ECLI:NL:RBAMS:2021:6246

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 9151419 CV EXPL 21-5764

vonnis van: 29 oktober 2021

vonnis van de kantonrechter

i n z a k e

1. [eiser 1]

2. [eiser 2]

3. [eiser 3]

wonende te [woonplaats]

eisers

nader te noemen: huurders

gemachtigde: mr. W.Y. Hofstra

t e g e n

de besloten vennootschap Vastgoedzaak B.V.

gevestigd te Amsterdam

gedaagde

nader te noemen: verhuurder

gemachtigde: mr. V.L. van der Vliet

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

De volgende stukken bevinden zich in het procesdossier:

- de dagvaarding van 6 april 2021 met producties;
- de conclusie van antwoord met producties;

- het instructievonnis van 16 juli 2021 waarbij een bijeenkomst met partijen is gelast;

- de akte overleggen aanvullende producties van verhuurder.

De bijeenkomst met partijen heeft digitaal plaatsgevonden op 28 september 2021. Verschenen zijn huurders en hun gemachtigde en voor verhuurder [naam verhuurder] en de gemachtigde. Partijen zijn gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord.
De griffier heeft aantekeningen gemaakt van hetgeen is besproken. Daarna is een datum voor vonnis bepaald.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Feiten

1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast:

1.1.

Huurders hebben vanaf 15 januari 2020 tot 1 juli 2020 de woning aan de [adres] (hierna ook: het gehuurde) gehuurd tegen een huurprijs van € 2.275,00 per maand.

1.2.

Bij aanvang van de huur hebben huurders aan verhuurder een waarborgsom van elk € 1.500,00 betaald, in totaal € 4.500,00.

1.3.

Op 16 januari 2020 is een door huurders ondertekend inspectierapport verhuur opgemaakt waarin de volgende “gebreken, wijzigingen of opmerkingen” zijn vermeld: “
Niet geheel schoon, lamp gang boven defect. Brandalarm beneden. Houten reling! Er moet nog geschilderd worden.”

1.4.

Bij brief van 24 mei 2020 is namens huurders de huurovereenkomst met verhuurder opgezegd tegen 1 juli 2020.

1.5.

Op 2 juli 2020 heeft een voorinspectie van het gehuurde plaatsgevonden.

1.6.

Op 15 juli 2020 hebben huurders nog enkele zaken (een bank en een koelkast) uit het gehuurde verwijderd.

1.7.

Bij brief van 13 oktober 2020 heeft de gemachtigde van huurders verhuurder verzocht en gesommeerd tot betaling van de waarborgsom van € 4.500,00. Daarbij is tevens aanspraak gemaakt op de wettelijke rente en buitengerechtelijke kosten.

1.8.

Verhuurder heeft een factuur van 14 oktober 2020 van de aannemer [naam aannemer] overgelegd waarin werkzaamheden zijn vermeld betreffende [adres] voor een bedrag van € 4.022,79 inclusief btw.

1.9.

Verhuurder is niet overgegaan tot betaling van de waarborgsom.

Vordering

2. Huurders vorderen bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, verhuurder te veroordelen aan elk van hen te betalen een bedrag van € 1.500,00, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 1 juli 2020 tot aan de dag van algehele voldoening, almede aan elk van hen te betalen een bedrag van € 191,66 aan buitengerechtelijke incassokosten, met veroordeling van verhuurder in de kosten van het geding.

3. Huurders stellen daartoe, samengevat, dat verhuurder ten onrechte de borg niet heeft terugbetaald. Huurders hebben het gehuurde correct opgeleverd. Tijdens de eindinspectie is geen schade in het gehuurde aangetroffen. Dat is ook niet gebleken. Er dient van te worden uitgegaan dat het gehuurde is ontvangen in de staat zoals deze was bij het einde van de huurovereenkomst. Bij het verwijderen van de bank via het raam is geen schade veroorzaakt. Dat volgt ook niet uit de door verhuurder overgelegde beelden.

4. Ter zitting hebben huurders naar voren gebracht dat de plinten aan het begin van de huur al kapot waren. Deze waren aangevreten door muizen. Bij de eindoplevering op
2 juli 2020 was er niets aan de hand, behalve dat er nog wat meubels moesten worden weggehaald. Er zijn toen geen foto’s gemaakt. Alles was in orde op een gat in een deur na. Op 15 juli 2020 trokken nieuwe huurders in het appartement. Zij hadden geen bezwaar tegen de staat van het appartement. Huurders hebben lang moeten wachten op bewijs van verhuurder van de staat waarin het gehuurde volgens haar verkeerde. De foto’s die later zijn overgelegd door verhuurder zijn niet in het bijzijn van huurders gemaakt. Daar kunnen vraagtekens bij geplaatst worden.

Verweer

5. Verhuurder verweert zich tegen de vordering en voert daartoe, samengevat, aan
dat partijen op 16 januari 2020 een proces-verbaal van oplevering hebben opgemaakt waaruit blijkt dat het gehuurde in goede staat is opgeleverd door verhuurder. Bij de oplevering op 3 juli 2020 bleek dat huurders diverse zaken hadden achtergelaten in het gehuurde en dat het gehuurde niet schoon was. Verhuurder heeft huurders de mogelijkheid geboden het gehuurde alsnog binnen 14 dagen leeg en schoon op te leveren. Huurders hebben daarna een aantal zaken uit het gehuurde verwijderd waardoor ernstige schade is ontstaan aan het gehuurde. Ook is nagelaten het gehuurde schoon te maken. Bij de tweede oplevering bleek dat huurders het gehuurde in een half jaar volkomen hadden uitgewoond. Deuren waren beschadigd en sloten werkten niet goed meer, plinten waren van de vloer getrokken, het hang- en sluitwerk was beschadigd of ontbrak, er zaten deuken en gaten in muren, houten kozijnen waren beschadigd, rookmelders waren verwijderd, de thermostaat was van de muur getrokken en de wc-bril was van de wc afgetrokken. Daarnaast was het gehuurde dermate vervuild dat de kitranden, voegen en wanden in de badkamer en wc moesten worden hersteld. De aannemer die alle herstelwerkzaamheden heeft uitgevoerd heeft vermeld dat de door hem uitgevoerde werkzaamheden noodzakelijk waren om het appartement weer bewoonbaar te maken. Naar aanleiding hiervan heeft verhuurder de waarborgsom van
€ 4.500,00 ingehouden. Verhuurder is bereid een bedrag van € 477,21 aan huurders te restitueren. De staat van het gehuurde na afloop van de huurperiode blijkt uit de door huurders ingebrachte correspondentie en de door verhuurder ingebrachte offerte van de aannemer.

6. Ter zitting heeft verhuurder aangevoerd dat huurders er ook voor moesten zorgen dat er geen muizen in het gehuurde aanwezig waren. De woning was netjes toen huurders erin trokken. Na zes maanden was deze onbewoonbaar.

Beoordeling

7. Beoordeeld moet worden of huurders het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst in goede staat hebben opgeleverd en of verhuurder gehouden is de waarborgsom van € 4.500,00 aan huurders te voldoen, of dat verhuurder zich met recht beroept op verrekening met de door haar gestelde en gemaakte kosten. Overwogen wordt als volgt.

8. Als uitgangspunt heeft te gelden dat, wanneer tussen huurder en verhuurder een beschrijving van het gehuurde is opgemaakt, zoals hier het geval is, huurder het gehuurde dient op te leveren overeenkomstig deze beschrijving, met uitzondering van geoorloofde veranderingen en toevoegingen en hetgeen door ouderdom is tenietgegaan of beschadigd (artikel 7: 224 BW). Als sprake is van ‘normale slijtage’ van het gehuurde, dan behoeft de huurder deze niet te herstellen. Het is aan verhuurder om te stellen, en zo nodig te bewijzen, dat huurders niet hebben voldaan aan hun opleveringsplicht.

9. Bij aanvang van de huur is een “inspectierapport verhuur” d.d. 16 januari 2020 opgemaakt dat door huurders is ondertekend. In dat rapport is vermeld dat het gehuurde niet geheel schoon is, de lamp boven defect is, er een opmerking is gemaakt over het brandalarm beneden en de houten reling, en dat er nog moet worden geschilderd.

10. Aan de orde is de vraag wat de staat was van het gehuurde aan het einde van de huurperiode en of er sprake was van schade, die tijdens de huurperiode is ontstaan en die niet valt onder normale slijtage en veroudering. Ter zitting is gebleken dat op 2 juli 2020 de voorinspectie van het gehuurde heeft plaatsgevonden. Daarbij was volgens huurders één van de ouders van huurders aanwezig. Tijdens de voorinspectie op 2 juli 2020 is volgens huurders geconstateerd dat er een gat in één van de deuren zat dat gerepareerd moest worden en dat er nog een paar meubels door huurders moesten worden weggehaald uit het gehuurde. Verder was alles in orde, er zijn toen geen foto’s van het gehuurde genomen, aldus huurders.

11. Naar het oordeel van de kantonrechter kan niet worden vastgesteld dat op 2 juli 2020 een rapport van de voorinspectie van het gehuurde is opgemaakt, dat door partijen is ondertekend. Het door verhuurder overgelegde “inspectierapport einde verhuur”
d.d. 2 juli 2020 is niet door partijen ondertekend. Onweersproken is dat dit rapport pas in een veel later stadium (tijdens deze procedure) aan huurders is verstrekt. Daarom kan niet zonder meer van de juistheid van dat rapport worden uitgegaan, te minder nu huurders de inhoud van dat rapport gemotiveerd hebben weersproken.

12. Vervolgens heeft op 15 juli 2020 de eindoplevering van het gehuurde plaatsgevonden. Ook toen is er geen rapport van de eindinspectie van het gehuurde opgemaakt, dat door partijen is ondertekend. Alhoewel is gebleken dat huurders op ongebruikelijke en, zoals zij zelf ook aangeven, onverstandige wijze een aantal spullen uit het gehuurde hebben verwijderd door deze uit het raam te gooien, is niet komen vast te staan dat hierdoor schade aan het gehuurde is toegebracht. Dat blijkt ook niet uit de door verhuurder in het geding gebrachte videobeelden.

13. Daarbij komt dat huurders hebben gesteld, hetgeen door verhuurder niet (voldoende) is weersproken, dat bij de eindoplevering op 15 juli 2020 de nieuwe huurders aanwezig waren die dezelfde dag in het gehuurde zijn getrokken en geen bezwaar hadden tegen de staat waarin het gehuurde zich bevond. Daarmee valt niet uit te sluiten dat nadien gebleken schade onder de verantwoordelijkheid van deze nieuwe huurders valt die, na het vertrek van huurders uit de woning, het gehuurde na 15 juli 2020 hebben bewoond. Dit klemt temeer nu huurders pas door toezending van de factuur van [naam aannemer] van 14 oktober 2020 ter grootte van € 4.022,79 incl. btw in kennis zijn gesteld van de werkzaamheden met betrekking tot de door verhuurder gestelde schade aan het gehuurde.

14. Nu er geen rapport van eindoplevering is opgesteld waaruit blijkt wat de staat was van het gehuurde op 2 dan wel 15 juli 2020, en verhuurder - tegen de achtergrond van hetgeen op de in het geding gebrachte foto’s is waar te nemen - onvoldoende concreet heeft toegelicht dat de door de aannemer verrichte werkzaamheden zoals omschreven in de factuur van 14 oktober 2020 verband houden met schade die door toedoen van huurders aan het gehuurde zou zijn toegebracht, kan verhuurder slechts de kosten van de schade waarvan is komen vast te staan dat die door toedoen van huurders zijn veroorzaakt in mindering brengen op de waarborgsom. Dit zijn de kosten voor het repareren van de deur die in redelijkheid worden begroot op een bedrag van € 600,00.

15. Voor het meerdere aan verrekende kosten heeft verhuurder tegenover de betwisting van huurders niet aangetoond dat sprake is van kosten die het gevolg zijn van het niet voldoen aan de opleveringsplicht. Daarbij wordt in aanmerking genomen dat de meeste bewijsstukken waarop verhuurder zich beroept pas in deze procedure boven water zijn gekomen. Dit terwijl huurders in de discussie over betaling van de waarborgsom (voorafgaand aan de procedure) meermalen hebben verzocht om concreet bewijs van de door verhuurder gestelde verrekenkosten. Indien zo duidelijk was dat huurders niet aan hun opleverplicht hadden voldaan, dan lag het voor de hand dat verhuurder de gestelde niet-nakoming aan de hand van foto’s en opnamerapporten aan huurders direct na oplevering had toegelicht. Dit heeft verhuurder niet gedaan. Desgevraagd heeft de heer [naam verhuurder] ter zitting voor deze gang van zaken geen verklaring gegeven. Een voorinspectie dient ertoe om een huurder in staat te stellen om eventuele gebrekkige opleverpunten te herstellen voor de eindinspectie. Verhuurder heeft eerst op
21 september 20
21(productie 9) een “inspectierapport einde verhuur” met als datum
2 juli 20
20overgelegd. Dit rapport is, als gezegd, niet ondertekend door partijen. Evenmin is door verhuurder met zoveel woorden gesteld dat het rapport op 2 juli 2020 in bijzijn van huurders is opgesteld, en door wie. Een en ander leidt tot ernstige twijfels over de vraag of dit rapport wel een betrouwbare weergave is van wat op 2 juli 2020 is geconstateerd en besproken. In elk geval blijkt nergens uit dat verhuurder huurders in de gelegenheid heeft gesteld om de daarin gestelde opleverpunten te herstellen gedurende de door verhuurder zo gestelde “coulance” periode van 14 dagen. Het gaat niet aan om huurders achteraf te confronteren met allerlei hoge kosten, die worden onderbouwd met rammelend bewijs.

16. De conclusie van het voorgaande is dat op de waarborgsom van € 4.500,00 in mindering komt een bedrag van € 600,00, zodat resteert een bedrag van € 3.900,00 dat verhuurder aan huurders dient te voldoen. De vordering van huurders zal daarom tot dit bedrag worden toegewezen.

17. Huurders maken aanspraak op een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten.
Zij hebben voldoende gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. Het gevorderde bedrag valt binnen de vergoeding waarop op grond van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten aanspraak kan worden gemaakt en zal worden toegewezen.

18. Verhuurder wordt als de in het ongelijk gestelde partij met de proceskosten gevallen aan de zijde van huurders belast. Hierbij dient in aanmerking te worden genomen dat aan huurders een toevoeging is verleend. Daarom zijn in deze zaak de explootkosten door de griffier voorgeschoten. Wegens het ontbreken van een wettelijke grondslag is een kostenveroordeling met de verplichting tot betaling aan de griffier van de voorgeschoten explootkosten niet mogelijk.

BESLISSING

De kantonrechter:

veroordeelt verhuurder om aan huurders te betalen:
- aan elk van hen een bedrag van € 1.300,00, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 1 juli 2020 tot aan de dag van de algehele voldoening;
- aan elk van hen een bedrag van € 191,66 aan buitengerechtelijke incassokosten inclusief btw;

veroordeelt verhuurder in de kosten van de procedure aan de zijde van huurders gevallen, tot op heden begroot op:

- voor verschuldigd griffierecht

€

240,00

- voor salaris gemachtigde

€

498,00

totaal:

€

738,00

één en ander, voor zover verschuldigd, inclusief BTW;

veroordeelt verhuurder in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 62,00 aan salaris gemachtigde, te verhogen met een bedrag van € 68,00 en de explootkosten van betekening van het vonnis, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw, onder de voorwaarde dat verhuurder niet binnen veertien dagen na aanschrijving volledig aan dit vonnis heeft voldaan en betekening van het vonnis pas na veertien dagen na aanschrijving heeft plaatsgevonden;

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. F.J. Lourens, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op de zitting van 29 oktober 2021 in tegenwoordigheid van de griffier.