ECLI:NL:RBAMS:2021:6719

Uitspraak

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 9476702 KK EXPL 21-707

vonnis van: 23 november 2021

vonnis van de kantonrechterkort geding

I n z a k e

Woningstichting Eigen Haard

gevestigd te Amsterdam

eiseres

nader te noemen: Eigen Haard

gemachtigde: mr. M.E. Zwaan

t e g e n

[gedaagde]

wonende te [woonplaats]

gedaagde

nader te noemen: [gedaagde]

gemachtigde: mr. K.J.T.M. Hehenkamp

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

Bij dagvaarding van 8 oktober 2021, met producties, heeft Eigen Haard een voorziening gevorderd.

Ter zitting van 9 november 2021 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Voor Eigen Haard is ter zitting verschenen [naam 1] , vergezeld door de hiervoor genoemde gemachtigde. Ook was aanwezig [naam wijkagent] , wijkagent. [gedaagde] is ter zitting vertegenwoordigd door haar gemachtigde. Voorafgaand aan de zitting heeft de gemachtigde van [gedaagde] nog enkele producties toegezonden. Partijen hebben ter zitting hun standpunten toegelicht, de gemachtigde van [gedaagde] aan de hand van pleitnotities, en vragen van de kantonrechter beantwoord. Na verder debat is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Uitgangspunten

1. Als uitgangspunt geldt het volgende.

1.1.

Tussen Eigen Haard en [gedaagde] bestaat sinds 12 november 2020 een huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan het adres [adres] (hierna ook: de woning of het gehuurde).

1.2.

Op 31 juli 2021 heeft de politie een proces-verbaal van onrechtmatige bewoning of het onrechtmatig gebruik van woning opgemaakt, waarin is geconstateerd dat de woning deels niet als woning in gebruik was, maar dat daarin sprake was van drugshandel. Uit dat proces-verbaal blijkt het volgende. De politie is op 26 juli 2021 naar de [adres] gegaan. De aanleiding daarvoor was een melding van [gedaagde] over een twist op dat adres. [gedaagde] had daarbij aangegeven dat ene [naam 2] in haar woning zat en dat zij hem er niet uit kon krijgen. [gedaagde] had ook het vermoeden dat [naam 2] vol zat met zogeheten ‘slikkersbollen’. De politieagenten die naar de woning waren gegaan, troffen de heer [naam 2] eerst rond en later in de woning aan. Een politieagent, aangekomen bij de woning, heeft met [gedaagde] gebeld, die verklaarde:
‘Ik heb hem zelf binnen gelaten. Ik heb een relatie met hem gehad en nu wil hij mijn woning niet meer uit. Ik ben bang. Ik ben al een maand niet meer in mijn woning geweest. Hij heeft zelf een sleutel van mijn woning. Die heeft hij gewoon.’Uiteindelijk hebben de politieagenten de woning betreden. Bij binnenkomst zagen de agenten dat op een kleine tafel voor in de woonkamer een pollepel lag met een geringe hoeveelheid wit poeder wat deels geklonterd was. Ook zagen zij dat naast het poeder een groot vleesmes lag waarvan op de punt een geringe hoeveelheid wit poeder zat. Verder zagen zij een bakje op het aanrecht in de keuken van de woning met daarin een geschatte hoeveelheid van 30 zogenaamde ‘slikkersbollen’ staan. Daarop is [naam 2] als verdachte van in- of uitvoer van middelen Lijst I Opiumwet aangehouden.

1.3.

De Gemeente Amsterdam heeft, na Eigen Haard gehoord te hebben en na tevergeefs pogingen te hebben gedaan om [gedaagde] te horen, maar haar niet te hebben aangetroffen, op 1 september 2021 besloten de woning aan de [adres] voor drie maanden, ingaande
3 september 2021, te sluiten op grond van artikel 13b van de Opiumwet. In het besluit is vermeld dat bij een doorzoeking van de woning op 26 juli 2021 het volgende is aangetroffen: 1 plastic bak met 50 stuks slikkersbollen waarvan 558 gram samengeperst wit poeder aan cocaïne, een keukenmes met daarop resten van vermoedelijk cocaïne, een pollepel met daarop resten, vermoedelijk van cocaïne, een brief waarop de pollepel lag met daarop resten, vermoedelijk van cocaïne, een plastic bak met daarin een (naar later bleek) luchtdrukwapen. In het besluit is overwogen dat niet kon worden volstaan met een waarschuwing, gezien de ernst van de feiten en omstandigheden zoals die in het woning zijn aangetroffen, die blijkt uit de volgende verzwarende omstandigheden:

- het feit dat tussen kleren in de slaapkamer een luchtdrukwapen is aangetroffen;

- het feit dat het afgelopen jaar diverse meldingen zijn geweest van ernstige en aanhoudende overlast, gerelateerd aan drugsgebruik en -handel;

- de aanhoudende loop van en naar de woning door drugsgebruikers en

-handelaren;

- het bestaan van gevoelens van angst en onveiligheid onder de buurtbewoners.

1.4.

Bij brief van 3 september 2021 aan [gedaagde] heeft Eigen Haard de huurovereenkomst met [gedaagde] per direct ontbonden op grond van artikel 7:231 lid 2 BW juncto artikel 6:267 lid 1 BW, onder verwijzing naar de sluiting van de woning door de burgemeester. De brief is op 3 september 2021 aan [gedaagde] in persoon uitgereikt.

1.5.

In het dossier bevindt zich een verklaring van [naam wijkbeheerder] , wijkbeheerder, die verklaart dat omwonenden in juli 2021 aan haar hebben verteld dat zij overlast ervaren vanuit het gehuurde, vooral door ruzies in het trapportaal, aanbellen in de avond, en veel aanloop van en ruzie door onder invloed zijnde personen. Bij de verklaring van [naam wijkbeheerder] zijn diverse handgeschreven verklaringen van omwonenden gevoegd.

1.6.

Uit een mutatieoverzicht van de politie blijkt dat vanaf 1 januari 2021 diverse overlastgerelateerde meldingen hebben plaatsgevonden met betrekking tot de woning. Ook zijn meldingen opgenomen van [gedaagde] zelf omdat ene ‘xx’ zich in de woning bevindt, die zij niet weg krijgt.

Vordering

2. Eigen Haard vordert, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis, veroordeling van [gedaagde] om de woning aan de [adres] binnen 2 dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en leeg op te leveren aan Eigen Haard, onder afgifte van de sleutels, met al de haren die zich daar harentwege bevinden en al hetgeen zich daarin van harentwege bevindt. Ook vordert Eigen Haard veroordeling van [gedaagde] tot betaling van € 562,65 per maand vanaf de datum van de ontbinding van de huurovereenkomst tot dat zij weer de vrije beschikking over het gehuurde heeft. Tot slot vorder Eigen Haard veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.

3. Eigen Haard stelt daartoe primair dat zij middels de ontbindingsverklaring (zie 1.4) de huurovereenkomst rechtsgeldig heeft ontbonden op grond van artikel 7:231 lid 2 BW. Daardoor is [gedaagde] gehouden de woning te ontruimen en op te leveren. Dat is naar de mening van Eigen Haard naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar, noch is sprake van misbruik van recht.

4. Subsidiair stelt Eigen Haard dat [gedaagde] ernstig is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst, zodat in een bodemprocedure de huurovereenkomst op die grond zal worden ontbonden. De tekortkoming bestaat uit het feit dat de woning is gebruikt voor de opslag en/of verwerking/ en of verhandeling van drugs. Bovendien heeft [gedaagde] de woning gebruikt of laten gebruiken voor bedrijfsmatige (criminele) activiteiten. Ook heeft zij de bestemming van de woning gewijzigd door het gehuurde te (laten) gebruiken voor de opslag van en/of handel in drugs. Deze drugsgerelateerde activiteiten zorgen voor veel overlast. Hiermee heeft [gedaagde] gehandeld in strijd met diverse contractuele en wettelijke bepalingen, aldus Eigen Haard, en wel in zodanige mate dat in een bodemprocedure ontbinding van de overeenkomst gerechtvaardigd zal worden geacht.

Verweer

5. [gedaagde] heeft ter zitting het volgende tegen de vordering aangevoerd. Er staat niet vast dat [gedaagde] in strijd heeft gehandeld met het contractuele verbod op, kort gezegd, activiteiten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld. Zij heeft zelf immers geen activiteiten strijdig met de Opiumwet verricht, noch deze doen verrichten. Onder verwijzing naar twee aangiftes van [gedaagde] uit 2020 betreffende mishandeling voert [gedaagde] aan dat zij onder dwang en bedreiging met geweld de verdachte [naam 2] in huis had. Alle criminele en drugsgerelateerde gedragingen waarvan Eigen Haard melding maakt, en de overlast die daaruit voortvloeit, zijn toe te schrijven aan deze [naam 2] . Onder deze omstandigheden kan in dit kort geding niet de onomkeerbare situatie worden bereikt dat [gedaagde] haar woning voorgoed verliest. De ontruiming is dan ook naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. De in de jurisprudentie ingezette lijn dat in geval van een burgemeesterssluiting op grond van de Opiumwet in beginsel de ontbindingsgrond is gegeven, gaat in dit geval niet zonder meer op, omdat deze lijn geen rekening houdt met de uitzonderlijke situatie van [gedaagde] , namelijk dat zij onder bedreiging en met geweld gedwongen is haar woning te laten gebruiken voor met de Opiumwet strijdige activiteiten. Daarmee kan er ook geen sprake zijn van een ernstige tekortkoming aan de zijde van [gedaagde] , zodat ook de subsidiaire grond niet tot ontruiming kan leiden, aldus [gedaagde] .

Beoordeling

6. In dit kort geding dient te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vordering van Eigen Haard in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd.

7. Eigen Haard heeft de huurovereenkomst op grond van artikel 7:231 lid 2 BW buitengerechtelijk ontbonden. Niet in geschil is dat zij daartoe bevoegd was, gezien de sluiting van de woning door de burgemeester en de gronden voor die sluiting.

8. In geschil is of het gebruikmaken van die bevoegdheid door Eigen Haard naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is (artikel 6:248 lid 2 BW). Bij de beoordeling daarvan moeten alle relevante omstandigheden in aanmerking worden genomen en moet een belangenafweging worden gemaakt. Het gevolg is immers dat [gedaagde] de woning moet ontruimen, terwijl het woonrecht een vitaal recht is dat wordt beschermd in artikel 8 van het Europees Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden (EVRM). Op dat recht kan alleen inbreuk worden gemaakt door een maatregel die proportioneel is.

9. De kantonechter is van oordeel dat het gebruikmaken van de bevoegdheid door Eigen Haard naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar en niet disproportioneel is. In de eerste plaats wordt daarbij de ernst van de gedragingen in aanmerking genomen. Blijkens het proces-verbaal van 31 juli 2021 en het besluit tot sluiting van de woning is in het gehuurde een grote (handels)hoeveelheid cocaïne aangetroffen en werd vanuit de woning gehandeld in drugs. [gedaagde] heeft dat ook niet weersproken. Haar verweer komt er voornamelijk op neer dat haar in dit opzicht niets te verwijten valt, omdat zij door [naam 2] gedwongen werd haar woning voor die activiteiten te laten gebruiken. Dit verweer faalt. Ook indien [gedaagde] gevolgd wordt in haar betoog dat zij onder dreiging met geweld de woning aan [naam 2] heeft afgestaan, en een beroep van Eigen Haard op artikel 7:219 BW mogelijk niet opgaat omdat [naam 2] dan niet ‘met goedvinden’ van [gedaagde] het gehuurde gebruikt, kan niet voorbij worden gegaan aan het feit dat [gedaagde] hoe dan ook niet in staat is geweest te verhinderen dat het gehuurde voor drugsgerelateerde, criminele, activiteiten werd gebruikt. Uit het beeld dat de wijkagent en de gemachtigde van Eigen Haard ter zitting van [gedaagde] hebben geschetst en uit de stukken komt naar voren dat [gedaagde] zelf ook ernstig drugsverslaafd is en niet in staat is zich zelfstandig aan dat milieu te onttrekken. Er is dan ook geen zicht op verbetering van deze situatie waarin [gedaagde] zich telkens weer door (bijvoorbeeld) [naam 2] laat beïnvloeden om de sleutels van de woning aan hem af te staan. Eigen Haard heeft er groot belang bij om een eind te maken aan deze situatie in en rondom de woning.

10. Eigen Haard heeft er verder belang bij om niet alleen voor [gedaagde] voor huurgenot te zorgen, maar ook voor haar andere huurders in de omgeving. Dat kan zij thans niet voldoende. Onweersproken is immers dat de situatie rondom de woning voor gevoelens van onveiligheid bij de omwonenden zorgt en dat deze situatie niet bijdraagt aan een prettig en veilig woonklimaat. Dit belang van Eigen Haard weegt zwaar. Daarnaast heeft Eigen Haard ook terecht gewezen op haar belang bij instandhouding van het zero tolerance-beleid, het signaal dat daarvan uitgaat en het belang als sociale woningstichting om de woning weer te kunnen verhuren.

11. Tegenover deze belangen van Eigen Haard staat het evidente belang van [gedaagde] , een kwetsbare, verslaafde vrouw, om de woning te behouden. Dit belang weegt echter niet op tegen de hiervoor genoemde belangen van Eigen Haard. Daarbij weegt ook mee dat Eigen Haard ter zitting heeft medegedeeld dat het eerder vanuit de gemeente aan [gedaagde] gedane aanbod voor beschermd wonen, nog altijd geldt. [gedaagde] zal kortom niet op straat komen te staan.

12. Tot slot speelt – in het kader van de beoordeling van de proportionaliteit en de weging van de belangen van partijen – nog mee dat de kans dat het besluit tot sluiting wordt ingetrokken of dat een rechtsmiddel daartegen slaagt, gering is. De gemachtigde van [gedaagde] heeft ter zitting immers meegedeeld dat zijn verzoek om een voorlopige voorziening daartegen bij de bestuursrechter is afgewezen en dat bij de beslissing op bezwaar het besluit in stand is gelaten.

13. De conclusie uit het voorgaande is dan ook dat in een bodemprocedure geoordeeld zal worden dat de buitengerechtelijke ontbinding in stand blijft, met ontruiming van de woning tot gevolg, en dat Eigen Haard ook thans reeds een zo zwaarwegend belang heeft bij ontruiming van de woning, dat de vordering daartoe van Eigen Haard zal worden toegewezen op de primaire grond. Aan een beoordeling van de subsidiair door Eigen Haard aangevoerde grond komt de kantonrechter niet toe. De ontruiming zal echter niet worden toegewezen op de door Eigen Haard gevorderde termijn van
tweedagen na betekening van dit vonnis, omdat Eigen Haard niet concreet heeft toegelicht waarom moet worden afgeweken van de termijn van drie dagen na betekening als bedoeld in artikel 555 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv).

14. De nevenvordering tot betaling van een bedrag gelijk aan de huur vanaf de datum van ontbinding (zijnde 3 september 2021) totdat Eigen Haard weer de vrije beschikking over het gehuurde heeft (zijnde de datum van ontruiming) zal, nu daartegen geen verweer is gevoerd, eveneens worden toegewezen, onder aftrek van hetgeen in dat verband al door of namens [gedaagde] is voldaan.

15. [gedaagde] wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten.

BESLISSING

De kantonrechter:

veroordeelt [gedaagde] om de woning aan het adres [adres] te ontruimen en leeg op te leveren aan Eigen Haard, onder afgifte van de sleutels, met al de haren die zich daar harentwege bevinden en al hetgeen zich daarin van harentwege bevindt, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm conform het in artikel 555 e.v. jo. 444 Rv bepaalde;

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van € 562,65 per maand vanaf 3 september 2021 tot de dag der ontruiming, onder aftrek van hetgeen in dat verband door [gedaagde] is voldaan;

veroordeelt [gedaagde] in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van Eigen Haard begroot op:
exploot € 121,39
salaris € 498,00
griffierecht € 126,00
-------------------
totaal € 745,39
voor zover van toepassing, inclusief btw;

veroordeelt [gedaagde] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 62,00 aan salaris gemachtigde, te verhogen met een bedrag van € 68,00 en de explootkosten van betekening van het vonnis, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw, onder de voorwaarde dat [gedaagde] niet binnen veertien dagen na aanschrijving volledig aan dit vonnis heeft voldaan en betekening van het vonnis pas na veertien dagen na aanschrijving heeft plaatsgevonden;

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. E.J. van der Molen, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 23 november 2021 in tegenwoordigheid van de griffier.