ECLI:NL:RBAMS:2021:4467

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 8971465 CV EXPL 21-822

vonnis van: 23 augustus 2021

fno.: 438

vonnis van de kantonrechter

I n z a k e

de besloten vennootschap Abanoub BV

gevestigd te Amsterdam

eiseres in conventie, verweerster in reconventie

nader te noemen: Abanoub

gemachtigde: mr. R.G. Meester

t e g e n

de besloten vennootschap Nedstede Retail BV

gevestigd te Amsterdam

gedaagde in conventie, eiseres in reconventie

nader te noemen: Nedstede

gemachtigde: mr. R.P.A. Vermeer

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

- dagvaarding van 22 december 2020, met producties;
- antwoord en eis in reconventie, met producties;
- instructievonnis;
- dagbepaling mondelinge behandeling;

- antwoord in reconventie, met producties.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 7 juni 2021. Abanoub is verschenen bij [naam 1] en [naam 2] , vergezeld door de gemachtigde. Nedstede is verschenen bij [naam 3] , vergezeld door de gemachtigde. Partijen hebben hun standpunten toegelicht, Nedstede aan de hand van een pleitnota. Partijen zijn gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord.

Na de mondelinge behandeling zijn nog ingediend:

de akte uitlating, overlegging producties en eiswijziging van Abanoub, met producties;
de akte uitlating na mondelinge behandeling tevens antwoordakte van Nedstede.

Daarna is een datum voor vonnis bepaald.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Feiten

1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast:

1.1.

Abanoub huurt met ingang van 1 april 2016 van Nedstede een bedrijfsruimte aan de Nieuwendijk 163 te Amsterdam met als bestemming “
detailhandelsverkoop van ijs, croissants en aanverwante artikelen, alles in de ruimste zin van het woord”. Abanoub exploiteert de winkel onder de naam ‘Dolce & Gelato’ krachtens een licentie.

1.2.

Artikel 9.2 en 9.5 van de huurovereenkomst (onder het kopje ‘Bijzondere bepalingen’) bepalen:
“9
.2 Partijen stellen vast dat, indien en voor zover het door huurder voorgenomen gebruik als bedoeld in artikel 1.3 niet althans niet in de door hem beoogde omvang mogelijk is, deze onmogelijkheid niet een gebrek vormt in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW en dat verhuurder in geen geval gehouden is (eventuele) hieruit voor huurder voortvloeiende schade te vergoeden.

(...)

9.5

Partijen stellen uitdrukkelijk en ten overvloede vast dat huurder ingevolge artikel 5.1 en artikel 5.2 van de algemene bepalingen voor eigen rekening en risico dient zorg te dragen voor het verkrijgen en behouden van alle voor de exploitatie van haar onderneming noodzakelijke vergunningen en ontheffingen.
(…)”

1.3.

Op de huurovereenkomst zijn van toepassing de ‘Algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW ROZ’ (model 2008), hierna: de AB.

1.4.

In artikel 5 AB is bepaald dat de huurder verantwoordelijk is voor het verkrijgen van de vergunningen en ontheffingen die voor zijn bedrijf nodig zijn.

1.5.

In artikel 11.3 AB is bepaald dat de verhuurder niet aansprakelijk is voor schade als gevolg van een gebrek en dat de huurder in geval van een gebrek geen aanspraak kan maken op huurprijsvermindering en verrekening, behoudens de daar en in artikel 11.4 genoemde uitzonderingen. In artikel 15.12 is bepaald dat het moeten opvolgen van instructies van de overheid waardoor het huurgenot vermindert geen gebrek oplevert.

1.6.

De huur bedraagt laatstelijk € 13.791,73 per maand inclusief btw.

1.7.

Sinds het begin van de coronacrisis (medio maart 2020) is huurachterstand ontstaan, welke achterstand tot en met maart 2021 € 60.646,86 bedraagt.

1.8.

In de periode maart tot juni 2020, toen de horeca was gesloten, heeft Abanoub haar winkel (nagenoeg) gesloten. Daarna is sprake geweest van een beperkte opening.

1.9.

In de periode maart tot en met september 2020 hebben partijen gesproken over betaling van de lopende huurtermijnen.

1.1.

In elk geval over de periode juni 2020 tot en met het eerste kwartaal van 2021 heeft Abanoub Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL) ontvangen.

Vordering

In conventie

2. Abanoub vordert, na wijziging van eis, om bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, zoals geformuleerd in de akte houdende eiswijziging:

“
Primair

I. Te verklaren voor recht dat de huurprijs voor het gehuurde gelegen aan de Nieuwendijk 163 (1012 ME) Amsterdam wordt verminderd met 50 % van de geldende (kale) huurprijs) over de periode vanaf 15 maart 2021(kennelijk wordt bedoeld: 2020, ktr)
tot het moment dat er geen coronagerelateerde vrijheidsbeperkende maatregelen meer door de Nederlandse overheid worden opgelegd, dan wel tot het moment dat de omzet in enig kwartaal weer het niveau van (een vergelijkbaar kwartaal in jaar) 2019 heeft bereikt, onder de verplichting tot een schriftelijk controle van de kwartaalomzetcijfers inclusief ontvangsten uit de TVL-subsidies door de boekhouder van Abanoub;

Subsidiair

II. De geldende huurprijs inzake de huur van Nieuwendijk 163 (1012 ME)) te Amsterdam vanaf 15 maart 2020 te wijzigen volgens de formule “oorspronkelijke huurprijs — (omzetdaling% gedeeld door 2) = gewijzigde huurprijs” en de wijze als hiervoor in randnummer 3, tot het moment dat er geen coronagerelateerde vrijheidsbeperkende maatregelen meer door de Nederlandse overheid worden opgelegd, dan wel tot het moment dat de omzet in enig kwartaal weer het niveau van (een vergelijkbaar kwartaal in jaar) 2019 heeft bereikt, onder de verplichting tot een schriftelijk controle van de kwartaalomzetcijfers inclusief ontvangsten uit de TVL-subsidies door de boekhouder van Abanoub;

III. Althans een huurkorting over een te bepalen periode te gelasten als door U.E.A. in goede justitie te bepalen;

IV. Althans een opschorting of betalingsregeling te gelasten als door U.E.A. in goede justitie te bepalen;

V. Gedaagde te veroordelen in de proceskosten, nakosten en salaris gemachtigde daaronder begrepen.”

3. Abanoub baseert haar vordering op de stelling dat sprake is van een onvoorziene omstandigheid in de zin van artikel 6:258 BW, althans van een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW. Zij is afhankelijk van de verkoop aan met name toeristen en andere bezoekers van de binnenstad van Amsterdam. Deze zijn als gevolg van de coronamaatregelen massaal weggebleven. Als gevolg daarvan was het open houden van de winkel gedurende langere perioden verlieslatend, reden waarom de winkel gedurende bepaalde perioden gesloten dan wel beperkt geopend is geweest. De aard van de producten in de winkel brengt mee dat een bezorgservice geen bestaansmogelijkheid heeft. Het verkopen van andere producten is niet rendabel en bovendien contractueel verboden. Het gevolg van een en ander was een aanzienlijke omzetdaling. Abanoub maakt aanspraak op een evenredig recht op huurprijsvermindering. Abanoub betwist dat partijen in 2020 afspraken hebben gemaakt over de betalingsverplichtingen over de maanden april tot en met juni 2020 die in de weg staan aan een aanspraak op huurverlaging, nu de betreffende afspraken slechts betrekking hadden op een uitstel van betaling en niet op een definitieve huurkorting. Zij betwist ook dat de gevolgen van de pandemie in de (algemene bepalingen bij de) huurovereenkomst zijn verdisconteerd. Een huurverlaging is eveneens redelijk gelet op de maatschappelijke positie van Nedstede en van haarzelf, aldus Abanoub. Subsidiair doet Abanoub een beroep op partiële ontbinding als bedoeld in artikel 6:265 BW voor wat betreft de huurprijs, althans vermindering van de huurprijs door toepassing van de maatstaven van redelijkheid en billijkheid.

4. Nedstede bestrijdt de vorderingen van Abanoub op gronden die hierna, voor zover van belang voor de te nemen beslissing, aan de orde zullen komen.

In reconventie

5. Nedstede vordert, zoals geformuleerd in de conclusie van eis in reconventie, om bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

“
II. Abanoub te veroordelen om binnen zeven dagen na het in dezen te wijzen vonnis tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Nedstede te voldoen een bedrag van€ 60.646,86, althans een nader door U E.A. in goede justitie te bepalen bedrag, terzake van de door Abanoub verschuldigde maar onbetaald gelaten huurpenningen, berekend tot en met 1 maart 2021. Een en ander te vermeerderen met de wettelijke handelsrente, telkens te berekenen vanaf het verstrijken van de afzonderlijke betaaltermijnen.

III. Abanoub te veroordelen om aan Nedstede te voldoen vanaf 1 april 2021 voor de duur van de huurovereenkomst een bedrag van € 13.791,73 inclusief btw per maand telkens uiterlijk op de eerste dag van de betreffende kalendermaand, te vermeerderen met de steeds per september van elk jaar toe te passen CPI-lndexformule conform het bepaalde in artikel 4.5 van de huurovereenkomst en artikel 20.1, 20.2 tot en met 20.10 van de algemene bepalingen.

zowel in conventie als in reconventie:

IV. Abanoub te veroordelen in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de nakosten ter hoogte van € 124,--, te voldoen binnen zeven dagen na dagtekening van het in dezen te wijzen vonnis en — voor het geval de kosten niet binnen de gestelde termijn zijn betaald — te vermeerderen met de kosten voor betekening van het vonnis verhoogd met de wettelijke rente over de kosten, te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening.”

6. Nedstede baseert haar vordering op nakoming van de huurovereenkomst. Er is sprake van een huurachterstand van € 60.646,86 exclusief btw gerekend tot en met 31 maart 2021. Nedstede betwist dat er sprake is van een gewijzigde omstandigheid of gebrek waardoor een vermindering van de huurprijs gerechtvaardigd zou zijn, althans waarvan de gevolgen voor rekening van Nedstede zouden behoren te komen. Nedstede verwijst in dat verband naar de hiervoor onder 1.2 tot en met 1.5 bedoelde bepalingen. Daarnaast voert Nedstede aan dat partijen reeds een regeling hebben getroffen betreffende de gevolgen van de coronamaatregelen voor de huur van de maanden april tot en met juni 2020. Daaraan zijn partijen gebonden, althans op grond daarvan heeft Abanoub afstand gedaan van het recht op huurverlaging althans dat recht verwerkt, aldus Nedstede. Verder was de sluiting van de winkel een onverplichte eigen keuze van Abanoub. Abanoub heeft niets, althans te weinig gedaan om alternatieve omzet te genereren, bijvoorbeeld door een bezorgdienst te starten en/of andere producten te verkopen. De omzetdaling is (mede) daarom niet het gevolg van de coronamaatregelen. Omzetfluctuaties zijn voor risico van Abanoub als ondernemer. In het verleden heeft Abanoub geprofiteerd van grote aantallen toeristen en betaalde toen ook niet een omzetgerelateerde huur. De TVL, NOW en soortgelijke uitkeringen dienen in elk geval in mindering te worden gebracht op de te betalen huur. Omdat een eventuele wijziging van omstandigheden is verdisconteerd in de overeenkomst bestaat in elk geval geen grond voor een partiële ontbinding op grond van artikel 6:265 BW of toepassing van artikel 6: 248 lid 2 BW, aldus Nedstede.

7. Abanoub betwist de vordering op gronden die, voor zover van belang voor de te nemen beslissing, hierna aan de orde zullen komen.

Beoordeling in conventie en reconventie

8. De vorderingen in conventie en reconventie hangen nauw samen en zullen dan ook gezamenlijk worden besproken en beoordeeld. Het geschil spitst zich toe op de vraag of Abanoub in het licht van de coronacrisis en de gevolgen daarvan gehouden is haar huurbetalingsverplichtingen volledig na te komen.

9. Naar aanleiding van het beroep van Abanoub op gewijzigde omstandigheden als bedoeld in artikel 6:258 BW en het verweer van Nedstede daar tegen wordt overwogen als volgt. In artikel 6:258 BW is dwingendrechtelijk bepaald dat de rechter op verzoek van een der partijen de gevolgen van de overeenkomst kan wijzigen of deze geheel of gedeeltelijk kan ontbinden op grond van onvoorziene omstandigheden, die van dien aard zijn dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten en dat aan de wijziging of ontbinding terugwerkende kracht kan worden verleend. Er moet sprake zijn van een fundamentele verstoring van het evenwicht in het contract dat partijen hebben gesloten. Of daarvan sprake is hangt af van de vraag of de huurder door de overheidsmaatregelen in verband met de coronacrisis is beperkt in de mogelijkheden om het gehuurde te exploiteren. Dit is bijvoorbeeld het geval wanneer de onderneming op last van de overheid is gesloten en zodoende exploitatie om die reden uitgesloten was, of wanneer de exploitatie door de overheidsmaatregelen indirect is beperkt, waardoor de prestatie van de verhuurder (de mogelijkheid om het gehuurde te laten exploiteren) en de prestatie van de huurder (het betalen van de huurprijs) uit balans zijn geraakt.

10. Vast is komen te staan dat de toeristenstroom het afgelopen jaar vrijwel is opgedroogd als gevolg van de coronacrisis en de in verband daarmee genomen maatregelen van de Nederlandse overheid en anderen. Dat blijkt ook uit de door Abanoub overgelegde rapportages omtrent het aantal toeristen en andere bezoekers aan de binnenstad van Amsterdam. Verder heeft Abanoub voldoende toegelicht dat zij voor het verkrijgen van omzet uit haar winkel voornamelijk afhankelijk is van toeristen en andere bezoekers. Voldoende is komen vast te staan dat de coronacrisis voor Abanoub zodanige gevolgen heeft gehad dat als direct gevolg daarvan een aanzienlijke omzetdaling heeft kunnen plaatsvinden.

11. De coronacrisis heeft wereldwijd tot vergaand overheidsingrijpen geleid en heeft langdurige verstrekkende (internationale) gevolgen. Er zijn geen aanwijzingen dat partijen die mogelijkheid (stilzwijgend) in de overeenkomst hebben verdisconteerd. Eerdere uitbraken van besmettelijke ziekten hadden ernstige gevolgen, maar zijn niet te vergelijken met de gevolgen die het coronavirus met zich heeft meegebracht en thans nog steeds veroorzaakt. Ook in het verleden geuite waarschuwingen door derden voor een pandemie maken niet dat de (gevolgen van) de huidige overheidsmaatregelen in de overeenkomst zijn begrepen. Het gaat er immers niet om of een pandemie voorzienbaar was, maar of partijen in de overeenkomst met een pandemie en de gevolgen daarvan rekening hebben gehouden. Dat is niet vast komen te staan.

12. Uit het voorgaande volgt dat sprake kan zijn van gewijzigde omstandigheden als bedoeld in artikel 6:258 BW die grond kunnen vormen voor een aanpassing van de (betalingsverplichtingen op grond van de) huurovereenkomst. Dat, in hoeverre en in welke periode dat het geval is geweest zal door Abanoub met concrete feiten en financiële cijfers moeten worden onderbouwd.

13. Nedstede heeft een beroep gedaan op afspraken tussen partijen betreffende de gevolgen van de coronamaatregelen voor de huur van de maanden april tot en met juni 2020. Nedstede heeft althans in verband daarmee een beroep gedaan op rechtsverwerking dan wel afstand van recht door Abanoub. Gelet op de overgelegde e-mailberichten bestond de tussen partijen gevoerde correspondentie uit verzoeken van Abanoub om de betreffende huurtermijnen op een later tijdstip dan overeengekomen te mogen betalen, en de (instemmende) reactie daarop van Nedstede. Dergelijke afspraken waren van belang omdat de algemene voorwaarden aan een te late betaling consequenties verbinden, zoals het verschuldigd worden van boeten, renten en kosten. Uit niets blijkt dat Abanoub het recht zou hebben prijsgegeven om een beroep te doen op artikel 6:258 BW, of dat er sprake zou zijn geweest van feiten, omstandigheden of uitlatingen van Abanoub op grond waarvan Nedstede dit had mogen verwachten. De betreffende afspraken staan daarom niet in de weg aan toewijzing van een vordering tot wijziging van de huurovereenkomst door toepassing van artikel 6:258 BW.

14. Nedstede heeft verder aangevoerd dat de sluiting van de winkel een onverplichte eigen keuze van Abanoub was en dat Abanoub niets, althans te weinig heeft gedaan om alternatieve omzet te genereren, bijvoorbeeld door een bezorgdienst te starten en/of andere producten te verkopen. Daarin wordt Nedstede niet gevolgd. Wanneer, zoals in dit geval, een winkel met name is aangewezen op de verkoop aan toeristen en andere bezoekers aan de binnenstad, zal het contraproductief zijn om de winkel open te houden wanneer deze potentiële kopers wegblijven. Nedstede heeft verder onvoldoende (gemotiveerd) betwist dat Abanoub contractueel gebonden is aan het voeren van een bepaald assortiment. Niet gebleken is dat Abanoub redelijke andere mogelijkheden tot het verwerven van omzet onbenut heeft gelaten.

15. Met betrekking tot de omzetdaling, de overheidsbijdrage en de beoogde huurverlaging heeft Abanoub het volgende gesteld in de akte die diende om haar vordering op dit punt nader te onderbouwen.

“
Met inachtneming van de ontwikkeling in de rechtspraak sinds het uitbrengen van de

dagvaarding, vordert Abanoub de huurkorting in de periode de vanaf 16 maart 2020 tot 31 december 2020 en van 1 januari 2021 tot en met mei 2021 (subsidiair) te bepalen conform de formule in ECLI:NL:RBAMS:2021:937 (Hotel V)1. Voor de periode daarna vordert Abanoub een korting volgens dezelfde formule totdat alle coronagerelateerde vrijheidsbeperkende maatregelen van de overheid zijn opgeheven dan wel de omzet in enig kwartaal het niveau van hetzelfde kwartaal van 2019 heeft bereikt. De duur van de primaire eis als bij dagvaarding ingesteld, wordt verlengd tot het einde van alle coronagerelateerde maatregelen, dan wel tot het moment dat de omzet in enig kwartaal terug is op het oude niveau van hetzelfde kwartaal in 2019. Abanoub betwist uitdrukkelijk de berekeningswijze waarbij de TVL in mindering wordt gebracht op de huur alsmede de stelling dat de NOW betrokken zou moeten worden in de berekening (zoals verhuurder heeft gesteld).

Voor de berekening is van belang de TVL inkomsten over 2020 en 2021 te bepalen. Een belangrijke kanttekening bij de berekeningen is dat de ontvangen bedragen uit de TVL (en overigens ook de NOW) nog niet definitief zijn vast te stellen. De beide regelingen blijken aan wijzigingen onderhevig; zo is op 2 juni jI. een wijziging bekend gemaakt2 die tot gevolg zal hebben dat subsidies deels terugbetaald of juist verhoogd zullen worden. In de steunaanvragen zelf dienen ook schattingen te worden gegeven van omzetverwachtingen in de toekomst. Abanoub is in de navolgende berekening uitgegaan van de meest recente bedragen.

Voor de periode 15 maart 2020 — 31 december 2020 kan de korting als volgt worden berekend:

Uit de overgelegde stukken blijkt voor 2020 een ontvangen TVL van € 16.213 (zie jaarrekening 2020, pagina 17). Het huurdeel bedraagt 69 %, gebaseerd op Vaste Lasten 2019, zijnde € 133.051 huur op een totaal aan vaste lasten van € 192.688 (huisvestingskosten, afschrijvingen materiele vaste activa, verkoop-, kantoor- en algemene kosten, zie jaarrekening 2019).

De omzetdaling vanaf de corona periode (15 maart 2020) vergeleken met dezelfde periode 1 jaar daarvoor (15 maart 2019 — 31 december 2019), bedroeg € 253.849,17, zijnde 78 % (productie 25, waarbij de omzet maart 2020 en maart 2019 is gedeeld door 2). Gecorrigeerd met het huurdeel van de TVL in 2020 (€ 11.187) komt de omzetdaling neer op € 242,662,17. De omzetdaling in 2020 komt dan uit 74,8 % vergeleken met dezelfde periode 2019, resulterend in een huurkorting van 37,4 % voor de periode 15 maart 2020—31 december 2020.

Voor 2021 dient op dezelfde wijze de korting te worden bepaald. Echter de totale TVL

ontvangsten van dit jaar zijn nog niet bekend/niet vast te stellen, zodat in de navolgende eis is voorzien om deze korting later, als de gegevens (meer) definitief zijn, te kunnen vaststellen.”

16. Nedstede heeft aangevoerd dat – als aanspraak zou bestaan op enige huurkorting – bij de berekening daarvan de overheidsbijdragen TVL, NOW en TOGS direct dienen te worden toegerekend aan de te betalen huur (dat wil zeggen: daarop in mindering dienen te worden gebracht) en dat de daarna resterende huurprijs moet worden verdeeld, rekening houdend met de omzetdaling per kwartaal ten opzichte van hetzelfde kwartaal in 2019, en met de per kwartaal ontvangen TVL. Omdat Abanoub slechts gegevens heeft overgelegd over de periode tot en met het eerste kwartaal van 2021 moet er van uit worden gegaan dat de omzet daarna zodanig is geweest dat er geen aanspraak meer bestaat op huurkorting, aldus Nedstede.

17. Overwogen wordt dat – conform het bij deze rechtbank gevoerde beleid – de behaalde omzet zal worden vermeerderd met de (volledige) TVL uitkering aangezien de kosten die Abanoub maakt daarmee kunnen worden bestreden. Het direct in mindering brengen van de TVL op de te betalen huur zoals door Nedstede wordt bepleit wordt niet toegepast, omdat daardoor onvoldoende recht zou worden gedaan aan de doelstelling van de TVL (het voorkomen dat een bedrijf ten onder gaat aan de gevolgen van een langdurig omzetverlies, waarvoor over het algemeen méér nodig zal zijn dan dat de huur kan worden betaald). Verder zou, wanneer de TVL geheel ten goede zou komen aan de verhuurder, ook onvoldoende recht worden gedaan aan het uitgangspunt dat de gevolgen van de coronacrisis in beginsel door beide partijen moeten worden gedragen. De NOW uitkering zal buiten beschouwing blijven, nu deze expliciet is geoormerkt als een tegemoetkoming in de loonkosten. Voor verdere verfijningen zoals het rekening houden met méér of juist minder kosten door een gewijzigde bedrijfsvoering wordt geen aanleiding gezien. Voor de berekening van de huurkortingen in gevallen als deze bestaat geen maatstaf en deze zullen naar hun aard altijd enigszins arbitrair zijn. De hiervoor gegeven uitgangspunten worden mede ingegeven door het belang dat deze berekeningen overzichtelijk, hanteerbaar en daardoor voor partijen voorspelbaar blijven.

18. De door Abanoub overgelegde stukken en cijfers zijn afkomstig uit haar boekhouding en zijn voorzien van een verklaring van de boekhouder waarin dit wordt bevestigd. Deze stukken worden voldoende betrouwbaar geacht om uit te gaan van de inhoud daarvan.

19. Aan Abanoub is verzocht een overzicht van gerealiseerde omzet en ontvangen TVL en andere bijdragen per maand over te leggen. Abanoub heeft in haar akte slechts bedragen per jaar genoemd. Het is niet aan de kantonrechter om uit een grote hoeveelheid aan overgelegde stukken en cijfers een gedetailleerd en compleet overzicht te genereren. Verder blijkt dat het in de akte genoemde bedrag aan TVL niet correspondeert met de bedragen in de door Abanoub overgelegde beschikkingen. Laatstbedoelde bedragen zullen in aanmerking worden genomen. Nu in de akte van Abanoub geen duidelijke en voldoende gespecificeerde berekening wordt gegeven zal worden uitgegaan van de door Nedstede – op basis van de door Abanoub overgelegde stukken – genoemde bedragen aan TVL, en zal ook – zoals Nedstede heeft gedaan – de berekening van de (eventuele) aanspraak op huurkorting per kwartaal worden gedaan.
Het eerste kwartaal 2020

20. Uit de door Abanoub overgelegde cijfers volgt dat in het eerste kwartaal van 2020 een omzet werd behaald van € 80.654,82, tegenover een omzet in hetzelfde kwartaal van 2019 van € 103.189,96. Dat betekent een omzetdaling met 22% ten opzichte van het eerste kwartaal 2019, dat wil zeggen een omzetdaling met minder dan 30%. In een dergelijk geval ligt het op de weg van Abanoub om te onderbouwen dat deze omzetdaling rechtstreeks verband houdt met de coronamaatregelen, en niet valt binnen de bandbreedte van de voor hem gebruikelijke fluctuaties van de normaliter behaalde omzetten. Dit heeft Abanoub nagelaten. Abanoub heeft ook niet (gemotiveerd) betwist dat, zoals Nedstede heeft aangevoerd, 2019 een jaar was waarin bijzonder veel toeristen en andere bezoekers in de binnenstad van Amsterdam verschenen, waardoor hoge omzetcijfers kunnen zijn gerealiseerd. Enige omzetdaling in het eerste kwartaal van 2020 hoeft daarom geen verband te houden met de coronacrisis. Een en ander betekent dat Abanoub onvoldoende heeft onderbouwd dat er sprake is van een omzetdaling in het eerste kwartaal van 2020 die het rechtstreekse gevolg is van de coronacrisis.
Het tweede kwartaal 2020 tot en met het eerste kwartaal 2021

21. Op grond van de overgelegde stukken met financiële gegevens kan het volgende overzicht worden gemaakt. Vermeld wordt de omzet per kwartaal in 2019, de omzet in de laatste drie kwartalen van 2020 en het eerste kwartaal van 2021 en de som van die omzet en de voor dat kwartaal ontvangen TVL. Daarna wordt berekend wat de daling is van de som van omzet en TVL in het betreffende kwartaal ten opzichte van de omzet in het overeenkomstige kwartaal in 2019.

omzet 2019

omzet 2020

TVL

omzet +TVL

% daling incl. TVL

2e kwartaal

€ 92.792,03

€ 8.877,98

€ 6.870,15

€ 15.748,13

3e kwartaal

€ 106.869,40

€ 40.818,58

€ 7.015,71

€ 47.834,29

4e kwartaal

€ 104.531,11

€ 12.452,52

€ 9.198,24

€ 21.650,76

1e kwartaal

omzet 2019

omzet 2021

€ 103.189,96

€ 2.528,04

€ 11.408,32

€ 13.936,36

22. Nu sprake is van een omzetdaling als gevolg van de coronacrisis zal met toepassing van artikel 6:258 BW de huurprijs voor de hierboven genoemde kwartalen worden gewijzigd. Daarbij geldt als uitgangspunt dat de tegenvaller in beginsel gelijkelijk over de huurder en de verhuurder moet worden verdeeld. Daardoor zal bij een omzetverlies van 100% de huurprijs in beginsel worden verminderd met 50%. De verlaging van de huurprijs wordt als volgt berekend: de oude huurprijs x percentage omzetdaling x 50%. De gewijzigde huurprijs is gelijk aan de oude huurprijs minus deze verlaging.

23. Er zijn onvoldoende gronden om in dit geval af te wijken van bovengenoemde uitgangspunten. Deze komen er in dit geval op neer dat de geldende (kale) huurprijzen zullen worden verlaagd met de volgende percentages:
2e kwartaal 2020 verlaging met 41,5 % van de geldende huurprijs
3e kwartaal 2020 verlaging met 27,5 % van de geldende huurprijs
4e kwartaal 2020 verlaging met 39,5 % van de geldende huurprijs
1e kwartaal 2021 verlaging met 43 % van de geldende huurprijs.

24. Abanoub heeft geen gegevens zijn overgelegd over de periode na het eerste kwartaal van 2021, terwijl het zeer wel mogelijk is dat de omstandigheden en de omzet na dit kwartaal (aanzienlijk) zijn gewijzigd. Daarom zal zijn vordering als onvoldoende onderbouwd worden afgewezen voor zover deze betrekking heeft op die periode.

25. Abanoub heeft ook aanspraak gemaakt op huurverlaging wegens een gebrek. Nedstede heeft gemotiveerd betwist dat sprake is van een gebrek en ook betwist dat een (eventueel) gebrek in het onderhavige geval zou kunnen leiden tot huurverlaging. Overwogen wordt als volgt. Ook indien wordt uitgegaan van de juistheid van de stellingen van Abanoub zullen deze niet afdoen aan het uitgangspunt dat de maatstaven van redelijkheid en billijkheid met zich brengen dat ook in dat geval het nadeel gelijkelijk door partijen zal moeten worden gedragen, hetgeen niet zal leiden tot een voor Abanoub gunstigere beslissing. Of sprake is van een gebrek en zo ja, wat daarvan de gevolgen zijn zal daarom in het midden worden gelaten.

26. Uit het voorgaande volgt dat de betalingsverplichtingen van Abanoub in de periode april 2020 tot en met maart 2021 anders waren dan die welke Nedstede aan haar berekening van de huurachterstand ten grondslag heeft gelegd. Uitgegaan wordt van het – in zoverre niet door Abanoub betwiste – overzicht in de conclusie van eis in reconventie. Daarvan uitgaande kunnen de betalingsverplichtingen van Abanoub gedurende de periode 1 april 2020 tot en met 31 maart 2021 worden berekend als volgt:

2e kwartaal 2020 oude huur € 40.896,48, minus 41,5 %, nieuwe huur is € 23.924,44

3e kwartaal 2020 oude huur € 41.375,19, minus 27,5 %, nieuwe huur is € 29.997,01

4e kwartaal 2020 oude huur € 41.375,19, minus 39,5 %, nieuwe huur is € 25.031,99
1e kwartaal 2021 oude huur € 41.375,19, minus 43 % , nieuwe huur is
€ 23.583,86

Totaal verschuldigd in deze periode: € 102.537,30

27. Zoals Nedstede onbetwist heeft gesteld heeft Abanoub gedurende deze periode betaald:

gedurende het derde kwartaal van 2020 de volledige huurprijs van € 41.375,19,
in de overige negen maanden van bovengenoemde periode € 7.000,- per maand, zijnde in totaal € 104.375,19.

Dat wil zeggen dat Abanoub méér heeft betaald dan waartoe zij – na verlaging van de huurprijs – verplicht was. Bij deze stand van zaken en gelet op de onzekerheid over de feiten en omstandigheden van de periode na het eerste kwartaal van 2021 wordt geen grond gezien om Abanoub te veroordelen tot betaling van de huurprijs over de periode vanaf 1 april 2021. Aan de hand van de in dit vonnis gegeven maatstaven en door de boekhouder van Abanoub te leveren financiële informatie, die door Abanoub aan Nedstede zal moeten worden overhandigd indien Abanoub aanspraak maakt op verdere huurverlaging, zullen partijen zelf in staat zijn om te berekenen of Abanoub teveel of te weinig heeft betaald over de periode vanaf 1 april 2021.

28. Dat betekent dat de vordering van Nedstede in reconventie wordt afgewezen.

29. Nedstede wordt als de in conventie en in reconventie in overwegende mate in het ongelijk gestelde partij met de proceskosten aan de zijde van Abanoub in conventie en in reconventie belast, met dien verstande dat de proceskosten in reconventie worden begroot op nihil nu het partijdebat in reconventie samenviel met dat in conventie.

BESLISSING

De kantonrechter:

In conventie:

verklaart voor recht dat de huurprijs voor het gehuurde gelegen aan de Nieuwendijk 163 (1012 ME) te Amsterdam wordt verminderd gedurende de periode met ingang van 1 april 2020 tot 1 april 2021 als volgt:
gedurende het 2e kwartaal 2020 met 41,5 % van de geldende huurprijs;
gedurende het 3e kwartaal 2020 met 27,5 % van de geldende huurprijs;
gedurende het 4e kwartaal 2020 met 39,5 % van de geldende huurprijs;
gedurende het 1e kwartaal 2021 met 43 % van de geldende huurprijs;

veroordeelt Nedstede in de proceskosten, aan de zijde van Abanoub tot op heden begroot op:

-griffierecht: € 126,00

-kosten dagvaarding: € 83,38

-salaris gemachtigde: € 1.870,00

--------------

Totaal: € 2.079,38

inclusief eventueel verschuldigde BTW;

veroordeelt Nedstede tot betaling van een bedrag van € 62,00 aan nasalaris, alsmede tot betaling van een bedrag van € 68,00 en de explootkosten van betekening van het vonnis, onder de voorwaarde dat Nedstede niet binnen veertien dagen na aanschrijving tot nakoming volledig aan dit vonnis heeft voldaan en betekening van het vonnis eerst na veertien dagen na aanschrijving heeft plaatsgevonden, een en ander, voor zover van toepassing, inclusief BTW;

verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af;

In reconventie:

wijst de vordering af;

compenseert de proceskosten in die zin dat elke partij de eigen kosten draagt;

Dit vonnis is gewezen door mr. C.L.J.M. de Waal, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 23 augustus 2021 in tegenwoordigheid van de griffier.