Uitspraak
proces-verbaal
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 9287220 KK EXPL 21-445
proces-verbaal van: 15 juli 2021
proces-verbaal in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid FFC VASTGOED B.V.
gevestigd te Zeist
eiseres
nader te noemen: FFC
gemachtigde: mr. M.J. Sarfaty
t e g e n
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid EPISO 4 ARMANDO DIEMERPLEIN B.V.
gevestigd te Amsterdam
gedaagde
nader te noemen: Episo
gemachtigde: mr. R.N.E. Visser
Op 15 juli 2021 zijn voor mr. C. Kraak, kantonrechter, bijgestaan door mr. T.C. van Andel, griffier, ter zitting verschenen:
- [naam 1] en [naam 2] voor FFC, met mr. J. Bol als gemachtigde
- [naam 3] en [naam 4] voor Episo, met de gemachtigde.
Partijen hebben hun standpunten nader toegelicht aan de hand van pleitaantekeningen en vragen van de kantonrechter beantwoord. De griffier heeft aantekeningen gemaakt.
De kantonrechter heeft na een korte schorsing de behandeling van de zaak gesloten en meegedeeld dat zij mondeling uitspraak zal doen.
De kantonrechter doet de volgende uitspraak.
DE GRONDEN VAN DE BESLISSING
1. FFC huurt van Episo de bedrijfsruimte [adres] , dat deel uit maakt van een winkelcentrum. FFC heeft de ruimte onderverhuurd aan één van haar franchisenemers, die daar een zogenaamde Kwalitaria drijft. In de huurovereenkomst is opgenomen dat het gehuurde uitsluitend zal worden bestemd om te worden gebruikt als winkelruimte ex artikel 7:290 BW ten behoeve van een fast-food restaurant volgens de ‘Kwalitaria’-formule, tenzij de verhuurder schriftelijke toestemming voor een andere bestemming heeft gegeven. Van de huurovereenkomst maken deel uit de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Winkelruimte.
2. FFC vordert primair Episo te verbieden om in de winkelruimte aan het Diemerplein een FEBO-filiaal te doen openen, een en ander op straffe van een dwangsom. Subsidiair vordert FFC, kort samengevat, haar toe te staan 50% althans een nader te bepalen percentage van de huurbetalingen op te schorten totdat in de binnen 8 weken na dit vonnis te entameren bodemprocedure is beslist of sprake is van een gebrek en/of dat Episo wel of niet in strijd handelt met de redelijkheid en billijkheid, alles met veroordeling van Episo in de proceskosten.
3. Als eerste wordt overwogen dat de vordering voldoende spoedeisend is. Episo heeft erkend dat zij de bedrijfsruimte aan het [adres] te Diemen per 1 juni 2021 heeft verhuurd aan FEBO, zodat voldoende aannemelijk is dat de FEBO daar binnenkort haar deuren opent. Nu de primaire vordering van FFC ziet op het verbod om het filiaal van FEBO te doen openen, is daarmee de spoedeisendheid gegeven.
4. In dit kort geding dient voorts te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vordering van FFC in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Het navolgende is dan ook een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.
5. De vraag is of het verhuren door Episo van bedrijfsruimte aan FEBO in de nabije omgeving van de door FFC gehuurde bedrijfsruimte – één unit ertussen – een gebrek oplevert als bedoeld in artikel 7:204 BW en artikel 2 van de Algemene Bepalingen bij de huurovereenkomst.
6. Voorshands is voldoende aannemelijk geworden dat FEBO gezien het productaanbod van beide ondernemingen, te weten voornamelijk (gefrituurde) snacks, in zekere mate als concurrent van FFC moet worden gezien. Die omstandigheid alleen levert echter nog geen gebrek aan het gehuurde op. Van een gebrek is eerst sprake als Episo, in het licht van de tussen haar en Episo geldende huurovereenkomst, heeft gehandeld in strijd met de redelijke verwachting van FFC op het gebied van concurrentie.
7. Vaststaat dat in de schriftelijke huurovereenkomst geen afspraken zijn gemaakt ten aanzien van branchebescherming. Ook andere (mondelinge) afspraken of toezeggingen in dit kader zijn gesteld noch gebleken. Daarnaast geldt in het algemeen, voor alle ondernemers, dat zij rekening moeten houden met enige concurrentie.
8. FFC wist dat zij bedrijfsruimte huurde in een winkelcentrum en dat de ruimte waar zij haar filiaal exploiteert bovendien was gelegen in de zogenaamde foodstrip van dat winkelcentrum. Tegen die achtergrond heeft FFC onvoldoende toegelicht dat zij redelijkerwijs mocht verwachten dat Episo overige bedrijfsruimte gelegen in de foodstrip niet zou verhuren aan een concurrerende onderneming als FEBO. Nog los hiervan heeft FFC de door haar als gevolg van het vestigen van het FEBO-filiaal verwachte omzetdaling tegen over de betwisting van Episo niet aannemelijk gemaakt. Voorlopig oordelend is dan ook niet voldoende aannemelijk geworden dat Episo door de verhuur aan FEBO tekort schiet in het verschaffen van het ongestoord genot van het gehuurde.
9. Conclusie is dat geen sprake is van een gebrek en evenmin dat Episo heeft gehandeld in strijd met de redelijkheid en billijkheid. De vordering wordt daarom afgewezen.
10. FFC wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten van Episo.
DE BESLISSING
De kantonrechter:
I. wijst de vordering af;
II. veroordeelt FFC in proceskosten aan de zijde van Episo, tot op heden begroot op
€ 498,00 aan salaris gemachtigde;
€ 498,00 aan salaris gemachtigde;
III. veroordeelt FFC in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 62,00 aan salaris gemachtigde, te verhogen met een bedrag van € 68,00 en de explootkosten van betekening van het vonnis, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw, onder de voorwaarde dat FFC niet binnen veertien dagen na aanschrijving volledig aan dit vonnis heeft voldaan en het vonnis pas na veertien dagen na aanschrijving is betekend.
Waarvan is opgemaakt dit proces-verbaal.
De griffier De kantonrechter