Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 9452245 KK EXPL 21-657
vonnis van: 4 november 2021
vonnis van de kantonrechterkort geding
I n z a k e
1. de vereniging met volledige rechtsbevoegdheid Bewonersvereniging [naam complex]
2. [eiser 2]
beiden gevestigd, althans woonachtig te [woonplaats]
eisers
nader te noemen: de Bewonersvereniging en [eiser 2]
gemachtigde: mr. H.M. Meijerink
t e g e n
de stichting Stichting Variaprop
gevestigd te Amsterdam
gedaagde
nader te noemen: Variaprop
gemachtigde: mr. R.P.A. Vermeer en mr. E. Ceulemans
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
Bij dagvaarding van 24 september 2021 met producties hebben eisers een voorziening gevorderd.
Ter zitting van 21 oktober 2021 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Bewonersvereniging [naam complex] Namens de Bewonersvereniging zijn verschenen de voorzitter [naam 1] en bestuurslid [naam 2] , bijgestaan door de gemachtigde. Variaprop is verschenen bij [naam 3] werkzaam bij Rappange, beheerder van Variaprop (hierna: Rappange), bijgestaan door de gemachtigden. Op voorhand hebben partijen nog producties in het geding gebracht. Partijen hebben ter zitting, beiden aan de hand van een pleitnota, hun standpunten toegelicht. Na verder debat is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Uitgangspunten
1. Als uitgangspunt geldt het volgende.
1.1.
[eiser 2] huurt van Variaprop de woning aan de [adres] .
1.2.
Deze huurwoning is onderdeel van het in de jaren 30 gebouwde [naam complex] (hierna: het complex) bestaande uit 308 appartementen, waarvan er 75 worden verhuurd door Variaprop. Rappange treedt namens Variaprop op.
1.3.
De appartementsrechten zijn onderverdeeld in vijf afzonderlijke Verenigingen van eigenaars (hierna: de VvE’s). In artikel 9 van het toepasselijke Modelreglementen staat dat de waterleidingen tot de gemeenschappelijke zaken worden gerekend en dat het een eigenaar of gebruiker zonder toestemming van de vergadering niet is toegestaan veranderingen daarin aan te brengen, ook als deze zaken zich in de privé-gedeelten bevinden.
1.4.
De Bewonersvereniging stelt zich onder meer ten doel om de belangen van de bewoners van de huurwoningen in het complex te behartigen, de rechtspositie van de bewoners te waarborgen en het, in gezamenlijk overleg met de huurders en bewoners, bevorderen van de leefbaarheid en het welzijn in de directe woonomgeving (artikel 2 statuten).
1.5.
Op 23 januari 2020 heeft de Bewonersvereniging per e-mail Rappange bericht dat er zorgen zijn onder huurders over de aanwezigheid van lood in het drinkwater dat uit de leidingen getapt wordt (hierna: drinkwater) en gevraagd wordt welke actie hierop door Rappange zal worden ondernomen.
1.6.
In antwoord daarop heeft Rappange op 28 januari 2020 laten weten dat het aan de huurders is om te laten onderzoeken of er sprake is van loodverontreiniging van het drinkwater en dat Rappange pas bij renovatie overgaat tot vervanging van de loden leidingen.
1.7.
Bij brief van de gemachtigde van eisers van 7 april 2020 is Rappange verzocht om controle op lood in alle huurwoningen en om bij normoverschrijding de leidingen te vervangen (bij meer dan 10 microgram/L lood binnen 5 maanden).
1.8.
Op 29 mei 2020 is bij onderzoek in het drinkwater van vier huurwoningen in het complex lood aangetroffen, waarbij een normoverschrijding van 36 microgram (Löffelman), 245 microgram (Piso), 37,9 microgram ( [naam 4] [adres] ) per liter is vastgesteld. [naam 4] is inmiddels verhuisd.
1.9.
Op 2 juli 2020 hebben de ministers van Binnenlandse Zaken, Infrastructuur en Waterstaat, Medische Zorg en Sport de Tweede Kamer geïnformeerd over de acties die het kabinet naar aanleiding van het Gezondheidsraadadvies van 6 november 2019 in aanvulling op al bestaand beleid wil inzetten:
(…)
De huidige norm voor lood in drinkwater bedraagt 10 microgram/L, gemeten volgens de RDT methode door drinkwaterbedrijven.
(…)
Op basis van een innameberekening en risicobeoordeling van het RIVM concludeerde de Gezondheidsraad dat de schadelijkheid voor baby’s en kinderen, maar ook voor volwassenen groter blijkt dan eerder gedacht. Gebleken is ook dat het loodniveau in het leidingwater na het tappen van water sneller weer oploopt dan waar men van uitging.
(…)
De Gezondheidsraad beveelt een aantal maatregelen aan met de nadruk op bronmaatregelen: sanering van resterende loden leidingen (…). Verder doet de Gezondheidsraad de aanbeveling om in te zetten op een drinkwaternorm van 5 microgram/L in de herziening van de Europese Drinkwaterrichtlijn (hierna: herziene Drinkwaterrichtlijn) en deze waarde als actiewaarde voor meetprogramma’s te hanteren.
(…)
3.2
Aanpak bestaande distributie- en aansluitleidingen
(…)
De afgelopen decennia hebben de drinkwaterbedrijven nagenoeg alle bekende loden distributie- en aansluitleidingen vervangen. Voor de resterende loden leidingen zullen de bedrijven alles in het werk stellen om deze alsnog zo spoedig mogelijk te verwijderen. De verantwoordelijkheid van de drinkwaterbedrijven loopt daarbij tot de watermeter. Als bij werkzaamheden lood wordt aangetroffen in de binnenhuisinstallaties zullen de waterbedrijven de klant daarop wijzen. Verwijdering is daarbij de verantwoordelijkheid van de eigenaar van de binnenhuisinstallatie.
(…)
Huurwoningen
Het is aan de gebouw-/woningeigenaar om loden leidingen te vervangen. Verhuurders hebben hierin een bijzondere rol. Kenmerk van de huursector is dat de bewoner/gebruiker van de verhuurder, die immers eigenaar is van het pand, afhankelijk is voor de kwaliteit van de binnenhuisinstallatie. Een huurder moet ervan uit kunnen gaan dat hij in een veilige woning woont, met gezond en veilig drinkwater. Op grond van het huurrecht moet een verhuurder gebreken herstellen. Een te hoog loodgehalte van het drinkwater is door de Huurcommissie in het Gebrekenboek aangewezen als gebrek. Wanneer er sprake is van loden leidingen kan een huurder zijn verhuurder hier dus op aanspreken. Indien de verhuurder weigert de leidingen te vervangen kan de huurder zijn zaak voorleggen aan de Huurcommissie of zo nodig de rechter (…). Hoewel de verhuurder hier formeel niet toe is verplicht acht ik het zeer wenselijk dat de verhuurder de huurder faciliteert bij het drinken van ander water, bijvoorbeeld door het installeren van een tijdelijk tappunt na de meter. (…)
1.10.
Op 30 oktober 2020 heeft Rappange, na rappel van de Bewonersvereniging van 3 september 2020, geschreven dat het bestuur van de VvE heeft besloten alle waterleidingstrengen te laten controleren en offertes bij meetbedrijven op te vragen waarna een plan van aanpak kan worden gemaakt. Huurders wordt in de tussentijd aangeraden kraanwater bij eerste gebruik twee minuten door te spoelen dan wel water uit flessen te gebruiken.
1.11.
In de week van 14 december 2020 is in het kader van een pilotproject één streng loden waterleidingen behorend bij de appartementen [adres] , [adres] en [adres] in opdracht van de betreffende VvE vervangen.
1.12.
Bij dagvaarding van 11 december 2020 hebben de Bewonersvereniging en twee huurders een kort geding tegen Variaprop aanhangig gemaakt. Bij vonnis van 7 januari 2021 heeft de kantonrechter geoordeeld dat de aangetroffen loodwaarden in de waterleiding een gebrek vormt, op grond waarvan voorshands de huurprijs moet worden verlaagd tot 40% van de overeengekomen huur. De kantonrechter heeft de vordering strekkende tot het vervangen van de loden waterleidingen afgewezen, kort gezegd op de grond dat dit een zaak is waarover Variaprop beslist, maar de betrokken vijf VvE’s.
1.13.
In februari en/of maart 2021 is in opdracht van een aantal huurders waaronder [eiser 2] het loodgehalte in hun woning gemeten. Bij [eiser 2] bedroeg het gemeten loodgehalte 5,6 microgram na doorstroming. Bij de andere huurders ( [naam 1] , [naam 2] , [naam 5] , [naam 6] , [naam 7] en [naam 8] ) was dit vele malen hoger.
1.14.
Ook de VvE’s hebben op enig moment opdracht gegeven (aan DLB) het loodgehalte in het drinkwater van alle bewoners, waaronder dus ook de huurders van Variaprop, te meten. Dit is hen bij brief van 29 januari 2021 meegedeeld. De brief vermeldt dat de uitkomsten met de besturen van de VvE zullen worden gedeeld.
1.15.
Bij dagvaarding van 30 maart 2021 hebben een aantal huurders, waaronder [eiser 2] , een kort geding tegen Variaprop aanhangig gemaakt. Bij vonnis van 19 mei 2021 heeft de kantonrechter de huur ten aanzien van de huurders waarvan het gemeten loodgehalte van de waterleiding boven de wettelijke norm van 10 microgram lood per liter uitkwam verlaagd tot 40% van de geldende maandelijkse huurprijs. Ten aanzien van [eiser 2] is overwogen dat zijn loodgehalte ruimschoots onder deze norm bleef en dat er onvoldoende aanleiding was om te anticiperen op verlaging van de wettelijke norm tot 5 microgram lood per liter, mede gelet op de geringe overschrijding van deze toekomstige norm.
1.16.
In het Gebrekenboek van de Huurcommissie (versie juli 2021) wordt overschrijding van 5 microgram lood per liter aangemerkt als een ernstig gebrek in de categorie C.
1.17.
Op 1 juli 2021 heeft de Bewonersvereniging per e-mail aan Variaprop althans Rappange gevraagd de meetresultaten op het loodgehalte met haar te delen, welk verzoek herhaald is bij brief van de gemachtigde van 17 augustus 2021. De meetresultaten zijn niet met de Bewonersvereniging noch met individuele huurders gedeeld.
1.18.
Variaprop is voornemens op korte termijn 20 woningen in het [naam complex] te saneren.
1.19.
Op 9 december 2021 is een VvE-vergadering gepland waarin een besluit op de agenda staat tot het vrijmaken van budget voor de sanering van alle loden leidingen waarbij sprake is van een te hoog loodgehalte.
Vordering en verweer
2. Eisers vorderen bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, bij wijze van voorlopige voorziening:
A. Variaprop te veroordelen om de leden van de Bewonersvereniging te informeren
omtrent het loodgehalte dat is gemeten in het drinkwater in hun woningen door
toezending van een afschrift van de meetresultaten, op straffe van een dwangsom;
A. Variaprop te veroordelen om de leden van de Bewonersvereniging te informeren
omtrent het loodgehalte dat is gemeten in het drinkwater in hun woningen door
toezending van een afschrift van de meetresultaten, op straffe van een dwangsom;
Te bepalen dat de maandelijkse betalingsverplichting van [eiser 2] tijdelijk wordt verlaagd met 60% van de geldende huurprijs ingaande 1 juli 2021 tot de eerste maand waarop het gebrek is hersteld;
Te bepalen dat de maandelijkse betalingsverplichting van elk van de leden van de Bewonersvereniging (met uitzondering van diegene bij wie de huurprijs reeds is verlaagd om deze reden) waarvan uit meetresultaten blijkt dat het drinkwater een loodgehalte van 10 microgram per liter of meer bevat ingaande 1 februari 2021 tijdelijk wordt verlaagd met 60% van de geldende huurprijs tot de eerste maand waarop het gebrek is hersteld;
Te bepalen dat de maandelijkse betalingsverplichting van elk van de leden van de Bewonersvereniging (met uitzondering van diegene bij wie de huurprijs reeds is verlaagd om deze reden) waarvan uit meetresultaten blijkt dat het drinkwater een loodgehalte van 5 microgram per liter of meer bevat ingaande 1 juli 2021 tijdelijk wordt verlaagd met 60% van de geldende huurprijs tot de eerste maand waarop het gebrek is hersteld;
Variaprop te veroordelen in de proceskosten.
3. Eisers stellen hiertoe - kort gezegd - dat zij recht en belang hebben bij bekendmaking van de meetresultaten en dat Variaprop als goed verhuurder ook gehouden is de testresultaten, die zij bezit, met haar huurders te delen. Ten aanzien van [eiser 2] wordt daarbij nog aangevuld dat de Huurcommissie de normering van het loodgehalte in het drinkwater in haar Gebrekenboek per 1 juli 2021 heeft aangescherpt tot 5 microgram per liter water, zodat hierdoor ook het loodgehalte van het drinkwater in zijn woning van 5,6 microgram per liter als ernstig gebrek heeft te gelden. De Bewonersvereniging stelt verder dat zij vanuit haar statutaire doelstelling (1.4) op grond van artikel 3:305a BW gerechtigd is vorderingen in te stellen.
4. Het verweer van Variaprop komt hierna, voor zover van belang, bij de beoordeling aan de orde.
Beoordeling
5. In dit kort geding dient te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vorderingen van eiseres in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Het navolgende behelst dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.
Ontvankelijkheid van de Bewonersvereniging
6. Variaprop heeft aangevoerd dat de Bewonersvereniging niet-ontvankelijk is nu er ingevolge artikel 1018c lid 2 Rv bij een collectieve actie op grond van artikel 3:305a BW een aantekening moet worden gemaakt in het Centraal register voor collectieve vorderingen en dit niet is gebeurd. Ook voldoet de Bewonersvereniging niet aan alle voorwaarden genoemd in artikel 3: 305a BW. Zo beschikt zij niet over een toezichthoudend orgaan, een passend mechanisme tot besluitvorming en heeft zij geen algemeen toegankelijke internetpagina met daarop specifieke informatie omtrent de organisatie van de vereniging.
7. Wat betreft de voorwaarden als genoemd in artikel 3: 305a lid 2 BW waarnaar Variaprop in dit verband verwijst, bepaalt het zesde lid van dit artikel dat de rechter een rechtspersoon alsnog ontvankelijk kan verklaren indien de aard van de vordering en het ideële doel van de vereniging hiertoe aanleiding geven, hetgeen, mede gelet op de ernst van de kwestie en de doelstelling van de Bewonersvereniging, hier het geval wordt geacht. Verder wordt in dit geval voorbijgegaan aan de verplichting tot het aantekenen van de vordering en dagvaarding in het daarvoor bedoelde register. Deze verplichting strekt ertoe andere partijen de mogelijkheid te bieden eveneens een collectieve actie in te stellen voor dezelfde gebeurtenis, hetgeen in de onderhavige situatie niet aan de orde zal zijn en in een kortgedingprocedure als de onderhavige bovendien van geen belang, terwijl het door de Bewonersvereniging gevorderde zonder meer als spoedeisend moet worden aangemerkt. Zij is daarom ontvankelijk.
Vordering tot afgifte van de meetresultaten aan de Bewonersvereniging
8. Variaprop heeft ten aanzien van deze vordering aangevoerd niet over meetrapporten te beschikken. Zij was ook niet de opdrachtgever tot het meten van het loodgehalte, dat zijn de vijf VvE’s. Tussen de VvE’s en DLB, die de watertesten aan alle bewoners heeft opgestuurd en die de testen vervolgens zelf dienden af te nemen, is bovendien afgesproken de resultaten van die testen slechts met de besturen van de VvE’s te delen en niet met de afzonderlijke bewoners. Variaprop zelf is slechts in bezit van een beperkt en niet compleet overzicht van testresultaten per adres, zodat zij niet aan de vordering kan voldoen. Tot slot stelt zij dat in een overleg met de Bewonersvereniging is afgesproken dat de resultaten pas met de Bewonersvereniging worden gedeeld op het moment dat deze compleet zijn, hetgeen niet het geval is nu niet alle bewoners/huurders een monster van het drinkwater hebben ingeleverd. Deze afspraak is bij monde van haar voorzitter ter zitting uitdrukkelijk door de Bewonersvereniging betwist.
9. Geoordeeld wordt dat de individuele testresultaten, althans de gegevens die Variaprop hiervan in haar bezit heeft, met de leden van de Bewonersvereniging moeten worden gedeeld. Ter zitting is desgevraagd verklaard dat Variaprop beschikt over testresultaten van bepaalde adressen, te weten de woningen van de huurders die het monster hebben ingeleverd (het in de pleitnota zogenoemde “summiere overzicht”). Als goed verhuurder is Variaprop gehouden deze huurders te informeren over bij haar bekende gebreken aan het gehuurde en derhalve ook over het loodgehalte in het drinkwater nu daaraan zeer ernstige gezondheidsrisico’s kunnen zijn verbonden. Te meer nu, gelet op de wel reeds bekende resultaten, te verwachten is dat er bij een aantal van de leden van de Bewonersverenging sprake is van een grote tot zeer grote normoverschrijding. Dat op dit punt een andere afspraak bestaat tussen haar en de Bewonersvereniging heeft Variaprop onvoldoende onderbouwd, en doet aan bedoelde verplichting niets af.
10. Aan de veroordeling wordt geen dwangsom verbonden nu de kantonrechter erop vertrouwt dat Variaprop haar toezegging ter zitting aan een dergelijke veroordeling ook zonder dwangsom te zullen voldoen, gestand zal doen.
Huurprijsvermindering voor die leden waarvan zal blijken dat hun loodgehalte te hoog is
11. Hoewel Variaprop inmiddels actie heeft ondernomen om sanering van de leidingen in het [naam complex] bij de VvE’s op de agenda te zetten en zij in veel gevallen van de medewerking van VvE’s afhankelijk is om tot daadwerkelijke sanering te kunnen overgaan in de appartementen die zij verhuurt, doet dat niet af aan het feit dat normoverschrijding van het loodgehalte in eerdere rechtspraak alsmede door de Huurcommissie in haar Gebrekenboek als gebrek in de zin van in artikel 7: 204 BW is aangemerkt. Voldoende aannemelijk is dan ook dat in een bodemprocedure zal worden geoordeeld dat het verminderde huurgenot dat daarvan het gevolg is - eruit bestaande dat van de kranen in het gehuurde geen normaal gebruik meer kan worden gemaakt nu aangeraden wordt deze eerst een aantal minuten voor gebruik te laten doorstromen alsmede het water niet te drinken - aanleiding zal zijn de huurprijs te verlagen tot het gebrek verholpen zal zijn. Hierop kan en zal dan ook in kort geding worden vooruitgelopen. Daarbij zal ook worden aangeknoopt bij het beleid van de Huurcommissie dat met ingang van juli 2021 een loodgehalte van 5 microgram per liter of hoger als ernstig gebrek kwalificeert. Wel wordt aanleiding gezien om te differentiëren tussen een normoverschrijding van tussen de 5 en 10 microgram lood per liter en alles dat daar boven uitkomt, zodanig dat een normoverschrijding van tussen de 5 en 10 microgram per liter in redelijkheid tot een huurverlaging van 40% van de geldende huurprijs dient te leiden en boven 10 tot, zoals eerder reeds in kort geding is beslist, 60% van de geldende huurprijs.
12. Het vorenstaande leidt er toe dat bij wijze van voorschot een huurkorting van 60% van de geldende huurprijs met terugwerkende kracht wordt toegewezen voor die leden waarvan uit de door Variaprop te verstrekken testresultaten blijkt van een normoverschrijding van meer dan 10 microgram lood per liter. Voor die leden waarvan het loodgehalte tussen de 5 en 10 microgram lood per liter is, waaronder [eiser 2] zal een korting van 40% worden bepaald.
13. Opgemerkt wordt hierbij nog dat de wet ten aanzien van de terugwerkende kracht onderscheid maakt tussen niet geliberaliseerde en geliberaliseerde woonruimte, waarbij de terugwerkende kracht in het laatste geval op grond van artikel 7: 257 lid 3 BW beperkt is tot zes maanden voorafgaande aan het instellen van de vordering. Aangenomen wordt dat beide huurregimes in het woningbestand van Variaprop in het [naam complex] voorkomen, zodat daarmee in het dictum rekening zal worden gehouden als hierna te bepalen.
14. Het vorenstaande leidt tevens tot toewijzing van de vordering van [eiser 2] als hierna te bepalen.
15. Bij deze uitkomst wordt Variaprop belast met de proceskosten.
BESLISSING
De kantonrechter:
veroordeelt Variaprop om de leden van de Bewonersvereniging van wie de testresultaten in het bij haar in bezit zijnde overzicht voorkomen, daarover te informeren binnen een week na heden;
bepaalt dat bij wege van voorlopige maatregel de door [eiser 2] aan Variaprop verschuldigde maandelijkse huurprijs vanaf 1 juni 2021 tot aan de dag dat het gebrek is hersteld wordt verminderd tot 60% van de geldende maandelijkse huurprijs;
bepaalt dat de maandelijkse betalingsverplichting van elk van de leden van de Bewonersvereniging (met uitzondering van diegene waarbij dit reeds bij vonnis is bepaald) waarvan uit de testresultaten blijkt dat het drinkwater een loodgehalte heeft van tussen de 5 en 10 microgram per liter tijdelijk wordt verlaagd tot 60% van de geldende huurprijs tot aan de dag dat het gebrek is hersteld, vanaf 1 februari 2021 voor zover sprake is van een geliberaliseerde huurprijs en vanaf 1 juni 2021 voor zover sprake is van een niet-geliberaliseerde huurprijs;
bepaalt dat de maandelijkse betalingsverplichting van elk van de leden van de Bewonersvereniging (met uitzondering van diegene waarbij dit reeds bij vonnis is bepaald) waarvan uit de testresultaten blijkt dat het drinkwater een loodgehalte heeft van meer dan 10 microgram per liter tijdelijk wordt verlaagd tot 40% van de geldende huurprijs tot aan de dag dat het gebrek is hersteld, vanaf 1 februari 2021 voor zover sprake is van een geliberaliseerde huurprijs en vanaf 1 juni 2021 voor zover sprake is van een niet-geliberaliseerde huurprijs;
veroordeelt Variaprop in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van eisers begroot op € 125,09 aan explootkosten, € 126,00 aan griffierecht en € 498,00 aan salaris gemachtigde, één en ander voor zover van toepassing, inclusief btw;
veroordeelt Variaprop in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 62,00 aan salaris gemachtigde, te verhogen met een bedrag van € 68,00 en de explootkosten van betekening van het vonnis, één en ander voor zover van toepassing inclusief btw, onder de voorwaarde dat Variaprop niet binnen veertien dagen na aanschrijving volledig aan dit vonnis heeft voldaan en betekening van het vonnis pas na veertien dagen na aanschrijving heeft plaatsgevonden;
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. F.J. Lourens, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 4 november 2021 in tegenwoordigheid van de griffier.