Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: AMS 20/2741
uitspraak van de enkelvoudige kamer in de zaak tussen
[eiser] , te Zaandam, eiser (hierna: [eiser] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam.
Procesverloop
De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 31 mei 2018 de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres] te Amsterdam (hierna: de bedrijfshal) voor het kalenderjaar 2018 vastgesteld op € 246.000. In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerende zaakbelasting 2018 bekendgemaakt.
[eiser] heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 30 maart 2020 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.
[eiser] heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 3 maart 2021 door middel van een beeldverbinding. [eiser] is verschenen. De heffingsambtenaar is verschenen in de persoon van mr. M.A. Boerhorst, vergezeld door [naam] , taxateur.
De rechtbank heeft het onderzoek ter zitting geschorst en de heffingsambtenaar in de gelegenheid gesteld de oppervlakte van de bedrijfshal nader te onderbouwen.
Beide partijen hebben vervolgens nadere stukken ingediend.
De rechtbank heeft partijen gevraagd om binnen vier weken aan te geven of zij op een nadere zitting willen worden gehoord. Na deze termijn heeft de rechtbank het onderzoek gesloten.
Overwegingen
Waar gaat deze zaak over?
1. [eiser] was eigenaar van de bedrijfshal. De bedrijfshal bestaat uit kantoorruimte en werkruimte.
2. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de bedrijfshal. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2017. Bepalend is de staat waarin de bedrijfshal op die datum verkeert. [1]
3. [eiser] vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. [eiser] bepleit een waarde van € 0,-, omdat volgens hem de bedrijfshal niet-verhuurbaar is. Daarnaast is de heffingsambtenaar volgens [eiser] uitgegaan van een verkeerde oppervlakte van de bedrijfshal.
4. De heffingsambtenaar vindt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om de waarde van de bedrijfshal aannemelijk te maken. De heffingsambtenaar heeft de waarde bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode en als onderbouwing van de waarde een taxatiematrix en een overzicht met gerealiseerde huren en verkopen van vergelijkingsobjecten overgelegd.
Beoordeling door de rechtbank
De oppervlakte
5. In geschil is de oppervlakte van de bedrijfshal. De heffingsambtenaar gaat uit van een oppervlakte van 308 m², bestaande uit 80 m² kantoorruimte en 228 m² werkruimte. Volgens [eiser] moet – net als voorgaande jaren – worden uitgegaan van een oppervlakte van 130 m².
6. De heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht dat het door hem – hoger dan de voorafgaande jaren – gehanteerde oppervlakte met name is gebaseerd op verkoopinformatie van de bedrijfshal. De totale gebruiksoppervlakte van de bedrijfshal bedraagt volgens de verkoopadvertentie 308 m², verdeeld over twee verdiepingen. Na de schorsing van het onderzoek ter zitting heeft de heffingsambtenaar, omdat hij geen beschikking heeft over bouwtekeningen van de bedrijfshal, gebruik gemaakt van een GIS [2] -applicatie om de totale gebruiksoppervlakte van 308 m² aan te tonen. Met deze applicatie kunnen onder andere luchtfoto’s, gevelfoto’s en kadastrale percelen geschouwd en ingemeten worden. De heffingsambtenaar komt hiermee tot een bruto gebruiksoppervlakte van 181 m² voor de begane grond. Dit is meer dan het totaal van 168 m² (40 m² voor kantoor en 128 m² bedrijfsruimte) dat in de verkoopadvertentie wordt genoemd voor de begane grond. Volgens de heffingsambtenaar is daarmee de door hem gehanteerde oppervlakte van 168 m² voor de begane grond aannemelijk gemaakt.
7. Gelet op de gemeten bruto gebruiksoppervlakte in samenhang met de informatie van de verkoopmakelaar, heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank afdoende onderbouwd dat de totale gebruiksoppervlakte van de bedrijfshal 308 m² bedraagt. De door [eiser] aangevoerde omstandigheden dat de documenten waar de heffingsambtenaar de oppervlakte onder andere op baseert, dateren uit 2018 doen daar niet aan af. Gesteld noch gebleken is dat er in de tussentijd feitelijk iets aan de oppervlakte van het bedrijfspand is veranderd. Dat in voorgaande jaren is uitgegaan van kleiner gebruiksoppervlakte, betekent niet dat dit gegeven voor het voorliggende belastingjaar als uitgangspunt moet worden genomen. [eiser] heeft geen gegevens overgelegd ter onderbouwing van de door hem voorgestane oppervlakte en heeft, ondanks zijn toezegging hierover op zitting, de bouwtekeningen van de woning niet opgestuurd. De enkele stelling van [eiser] dat de oppervlakte in de verkoopadvertentie op een hoger aantal m² is gezet om het pand sneller te kunnen verkopen, is – zonder verdere onderbouwing – onvoldoende om aan de door de heffingsambtenaar genoemde oppervlakte te twijfelen. De rechtbank gaat daarom uit van een oppervlakte van 308 m².
De WOZ-waarde
8. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde in het economisch verkeer van de onroerende zaak kan worden vastgesteld aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode. Dit kan door middel van een vergelijking of door middel van een discounted-cash-flowmethode. In dit geval heeft de heffingsambtenaar gekozen voor de vergelijkingsmethode. Met deze methode wordt de huurwaarde van een pand vastgesteld, waarbij aansluiting wordt gezocht bij soortgelijke panden waarvoor rond de waardepeildatum een huurovereenkomst is gesloten. Vervolgens worden verkoopprijzen geanalyseerd en bepaald hoe de huurwaarde zich verhoudt tot de verkoopprijs. Bij het vaststellen van de huurwaarde wordt rekening gehouden met de verschillen in onder andere oppervlakte, bouwkwaliteit en ligging. Bij het vaststellen van de huurwaardekapitalisatiefactor wordt daarnaast rekening gehouden met leegstand van soortgelijke objecten. De WOZ-waarde wordt bepaald door de huurwaarde op de waardepeildatum te vermenigvuldigen met de kapitalisatiefactor.
9. [eiser] voert aan dat de bedrijfshal gedurende het gehele jaar 2017 leeg heeft gestaan. In 2018 is de bedrijfshal kort verhuurd geweest, waarna de bedrijfshal is gesloten op grond van de Opiumwet na de vondst van een hennepkwekerij. Volgens [eiser] is met deze leegstand en niet-verhuurbaarheid van de bedrijfshal geen rekening gehouden.
10. De rechtbank overweegt dat de waarde van de bedrijfshal voor het jaar 2018 is gebaseerd op een bruto huurprijs van € 89,- per m² en een kapitalisatiefactor van 9. De vergelijkingsobjecten hebben een gemiddelde huurwaarde van € 91,33 per m² en een gemiddelde kapitalisatiefactor van 12,5. De huurwaarde van de bedrijfshal ligt onder de gemiddelde huurwaarde van de vergelijkingsobjecten. Daarnaast ligt de kapitalisatiefactor van de bedrijfshal ruim onder de gemiddelde kapitalisatiefactor van de vergelijkingsobjecten. De heffingsambtenaar heeft hiermee naar het oordeel van de rechtbank voldoende rekening gehouden met eventuele verschillen en leegstand in 2017. Voor wat betreft de door [eiser] aangevoerde gestelde onverhuurbaarheid door de sluiting van het pand op grond van de Opiumwet, overweegt de rechtbank dat deze sluiting dateert van ná 1 januari 2018 (de situatiedatum) en reeds daarom voor de beoordeling van de WOZ-waarde in deze zaak niet relevant is.
11. Voorts heeft de heffingsambtenaar er nog op gewezen dat de bedrijfshal op 8 maart 2019 is verkocht voor € 295.000. Hoewel ook dit van ná 1 januari 2018 is en voor de beoordeling in deze zaak niet van belang is, volgt de rechtbank de heffingsambtenaar in zijn standpunt dat deze verkoopprijs een verdere indicatie geeft dat de waarde van € 246.000 voor het kalenderjaar 2018 niet te hoog is.
Conclusie
12. De heffingsambtenaar heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de bedrijfshal niet te hoog is vastgesteld.
13. Het beroep is ongegrond. [eiser] krijgt dus geen gelijk. Voor een proceskostenveroordeling of vergoeding van het griffierecht bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Verberne, rechter, in aanwezigheid van mr. I.N. van Soest, griffier
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
griffier
rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Wat kunt u doen als u het niet eens bent met deze uitspraak?
Tegen deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam, Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.