracht de huurprijsafspraken gelden die van kracht waren vóór de vierde huurovereenkomst. De bepaling met betrekking tot de nutskosten (artikel 5 van de tweede en derde huurovereenkomst) die feitelijk gold sinds de aanvang van de huur is vernietigd, omdat daarin in strijd met de dwingendrechtelijke regeling in artikel 7:259 BW is overeengekomen dat deze alleen worden afgerekend als [gedaagde] meer dan € 70,00 aan nutskosten per maand verbruikt. De kale huurprijs bedraagt na vernietiging van de nutskostenbepaling en artikel 4 van de vierde huurovereenkomst € 630,00 per maand. Uit het voorgaande volgt dat geen sprake is van een huurachterstand, zodat de daarop gebaseerde vorderingen van [eiseres] moeten worden afgewezen, aldus steeds [gedaagde] .
in reconventie
5. [gedaagde] vordert bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
voor recht te verklaren dat de tussen partijen thans geldende huurovereenkomst op grond van het bepaalde in artikel 7:271 BW kwalificeert als huurovereenkomst voor onbepaalde tijd;
voor recht te verklaren dat de tussen partijen thans geldende huurovereenkomst gelet op het bepaalde in artikel 7:247 BW kwalificeert als een niet-geliberaliseerde huurovereenkomst;
primair voor recht te verklaren dat artikel 4 zoals opgenomen in de onder 1.5. genoemde huurovereenkomst, door [gedaagde] bij brief van 26 maart 2021 buitengerechtelijk is vernietigd wegens strijd met dwingend recht althans wegens dwaling, zodat met terugwerkende kracht tussen partijen de voordien geldende huurprijs van toepassing is en
subsidiair artikel 4 zoals opgenomen in de onder 1.5. genoemde huurovereenkomst in rechte te vernietigen wegens misbruik van omstandigheden, zodat met terugwerkende kracht tussen partijen de voordien geldende huurprijs van toepassing is;
[eiseres] , bij toewijzing van een van de vorderingen onder c. te veroordelen binnen veertien dagen na dit vonnis tot betaling aan [gedaagde] van het door [gedaagde] onverschuldigd betaalde bedrag ter hoogte van € 2.770,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW berekend vanaf de dag van de dagvaarding tot aan de dag van voldoening;
voor recht te verklaren dat [gedaagde] sinds de aanvang van de huur (1 februari 2018) tot en met maart 2021, maandelijks een voorschotbedrag van € 70,00 aan nutskosten aan [eiseres] heeft betaald.
voor recht te verklaren dat [gedaagde] bij brief van 26 maart 2021 de nutskostenbepaling, op grond waarvan de nutskosten slechts worden afgerekend indien deze het door [gedaagde] betaalde voorschot van € 840,00 per jaar overstijgt, heeft vernietigd wegens strijd met dwingend recht;
[eiseres] te veroordelen om binnen veertien dagen na het vonnis aan [gedaagde] afrekeningen te verschaffen van de nutskosten van de woning voor de periode vanaf 1 februari 2018 tot en met 31 december 2020, met veroordeling van [eiseres] tot betaling van de teveel door [gedaagde] betaalde servicekosten, althans tot verrekening van de door [gedaagde] betaalde servicekosten, zulks op straffe van een dwangsom van € 250,00 per dag dat [eiseres] in gebreke blijft na de gestelde termijn van veertien dagen, tot een maximum van € 2.500,00 aan verbeurde dwangsommen;
[eiseres] te veroordelen om binnen veertien dagen na het vonnis de gebreken aan de woning naar de eisen van goed en deugdelijk vakmanschap te verhelpen, zulks op straffe van een dwangsom van € 250,00 per dag dat [eiseres] in gebreke blijft na de gestelde termijn van veertien dagen, tot een maximum van € 2.500,00 aan verbeurde dwangsommen;
[eiseres] te veroordelen binnen veertien dagen na het vonnis tot betaling van de door [gedaagde] gemaakte deskundigenkosten, begroot op € 332,27, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van de dagvaarding tot aan de dag van voldoening;
de door [eiseres] gelegde beslagen op de bankrekening van [gedaagde] op te heffen, zodanig dat [gedaagde] weer volledig en zonder beperking van de betreffende bankrekening gebruik kan maken, met veroordeling van [eiseres] in alle (mogelijke) met de beslagen samenhangende kosten;
[eiseres] te veroordelen tot betaling van de proceskosten.
6. [gedaagde] stelt hiertoe, samengevat en zakelijk weergegeven, dat de (kale) huurprijs voor de woning na vernietiging van de artikelen 4.5 en 5 van de vierde huurovereenkomst € 630,00 per maand bedraagt. [gedaagde] heeft dan ook in de periode van mei 2020 tot en met maart 2021 een bedrag van € 2.770,00 onverschuldigd aan [eiseres] betaald (namelijk in de periode van mei 2020 tot en met augustus 2020 € 1.200,00 in plaats van € 630,00, en in de periode van september 2020 tot en met maart 2021 € 700,00 in plaats van € 630,00). [eiseres] moet de eindafrekeningen van de nutskosten overleggen, zodat partijen deze over de jaren 2018 tot en met 2020 alsnog kunnen afrekenen. Voorts is in de brief van 26 maart 2021 door [gedaagde] uitgebreid toegelicht welke gebreken de woning heeft en zijn deze gebreken door [eiseres] niet verholpen. [gedaagde] verwijst naar een in zijn opdracht opgesteld bouwkundig rapport van Woonkeur van 28 mei 2021 waarin de gebreken aan de woning (nader) worden toegelicht.
7. [eiseres] voert verweer tegen de vorderingen. Daarop zal bij de beoordeling, voor zover van belang, worden ingegaan.
Beoordeling
8. Gelet op de samenhang tussen de vordering in conventie en de vordering in reconventie zullen deze hieronder gezamenlijk beoordeeld worden.
Aanvang van de huur
9. [eiseres] heeft onvoldoende gemotiveerd betwist dat de mondelinge overeenkomst die zij met [gedaagde] met ingang van 1 februari 2018 is aangegaan, in hun verhouding moet worden gekwalificeerd als een huurovereenkomst. De kantonrechter neemt dat daarom als vaststaand aan.
Huurovereenkomst voor onbepaalde tijd
10. De tweede huurovereenkomst wordt op grond van artikel 7:271 lid 1 laatste volzin BW van rechtswege opgevat als een verlenging voor onbepaalde tijd van de eerste huurovereenkomst. Dat betekent dat met de tussen partijen met ingang van 1 februari 2019 geldende huurovereenkomst sprake was van een verlenging van de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.
11. Een beding dat een dergelijke huurovereenkomst zonder opzegging doet eindigen is op grond van artikel 7:271 lid 7 BW nietig. Dit houdt in dat de in tweede en derde huurovereenkomst (zie 1.4. en 1.5.) opgenomen ontbindende voorwaarde nietig is en dat [eiseres] zich daarop dus niet kan beroepen. Dit beding kan dus niet hebben geleid tot het einde van de tweede of derde huurovereenkomst. Anders dan [eiseres] heeft betoogd is de vierde huurovereenkomst in dat opzicht dus niet te beschouwen als een nieuwe huurovereenkomst. Het voorgaande maakt dat de vordering van [gedaagde] onder 5.a. – om voor recht te verklaren dat de tussen partijen thans geldende huurovereenkomst op grond van het bepaalde in artikel 7:271 BW kwalificeert als huurovereenkomst voor onbepaalde tijd – toewijsbaar is.
12. Het voorgaande neemt niet weg dat partijen gedurende de looptijd van de huurovereenkomst nadere afspraken met elkaar daarover kunnen maken, zoals in de vierde huurovereenkomst is gebeurd. In zoverre dient beoordeeld te worden of deze afspraken, voor zover tussen partijen in geschil, (nog) rechtsgeldig zijn.
Niet-geliberaliseerde woonruimte
13. Aangezien [eiseres] niet heeft weersproken dat de woning zelfstandige woonruimte betreft waarvan de per 1 februari 2018 geldende aanvangshuurprijs niet de per die datum geldende liberalisatiegrens overschreed, geldt daarbij als uitgangspunt dat de huurprijsbescherming voor niet-geliberaliseerde woonruimte als bedoeld in de artikelen 7:246 tot en met 265 BW op de woning van toepassing is. De vordering van [gedaagde] onder 5.b. – om voor recht te verklaren dat de tussen partijen thans geldende huurovereenkomst kwalificeert als een niet-geliberaliseerde huurovereenkomst – is daarom ook toewijsbaar.
Huurprijs en kosten nutsvoorzieningen
14. Voor woonruimte met een niet-geliberaliseerde huurprijs wordt de contractsvrijheid van partijen ten aanzien van huurprijsverhoging ingeperkt door het bepaalde in artikel 7:248 BW. In dat artikel heeft de wetgever voorzien in twee wegen waarlangs een huurprijsverhoging kan worden bewerkstelligd: door middel van een huurprijs wijzigingsbeding in de huurovereenkomst (zoals een indexeringsclausule) of door toepassing van artikel 7:252, 7:252a, 7:252c en 7:253 BW, welke artikelen een wettelijke mogelijkheid tot huurprijsverhoging bieden na een daartoe strekkend voorstel van de verhuurder. De huurprijsverhoging in artikel 4.5 van de vierde huurovereenkomst (zie 1.6) voldoet niet aan deze voorwaarden. Nu niet is gesteld of is gebleken dat [gedaagde] door dit verzuim niet is benadeeld en [gedaagde] (daargelaten of op grond van artikel 7:248 lid 2 BW niet reeds sprake is van nietigheid) gelet op het bepaalde in artikel 7:265 BW terecht een beroep op vernietiging van de huurverhoging heeft gedaan, blijft op grond van artikel 7:252 lid 4 BW de voorheen geldende huurprijs verschuldigd. De primaire vordering van [gedaagde] onder 5.c. is dan ook toewijsbaar. De stelling van [gedaagde] dat de vierde huurovereenkomst tot stand is gekomen onder invloed van een wilsgebrek kan niet tot een ander oordeel leiden, zodat aan de beoordeling daarvan niet wordt toegekomen.
15. Verder geldt dat [eiseres] op grond van artikel 7:259 BW gehouden is om elk kalenderjaar een afrekening van de kosten nutsvoorzieningen aan [gedaagde] te verstrekken. Ook deze bepaling is op grond van artikel 7:265 BW van dwingend recht. In artikel 5 van de tweede en derde huurovereenkomsten is in strijd met deze regeling ten nadele van [gedaagde] overeengekomen dat de nutskosten uitsluitend worden afgerekend indien [gedaagde] zou moeten bijbetalen. [gedaagde] heeft de bepaling in de tweede en derde huurovereenkomst op grond waarvan nutskosten slechts worden afgerekend als deze het door [gedaagde] betaalde voorschot overstijgen, dan ook terecht vernietigd. De vordering van [gedaagde] onder 5.f. is daarom eveneens toewijsbaar.
16. De vernietiging van de afrekeningsbepaling voor de nutskosten, laat het overeengekomen voorschot nutskosten van € 70,00 per maand onverlet. [gedaagde] heeft niet gesteld dat hij inmiddels zelf heeft zorggedragen voor de levering van nutsvoorzieningen (zoals partijen lijken te zijn overeengekomen in de vierde huurovereenkomst, zie 1.6.). Dat zou zich ook niet verhouden met de door [gedaagde] gevorderde verklaring voor recht dat hij sinds de aanvang van de huur (1 februari 2018) tot en met maart 2021 maandelijks een voorschotbedrag van € 70,00 aan nutskosten aan [eiseres] heeft betaald (zie hiervoor onder 5.e.) en het door hem ingenomen standpunt dat de nutskosten over de periode tot en met maart 2021 nog moeten worden afgerekend. In zoverre valt niet in te zien waarom [gedaagde] , zoals hij heeft gesteld, het voorschot nutskosten vanaf mei 2020 onverschuldigd aan [eiseres] zou hebben betaald. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat [gedaagde] per 1 april 2020 per maand een kale huurprijs van € 630,00 (en niet van € 1.200,00) en een voorschot nutskosten van € 70,00 verschuldigd was. De vordering onder 5.d. tot terugbetaling van teveel betaalde huur/nutskosten is dan ook toewijsbaar tot een bedrag van € 2.000,00 (4 x (€ 1.200,00 -/- € 700,00 =) € 500,00, zie 1.9.). De daarover gevorderde wettelijke rente is als onweersproken eveneens toewijsbaar.
17. [eiseres] heeft niet weersproken dat [gedaagde] sinds de aanvang van de huur (1 februari 2018) tot en met maart 2021, maandelijks een voorschotbedrag van € 70,00 aan nutskosten aan [eiseres] heeft betaald. De daartoe strekkende gevorderde verklaring voor recht onder 5.e. zal dus ook worden toegewezen.
18. Uit het voorgaande volgt verder, aangezien [gedaagde] gedurende de looptijd van de huurovereenkomst maandelijks tenminste € 700,00 aan huur en nutskosten aan [eiseres] heeft betaald, dat geen sprake is van een tekortkoming van [gedaagde] in de nakoming van zijn betalingsverplichting. De vorderingen in conventie van [eiseres] worden daarom afgewezen.
Afrekening nutskosten
19. [eiseres] zal op grond van artikel 7:259 lid 2 BW alsnog een gespecificeerd overzicht van de daadwerkelijk gemaakte kosten moeten verstrekken aan [gedaagde] over de periode van februari 2018 tot en met 31 december 2020. Indien op basis daarvan blijkt dat [gedaagde] een te hoog bedrag aan nutskosten heeft betaald, zal dit moeten worden terugbetaald door [eiseres] of moeten verrekend met door [gedaagde] te verrichten betalingen. De vordering van [gedaagde] onder 5.g. is dan ook toewijsbaar zoals in de beslissing vermeld. De kantonrechter ziet in de verhouding tussen partijen onvoldoende aanleiding om een dwangsom op te leggen.
Beslag
20. Nu geen sprake is van een huurachterstand had het door [eiseres] onder [gedaagde] gelegde conservatoire bankbeslag geen deugdelijke grondslag. [eiseres] zal worden veroordeeld tot opheffing van het onder 1.13. genoemde conservatoire beslag op de bankrekening van [gedaagde] . In zoverre is de vordering van [gedaagde] onder 5.j. toewijsbaar. Dat geldt niet voor de gevorderde veroordeling in alle mogelijke met de beslagen samenhangende kosten, aangezien [gedaagde] niet heeft gesteld en toegelicht welke kosten dat zijn.
Gebreken
21. [gedaagde] stelt dat twee ramen van de woning niet goede sluiten en openen, maar dit gebrek wordt niet vermeld in het door [gedaagde] ingebrachte rapport van Woonkeur. Het gebrek aan de kraan is in dit rapport evenmin nader toegelicht, terwijl door [eiseres] is gesteld dat de kraan bij de renovatie is vastgezet, hetgeen door [gedaagde] niet is weersproken. [gedaagde] voert voorts aan dat de oven niet naar behoren functioneert, omdat de gewenste temperatuur niet wordt bereikt, maar dit is door [gedaagde] niet nader onderbouwd en geconcretiseerd. [gedaagde] stelt verder dat de ventilatie onvoldoende is en dat de douche daardoor vochtig blijft. In het rapport van Woonkeur wordt alleen geadviseerd om de ventilatie te verbeteren en een gesloten douche te realiseren. Dat de op de radiatoren aangesloten plastic/pvc buizen veel lawaai maken bij de af- en aanvoer van water is in het rapport van Woonkeur evenmin genoemd. [eiseres] heeft onweersproken gesteld dat de verwarming, het leidingwerk en de radiator in dit rapport juist als redelijk tot goed beoordeeld worden. Het door [gedaagde] genoemde tochtgat tussen het trappenhuis en de meterkast en het gat in het plafond in de keuken worden in het rapport van Woonkeur evenmin genoemd. In het rapport is opgenomen dat de vloerconstructie van het balkon slecht is en direct dient te worden vervangen, maar dit gebrek is door [gedaagde] niet genoemd in de brief van 26 maart 2021. [gedaagde] heeft dan ook onvoldoende onderbouwd dat sprake is van gebreken in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW die [eiseres] op grond van artikel 7:206 BW moet verhelpen. De vorderingen van [gedaagde] onder 5.h. en 5.i. zijn daarom niet toewijsbaar.
Proceskosten
22. Nu [eiseres] grotendeels in het ongelijk wordt gesteld, zal zij in de proceskosten in conventie en reconventie worden veroordeeld. Deze worden in reconventie berekend aan de hand van het toe te wijzen bedrag. De nakosten zullen slechts één keer worden toegewezen.
BESLISSING
De kantonrechter:
in conventie
wijst de vorderingen af;
veroordeelt [eiseres] in de kosten van het geding, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 498,00 aan salaris van de gemachtigde, voor zover van toepassing, inclusief btw;
in reconventie
verklaart voor recht dat de tussen partijen thans geldende huurovereenkomst op grond van het bepaalde in artikel 7:271 BW kwalificeert als huurovereenkomst voor onbepaalde tijd;
verklaart voor recht dat de tussen partijen thans geldende huurovereenkomst gelet op het bepaalde in artikel 7:247 BW kwalificeert als een huurovereenkomst met een niet-geliberaliseerde huurprijs;
verklaart voor recht dat artikel 4 van de vierde huurovereenkomst (zie 1.5.) nietig is wegens strijd met dwingend recht, zodat met terugwerkende kracht tussen partijen de voordien geldende huurprijs van toepassing;
veroordeelt [eiseres] om binnen veertien dagen na dit vonnis € 2.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW, berekend vanaf 10 mei 2021 tot aan de dag van voldoening;
verklaart voor recht dat [gedaagde] sinds de aanvang van de huur (1 februari 2018) tot en met maart 2021, maandelijks een voorschotbedrag van € 70,00 aan nutskosten aan [eiseres] heeft betaald.
verklaart voor recht dat [gedaagde] bij brief van 26 maart 2021 de nutskostenbepaling, op grond waarvan de nutskosten slechts worden afgerekend indien deze het door [gedaagde] betaalde voorschot van € 840,00 per jaar overstijgt, heeft vernietigd wegens strijd met dwingend recht;
veroordeelt [eiseres] om binnen vier weken na het vonnis aan [gedaagde] afrekeningen te verschaffen van de nutskosten van de woning voor de periode vanaf 1 februari 2018 tot en met 31 december 2020, met veroordeling van [eiseres] tot (terug)betaling van eventuele teveel door [gedaagde] betaalde nutskosten, althans tot verrekening van de door [gedaagde] betaalde nutskosten;
veroordeelt [eiseres] tot opheffing van gelegde beslagen op de bankrekening van [gedaagde] , zodanig dat [gedaagde] weer volledig en zonder beperking van de betreffende bankrekening gebruik kan maken;
veroordeelt [eiseres] in de kosten van het geding tot op heden aan de zijde van [gedaagde] begroot op € 374,00 aan salaris van de gemachtigde, voor zover van toepassing, inclusief btw;
in conventie en reconventie
veroordeelt [eiseres] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 62,00 aan salaris gemachtigde, te verhogen met een bedrag van € 68,00 en de explootkosten van betekening van het vonnis, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw, onder de voorwaarde dat [eiseres] niet binnen veertien dagen na aanschrijving volledig aan dit vonnis heeft voldaan en betekening van het vonnis pas na veertien dagen na aanschrijving heeft plaatsgevonden;
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. B. Brokkaar, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 28 december 2021 in tegenwoordigheid van de griffier.