Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht, voorzieningenrechter civiel
zaaknummer / rolnummer: C/13/705644 / KG ZA 21-681 MDvH/MvG
Vonnis in kort geding van 27 september 2021
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
SLOTERSTAD B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
eiseres bij dagvaarding van 13 augustus 2021 en herstelexploot van 17 augustus 2021,
advocaat mr. S. Baggen te Amsterdam,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
BOULDERMUUR AMSTERDAM B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
gedaagde,
advocaat mr. W. de Vis te Alkmaar.
Partijen zullen hierna Sloterstad en Bouldermuur worden genoemd.
1.De procedure
1.1.
Tijdens de mondelinge behandeling van dit kort geding op 13 september 2021 heeft Sloterstad haar vordering toegelicht. Bouldermuur heeft verweer gevoerd. Beide partijen hebben producties en een pleitnota in het geding gebracht. Vonnis is bepaald op heden.
1.2.
Bij de mondelinge behandeling waren aanwezig:
- aan de zijde van Sloterstad: [naam 1] , [naam 2] , beiden werkzaam voor Timeless Investments, enig aandeelhouder van Sloterstad, en mr. Baggen;
- aan de zijde van Bouldermuur: [naam 3] , indirect bestuurder, met mr. De Vis.
2.De feiten
2.1.
Sloterstad is eigenaar van het pand aan de [adres] . Dit pand is een bedrijfsverzamelgebouw, bestaande uit verschillende ruimten van in totaal 3.764 m2.
2.2.
Sloterstad en Bouldermuur hebben een schriftelijke ‘huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW’ gesloten op grond waarvan Bouldermuur met ingang van 1 november 2016 1.500 m2 bedrijfsruimte en 400 m2 buitenruimte huurt van Sloterstad aan de [adres] (hierna ook: het gehuurde).
2.3.
In artikel 3 van de huurovereenkomst staat, samengevat, dat: (3.1) de overeenkomst wordt aangegaan voor de duur van vijf jaren en loopt tot en met 31 oktober 2021, (3.2) deze na het verstrijken van deze periode wordt voortgezet voor een aansluitende periode van 5 jaar, (3.3) beëindiging plaatsvindt door opzegging tegen het einde van de lopende periode met inachtneming van een termijn van 6 maanden en (3.4) opzegging dient te geschieden bij deurwaardersexploot of per aangetekend schrijven.
2.4.
In artikel 11.2 van de huurovereenkomst is een zogenaamde breakoptie voor Sloterstad opgenomen. Deze optie houdt in dat Sloterstad gedurende de gehele looptijd van de huurovereenkomst het recht heeft deze tussentijds te ontbinden in het geval aan Sloterstad een omgevingsvergunning wordt verleend voor het bouwen van appartementen in het gehuurde. In dat geval zijn partijen overeengekomen dat, als Sloterstad vóór het verstrijken van de eerste huurperiode de huurovereenkomst ontbindt, Bouldermuur zal worden gecompenseerd voor door haar gemaakte investeringen.
2.5.
In september 2020 hebben partijen op initiatief van Sloterstad gesproken over het al dan niet verlengen van de huurovereenkomst tegen een hogere huurprijs. In maart 2021 hebben partijen daarover opnieuw contact gehad. In dat gesprek hebben partijen de mogelijkheid besproken dat Bouldermuur op een andere locatie bedrijfsruimte van Sloterstad zou gaan huren.
2.6.
Sloterstad heeft in maart 2021 een huurovereenkomst gesloten met Oedipus Brewing B.V. op grond waarvan Oedipus Brewing bedrijfsruimte, waaronder het gehuurde, gaat huren in het pand aan de [adres] .
2.7.
Bij aangetekende brief van 19 april 2021 heeft Sloterstad de huurovereenkomst met Bouldermuur opgezegd tegen 31 oktober 2021 en Bouldermuur aangezegd het gehuurde tegen die datum te ontruimen. Deze brief heeft Sloterstad diezelfde dag tevens per e-mail gestuurd aan Bouldermuur.
2.8.
Bouldermuur heeft bij e-mail van 19 mei 2021, waarin Bouldermuur refereert aan de e-mail van Sloterstad van 19 april 2021, Sloterstad bericht dat, nu de huurovereenkomst niet bij deurwaardersexploot of aangetekend schrijven is opgezegd, er geen contractuele opzegging heeft plaatsgevonden en om die reden de huurovereenkomst met vijf jaren is verlengd.
2.9.
Bij e-mail van 21 mei 2021 heeft Sloterstad Bouldermuur bericht dat de huurovereenkomst rechtsgeldig is opgezegd, omdat de opzeggingsbrief volgens de gegevens van Track&Trace van PostNL op 21 april 2021 is afgeleverd op [adres] en tevens omdat Bouldermuur de opzeggingsbrief op 19 april 2021 via de e-mail heeft ontvangen.
2.10.
Bij brief van 22 juni 2021 heeft Sloterstad Bouldermuur verzocht de rechtsgeldigheid van de opzegging van de huurovereenkomst te erkennen, in te stemmen met beëindiging van de huurovereenkomst per 31 oktober 2021 en te bevestigen dat Bouldermuur het gehuurde tijdig zal ontruimen. Verder heeft Sloterstad in deze brief aan Bouldermuur gevraagd of zij voornemens is een verzoek op grond van artikel 7:230a Burgerlijk Wetboek (BW) in te dienen en, zo ja, dat dan voor 1 augustus 2021 te doen.
2.11.
Op 12 juli 2021 heeft Bouldermuur Sloterstad een e-mail gestuurd waaruit kan worden afgeleid dat Bouldermuur de rechtsgeldigheid van de opzegging van de huurovereenkomst niet erkent.
3.Het geschil
3.1.
Sloterstad vordert Bouldermuur te veroordelen om de bedrijfsruimte in het pand aan de [adres] uiterlijk 31 december 2021 te ontruimen en in de overeengekomen staat leeg ter beschikking te stellen aan Sloterstad, met veroordeling van Bouldermuur in de proceskosten.
Standpunt Sloterstad
3.2.
Sloterstad legt aan haar vordering het volgende ten grondslag. De betwisting van de rechtsgeldigheid van de opzegging van de huurovereenkomst mist feitelijke grondslag. Uit de Track&Trace gegevens van PostNL blijkt dat de opzeggingsbrief is bezorgd bij Bouldermuur. Maar ook als de opzeggingsbrief Bouldermuur niet per post heeft bereikt, dan geldt dat Bouldermuur de opzeggingsbrief via de e-mail op 19 april 2021 heeft ontvangen. De huurovereenkomst is derhalve rechtsgeldig opgezegd.
3.3.
De mogelijkheid dat Bouldermuur na vijf jaar het gehuurde zou moeten verlaten is door partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst uitdrukkelijk onder ogen gezien en verdisconteerd in de huurprijs. Gelet op de breakoptie in de huurovereenkosmt, wist Bouldermuur dat de huurperiode mogelijk van korte duur zou zijn. Impliciet volgt uit de huurovereenkomst dat ontruimingsbescherming niet aan de orde is.
3.4.
Bouldermuur heeft zich niet als goed huurder gedragen door de gemeente Amsterdam te verzoeken de voor Oedipus Brewing benodigde vergunningen niet te verstrekken.
3.5.
De gedragingen van Bouldermuur in combinatie met de tekst en inhoud van de huurovereenkomst brengen mee dat een verzoek om verlenging van de termijn van ontruimingsbescherming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.
3.6.
Bouldermuur probeert de termijn waarop zij het gehuurde dient te verlaten zo lang mogelijk te rekken. Dit doet Bouldermuur met het doel om te voorkomen dat Sloterstad een huurrelatie kan aangaan met Oedipus Brewing.
3.7.
Sloterstad heeft belang bij ontruiming van het gehuurde door Bouldermuur per 31 december 2021, omdat zij in Oedipus Brewing een geschikte huurkandidaat heeft gevonden. Oedipus Brewing dient uiterlijk 1 januari 2022 over het gehuurde te beschikken om zo voldoende tijd te hebben de ruimte aan te passen en in te richten zodat zij de ruimte per 1 augustus 2022 kan exploiteren, aldus steeds Sloterstad.
Standpunt Bouldermuur
3.8.
Bouldermuur voert als volgt verweer. Sloterstad heeft geen spoedeisend belang bij haar vordering. Of daadwerkelijk een huurovereenkomst tot stand komt tussen Sloterstad en Oedipus Brewing is uiterst onzeker. In de huurovereenkomst zijn ontbindende voorwaarden opgenomen, namelijk het verkrijgen van een omgevingsvergunning en die is nog niet verstrekt door de gemeente Amsterdam. Ook is in de huurovereenkomst als ontbindende voorwaarde opgenomen dat Sloterstad en Bouldermuur tot een oplossing komen.
3.9.
Aanvankelijk heeft Bouldermuur de rechtsgeldigheid van de opzegging van de huurovereenkomst betwist, maar in het kader van dit kort geding refereert Bouldermuur zich aan het oordeel van de voorzieningenrechter.
3.10.
Gelet op de belangen aan de zijde van Bouldermuur is niet uitgesloten dat de ontruimingstermijn wordt verlengd. Bouldermuur is bij het aangaan van de huurovereenkomst ervan uitgegaan dat deze alleen dan niet zou worden verlengd in het geval aan de voorwaarde van de breakoptie, om in het gehuurde woningen te mogen ontwikkelen, zou zijn voldaan. Omdat Bouldermuur ervan uitging minstens tien jaar in het gehuurde te kunnen blijven, heeft Bouldermuur in het gehuurde geïnvesteerd.
3.11.
In het gehuurde zijn horeca en winkels aanwezig die toegankelijk zijn voor publiek. Ook is buiten een terras aangelegd, dat toegankelijk is voor publiek. Bouldermuur moet in staat worden gesteld om op de voet van artikel 7:230a BW een verzoekschriftprocedure aanhangig te maken, omdat Bouldermuur zich in die procedure op het standpunt zal stellen dat inmiddels sprake is van huur op grond van artikel 7:290 BW. Als dat inderdaad het geval is, is de huurovereenkomst door Sloterstad niet rechtsgeldig opgezegd.
3.12.
De ontruiming van het gehuurde is aangezegd tegen 31 oktober 2021 en op grond van artikel 7:230a BW is er voor Bouldermuur dus pas de verplichting om daadwerkelijk te ontruimen op 31 december 2021. Bouldermuur zal bij deze rechtbank een verzoekschrift indienen waarin zij de kantonrechter verzoekt de ontruimingstermijn te verlengen. De indiening van dit verzoek schorst de verplichting om tot ontruiming over te gaan, totdat op het verzoek is beslist. In het geval de vordering van Sloterstad wordt toegewezen, wordt een 7:230a-verzoekschriftprocedure volstrekt illusoir, aldus steeds Bouldermuur.
3.13.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover voor de beoordeling van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
In dit kort geding dient te worden beoordeeld of het nodig is nu een ordemaatregel te treffen en of het gerechtvaardigd is op de bodemprocedure vooruit te lopen door het treffen van een voorlopige voorziening.
4.2.
Sloterstad heeft een spoedeisend belang bij haar vordering nu zij stelt dat Bouldermuur het gehuurde uiterlijk 31 december 2021 moet hebben verlaten en Sloterstad het gehuurde per 1 januari 2022 aan Oedipus Brewing beschikbaar moet stellen.
4.3.
Het verweer van Bouldermuur dat de huurovereenkomst niet rechtsgeldig is opgezegd, gaat niet op. In artikel 3:37 lid 3 BW is bepaald dat een tot een bepaalde persoon gerichte verklaring, om haar werking te hebben, die persoon moet hebben bereikt. Met betrekking tot aangetekende brieven geldt als vaste rechtspraak sinds 1990 (Hoge Raad 10 augustus 1990, NJ 1991, 229) meer in het bijzonder dat de afzender daarvan, wanneer de geadresseerde – zoals hier – stelt dat de brief hem niet heeft bereikt, dient te bewijzen dat hij de brief aangetekend en naar het juiste adres heeft verzonden, en bovendien aannemelijk dient te maken dat de brief aan de geadresseerde is aangeboden op de wijze die daartoe ter plaatse van bestemming is voorgeschreven. Aan die ‘bewijslast’ heeft Sloterstad voldaan: de brief is aangetekend verstuurd naar het vestigingsadres van Bouldermuur, op dat adres op de gebruikelijke wijze door PostNL aangeboden (zoals blijkt uit de gegevens van Track&Trace) en er is bovendien getekend voor ontvangst. In dat geval kan de geadresseerde (Bouldermuur) niet volstaan met de enkele ontkenning die brief niet ontvangen te hebben, maar zal zij deze ontkenning nader moeten motiveren. Dat heeft zij niet gedaan. Uitgangspunt is dan ook dat de aangetekende brief Bouldermuur heeft bereikt en de huurovereenkomst op de in de huurovereenkomst voorgeschreven wijze is opgezegd. Of de per aangetekende post verzonden brief van 19 april 2021 al dan niet heeft bereikt, acht de voorzieningenrechter echter ook van ondergeschikt belang. Vast staat immers dat deze opzeggingsbrief ook bij e-mail van diezelfde dag aan Bouldermuur is verzonden, deze e-mail Bouldermuur heeft bereikt en zij kennis heeft genomen van de inhoud van de opzeggingsbrief.
4.4.
Op grond van artikel 7:230a lid 3 BW, gelezen in samenhang met het eerste lid, komt de huurder van 230a-bedrijfsruimte van rechtswege ontruimingsbescherming toe van twee maanden vanaf het tijdstip waartegen door de verhuurder ontruiming is aangezegd en kan de verhuurder niet verlangen dat de huurder voor het einde van die termijn tot ontruiming overgaat. Tevens wordt in voormelde artikelleden bepaald dat de indiening van een verzoek aan de rechter om de ontruimingstermijn te verlengen, ingediend binnen twee maanden na het tijdstip waartegen de ontruiming schriftelijk is aangezegd, de ontruimingsverplichting opschort totdat op dit verzoek is beslist.
4.5.
Op grond van artikel 7:230a lid 4 BW kan de kantonrechter een dergelijk verzoek van Bouldermuur slechts toewijzen als haar belangen ernstiger worden geschaad dan die van Sloterstad bij voortzetting van het gebruik door Bouldermuur. Op grond van dit artikellid wordt het verzoek afgewezen als Sloterstad aannemelijk maakt dat van haar wegens onbehoorlijk gebruik van het verhuurde, wegens ernstige overlast, de medegebruikers dan wel hemzelf aangedaan, of wegens wanbetaling niet gevergd kan worden dat Bouldermuur langer het recht op het gebruik van de zaak of gedeelte daarvan behoudt.
4.6.
Bovenstaande betekent dat Bouldermuur tot 31 december 2021 een verzoekschrift kan indienen waarin zij de kantonrechter verzoekt om de ontruimingstermijn te verlengen. Ter zitting heeft Bouldermuur desgevraagd bevestigd dat zij voornemens is een dergelijk verzoek in te dienen. Voorshands is er geen reden om hieraan te twijfelen. In dit kort geding wordt er daarom van uitgegaan dat Bouldermuur na 31 december 2021 van rechtswege ontruimingsbescherming geniet totdat op het door haar in te dienen verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn is beslist.
4.7.
Hetgeen Sloterstad heeft aangevoerd kan het recht van Bouldermuur op ontruimingsbescherming niet doorkruisen.
4.8.
Sloterstad heeft niet aannemelijk gemaakt dat zo evident sprake is van een situatie dat het in te dienen verzoek van Bouldermuur door de kantonrechter wordt afgewezen.
4.9.
Dan resteert er een belangenafweging. Die dient plaats te vinden in de daartoe geëigende verzoekschriftprocedure in het kader van een verzoek tot verlenging van ontruimingsbescherming. Voor zover Sloterstad daardoor in de problemen komt met Oedipus Brewing, geldt dat dit voor haar eigen risico komt, omdat zij met het aangaan van een huurovereenkomst met deze mogelijke nieuwe huurder op de zaken vooruit is gelopen.
4.10.
De conclusie is dat de vordering van Sloterstad zal worden afgewezen.
4.11.
Sloterstad zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Bouldermuur worden begroot op € 667,00 aan griffierecht en € 1.016,00 aan salaris advocaat.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
weigert de gevraagde voorzieningen,
5.2.
veroordeelt Sloterstad in de proceskosten, aan de zijde van Bouldermuur tot op heden begroot op € 1.683,00,
5.3.
verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.A. Dudok van Heel, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. M.F. van Grootheest, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 27 september 2021. [1]