Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: AMS 20/3427
uitspraak van de enkelvoudige kamer in de zaak tussen
[eiseres] , te Amsterdam, eiseres
en
De heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam,
Procesverloop
De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van [adres 3] januari 2020 de WOZ-waarde van de onroerende zaak Singerstraat 25 te Amsterdam (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 417.000.- In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerende zaakbelasting 2019 bekendgemaakt.
Eiseres heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 5 juni 2020 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De zitting is tot stand gebracht door middel van een video-verbinding (skype). Eiseres heeft deelgenomen. De heffingsambtenaar, in de persoon van mr. N. M. Kell heeft deelgenomen. [de persoon] , taxateur, heeft ook deelgenomen.
Overwegingen
De aanleiding voor deze procedure
1. Eiseres is eigenaar van de woning. Het gaat om een tussenwoning met tuin en dakterras. De oppervlakte van de woning is ongeveer 125m² en de oppervlakte van het perceel is 100m².
2. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2018. Bepalend is de staat waarin de woning op die datum verkeert. [1]
3. Eiseres vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Zij vindt dat de waarde van de woning vastgesteld moet worden op € 325.000. Deze waarde is gelijk aan de waarde die de heffingsambtenaar met de verminderingsnota van 4 juli 2019 voor het jaar 2018 heeft vastgesteld.
4. De heffingsambtenaar heeft in beroep de waarde op grond van het gelijkheidsbeginsel verlaagd naar € 354.000, in aansluiting bij de waarden van de woningen [adres 1] , [adres 2] en [adres 3] . Het beroep is om die reden gegrond.
5. De heffingsambtenaar heeft daarnaast ter onderbouwing van de waarde in beroep een taxatierapport ingediend. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op
€ 417.000. Het taxatierapport van de heffingsambtenaar bevat gegevens en recente verkoopcijfers van andere woningen (de vergelijkingsobjecten), namelijk [adres 4] , [adres 5] , [adres 6] en [adres 7] . Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van eiseres niet te hoog is vastgesteld.
Wat vindt de rechtbank van deze zaak?
6. De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de woning op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. [2] De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
7. Om te beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld, moet de rechtbank de volgende vragen beantwoorden:
1. Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning van eiseres?
2. Zo ja, heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning?
8. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of eiseres de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar?
9. De rechtbank vindt dat de vergelijkingsobjecten qua type, oppervlakte, ligging en bouwjaar voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van eiseres. De rechtbank stelt verder vast dat de vergelijkingsobjecten zijn verkocht rond de peildatum. De rechtbank vindt dan ook dat de heffingsambtenaar de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten heeft kunnen gebruiken om de WOZ-waarde van de woning te onderbouwen. Verder stelt de rechtbank vast dat de woningen [adres 1] , [adres 2] en [adres 3] ook een rol hebben gespeeld bij de waardevaststelling. De heffingsambtenaar heeft namelijk de waarde van de woning gelijkgetrokken met de waarden van deze woningen. Deze waarde is (aanzienlijk) lager dan de waarde van de vergelijkingswoningen.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen?
10. Eiseres stelt dat de heffingsambtenaar geen rekening heeft gehouden met de gebreken van haar woning. De onderlinge waardeverhouding tussen de woning van eiseres en de vergelijkingsobjecten is volgens eiseres daarom niet correct.
11. De rechtbank stelt vast dat de vierkante meterprijs van de woning aanzienlijk lager is dan de gemiddelde vierkantemeterprijs van de vergelijkingsobjecten. De heffingsambtenaar heeft verklaard dat enig verschil in onderhoud met de vergelijkingsobjecten hiermee ruimschoots is verdisconteerd. Daarnaast wijst de heffingsambtenaar erop dat de oppervlakte van de woningen [adres 1] , [adres 2] en [adres 3] te klein zijn vastgesteld. Dit is de reden dat deze woningen lager zijn gewaardeerd dan de woning van eiseres. De rechtbank volgt de heffingsambtenaar in dit standpunt. Nu de woning van eiseres op grond van de gelijkheidsbeginsel gelijk is gewaardeerd met [adres 1] , [adres 2] en [adres 3] , is de woning van eiseres, ondanks mogelijke gebreken, in beroep niet te hoog gewaardeerd.
Conclusie
13. Het beroep is gegrond.
14. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat de heffingsambtenaar aan eiseres het door haar betaalde griffierecht vergoedt.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond,
en
- draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 48,- aan eiseres te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.A. Broekhuis, rechter, in aanwezigheid van
mr. N. van der Kroft, griffier
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken
op
griffier
rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Wat kunt u doen als u het niet eens bent met deze uitspraak?
Tegen deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam, Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.