ECLI:NL:RBAMS:2021:4306 - Rechtbank Amsterdam - Afwijzing vordering ontruiming op grond van niet-overgedr...

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 9078269 CV EXPL 21-3947

vonnis van: 20 augustus 2021

fno.: 21925

vonnis van de kantonrechter

I n z a k e

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [eiseres] BV

gevestigd te [vestigingsplaats]

eiseres

nader te noemen: [eiseres]

gemachtigde: mr. J.A.M. Reuser

t e g e n

[gedaagde]

wonende te [woonplaats]

gedaagde

nader te noemen: [gedaagde]

gemachtigde: mr. H.J.J. Hendrikse

Het procesverloop

Dit blijkt uit het volgende:

de dagvaarding van 23 februari 2021 met producties;
de conclusie van antwoord van 14 mei 2021 met producties;
het tussenvonnis van 4 juni 2021 waarin een mondelinge behandeling is bepaald.

De mondelinge behandeling is gehouden op 8 juli 2021. Namens [eiseres] zijn verschenen [naam 1] , directeur, en [naam 2] , adviseur, bijgestaan door de gemachtigde. [gedaagde] is verschenen samen met haar gemachtigde. Partijen hebben hun standpunten toegelicht, [eiseres] aan de hand van pleitnotities, en vragen beantwoord. Na verder debat is vonnis bepaald op vandaag.

De feiten

1.1

In augustus 2004 hebben [vader van gedaagde] en [moeder van gedaagde] (de ouders van [gedaagde] ) de woning gelegen aan het [adres] (hierna: de woning) met financiering door ING Bank N.V. (hierna: de ING) gekocht van Woningstichting Rochdale van wie zij de woning voordien huurden.

1.2

In de hypotheekakte van 30 augustus 2004 staat dat onder meer de volgende bepaling van toepassing is:

“beperking van de onderzetter(kantonrechter: in casu de ouders van [gedaagde] )
in zijn bevoegdheid tot het zonder toestemming van de bank verhuren van het onderpand, beperking ten aanzien van de vooruitbetaling van huurpenningen of andere vergoedingen en beperking in het recht tot vervreemding of verpanding van uit huurovereenkomsten voortvloeiende rechten;”(hierna: het huurbeding)

1.3

Op het adres van de woning stonden/staat ingeschreven in de Gemeentelijke Basisregistratie Personen:
- [vader van gedaagde] , van april 1996 tot juni 2004;
- [moeder van gedaagde] , van april 1996 tot juni 2008;
- [gedaagde] , van april 1996 tot heden.

1.4

Op 29 oktober 2020 is de woning door hypotheekhouder ING op een openbare veiling verkocht aan [eiseres] .

1.5

Bij brief van 5 november 2020 heeft de deurwaarder meegedeeld dat [eiseres] de woning waarin [gedaagde] verblijft heeft gekocht en is zij verzocht de woning te ontruimen, omdat de ouders van [gedaagde] volgens de deurwaarder niet bevoegd waren de woning aan haar in gebruik te geven dan wel te verhuren.

1.6

Bij brief van 23 november 2020 heeft [gedaagde] aan de deurwaarder geschreven dat zij de woning niet zal verlaten, dat zij de woning al achttien jaar huurt van de vorige eigenaren, waarbij zij altijd aan haar betalingsverplichtingen heeft voldaan, dat zij [eiseres] houdt aan haar verplichting om de huurovereenkomst te respecteren en voort te zetten, dat zij graag de adres- en bankgegevens van [eiseres] ontvangt en dat zij de huur vanaf december 2020 aan [eiseres] zal overmaken.

1.7

Op 24 november 2020 is een notariële akte houdende verklaring van betaling opgemaakt. Uit deze notariële akte blijkt dat de ouders van [gedaagde] op een ander adres te [woonplaats] wonen. In deze notariële akte staat voor zover relevant het volgende:

“(…)(B) Op deze openbare verkoop zijn van toepassing de Algemene Veilingvoorwaarden voor Executieveilingen 2017 (…) welke worden geacht woordelijk in deze akte te zijn opgenomen en van toepassing te zijn, voor zover daarvan niet uitdrukkelijk wordt afgeweken in de eveneens van toepassing zijnde voormelde bijzondere veilingvoorwaarden, waarin onder meer nadrukkelijk is bepaald dat indien het Registergoed in gebruik is en niet vrij van gebruik wordt geleverd, het aan de koper is om op zijn kosten ontruiming van het verkochte te bewerkstelligen.

(C) De Rechthebbende zal met de zijnen, hunnen en haren op enkel vertoon van het proces verbaal van veiling van toewijzing tot ontruiming kunnen worden genoodzaakt op de wijze als bepaald in de artikelen 556 en 557 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering. De Rechthebbende met de zijnen, hunnen en haren is verplicht op grond van het bepaalde in voormelde hypotheekakte casu quo de Algemene Voorwaarden het Registergoed voor de aanvang van de veiling geheel te ontruimen en ter vrije beschikking van de koper te stellen. Voor het geval dat het Registergoed toch aan derden in huur of gebruik is afgestaan (voor beide situaties heeft de Hypotheekhouder geen toestemming gegeven) en het Registergoed niet ontruimd wordt of kan worden ontruimd dan zal de Hypotheekhouder niet aansprakelijk zijn voor het bestaan van zo’n overeenkomst en/of onrechtmatig gebruik van het Registergoed en voor de daaruit voortvloeiende gevolgen.(D) De Verkoopster staat niet in voor kopers bevoegdheid tot ontruiming.(…)”

1.8

In de op voornoemde openbare veiling van toepassing zijnde bijzondere veilingvoorwaarden staat voor zover relevant het volgende:

“(…)Artikel 5. Aanvaarding, gebruikssituatie, ontruiming/overgang risico5.1 De Hypotheekhouder heeft een onderzoek ingesteld naar de gebruikssituatie van het Registergoed.5.2. De Hypotheekhouder kon niet tot het inroepen van het huurbeding overgaan, omdat hij hierbij onvoldoende belang heeft blijkens artikel 3:264 lid 1 sub b van Pro het Burgerlijk Wetboek tegen mogelijk onbekende huurder(s), dit is geconstateerd op basis van een recent taxatierapport van het Registergoed.(…)5.3. Volgens informatie uit de Basisregistratie Personen van de gemeente [woonplaats] staan derden op het adres van het Registergoed ingeschreven. De schuldeiser is niet in het bezit van een huurovereenkomst en is onbekend met de juridische positie van de ingeschrevenen.

In ieder geval zal de Rechthebbende met de zijnen, hunnen en haren op enkel vertoon van het voormelde proces verbaal tot ontruiming kunnen worden genoodzaakt op de wijze als bepaald in de artikelen 556 en 557 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.(…)”

1.9

Bij brief van 25 november 2020 heeft de deurwaarder aan [gedaagde] geschreven dat zij zonder recht of titel in de woning verblijft, dat de door haar genoemde overeenkomst met haar ouders was, terwijl haar ouders geen huurovereenkomst mochten sluiten.

1.1

Bij brief van 1 december 2020 heeft [gedaagde] wederom aan de deurwaarder verzocht om de adres- en bankgegevens van [eiseres] .

1.11

Bij brief van eveneens 1 december 2020 heeft [gedaagde] aan de deurwaarder geschreven dat zij bij gebrek aan de door haar gevraagde gegevens de huur aan de deurwaarder zal overmaken. Verder heeft zij meegedeeld dat de overeengekomen huur inclusief servicekosten € 650,- bedraagt, maar dat zij vanwege achterstallig onderhoud aan de badkamer en keuken met de vorige eigenaren heeft afgesproken dat er voorlopig in totaal € 150,- in mindering zal worden gebracht, zodat zij € 500,- zal overmaken. Ten slotte heeft [gedaagde] benadrukt dat de huurovereenkomst rechtsgeldig is.

1.12

Bij brief van 17 december 2020 heeft de deurwaarder aan [gedaagde] meegedeeld dat [eiseres] van mening is dat er geen rechtsgeldige huurovereenkomst bestaat, dat zij daarvan ook geen bewijs levert en dat hij graag een kopie van de huurovereenkomst ontvangt, alsmede bewijzen dat er steeds door haar is betaald. Ten slotte heeft de deurwaarder bevestigd dat hij van [gedaagde] € 500,- heeft ontvangen, met de opmerking dat zij daaraan geen rechten kan ontlenen.

1.13

In januari 2021 hebben de deurwaarder en de advocaat van [gedaagde] per e-mail gecorrespondeerd over de vraag of [gedaagde] in verband met het huurbeding de woning moet ontruimen.

1.14

Bij vonnis van 8 februari 2021 heeft de voorzieningenrechter de deurwaarder verboden zijn ministerie te verlenen aan de opdracht van [eiseres] om [gedaagde] te doen ontruimen uit de woning aan de [adres] op basis van de notariële akte van 24 november 2020.

Het geschil

2 [eiseres] heeft gevorderd dat bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, zakelijk weergegeven:

voor recht wordt verklaard dat ING het recht had zich te beroepen op het huurbeding en dat ING de gebruikmaking van dat recht aan [eiseres] heeft overgedragen, zodat [eiseres] zich op het huurbeding kan en kon beroepen;

voor recht wordt verklaard dat niet is komen vast te staan dat de huurovereenkomst waarop [gedaagde] zich beroept dateert voor 30 augustus 2004, de datum van vestiging van de hypotheekakte, zodat het huurbeding prevaleert en [eiseres] gerechtigd is [gedaagde] tot ontruiming te dwingen;

[gedaagde] wordt veroordeeld tot ontruiming van de woning, zo nodig met de sterke arm;

[gedaagde] wordt veroordeeld tot betaling van schadevergoeding aan [eiseres] op te maken bij staat;

[gedaagde] wordt veroordeeld tot integrale betaling van de proceskosten.

3 [gedaagde] heeft verweer gevoerd dat strekt tot afwijzing van het gevorderde. Kort samengevat stelt [gedaagde] primair dat het huurbeding niet aan [eiseres] is overgedragen. Subsidiair stelt [gedaagde] dat de huurovereenkomst is aangegaan voor vestiging van de hypotheek.

4 Bij de beoordeling zal voor zover van belang verder worden ingegaan op de stellingen van partijen.

De beoordeling

Inleiding

5 Tussen partijen is niet in geschil dat [gedaagde] ten tijde van de veilingverkoop in de woning verblijft op basis van een huurovereenkomst.

6 Uit de stellingen van [eiseres] maakt de kantonrechter op dat anders dan de deurwaarder in het kort geding ex artikel 438 lid 4 Rv Pro (zie 1.14) [eiseres] zich niet op het standpunt stelt dat [gedaagde] kan worden beschouwd als een van “de hunnen” van de rechthebbende als bedoeld in de notariële akte van betaling van 24 november 2020 en/of artikel 5.3 van de Bijzondere veilingvoorwaarden (zie 1.8). Nu vast staat dat de rechthebbende c.q. de ouders van [gedaagde] al jaren (in elk geval sinds 2008) niet meer in de woning verblijven, en [eiseres] op dit punt geen nieuwe feiten en omstandigheden heeft aangevoerd, gaat de kantonrechter in het hierna volgende ervan uit dat [gedaagde] in dit geval niet kan worden beschouwd als een van “de hunnen”, maar dient te worden aangemerkt als een derde.

7 Partijen zijn verdeeld over de vraag of [eiseres] zich jegens [gedaagde] kan beroepen op het huurbeding.

8 Op de mondelinge behandeling hebben partijen verklaard dat indien de eerste vraag ontkennend wordt beantwoord [eiseres] de huurrechten van [gedaagde] moet respecteren. Indien tot het oordeel wordt gekomen dat het huurbeding is overgedragen bij de veilingverkoop, wordt toegekomen aan de vraag wanneer de huurovereenkomst is aangegaan, nu [gedaagde] zich tevens heeft beroepen op artikel 3:264 lid 4 Burgerlijk Pro Wetboek (BW).

9 Overwogen wordt als volgt.

Is het huurbeding overgedragen?

10 In de wetsgeschiedenis van artikel 3:264 BW Pro is opgemerkt dat als het huurbeding door de hypotheekhouder niet is ingeroepen de rechten en verplichtingen uit de huurovereenkomst overgaan op de nieuwe eigenaar van de woning op grond van de hoofdregel uit artikel 7:226 BW Pro (Kamerstukken II 2013/14, 33484, nr. 6, p. 2-3 (NV II).

11 Het beding kan ook door de koper worden ingeroepen na de veiling, mits deze bevoegdheid zich op het beding te beroepen op het moment van de verkoop nog aan de hypotheekhouder toekwam. In dat laatste geval moet in de verkoopvoorwaarden zijn bepaald dat de hypotheekhouder het inroepen van het beding aan de koper overlaat (Kamerstukken II 2013/14, 33484, nr. 3, p. 13-14 MvT).

12 Naar het oordeel van de kantonrechter kan in dit geval niet worden vastgesteld dat de ING het inroepen van het huurbeding aan [eiseres] heeft overgelaten. Ter toelichting wordt het volgende overwogen.

13 [eiseres] heeft gesteld dat ING geen afstand heeft gedaan van haar recht om zich op het huurbeding te beroepen en dat ING slechts aan de veilingkoper heeft overgelaten om dat zelf alsnog te doen. Deze stellingen volgen volgens [eiseres] uit de producties 3 en 6. Dit betreffen respectievelijk de Bijzondere Veilingvoorwaarden en de notariële akte van betaling van 24 november 2020. Daarbij heeft [eiseres] gesteld dat blijkens deze aktes ING een beroep heeft gedaan op het huurbeding en dat ING geen toestemming heeft verleend om het registergoed aan derden in huur of gebruik af te staan. Dit laatste is in het algemeen juist, nu niet in geschil is dat in de hypotheekakte van 30 augustus 2004 een huurbeding is opgenomen.

14 De kantonrechter volgt evenwel niet de stelling van [eiseres] dat ING een beroep heeft gedaan op het huurbeding. Immers, in de Bijzondere Veilingvoorwaarden staat uitdrukkelijk dat ING niet tot het inroepen van het huurbeding kon overgaan, omdat zij daarbij onvoldoende belang heeft blijkens artikel 3:264 lid 1 sub b BW Pro tegen mogelijk onbekende huurder(s), dit is geconstateerd op basis van een recent taxatierapport (zie 1.8).

15 Desgevraagd heeft [eiseres] ter zitting aangevoerd dat, indien de hypotheekhouder het huurbeding niet inroept, omdat zij daarbij geen belang heeft, dit onverlet laat dat de koper dat wel kan.

16 Ook deze stelling kan in dit geval niet slagen.

17 Als gezegd moet in de verkoopvoorwaarden zijn bepaald dat de hypotheekhouder het inroepen van het beding aan de koper overlaat. Naar het oordeel van de kantonrechter blijkt uit de verkoopvoorwaarden niet dat ING het inroepen van het huurbeding aan [eiseres] heeft overgelaten. Dit staat niet in de Algemene veilingvoorwaarden, noch in de Bijzondere veilingvoorwaarden.

18 In de notariële akte van 24 november 2020 staat dat de verkoper “niet in staat voor de bevoegdheid van koper tot ontruiming”. In artikel 5.3 van de Bijzondere Veilingvoorwaarden is koper uitdrukkelijk gewezen op de aanwezigheid van derden in de woning en de mogelijkheid dat de woning niet kan worden ontruimd.

19 Gelet op het voorgaande heeft [eiseres] kunnen begrijpen dat de ING de woning niet vrij van huur heeft overgedragen, met het risico dat de woning niet kan worden ontruimd.

20 Op vragen van de kantonrechter op grond waarvan [eiseres] meent dat het huurbeding is overgedragen heeft zij gewezen op de passage in de tweede alinea van artikel 5.3. Hierin gaat het om de ontruimingsverplichting van de “rechthebbende”. [gedaagde] is geen rechthebbende in de hier bedoelde betekenis. Zoals in de inleiding al is opgemerkt is [gedaagde] evenmin aan te merken als een van zijnen, hunnen of haren van de rechthebbende.

21 Dat door het geheel van bepalingen en afspraken het huurbeding moet worden geacht te zijn overgedragen, zoals [eiseres] ter zitting ook heeft gesteld, heeft [eiseres] verder niet toegelicht. Voor zover [eiseres] hiermee heeft willen stellen dat de veilingvoorwaarden zo moeten worden uitgelegd dat het huurbeding is overgedragen, wordt die stelling niet gevolgd. Daartoe wordt overwogen dat in een geval als dit, waarin sprake is van een koop op een executoriale veiling, als uitgangspunt geldt dat de veilingvoorwaarden naar objectieve maatstaven moeten worden uitgelegd, waarbij in beginsel de bewoordingen van die bepaling, gelezen in het licht van de gehele tekst van de voorwaarden van doorslaggevende betekenis zijn. Daarbij dient rekening te worden gehouden met alle omstandigheden van het concrete geval, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen.

22 Uitgaande van bovenstaande maatstaf is de kantonrechter van oordeel dat de tekst en inhoud van de veilingvoorwaarden, zoals hiervoor reeds besproken geen steun bieden aan de opvatting dat de veilingvoorwaarden zo moeten worden uitgelegd dat de uitoefening van het huurbeding aan koper c.q. [eiseres] is overgelaten. Daarbij wordt in aanmerking genomen dat, voor zover de veilingvoorwaarden voor koper onduidelijkheden bevatten, van [eiseres] , als ondernemer in het beheer van vastgoed mag worden gevergd, dat zij zich door onderzoek nader op de hoogte stelt van de betekenis die aan de betrokken voorwaarden moet worden toegekend. Niet is gesteld of gebleken dat [eiseres] een dergelijk onderzoek heeft gedaan. Dit komt voor haar risico.

Conclusie

23 De conclusie van het voorgaande is dat het huurbeding niet aan [eiseres] is overgedragen. De daartoe strekkende verklaring voor recht en de daaraan gekoppelde ontruiming en schadevergoeding zullen worden afgewezen.

24 Bij deze stand van zaken wordt niet toegekomen aan de vraag wanneer de huurovereenkomst is aangegaan. Bij de gevorderde verklaring op dit punt bestaat geen belang, zodat die ook wordt afgewezen.

25 [eiseres] zal als de in het ongelijk gestelde partij de proceskosten moeten dragen.

BESLISSING

De kantonrechter:

wijst het gevorderde af;

veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, aan de kant van [gedaagde] begroot op € 1.000,- voor salaris van de gemachtigde voor zover van toepassing inclusief btw;

veroordeelt [eiseres] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 62,00 aan salaris gemachtigde, te verhogen met een bedrag van € 68,00 en de explootkosten van betekening van het vonnis, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw, onder de voorwaarde dat [eiseres] niet binnen veertien dagen na aanschrijving volledig aan de proceskostenveroordeling heeft voldaan en betekening van het vonnis pas na veertien dagen na aanschrijving heeft plaatsgevonden;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. F.J. Lourens, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 20 augustus 2021 in tegenwoordigheid van de griffier.