Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer / rolnummer: C/13/675217 / HA ZA 19-1198
Vonnis van 10 februari 2021
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats] ,
eiser,
advocaat mr. B. van Mieghem te Rotterdam,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[gedaagde],
gevestigd te [plaats] ,
gedaagde,
advocaat mr. H.M. Giezen te Amsterdam.
Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagde] genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het vonnis in incident van 4 maart 2020 waarbij deze zaak is afgesplitst van die tegen [partij] en de daarin genoemde stukken, waaronder de dagvaarding van 4 november 2019 met producties,
- de conclusie van antwoord met producties,
- het tussenvonnis van 16 september 2020 waarbij een comparitie is bepaald,
- de akte overlegging producties van [gedaagde] ,
- de akte overlegging producties van [eiser] ,
- het proces-verbaal van de comparitie van 11 december 2020 en de spreekaantekeningen van mr. Van Mieghem en mr. Corten,
- de brief van mr. Corten van 4 januari 2021 met opmerkingen naar aanleiding van het proces-verbaal.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eiser] is een ondernemer die in eigen beheer pensioen probeert op te bouwen en in dat kader investeringen doet. [eiser] heeft meerdere (op 21 april 2020: elf) kadastrale percelen in eigendom.
2.2.
[gedaagde] is actief in de handel van onroerend goed, waaronder landbouwgrond waarop in de toekomst mogelijk gebouwd mag worden. Vanaf 2006 heeft [gedaagde] diverse percelen landbouwgrond in Nederland gekocht en verkocht aan verschillende beleggers. De heer [directeur] (hierna: [directeur] ) is directeur-grootaandeelhouder van [gedaagde] .
2.3.
[directeur] is eerder onder meer actief geweest in de vennootschap Grondgedachte Beheer B.V. (hierna: Grondgedachte).
2.4.
In november 2008 heeft [eiser] twee percelen van [gedaagde] gekocht. Een van die percelen bevindt zicht aan de [adres 1] te Dedemsvaart, gemeente Hardenberg en is een gedeelte van het perceel kadastraal bekend als [kadastergegevens] (hierna: het perceel in Dedemsvaart ). De koopprijs van dit perceel was € 28.420,-. Het tweede perceel bevindt zich aan de [adres 2] te Blaricum , kadastraal bekend als [kadastergegevens] (hierna: het perceel in Blaricum ). De koopprijs van dit perceel was € 35.000,-.
2.5.
Omgerekend (naar vierkante meter) heeft [eiser] voor het perceel in Dedemsvaart € 28,40 per m2 en voor het perceel in Blaricum € 35,- per m2 betaald. [gedaagde] heeft deze percelen eerder aangekocht voor een lager bedrag: in 2008 heeft zij voor het perceel in Dedemsvaart € 6,- per m2 betaald en in 2007 voor het perceel in Blaricum € 3,86 per m2.
2.6.
In de brochure van het perceel in Dedemsvaart stond onder meer het volgende:
“Steeds meer Nederlandse agrariërs kunnen ondanks vele subsidies hun werkzaamheden niet meer voortzetten en zijn gedwongen te stoppen met hun bedrijf (in Nederland). De grond die vrijkomt, komt vaak in aanmerking voor een bestemmingswijziging. De nieuwe functies die een gebied kan krijgen zijn bijvoorbeeld natuur en recreatie. Ook veranderen er veel gebieden in functies met meer ambitie zoals bedrijventerrein en woningbouw. Een bestemmingswijziging naar bedrijventerrein of woningbouw leidt tot een grote waardestijging van deze grond. In Hardenberg is ook grond die in de toekomst een kans heeft op een bestemmingswijziging.
(…)
Met het oog op toekomstige ontwikkelingen lijkt dit een uitstekende locatie om woningen op te bouwen.
(…)
Het heeft de bestemming ‘agrarische doeleinden’.
(…)
Ruimtelijk gezien is deze locatie bij bestemmingsverandering dus uitermate geschikt voor woningbouw. Een blik op de huidige kaart geeft logischerwijs al aan dat woningbouw een voor de hand liggende optie is wanneer er een bestemmingsverandering zal plaatsvinden.
(…)
Hoewel een grondinvestering sinds enkele jaren kan rekenen op steeds meer belangstelling, is een investering in strategische grondposities alleen voor die investeerders aan te raden die met hun investering niet afhankelijk zijn van een cash flow. Deze beleggingsvorm zou wat ons betreft niet moeten worden overwogen door mensen die de financiële ruimte missen om een gedeelte van hun beschikbaar vermogen voor onbepaalde tijd vast te zetten.”
2.7.
In de brochure van het perceel in Blaricum stond onder meer het volgende:
“Steeds meer Nederlandse agrariërs kunnen ondanks vele subsidies hun werkzaamheden niet meer voortzetten en zijn gedwongen te stoppen met hun bedrijf (in Nederland). De grond die vrijkomt, komt vaak in aanmerking voor een bestemmingswijziging. De nieuwe functies die een gebied kan krijgen zijn bijvoorbeeld natuur en recreatie. Ook veranderen er veel gebieden in functies met meer ambitie zoals bedrijventerrein en woningbouw. Een bestemmingswijziging naar bedrijventerrein of woningbouw leidt tot een grote waardestijging van deze grond.
(…)
Onze huidige propositie is gelegen aan de oostzijde van de A27 tegenover de Blaricummermeent. Het gaat hier om een van de laatste uitbreidingsmogelijkheden van Huizen, dan wel Blaricum .
(…)
Aangezien er geen andere uitwijkmogelijkheid bestaat t.a.v. verdere uitbreiding, ligt de huidige propositie in een zeer bijzonder spanningsveld welke in de nabije toekomst zijn uitwerking niet zal missen op de prijsvorming en waardeontwikkeling van dit uitzonderlijke gebied. (…) De hoogwaardige ligging maakt van de propositie een aantrekkelijke uitbreidingslocatie met mooie perspectieven.
(…)
De propositie heeft de bestemming Agrarisch gebied. Het bestemmingsplan is conserverend en staat op het moment dus weinig andere bestemmingen toe.
(…)
Net als de gerealiseerde woningbouw in Huizen en binnenkort ook Blaricum (Blaricummermeent), zal de propositie in de toekomst ook kans maken op ontwikkeling.”
2.8.
[eiser] ontving voor het perceel in Dedemsvaart en het perceel in Blaricum een beoordelingsrapport van Agri Vastgoed. Agri Vastgoed is een makelaar/ taxateur gespecialiseerd in agrarische gronden. In beide rapporten staat dat de percelen thans een agrarische bestemming hebben, dat – gezien de geografische ligging en plaatselijke omstandigheden – de gronden kunnen worden omschreven als courant en dat de percelen in de toekomst een bestemmingswijziging zouden kunnen ondergaan.
2.9.
In 2010 is [gedaagde] gestopt met de handel in landbouwgronden, onder meer omdat de AFM niet toestond dat zonder AFM-vergunning landbouwgronden als beleggingsobject werden verkocht indien bij verkoop ook het agrarische beheer aan de kopers werd aangeboden.
2.10.
Op 19 maart 2010 publiceerde De Pers een artikel met de titel ‘Domme beleggers, daar zijn we naar op zoek’. Dit artikel is geschreven door een journalist die ‘undercover’ werkte bij Grondgedachte. Op 17 maart 2011 heeft de Autoriteit Financiële Markten een bestuurlijke boete opgelegd aan Grondgedachte voor het verrichten van oneerlijke handelspraktijken. Dit is op 14 september 2015 bekendgemaakt in een persbericht.
2.11.
Op 13 april 2019 publiceerde het Financieele Dagblad een artikel over de handel in ‘warme’ landbouwgrond met – voor zover voor deze zaak van belang – de volgende inhoud:
“De grondhandelaren werken bijna altijd op dezelfde manier. Eerst kopen ze percelen landbouwgrond van boeren of andere grondeigenaren. Via het kadaster verdelen ze die stukken in kleine kavels. Dan gaan de ermee lopen leuren. Verkoop gebeurt vaak via de telefoon.
(…)
De handelaren komen met argumenten waarom juist dít stukje grond tot ontwikkeling zal komen: het ligt naast een woonwijk, of zoals in Blaricum vlakbij een weg die volgens hen wel móét worden doorgetrokken.
(…)
Na maanden onderzoek vindt het FD geen enkele plek waar een versnipperd perceel grond is veranderd in een woonwijk of bedrijventerrein.”
2.12.
Bij brief van 21 augustus 2019 heeft (de gemachtigde van) [eiser] het volgende – voor zover voor deze zaak van belang – aan [gedaagde] geschreven:
“ [eiser] heeft gedwaald. Deze dwaling is uitsluitend te wijten aan de (onjuiste) inlichtingen van uw zijde. Ik vernietig hiermee de overeenkomsten waarmee [eiser] van u de bovengenoemde kavels kocht.
Gevolg van het feit dat de aankoop vernietigd is, is dat u de heer [eiser] het aankoopbedrag dient terug te betalen en de heer [eiser] u de grond dient terug te leveren.”
2.13.
Bij brief van 5 september 2019 heeft [gedaagde] gereageerd op de brief van (de gemachtigde van) [eiser] . Zij wijst in deze brief de aansprakelijkheid van [gedaagde] van de hand.
3.De vordering
3.1.
[eiser] vordert samengevat dat de rechtbank bij vonnis – voor zover mogelijk – uitvoerbaar bij voorraad:
primair
I. voor recht verklaart dat de koopovereenkomsten van de percelen grond in Dedemsvaart en Blaricum zijn vernietigd bij brief van de advocaat van [eiser] van 21 augustus 2019;
II. althans de overeenkomsten vernietigt;
III. [gedaagde] gebiedt medewerking te verlenen aan ongedaanmaking van de vernietigde overeenkomsten, onder verbeurte van een dwangsom;
IV. [gedaagde] veroordeelt de koopsommen van de kavels aan [eiser] terug te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de datum van vernietiging;
V. [gedaagde] veroordeelt in de notariskosten die in dit verband worden gemaakt;
subsidiair
voor recht verklaart dat [gedaagde] bij de verkoop van de percelen onrechtmatig heeft gehandeld jegens [eiser] ;
zowel primair als subsidiair
[gedaagde] veroordeelt in de proceskosten, vermeerderd met de wettelijke rente, en nakosten.
3.2.
[eiser] legt aan zijn primaire vordering ten grondslag dat hij bij de koop van de percelen heeft gedwaald door onjuiste en onvolledige mededelingen van (althans namens) [gedaagde] . Ten onrechte verkeerde hij in de veronderstelling dat sprake was van een veilige, renderende belegging en van strategisch gelegen kavels met een goede potentie om een bestemmingswijziging te ondergaan, terwijl het in feite gaat om percelen zonder bijzondere potentie of eigenschappen. Aan zijn subsidiaire vordering legt [eiser] ten grondslag dat sprake is van oneerlijke handelspraktijken.
3.3.
[gedaagde] voert verweer.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Verzoek aanpassing proces-verbaal
4.1.
De rechtbank heeft kennisgenomen van de opmerkingen van mr. Corten op het proces-verbaal van 11 december 2020 en het verzoek het proces-verbaal aan te passen. De rechtbank ziet geen aanleiding het proces-verbaal aan te passen, omdat het – anders dan mr. Corten meent – geen onjuiste weergave bevat van hetgeen is verklaard en het een zakelijke, geen letterlijke, weergave is van het besprokene, naast hetgeen in de spreekaantekeningen staat. Bovendien komt aan de passages die volgens mr. Corten moeten worden aangepast hierna geen redengevende betekenis toe.
Dwaling
4.2.
[eiser] beroept zich in het kader van de vernietiging van de koopovereenkomsten op dwaling ex artikel 6:228 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW). [eiser] stelt als gevolg van de onjuiste mededelingen van [gedaagde] te hebben gedwaald omtrent (i) de eigenschappen en de potentie van de percelen, en (ii) de kansen, het rendement en de risico’s van de beleggingen. [eiser] stelt dat hij bij een juiste voorstelling van zaken de overeenkomsten niet zou hebben gesloten. [gedaagde] betwist dat sprake is van dwaling.
4.3.
Ingevolge de hoofregel van artikel 150 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering draagt de partij die zich beroept op rechtgevolgen van door haar gestelde feiten of rechten, de bewijslast van die feiten of rechten, tenzij uit enige bijzondere regel of uit de eisen van redelijkheid en billijkheid een andere verdeling van de bewijslast voortvloeit. Ingevolge deze hoofdregel rust in dit geval op [eiser] de stelplicht en bewijslast dat hij ten tijde van de totstandkoming van de overeenkomst een onjuiste voorstelling van zaken had en dat hij de overeenkomst bij een juiste voorstelling van zaken niet, althans niet onder dezelfde voorwaarden zou hebben gesloten. De rechtbank zal hierna afzonderlijk ingaan op de door [eiser] gestelde dwalingsonderwerpen.
4.4.
Daarbij stelt de rechtbank voorop dat – zoals tussen partijen vaststaat – de stijging van de waarde van de grondprijs van de percelen in Dedemsvaart en Blaricum met name afhangt van een bestemmingswijziging van de percelen van een agrarische bestemming naar een bouwbestemming.
Omtrent eigenschappen en potentie van de percelen
4.5.
[eiser] stelt dat de percelen door [gedaagde] zijn aangeprezen als hoogwaardige locaties met een uitstekende potentie voor de ontwikkeling van woningbouw of bedrijventerrein. In werkelijkheid gaat het volgens [eiser] om landbouwgrond zonder bijzondere potentie. Het perceel in Dedemsvaart is – bijvoorbeeld – niet ‘uitermate geschikt voor woningbouw’ en het perceel in Blaricum is geen ‘aantrekkelijke uitbreidingslocatie met mooie perspectieven’ met een ‘hoogwaardige ligging’. Volgens [eiser] zijn deze mededelingen (in ieder geval deels) onjuist en misleidend. Het gaat volgens hem om landbouwgrond die op het moment van aanschaf geen bijzondere eigenschappen bezat die uitzicht gaven op een bestemmingswijziging. Daarnaast stelt [eiser] dat de beoordelingsrapporten van Agri Vastgoed hebben gesuggereerd dat de grond courant zou zijn en dat een bestemmingswijziging mogelijk is. Met deze rapporten wordt op onjuiste gronden vertrouwen gewekt in de soliditeit van de propositie.
4.6.
[gedaagde] betwist dat zij onjuiste mededelingen heeft verstrekt ten aanzien van de eigenschappen en de potentie van de percelen. Er steeds is gezegd dat de percelen landbouwgrond waren, waarbij de kans bestond dat deze bestemming later zou kunnen wijzigen. Dat de mogelijkheid van herbestemming zich vooralsnog niet heeft voorgedaan, maakt dit niet anders. Het gaat om een lange-termijn-belegging. [gedaagde] gelooft nog steeds dat de percelen gunstig gelegen zijn.
4.7.
De rechtbank overweegt dat [gedaagde] [eiser] niet op het verkeerde been heeft gezet of heeft misleid met de in de brochures opgenomen aanprijzende bewoordingen. [gedaagde] heeft in haar conclusie van antwoord en ter comparitie stilgestaan bij de eigenschappen van de percelen die volgens haar maken dat ze een bepaalde potentie hadden en nog steeds hebben. Deze eigenschappen worden door [eiser] anders gewaardeerd, maar dat maakt de mededelingen nog niet onjuist. De teksten in de brochures van [gedaagde] zijn veelbelovend en optimistisch van toon, maar het betreft algemene aanprijzingen waarvan niet gezegd kan worden dat ze feitelijk onjuist of misleidend zijn of dat daarbij essentiële informatie is achtergehouden. Het was vervolgens aan [eiser] om te beoordelen of hij de mogelijkheid dat een bestemmingswijziging plaats zou vinden voldoende vond om tot aankoop van het aangeboden perceel over te gaan, ofwel desgewenst nader onderzoek te doen, ofwel af te zien van een investering. Hetzelfde geldt voor de tekst van de beoordelingsrapporten van Agri Vastgoed.
4.8.
Concluderend oordeelt de rechtbank dat op dit punt niet vast is komen te staan dat de informatie uit de brochures of beoordelingsrapporten van [gedaagde] met betrekking tot de eigenschappen en de potentie van de percelen onjuist of misleidend was. Hiervoor is onvoldoende gesteld door [eiser] .
Omtrent rendement
4.9.
[eiser] stelt daarnaast dat hij gedwaald heeft ten aanzien van het met de investering te behalen rendement en de risico’s. De teksten in de brochures en de begeleidende brieven die aan [eiser] zijn aangeboden, schetsen het beeld dat er een gerede kans is dat de grond door tijdsverloop en of een bestemmingswijziging meer waard wordt. Dit voorgespiegelde rendement blijkt ook uit het feit dat de kavels voor een aanzienlijk hogere prijs dan de marktwaarde werden verkocht. In feite is de waarde van de percelen thans nihil, omdat het om versnipperde landbouwgrond gaat en de kans dat het wordt ontwikkeld, zeer gering is.
4.10.
De rechtbank volgt [gedaagde] in haar verweer dat zij geen onjuiste mededelingen heeft gedaan over het te behalen rendement of de risico’s. Er zijn geen concrete mededelingen gedaan over de kans dat de bestemming gewijzigd zou worden. Daarbij blijkt uit de brochures afdoende dat het om (onzekere) lange-termijn-investeringen gaat.
4.11.
Daarnaast waren de prijzen van € 28,40/m2 respectievelijk € 35/m2 weliswaar (substantieel) hoger dan die van gemiddelde landbouwgrond, ze waren echter niet dermate hoog dat [eiser] hieruit redelijkerwijs de verwachting van een bepaald rendement kon ontlenen. Dit was wel het geval in een eerder door deze rechtbank gewezen vonnis van 21 februari 2019 (ECLI:NL:RBAMS:2019:1283), waarin de voorzieningenrechter het volgende heeft overwogen (rechtsoverweging 5.4):
“Het vragen van een zo hoge prijs kan door de aspirant koper moeilijk anders worden begrepen dan dat het realiteitsgehalte van de in het vooruitzicht gestelde mogelijkheid van woningbouw, zeer groot is. Daarom wordt ook door deze prijs vertrouwen gewekt in de soliditeit van de propositie, terwijl de verkoper over andersluidende gegevens beschikt.”
4.12.
De feiten uit dat vonnis zijn naar het oordeel van de rechtbank echter niet vergelijkbaar met de feiten uit deze zaak, omdat de verkoopprijs € 250,- per m2 bedroeg, bijna het dertigvoudige van de m2-prijs die de verkoper er zelf voor had betaald bij aankoop. [eiser] heeft onvoldoende toegelicht dat en waarom hij de door hem betaalde prijzen – die vier- tot tienmaal zo hoog waren als de prijs die [gedaagde] kort daarvoor zelf had betaald – moeilijk anders kon begrijpen dan dat de kans op woningbouw zeer groot is, terwijl verkoper over andersluidende gegevens beschikt. Ook heeft [eiser] onvoldoende toegelicht dat de prijzen zodanig hoog waren dat het praktisch onmogelijk is om enig rendement te behalen. [gedaagde] heeft gemotiveerd betwist dat ruwe bouwgrond met nutsvoorzieningen € 50 tot € 100 waard is en daartegenover heeft [eiser] zijn stellingen niet nader onderbouwd.
4.13.
[eiser] stelt dat [gedaagde] een te rooskleurig beeld heeft geschetst omtrent de kansen van de percelen, terwijl de grond nu in feite niets waard is. Los van het feit dat [gedaagde] gemotiveerd heeft betwist dat de grondwaarde nihil is, blijkt niet van onjuiste informatie over de kansen van de percelen. Het artikel uit het Financieele Dagblad waarin staat dat nog geen enkele kavel tot ontwikkeling is gekomen, was voor [eiser] kennelijk een wake-up call. Het betekent echter niet dat er onjuiste informatie is verstrekt met betrekking tot de kansen van de percelen. De rechtbank oordeelt dat [eiser] onvoldoende heeft gesteld dat hij heeft gedwaald omtrent de kans op een waardevermeerdering van de percelen.
4.14.
[eiser] stelt tot slot dat [gedaagde] haar alleen heeft gewezen op de kansen van zijn investering maar niet op de risico’s (waardevermindering). De rechtbank overweegt dat [gedaagde] niet verplicht was verdere mededelingen te doen over de risico’s die aan het investeren in de percelen verbonden zijn, dan zij heeft gedaan. [eiser] wist dat het risico bestond dat er geen bestemmingswijziging zou plaatsvinden, zodat hij daarmee ook kon weten dat het risico bestond dat de investering in waarde gelijk zou blijven of zou dalen.
4.15.
Concluderend oordeelt de rechtbank dat niet komt vast te staan dat [gedaagde] onjuiste inlichtingen heeft verschaft, zodat het beroep op dwaling van [eiser] niet opgaat. Het primair gevorderde zal daarom worden afgewezen.
Onrechtmatige daad
4.16.
[eiser] stelt dat [gedaagde] onrechtmatig jegens haar heeft gehandeld omdat sprake is van een oneerlijke handelspraktijk in de zin van artikel 6:193b BW. De handelspraktijk van [gedaagde] is volgens [eiser] misleidend omdat informatie is verstrekt die feitelijk onjuist is, althans de gemiddelde consument misleidt.
4.17.
De rechtbank oordeelt dat, nu niet is komen vast te staan dat [gedaagde] onjuiste, dan wel misleidende informatie over de percelen aan [eiser] heeft verstrekt, ook de grondslag onder deze vordering komt te ontvallen.
Verjaring
4.18.
Nu niet is komen vast te staan dat [gedaagde] onjuiste, dan wel misleidende informatie over de percelen heeft verstrekt, komt de rechtbank niet toe aan de bespreking van het verjaringsverweer van [gedaagde] .
Proceskosten
4.19.
[eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op:
- griffierecht € 639,00
- salaris advocaat €
2.228,00(2 punten × tarief € 1.114,00)
2.228,00(2 punten × tarief € 1.114,00)
Totaal € 2.867,00
4.20.
De nakosten zijn toewijsbaar en worden als volgt begroot.
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
wijst de vorderingen af,
5.2.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 2.867,00,
5.3.
veroordeelt [eiser] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 163,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [eiser] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 85,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak,
5.4.
verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.F. Zaagsma en in het openbaar uitgesproken op 10 februari 2021.