Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht, voorzieningenrechter civiel
zaaknummer / rolnummer: C/13/706589 / KG ZA 21-721 EAM/TF
Vonnis in kort geding van 5 november 2021
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[eiseres],
gevestigd te [plaats] ,
eiseres in conventie bij gelijkluidende dagvaardingen van 27 september 2021,
gedaagde in voorwaardelijke reconventie,
advocaat mr. B.W. Brouwer te Amsterdam,
tegen
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
ABEJA ONTWIKKELING B.V.,
gevestigd te Hilversum,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
BLANTEMA B.V.,
gevestigd te Hilversum,
gedaagden in conventie,
eiseressen in voorwaardelijke reconventie,
advocaat mr. J.R. Gal te Amsterdam.
Eiseres zal hierna [eiseres] worden genoemd en gedaagden gezamenlijk Abeja c.s. en afzonderlijk Abeja en Blantema.
1.De procedure
1.1.
Ter zitting van 7 oktober 2021 heeft [eiseres] de vorderingen zoals omschreven in de dagvaarding toegelicht. Abeja c.s. hebben verweer gevoerd en een tegenvordering (voorwaardelijke eis in reconventie) ingediend. [eiseres] heeft de tegenvordering bestreden. Beide partijen hebben schriftelijke stukken (met aan de kant van Abeja c.s. een conclusie van antwoord) en een pleitnota in het geding gebracht.
De zaak is vervolgens pro forma aangehouden om partijen in de gelegenheid te stellen via mediation tot een schikking te komen. Bij e-email van 11 oktober 2021 heeft mr. Brouwer namens [eiseres] meegedeeld dat zij de mediation niet doorzet en dat zij om vonnis vraagt. Aan partijen is vervolgens meegedeeld dat op 4 november 2021 vonnis zal worden gewezen.
Op 4 november 2021 heeft de griffier partijen bericht dat het vonnis één dag later, op 5 november 2021, zal worden uitgesproken.
1.2.
Ter zitting waren, voor zover van belang, aanwezig:
- aan de kant van [eiseres] : [naam 1] ((indirect) aandeelhouder en bestuurder, hierna [naam 1] ) met mr. Brouwer,
- aan de kant van Abeja c.s.: [naam 2] en [naam 3] , [naam 4] , [naam 5] (werkzaam bij de ontwikkelpartner en beoogde financier van het in deze zaak centraal staande project) met mr. Gal en zijn kantoorgenoot mr. Amrani.
2.De feiten
2.1.
[naam 1] is rechtstreeks en via aan hem toebehorende vennootschappen eigenaar van percelen grond in Amstelhoek en Vinkeveen. De percelen grond in Amstelhoek behoren toe aan [eiseres] en aan [naam 1] in privé. De percelen in Vinkeveen behoren toe aan Adelaar Herenweg Vastgoed (AHV), waarvan de aandelen toebehoren aan [naam 1] .
2.2.
Abeja c.s. houden zich bezig met het verwerven van onroerend goed en de ontwikkeling en realisatie van woningen. Compaen Vastgoed B.V. en Alvarium B.V. zijn bestuurders en aandeelhouders van deze entiteiten. [naam 2] en [naam 3] (hierna gezamenlijk [naam 2 en 3] ) zijn bestuurder en aandeelhouder van Compaen Vastgoed en [naam 4] ( [naam 4] ) is bestuurder en aandeelhouder van Alvarium.
2.3.
In 2018 hebben [naam 2 en 3] en [naam 4] het plan opgevat om in Amstelhoek (gemeente Ronde Venen) woningen te realiseren. Zij hebben daarvoor de vennootschap Blantema opgericht. Medio 2018 heeft zij een aantal percelen aangekocht.
2.4.
In het voorjaar 2019 is Blantema met [naam 1] in gesprek getreden over de aankoop van drie andere percelen ( [perceel 1] , [perceel 2] en [perceel 3] ) in dit gebied. Tegelijkertijd is er bij [naam 2 en 3] en [naam 4] ook interesse ontstaan voor de grondpositie van [naam 1] in Vinkeveen en de afspraken met de gemeente over de ontwikkeling daarvan die waren ondergebracht in AHV (zie onder 2.1). Met het oog op deze mogelijke aankoop hebben [naam 2 en 3] en [naam 4] Abeja opgericht.
2.5.
In een overeenkomst van 7 juni 2019 zijn [eiseres] en Abeja overeengekomen dat Abeja tot 30 september 2019 het recht heeft om op een nader overeen te komen datum de aandelen in AHV te kopen voor een bedrag van
€ 11 miljoen (artikel 1). In artikel 2 (in samenhang met de considerans) van de overeenkomst is bepaald dat [eiseres] informatie aan Abeja zal verstrekken die benodigd is om de beslissing omtrent de aankoop van de aandelen te nemen. In artikel 3 van deze overeenkomst is opgenomen dat [eiseres] instaat voor de juistheid en volledigheid van de informatie.
2.6.
[naam 1] heeft [naam 2 en 3] en [naam 4] documenten gestuurd met betrekking tot de ontwikkelmogelijkheden in Vinkeveen. Die informatie hield samengevat een gebiedsindeling in en de constatering dat de ontwikkeling van een dorpscentrum binnen de gemeente Vinkeveen op draagvlak kon rekenen. Verder heeft [naam 1] een samenwerkingsovereenkomst van 2015 tussen hem en de gemeente verstrekt waarin de doelstelling was de haalbaarheid van de gemeentelijke Dorpsvisie te toetsen.
2.7.
In een e-mail van 10 juni 2019 heeft [naam 1] aan [naam 4] een e-mail van zijn adviseur R. Bredewold (van de Interegion Groep, hierna Bredewold) van dezelfde datum gestuurd met informatie over onder andere de ontwikkeling van het Centrumplan Vinkeveen en een uiteenzetting van de winstprognose. [naam 1] heeft ook nog een bijlage meegestuurd van een door Bredewold opgestelde stichtingskostenopzet waarin ter dekking van de kosten voor de aanpassing van de openbare wegen en andere onderdelen van de openbare ruimte een exploitatiebijdrage was opgenomen.
2.8.
Een belangrijke uitdaging bij bovenstaande ontwikkeling van Vinkeveen was de aansluiting van Vinkeveen op de provinciale weg N201 en de ontlasting van de Herenweg (de centrale verkeersader in Vinkeveen).
2.9.
Op verzoek heeft Abeja [naam 1] vervolgens nog nadere stukken verstrekt,
2.10.
In een e-mail van 24 juni 2019 heeft [naam 1] aan [naam 4] een weergave gegeven van het aantal woningen dat gebouwd mag worden vooruitlopend op de oplossing van de verkeersproblematiek.
2.11.
Op 12 juli 2019 hebben Blantema en [naam 1] middels zijn vennootschap Adelaar Amsteldijk Vastgoed B.V. (Adelaar) een schriftelijke overeenkomst gesloten. Op grond van artikel 2.2 van de overeenkomst heeft Adelaar de verplichting op zich genomen om aan Blantema uiterlijk 1 augustus 2021 (of zoveel eerder als partijen overeenkomen) tegen een koopsom van € 1,3 miljoen de drie percelen Mijdrecht te verkopen en om aan Blantema uiterlijk 1 januari 2020 (of zoveel eerder als partijen overeenkomen) AHV door middel van een aandelenoverdracht (inclusief alle rechten (waaronder Wet Voorkeursrecht Gemeenten) tegen een koopsom van € 11 miljoen (onder voorbehoud van een boekenonderzoek door/tot genoegdoening van Blantema) te verkopen.
In artikel 2.2. wordt als uitgangspunt genoemd dat AHV onroerende zaken bezit en verder geen andere verplichtingen en/of schulden.
Tegenover deze verplichting van Adelaar heeft Blantema de toezegging gedaan om [naam 1] in staat te stellen grond van een derde over te nemen.
2.12.
Hoewel in de overeenkomst alleen Adelaar als verkopende partij is genoemd, is het [naam 1] geweest is die de verplichting tot verkoop van Amstelhoek (de percelen) en Vinkeveen (de aandelen AHV) in privé (als eigenaar van twee percelen in Amstelhoek) en bestuurder van [eiseres] (eigenaar van 1 perceel in Amstelhoek en de aandelen in AHV) op zich heeft genomen.
2.13.
Bij brief van 29 september 2019 heeft Abeja aan [eiseres] meegedeeld het recht van koop van de aandelen AHV (Vinkeveen) te willen uitoefenen.
2.14.
Vanaf december 2019 heeft [eiseres] aan Abeja informatie over de boekhouding van AHV gestuurd.
2.15.
In het voorjaar 2020 zijn partijen met hulp van hun juridisch adviseurs in overleg getreden over de vormgeving en overige voorwaarden van de koopovereenkomst.
2.16.
[eiseres] heeft het eerste concept van de koopovereenkomst voor Vinkeveen vervaardigd. Bij [eiseres] is gaandeweg de vrees ontstaan dat Abeja c.s. vooral geïnteresseerd was in het project Amstelhoek en Vinkeveen niet zou afnemen.
2.17.
Bij e-mail van 17 april 2020 heeft de advocaat van Abeja c.s. een tweede concept van de koopovereenkomst Vinkeveen aan [eiseres] gezonden, met de mededeling dat dit concept is bedoeld als discussiestuk en cliënten zich het recht voorbehouden aanvullende wijzigingen aan te brengen en reeds aangebrachte wijzigingen ongedaan te maken.
Verder heeft hij geschreven dat het de bedoeling is de koopovereenkomsten Amstelhoek en Vinkeveen gelijktijdig tot stand te laten komen en voorgesteld om in de overeenkomst op te nemen dat de ene koopovereenkomst wordt gesloten onder de opschortende voorwaarde dat de andere tot stand komt.
In de mail is door de advocaat op een aantal punten om nadere informatie verzocht. Onder 10
Correspondentie met de gemeentestaat:
Correspondentie met de gemeentestaat:
“Het is voor cliënten van belang om een duidelijk beeld te krijgen van de verhouding tussen de heer [naam 1] en de gemeente. Met het oog daarop ontvang ik graag kopieën van de correspondentie die de afgelopen vijf jaren met de gemeente of de heer Bredewold (Interegion) heeft plaatsgevonden.”
2.18.
Partijen hebben elkaar over en weer concepten van de beide koopovereenkomsten gestuurd. Steeds was de samenhang tussen beide overeenkomsten onderwerp van discussie.
2.19.
Bij e-mail van 2 september 2020 heeft de advocaat van Abeja c.s. [eiseres] verzocht om toezending van de correspondentie met de gemeente en om beantwoording van vragen die Abeja aan de boekhouder van AHV had gesteld.
2.20.
In een bespreking op 23 september 2020 hebben partijen de voortgang van de onderhandelingen besproken en aandachtspunten opgesteld.
2.21.
In een artikel van het AD van op of omstreeks 18 november 2020 staat dat er een streep wordt gezet door de ontwikkeling van het dorpshart van Vinkeveen (Dorpsvisie Vinkeveen) omdat het college geen kans ziet om het wegennet zodanig aan te passen dat inwoners van en ondernemers in Vinkeveen daarmee kunnen leven.
2.22.
Op 2 februari 2021 hebben AHV en de gemeente een samenwerkingsovereenkomst gesloten waarin staat dat de gemeente samen met de grondeigenaren/marktpartijen de verdere ontwikkeling van Dorpsvisie Vinkeveen wenst op te pakken. Afspraken voor de beoogde gebiedsontwikkeling zouden in een anterieure overeenkomst worden vastgelegd.
2.23.
Partijen hebben hun overleg voortgezet. Uit hun e-mailwisseling vanaf 11 februari 2021 komt naar voren dat volgens [eiseres] met de ondertekening van de samenwerkingsovereenkomst de bestaande aandachtpunten waren afgerond. Abeja c.s. hebben te kennen gegeven vooral vragen te hebben over wat de achtergrond was van deze overeenkomst en hebben geklaagd dat zij niet rechtstreeks op de hoogte waren gesteld van een aanstaande raadsvergadering. Daarnaast hebben zij te kennen gegeven dat zij de verzochte financiële gegevens en correspondentie met de gemeente niet hebben gekregen.
2.24.
Op 11 maart 2021 heeft via Teams een overleg tussen partijen plaatsgevonden waarbij Bredewold aanwezig was. Bredewold heeft een toelichting gegeven op de gebeurtenissen. Dezelfde dag heeft de advocaat van Abeja c.s. per e-mail aan [eiseres] geschreven dat deze toelichting verhelderend was, maar dat een schriftelijke onderbouwing daarvan noodzakelijk is.
2.25.
Bij e-mail van 7 mei 2021 heeft de advocaat van [eiseres] Abeja gesommeerd om te bevestigen dat zij haar verplichtingen uit hoofde van de op 29 september 2019 tot stand gekomen overeenkomst onvoorwaardelijk zal nakomen en te goeder trouw zal door onderhandelen over het concept van de koopovereenkomst.
2.26.
Bij e-mail van 18 mei 2021 heeft de advocaat van Abeja c.s. daarop geantwoord dat aan hen ten onrechte geen informatie wordt verstrekt terwijl zij daarbij een gerechtvaardigd belang hebben.
2.27.
Partijen hebben hun uitgebreide e-mailwisseling gecontinueerd en nieuwe concepten van koopovereenkomsten uitgewisseld. In de slotbepalingen van deze overeenkomsten is de rechter in Amsterdam als bevoegde rechter aangewezen.
2.28.
Bij e-mail van 28 juni 2021 heeft de advocaat van Abeja c.s. een nieuw concept van koopovereenkomst Vinkeveen (koopovereenkomst I), koopovereenkomst Amstelhoek (koopovereenkomst II) en een huurovereenkomst Amstelhoek aan [eiseres] toegestuurd. In de e-mail schrijft de advocaat dat ondanks herhaalde verzoeken nog steeds niet alle gevraagde informatie is verstrekt en Abeja c.s. het gevoel heeft dat [eiseres] de kaarten tegen de borst houdt.
Bij e-mail van 30 juni 2021 heeft de advocaat van [eiseres] dat betwist en bezwaar gemaakt tegen het achteruit onderhandelen dat Abeja c.s. volgens haar deed.
2.29.
Op 8 juli 2021 zijn partijen en hun advocaten bijeengekomen om de resterende punten te bespreken. Bij deze bijeenkomst waren ook Bredewold en [naam 5] aanwezig. Bredewold heeft een toelichting gegeven en [naam 5] heeft hem kritisch ondervraagd. De bijeenkomst heeft partijen niet nader tot elkaar gebracht.
2.30.
Bij e-mail van 9 juli 2021 heeft de advocaat van Abeja c.s. aan [eiseres] meegedeeld dat tijdens de bespreking is gebleken dat bij Abeja c.s. een grote mate van wantrouwen bestaat over de vraag of [naam 1] volledig open en eerlijk is over de ontwikkelingsmogelijkheden in Vinkeveen en zijn contacten met de gemeente en dat vele vragen onbeantwoord zijn gebleven. De advocaat heeft daaraan toegevoegd dat die vragen grote risico’s met zich meebrengen, die onverenigbaar zijn met de gewekte verwachtingen en dat bij de huidige stand van zaken Abeja c.s. het niet verantwoord achten – en dat het voor hen niet mogelijk is – om ‘Vinkeveen’ te kopen tegen de koopprijs en voorwaarden die nu voorliggen.
2.31.
Bij brief van 19 juli 2021 heeft [eiseres] Abeja c.s. gesommeerd te bevestigen dat zij de koopovereenkomsten zal ondertekenen en nakomen, althans dat zij ter goeder trouw zal door onderhandelen over de laatste openstaande punten. Tevens is Abeja c.s. in gebreke gesteld voor zover de bevestiging niet zou worden gegeven.
2.32.
Bij brief van 1 september 2021 heeft [eiseres] haar bovengenoemde sommatie herhaald.
2.33.
Op 2 september 2021 heeft [eiseres] Abeja c.s. een nieuw raadsvoorstel voor de verkeersstructuur in Vinkeveen gezonden, met de mededeling dat dit voorstel op 30 september 2021 in de gemeenteraad zou worden behandeld. In het raadsvoorstel staat – samengevat – dat de vergadering van de raadscommissie de voorkeur heeft uitgesproken voor de variant waarbij de plan- en realisatiekosten voor de nieuwe hoofdinfrastructuur tussen de N201 en Kerklaan en ook de verwervingskosten voor vier woningen, in totaal € 5 miljoen, ten laste van de ontwikkeling/ontwikkelaar van het Centrumplan zou komen.
3.Het geschil in conventie
3.1.
[eiseres] vordert – samengevat – bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
Primair
A. Abeja op straffe van een dwangsom te veroordelen tot nakoming van koopovereenkomst I, conform de versie van 28 juni 2021, inclusief de daarin opgenomen wijzigingen en exclusief de wijzigingen ten aanzien van (i) de definitie van ‘verstrekte informatie’, opgenomen in Bijlage 2 bij koopovereenkomst I en (ii) artikel 1.1 van Bijlage 3, door mee te werken aan levering van de aandelen in het kapitaal van AHV en betaling van de koopprijs;
B. onder de voorwaarde dat de vordering sub A wordt toegewezen, Blantema op straffe van een dwangsom te veroordelen tot nakoming van koopovereenkomst II, conform de versie van 28 juni 2021, inclusief de daarin opgenomen wijzigingen en exclusief de wijziging ten aanzien van artikel 12.1, door mee te werken aan levering van het gekochte en betaling van de koopprijs;
Subsidiair
C. Abeja op straffe van een dwangsom te bevelen te goeder trouw door te onderhandelen met [eiseres] over de openstaande punten ten aanzien van koopovereenkomst I conform de versie van 28 juni 2021 inclusief de daarin opgenomen wijzigingen, welke openstaande punten uitsluitend betreffen (i) de aangebrachte wijzigingen in de definitie van ‘verstrekte informatie’ opgenomen in Bijlage 2 bij koopovereenkomst I en (ii) de aangebrachte wijzigingen in artikel 1.1 van Bijlage 3;
D. ondere de voorwaarde dat de vordering onder C wordt toegewezen, Blantema op straffe van een dwangsom te bevelen te goeder trouw door te onderhandelen met [eiseres] over het openstaande punt ten aanzien van koopovereenkomst II confrom de versie van 28 juni 2021, inclusief de daarin opgenomen wijzigingen, welk openstaand punt uitsluitend betreft de aangebrachte wijziging in artikel 12.1.
[eiseres] vordert tot slot Abeja c.s. hoofdelijk te veroordelen in de proceskosten.
3.2.
[eiseres] stelt hiertoe het volgende.
Op 29 september 2019 is tussen [eiseres] en Abeja een onvoorwaardelijke koop tot stand gekomen ten aanzien van Vinkeveen. Abeja riep op die dag immers de koopoptie in. De koop hoefde op dat moment alleen nog nader te worden uitgewerkt en vastgelegd in een schriftelijke overeenkomst met gebruikelijke voorwaarden. Tegelijkertijd met de onderhandelingen voor koopovereenkomst I hebben [eiseres] en Blantema onderhandeld over de verkoop van percelen te Amstelhoek (koopovereenkomst II). Alle onderhandelingen zijn voortdurend door Abeja c.s. getraineerd en vertraagd. Tot begin juli 2021 hebben partijen echter gestaag dooronderhandeld. Op dat moment hadden partijen volledige overeenstemming bereikt over beide overeenkomsten. Op 8 juli 2021 zouden de laatste openstaande punten worden besproken en tot ondertekening worden overgegaan. Abeja c.s hebben tijdens de bespreking echter onder valse voorwendselen en op juridisch onjuiste gronden aangegeven niet door te willen gaan. Abeja heeft voorafgaand aan het inroepen van haar koopoptie voor Vinkeveen uitgebreid due diligence onderzoek gedaan,waaronder ook naar de ontwikkelingsmogelijkheden van de percelen. Bij het inroepen van de koopoptie heeft zij verder geen enkel voorbehoud gemaakt. De ontwikkelmogelijkheden komen dan ook voor haar eigen rekening en risico. Daarnaast bestaan er ook geen bijzondere ontwikkelrisico’s en heeft [eiseres] Abeja onverplicht op de hoogte gehouden van de plannen van de gemeente en besprekingen met Bredewold. [eiseres] heeft recht op en een spoedeisend belang bij nakoming van de koopovereenkomsten, althans dooronderhandeling zoals beschreven in de subsidiaire vordering onder C en D.
Tot slot kan over het artikel in het AD van november 2020 worden gezegd dat het niet meer was dan een storm in een glas water. Achteraf is duidelijk geworden dat de gemeente toch verder wilde en Dorpsvisie Vinkeveen heeft voortgezet. Al met al zijn de besluiten van de gemeente die na 2019 zijn genomen helemaal niet ongunstig voor Abeja. De gemeente wil door met het vernieuwen van infrastructuur en er zijn 240 tot 300 woningen realiseerbaar in het gebied. Qua opbrengt is dat gunstiger dan voorheen.
3.3.
Abeja c.s. voeren – samengevat – het volgende verweer.
Tijdens de onderhandelingen met [naam 1] over de percelen in Amstelhoek vertelde [naam 1] dat hij bezig was met de voorbereiding van een grootschalige ontwikkeling in Vinkeveen en hij in vergaande mate overeenstemming had met de gemeente over de voorwaarden waaronder die kon plaatsvinden. [naam 1] bood aan AHV, waarin zijn grondpositie en afspraken met de gemeente zaten, aan [naam 2 en 3] en [naam 4] over te dragen. Het belangrijkste struikelblok voor de gebiedsontwikkeling bleek echter de ingreep in de verkeerstructuur die daarvoor nodig was. [naam 1] stelde dat zonder ingreep in de verkeersstructuur in ieder geval ruimte was voor een bepaalde basisontwikkeling en dat de gemeente die mogelijk zou maken. [naam 2 en 3] en [naam 4] gingen er dan ook vanuit dat in het ‘worst case scenario’ (wanneer geen forse ingreep in de huidige infrastructuur of ontsluiting zou worden gedaan) in ieder geval ruimte zou zijn voor een winstgevende basisontwikkeling.
Hiervan uitgaande hebben [naam 2 en 3] en [naam 4] (Abeja) op 29 september 2019 aan [eiseres] meegedeeld het recht van koop van de aandelen te willen uitoefenen. Het bleef tijdens de onderhandelingen over de schriftelijke koopovereenkomsten echter een probleem dat [eiseres] onvoldoende informatie verstrekte. [naam 1] was niet genegen alle (financiële) gegevens te verstrekken ondanks diverse informatieverzoeken over zijn contacten met de gemeente. De samenwerkingsovereenkomst van 2 februari 2021 tussen AHV en de gemeente kwam dan ook voor Abeja als een complete verrassing. [naam 1] had Abeja daar niet bij betrokken. Desondanks zijn er over en weer diverse concept koopovereenkomsten gewisseld. Uiteindelijk heeft Abeja zich tijdens de bespreking op 8 juli 2021 moeten terugtrekken, omdat het project te risicovol bleek. Als klap op de vuurpijl kwam in september 2021 het raadsvoorstel waaruit bleek dat de ontwikkelaar van het Centrumplan Vinkeveen € 5 miljoen moest bijdragen aan de kosten voor de infrastructuur.
3.4.
Abeja c.s. voeren voor Vinkeveen als specifiek verweer dat uit de overeenkomst van 12 juli 2019 volgt dat de koop is gesloten onder voorbehoud van een boekonderzoek door/tot genoegdoening van Blantema (lees: Abeja) en dat uitgangspunt was dat de koopprijs van € 11 miljoen (later € 13,3 miljoen) gebaseerd was op het uitgangspunt dat AHV geen schulden/verplichtingen had.
Uit het boekenonderzoek is echter gebleken dat AHV behept is met een latente belastingverplichting van circa € 1,1 miljoen. Hoewel Abeja c.s. hier eerst nog overheen konden komen, is die bereidheid thans verdwenen. [naam 1] heeft AHV immers opgezadeld met de verplichting om € 5 miljoen bij te dragen aan te leggen hoofdinfrastructuur. Uit betrouwbare bronnen hebben Abeja c.s. vernomen dat reeds voor de totstandkoming van de overeenkomst van 12 juli 2019 bij [eiseres] bekend was dat (1) van de ontwikkelaar een bijdrage van ‘enkele miljoenen’ voor de infrastructuur zou worden gevraagd en (2) de gemeente geen supermarkt in het Centrumplan zou toestaan als niet gelijktijdig de supermarkt ten zuiden van de N201 zou sluiten. [naam 1] heeft deze omstandigheden opzettelijk verzwegen terwijl hij wist dat als Abeja dat had geweten zij ‘Vinkeveen’ niet of niet tegen een koopprijs van € 13,3 miljoen had gekocht.
3.5.
Abeja c.s. voeren voor Amstelhoek als specifiek verweer dat de koopovereenkomst kan worden geëffectueerd, dan wel de onderhandelingen kunnen worden voortgezet. Deze deal staat immer los van de deal rond Vinkeveen. Blantema wil het recht om Amstelhoek van [eiseres] te kopen niet prijsgeven.
3.6.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.Het geschil in voorwaardelijke reconventie
4.1.
Abeja c.s. vorderen – samengevat na eisvermeerdering – bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
Ten aanzien van Vinkeveen
( a) [eiseres] op straffe van een boete te verbieden om de aandelen in AHV te bezwaren of te vervreemden aan een ander dan Abeja;
( b) [eiseres] op straffe van een boete te verbieden om toe te laten of anderszins mogelijk te maken dat de aan AHV toebehorende registergoederen worden vervreemd aan een ander dan Abeja;
( c) [eiseres] op straffe van een dwangsom te veroordelen om aan Abeja te verstrekken: alle e-mails, gespreksverslagen en andere vormen van communicatie en verslaglegging, verzonden door of aan [naam 1] of Bredewolde in de periode van 2017 tot heden voor zover deze stukken iets te maken hebben met de ontwikkeling van het Centrumplan of het Westplan van Vinkeveen;
Ten aanzien van Amstelhoek
Primair
( d) [eiseres] te veroordelen tot nakoming van koopovereenkomst II conform de versie van 28 juni 2021, exclusief de daarin aangebrachte wijziging ten aanzien van arikel 12.2;
( e) [eiseres] op straffe van een dwangsom te veroordelen tot voortzetting van de onderhandelingen over de koop van de percelen in Amstelhoek op basis van de uitgangspunten van de overeenkomst van 12 juli 2019 en aansluitend tot levering van de percelen aan Blantema over te gaan;
( f) [eiseres] op straffe van een boete te verbieden om de haar toebehorende percelen in Amstelhoek te bezwaren of te vervreemden aan een ander dan Blantema.
Abeja c.s. vorderen tot slot [eiseres] te veroordelen in de proceskosten.
4.2.
Abeja c.s. leggen aan hun vordering het volgende ten grondslag.
De reconventie is voorwaardelijk ingediend omdat de voorzieningenrechter onbevoegd is om van het geschil in conventie kennis te nemen. Voor zover de voorzieningenrechter zich wel bevoegd acht, geldt het volgende.
Hoewel Abeja zich op het standpunt stelt dat nog geen onvoorwaardelijke koopovereenkomst tot stand is gekomen, althans zij niet gehouden is om Vinkeveen af te nemen tegen de overeengekomen koopprijs heeft zij op grond van de overeenkomst van 12 juli 2019 wel het recht om Vinkeveen van [eiseres] te kopen. Abeja wil dat recht niet prijsgeven. Abeja meent dat [eiseres] is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de overeenkomst van 12 juli 2019, althans dat die overeenkomst tot stand is gekomen onder invloed van dwaling. In een bodemprocedure zal zij gedeeltelijke ontbinding, althans gedeeltelijke vernietiging van die overeenkomst vorderen, met dien verstande dat daarin de koopprijs van € 11 miljoen (nadien verhoogd naar € 13,3 miljoen) zal worden verlaagd met het bedrag dat AHV dient bij te dragen voor de infrastructuur van het project (€ 5 miljoen) en de latente belastingverplichting van AHV van € 1,1 miljoen. Daarop vooruitlopend moet [eiseres] worden verboden de aandelen van AHV in de tussentijd te bezwaren of te vervreemden aan een ander dan Abeja, totdat in een door Abeja te starten bodemprocedure is beslist. In Vinkeveen gaat het gerucht dat [eiseres] doende is haar grondpositie aan een derde te verkopen. Voor Amstelhoek geldt dat partijen de onderhandelingen daarover moeten voortzetten en de koop kan worden geëffectueerd, alsmede dat [eiseres] in de tussentijd de percelen niet mag vervreemden.
4.3.
[eiseres] voert verweer zoals onder 3.2 samengevat weergegeven.
4.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
5.De beoordeling in conventie en in voorwaardelijke reconventie
Bevoegdheid
5.1.
De voorzieningenrechter is op grond van artikel 108 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering bevoegd om van dit geschil kennis te nemen. Ook al is de rechtsgeldigheid van één (van de) of alle koopovereenkomsten in het geding.
Op grond van lid 4 dient immers de overeenkomst tot aanwijzing van een bevoegde rechter als afzonderlijke overeenkomst te worden beschouwd en beoordeeld en kan de hierin aangewezen rechter oordelen over de rechtsgeldigheid van de hoofdovereenkomst. Dat zoals Abeja c.s. stellen de koopovereenkomsten waarin in de slotbepaling het forumkeuze beding is opgenomen niet zijn ondertekend en de uitgewisselde concepten slechts als discussiestukken dienden, maakt dat niet anders. Daargelaten de vraag wat de status van deze overeenkomsten was, kan in ieder geval van een overeengekomen forumkeuze beding worden uitgegaan. Dat daarover tussen partijen discussie bestond, is immers niet gebleken.
5.2.
Gelet op de onderlinge samenhang worden de vorderingen in conventie en in reconventie hierna gezamenlijk behandeld.
5.3.
In conventie vordert [eiseres] primair nakoming door Abeja c.s. van koopovereenkomst I (Vinkeveen) en II (Amstelhoek), conform de versies van 28 juni 2021 (inclusief en exclusief een aantal wijzigingen). Zij stelt daartoe – kort gezegd – dat begin juli 2021 partijen volledige overeenstemming hebben bereikt over de koopovereenkomsten nadat op 29 september 2019 tussen [eiseres] en Abeja een onvoorwaardelijke koop tot stand is gekomen en ook over Amstelhoek al overeenstemming was bereikt.
5.4.
Uitgangspunt is dat een vordering tot nakoming in kort geding alleen kan worden toegewezen, indien voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter het standpunt van eiser zal volgen, bijvoorbeeld als gedaagde een kennelijk ongegrond verweer voert, en indien van eiser niet kan worden gevergd dat hij de uitslag van de bodemprocedure afwacht.
5.5.
Hieronder zal per project (eerst Vinkeveen en daarna Amstelhoek) dit criterium worden toegepast.
Vinkeveen
5.6.
Abeja c.s. voeren uitgebreid verweer tegen nakoming van koopovereenkomst I (Vinkeveen). Zij stellen dat niet van Abeja kan worden verlangd dat zij de aandelen AHV tegen de overeengekomen koopprijs van € 13,3 miljoen van [eiseres] overneemt. Volgens Abeja c.s. heeft [naam 1] immers opzettelijk informatie voor Abeja verzwegen, terwijl hij wist dat Abeja de aandelen in AHV bij een juiste voorstelling van zaken niet, althans niet tegen de overeengekomen koopprijs van € 13,3 miljoen van [eiseres] zou hebben gekocht. Het gaat zowel om informatie waarnaar door Abeja c.s. is gevraagd als om informatie die haar ter ore kwam. Abeja c.s. hebben namelijk onlangs vernomen dat vóór de totstandkoming van de overeenkomst van 12 juli 2019 aan [eiseres] bekend was dat (i) van de ontwikkelaar van het Centrumplan ‘enkele miljoenen’ wordt gevraagd voor de aanleg van infrastructuur en (ii) de gemeente geen supermarkt in het Centrumplan zou toestaan zolang de supermarkt ten zuiden van de N201 niet zou sluiten. Abeja was is hiervan niet op de hoogte. Zij wist wel dat een bijdrage voor infrastructuur nodig was, maar niet dat dat in de miljoenen zou lopen. Daarnaast is gebleken dat [eiseres] na 2019 zelfstandig en zonder overleg met Abeja beslissingen heeft genomen die een nadelige invloed hebben gehad op de winstpotentie van het project. [eiseres] heeft bijvoorbeeld toegelaten dat de kosten voor infrastructuur die de ontwikkelaar moet bijdragen en verwervingskosten voor een aantal woningen uiteindelijk € 5 miljoen bedragen. Daarnaast is AHV behept met een latente belastingverplichting van circa € 1,1 miljoen. Al deze extra kosten hebben ertoe geleid dat de externe financiers zijn afgehaakt. In een door Abeja c.s. aan te spannen bodemprocedure zal een beroep worden gedaan op non-conformiteit en wanprestatie aan de zijde van [eiseres] , althans op dwaling bij de totstandkoming van de koopovereenkomst. Aldus steeds Abeja c.s.
5.7.
De voorzieningenrechter is van oordeel dat het verweer van Abeja c.s. op dit onderdeel niet op voorhand als kennelijk ongegrond kan worden aangemerkt.
Het standpunt van [eiseres] kan worden gevolgd dat Abeja als ontwikkelaar bepaalde risico’s heeft genomen (en dat Abeja als professional ook bepaalde zaken moest of had kunnen weten). Ook staat vast dat er op 28 juni 2021 een concept koopovereenkomst lag die op enkele onderdelen na op steun van beide partijen kon rekenen. Echter niet kan worden genegeerd dat het informatieaspect tussen partijen altijd onderwerp van discussie is geweest en gebleven. Het dossier bevat bovendien aanwijzingen dat [eiseres] niet scheutig was met het verstrekken van informatie. Hoewel het voor [eiseres] ingewikkeld moet zijn geweest dat de samenwerking met de gemeente onderdeel uitmaakte van het verkochte (en ook de lange duur van de onderhandelingen over de schriftelijke koopovereenkomst haar parten speelde), lijkt het erop dat in deze zaak gaandeweg de situatie is ontstaan dat ondanks dat Abeja c.s. steeds om informatie vroeg zij bepaalde cruciale informatie niet kreeg en zij in feite haar due dilligence onderzoek niet goed heeft kunnen uitoefenen. Verder is onduidelijk of [eiseres] bij aanvang wel de juiste, dan wel voldoende informatie heeft verstrekt. In geschil is zelfs welke informatie [eiseres] precies aan Abeja heeft verstrekt. Verder kan het standpunt van Abeja dat het project nu veel minder zal opbrengen en de koopprijs te hoog is in dit kort geding thans niet als onaannemelijk worden gepasseerd. Hoewel [eiseres] betwist dat de koopprijs te hoog is en stelt dat er veel woningen te realiseren zijn die veel zullen opbrengen, de supermarktkwestie slechts een klein onderdeel in het geheel betreft (en nog niet beslecht) en dat de kosten voor de infrastructuur vanwege spreiding mee zullen vallen, kan daar niet zonder meer vanuit worden gegaan.
5.8.
Dit alles vergt een nader onderzoek naar de feiten waarvoor dit kort geding zich niet leent. Ook rijst de vraag hoeveel informatie [eiseres] gehouden was te geven. In de overeenkomst van 7 juni 2019 staat dat [eiseres] alle informatie zal verschaffen die benodigd is voor de aankoopbeslissing en dat [eiseres] instaat voor de juistheid en volledigheid van die informatie, maar [eiseres] heeft betoogd dat de informatieplicht in tijd was begrensd (en met het uitoefenen van de koopoptie verviel) en dus alleen gold voor het aankoopmoment. Aan [eiseres] moet worden toegegeven dat op dit onderdeel haar standpunt op voorhand niet als onaannemelijk kan worden aangemerkt. Een en ander zal in een door Abeja c.s. aangekondigde bodemprocedure nader aan de orde moeten komen.
5.9.
Dit betekent dat onvoldoende aannemelijk is dat de bodemrechter het standpunt van [eiseres] zal volgen, omdat het verweer van Abeja c.s. voorshands niet als kennelijk ongegrond kan worden aangemerkt. De in conventie gevorderde nakoming van koopovereenkomst I zal dan ook worden afgewezen.
5.10.
[eiseres] vordert subsidiair Abeja te veroordelen tot voortzetting van de onderhandelingen over de openstaande punten van koopovereenkomst I versie 28 juni 2021 (inclusief wijzigingen). Hieruit kan worden afgeleid dat [eiseres] alleen nog wil onderhandelen over de restpunten die ze in haar vordering onder C noemt. In het licht van de omstandigheid dat tijdens en na de bespreking van 8 juli 2021 Abeja zich heeft teruggetrokken en hetgeen partijen verdeeld houdt zich niet alleen beperkt tot die restpunten, zie hiervoor vanaf 5.7, kan Abeja met een bodemprocedure in het vooruitzicht niet worden verplicht de onderhandelingen voort te zetten. Deze vordering wordt dan ook afgewezen.
Amstelhoek
5.11.
Nu de gevorderde nakoming van koopovereenkomst I wordt afgewezen, is nakoming van koopovereenkomst II volgens [eiseres] niet meer aan de orde. Het is volgens haar immers altijd de bedoeling van partijen geweest dat de levering van Vinkeveen eerder of gelijktijdig met Amstelhoek zou plaatsvinden. Abeja c.s. (Blantema) stelt daar tegenover dat partijen nooit zijn overeengekomen dat de transactie in Amstelhoek afhankelijk zou zijn van de transactie in Vinkeveen. Noch in de overeenkomst van 7 juni 2019, noch in de overeenkomst van 12 juli 2019 is daar iets over terug te vinden. Blantema heeft weliswaar – om verdere discussie met [eiseres] te vermijden – de intentie geuit de beide koopovereenkomsten gelijktijdig tot stand te brengen en dat ook voorgesteld (met levering op korte termijn), maar heeft daarmee geen afstand gedaan van haar recht op levering van Amstelhoek zonder gelijktijdige levering van Vinkeveen.
5.12.
De voorzieningenrechter is van oordeel dat uit het feitencomplex kan worden afgeleid dat de afhankelijkheid van koopovereenkomst II van koopovereenkomst I steeds onderwerp van discussie is geweest tussen partijen. Uit het dossier volgt ook niet dat [eiseres] de door haar verdedigde connectie tussen de koopovereenkomsten op enig moment heeft prijsgegeven.
Het kan zo zijn dat partijen aanvankelijk alleen over de percelen Amstelhoek hebben onderhandeld en later pas over Vinkeveen, maar dat neemt niet weg dat op een later moment die twee deals op initiatief van [eiseres] aan elkaar zijn gekoppeld.
[eiseres] wordt dan ook gevolgd in haar standpunt en de door Abeja c.s. in reconventie onder d en e gevorderde nakoming van koopovereenkomst II conform de versie van 28 juni 2021, dan wel voortzetting van de onderhandelingen, wordt dan ook afgewezen.
Vinkeveen
5.13.
Abeja vordert in reconventie onder a en b ten aanzien van Vinkeveen dat [eiseres] in afwachting van de uitslag van een door Abeja c.s. te starten bodemprocedure de aandelen onbezwaard onder zich houdt zodat Abeja die nog kan afnemen. Dat voorkomt dat de aan AHV toebehorende registergoederen worden vervreemd aan een derde. Deze vordering zal als te vérstrekkend worden afgewezen. Aangezien onduidelijk is wat het verdere verloop in deze zaak zal zijn, kan [eiseres] deze verplichting op voorhand niet worden opgelegd.
5.14.
De reconventionele vordering onder c die ziet op verstrekking van informatie door [eiseres] aan Abeja c.s. zal evenmin worden toegewezen. In een door Abeja c.s. aanhangig te maken bodemprocedure kan deze vordering immers alsnog worden ingediend. De bodemrechter zal op dat moment aan de hand van de vorderingen in de hoofdzaak beter in staat zijn te beoordelen of, en zo ja welke informatie moet en kan worden verstrekt. In dit kort geding is dat op voorhand niet mogelijk.
5.15.
Hoewel het overigens zo is dit onderdeel van de vordering niet uiterlijk 24 uur en dus te laat voor de zitting is ingediend, zal deze als tijdig ingediend worden beschouwd. De regels van de goede procesorde zijn daarmee niet in het geding omdat ter zitting is gebleken dat [eiseres] hierdoor niet in haar verdedigingsbelang is geschaad.
5.16.
Tot slot zal ook de resterende vordering in reconventie onder f met verwijzing naar het onder 5.13 overwogene worden afgewezen.
5.17.
Gelet op het voorgaande zullen alle vorderingen in conventie en reconventie worden afgewezen.
5.18.
[eiseres] zal in conventie als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Abeja c.s. worden begroot als na te melden.
5.19.
Abeja c.s. zullen in reconventie als de in het ongelijk gesteld partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiseres] worden gelet op de samenhang met de vordering in conventie begroot op nihil.
6.De beslissing
De voorzieningenrechter
in conventie
6.1.
weigert de gevraagde voorzieningen,
6.2.
veroordeelt [eiseres] in de kosten van dit geding, tot heden aan de zijde van Abeja c.s. begroot op:
– € 667,00 aan griffierecht en
– € 1.016,00 aan salaris advocaat
6.3.
verklaart deze kostenveroordeling zover uitvoerbaar bij voorraad.
in reconventie
6.4.
weigert de gevraagde voorzieningen,
6.5.
veroordeelt Abeja c.s. in de proceskosten, aan de zijde van [eiseres] tot op heden begroot op nihil.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.A. Messer, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. G.H. Felix, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 5 november 2021. [1]