Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht, voorzieningenrechter civiel
zaaknummer / rolnummer: C/13/670615 / KG ZA 19-842 AB/JT
Vonnis in kort geding van 28 januari 2021
in de zaak van
de stichting
WONINGSTICHTING EIGEN HAARD,
gevestigd te Amsterdam,
bij gelijkluidende dagvaardingen van 15 en 16 augustus 2019,
advocaat mr. J. Groenewoud te Amsterdam,
tegen
1.[gedaagde 1] ,
met briefadres te [woonplaats] ,
gedaagde,
2.
[gedaagde 2],
gedaagde,
2.
[gedaagde 2],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde,
advocaat mr. J.P. Alspeer te Amsterdam.
advocaat mr. J.P. Alspeer te Amsterdam.
Partijen zullen hierna Eigen Haard, [gedaagde 1] en [gedaagde 2] worden genoemd.
1.De verdere procedure
1.1.
In deze zaak is op 19 september 2019 vonnis gewezen. Daarbij is op een aantal vorderingen reeds beslist. De beoordeling van de resterende vorderingen is aangehouden, in afwachting van het antwoord op aan het Hof van Justitie van de Europese Unie gestelde prejudiciële vragen.
1.2.
Op 20 september 2019 heeft de griffier het vonnis van 19 september 2019 met het volledige procesdossier aan het Hof van Justitie van de Europese Unie gestuurd.
1.3.
Bij brief van 9 januari 2020 heeft mr. C.M. Kraan bericht dat hij zich onttrekt als advocaat van [gedaagde 1] , omdat hij zich van het tableau heeft laten schrappen.
1.4. Op 10 september 2020 heeft (de zesde kamer van) het Hof van Justitie van de Europese Unie arrest gewezen.
1.4. Op 10 september 2020 heeft (de zesde kamer van) het Hof van Justitie van de Europese Unie arrest gewezen.
1.5.
Bij brief van 26 november 2020 heeft mr. Alspeer meegedeeld dat [gedaagde 2] heeft voldaan aan het vonnis van 19 september 2019 en dat zij zich niet verder over de zaak zal uitlaten. Wel heeft zij verzocht om [gedaagde 2] niet in de proceskosten te veroordelen, dan wel deze te begroten op nihil.
1.6.
Op 17 december 2020 heeft de griffier Eigen Haard en [gedaagde 1] opgeroepen voor de voortzetting van de mondelinge behandeling op 14 januari 2021. [gedaagde 1] is oproepen op het van haar bekende briefadres. Ook [gedaagde 2] is op de hoogte gesteld van de mondelinge behandeling.
1.7.
Op 12 januari 2021 heeft mr. J. Groenewoud namens Eigen Haard per
e-mail een akte uitlating na prejudiciële vragen ingediend. Deze akte is door de griffier dezelfde dag doorgestuurd aan het briefadres van [gedaagde 1] .
e-mail een akte uitlating na prejudiciële vragen ingediend. Deze akte is door de griffier dezelfde dag doorgestuurd aan het briefadres van [gedaagde 1] .
1.8.
Tijdens de nadere mondelinge behandeling van 14 januari 2021, die heeft plaatsgevonden ten overstaan van een andere voorzieningenrechter, omdat de voorzieningenrechter die het vonnis van 19 september 2019 wees inmiddels met pensioen is, heeft Eigen Haard de resterende vorderingen, zoals omschreven in de dagvaarding en hierna onder 3.1. vermeld, toegelicht. Vervolgens heeft zij verzocht vonnis te wijzen, dat is bepaald op heden. Bij de mondelinge behandeling waren
[naam] (medewerker woonfraude) met mr. Groenewoud en zijn kantoorgenoot mr. R.W. Nederveen namens Eigen Haard aanwezig. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn niet meer verschenen.
[naam] (medewerker woonfraude) met mr. Groenewoud en zijn kantoorgenoot mr. R.W. Nederveen namens Eigen Haard aanwezig. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn niet meer verschenen.
2.De feiten
2.1.
Voor de feiten wordt verwezen naar het eerdere vonnis van 19 september 2019. Voor de leesbaarheid worden de algemene voorwaarden waar het hier om gaat hierna nogmaals weergegeven.
2.2.
Dat zijn de Algemene Voorwaarden Sociale Woonruimte van 1 november 2016. Deze luiden voor zover van belang:
“Artikel 7: verplichtingen huurder / verbodsbepalingen(…)7.4 hoofdverblijfHuurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd feitelijk bewonen en de woonruimte daadwerkelijk voor hemzelf en de leden van zijn huishouden gebruiken. Huurder zal in het gehuurde onafgebroken zijn exclusieve hoofdverblijf houden. Indien verhuurder gegronde redenen heeft om aan te nemen dat huurder niet zijn hoofdverblijf op het gehuurde heeft of heeft gehad, is huurder gehouden bewijs te leveren dat huurder onafgebroken het hoofdverblijf in het gehuurde heeft behouden of heeft gehad. Hierbij wordt voorshands aangenomen dat huurder geen rechtens te respecteren belang meer heeft bij het aanhouden van het gehuurde, indien huurder hier niet langer feitelijk verblijft.(…)7.14 onderverhuurHet is huurder verboden het gehuurde, al dan niet tijdelijk, in zijn geheel onder te verhuren of aan derden in gebruik af te staan. Als huurder in strijd handelt met deze bepaling, dan zal verhuurder een procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst starten. Daarnaast is huurder aan verhuurder een direct opeisbare boete verschuldigd van € 5.000,00, onverminderd het recht van verhuurder om naast de boete volledige schadevergoeding te vorderen.(…)7.18 inkomsten uit onderverhuurVoor ongeoorloofde onderhuur geldt dat alle door onderhuur verkregen inkomsten als schade van verhuurder worden aangemerkt die door huurder aan verhuurder dienen te worden afgedragen.(…)Artikel 17: Verzuim(…)17.4 boetebeding bij niet-nakomingIndien huurder tekortschiet in de nakoming van enige verplichting uit de huurovereenkomst, dan wel uit deze algemene voorwaarden, is huurder een onmiddellijk opeisbare boete van € 50,00 per kalenderdag met een maximum van € 5.000,- verschuldigd, onverminderd het recht van verhuurder om naast de boete schadevergoeding, nakoming en/of ontbinding te vorderen. Deze boete geldt niet ten aanzien van verplichtingen uit de huurovereenkomst, dan wel uit deze algemene voorwaarden waar reeds een specifieke boete voor is overeengekomen.(…)”2.3. In antwoord op de prejudiciële vragen heeft het Hof van Justitie van de Europese Unie bij arrest van 10 september 2020 het volgende voor recht verklaard:
“Artikel 3, leden 1 en 3, alsmede artikel 4, lid 1, van richtlijn 93/13/EEG van de Raad van 5 april 1993 betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten moeten aldus worden uitgelegd dat een nationale rechter bij het onderzoek van het mogelijkerwijs oneerlijke karakter van een beding in een consumentenovereenkomst in de zin van die bepalingen rekening moet houden, wat de bedingen die binnen de werkingssfeer van deze richtlijn vallen betreft, met de mate van wisselwerking tussen het betrokken beding en andere bedingen, afhankelijk van met name hun respectieve draagwijdte. Om te beoordelen of het bedrag van de aan de consument opgelegde schadevergoeding mogelijkerwijs onevenredig hoog is in de zin van punt 1, onder e), van de bijlage bij die richtlijn, moet bij een dergelijk onderzoek bijzonder belang worden gehecht aan de bedingen die op dezelfde tekortkoming zien.”
3.Het verdere geschil
3.1.
Eigen Haard vordert thans nog om bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis:
I. [gedaagde 1] te veroordelen om binnen drie dagen na betekening van dit vonnis aan Eigen Haard als voorschot op de verschuldigde boete te betalen een bedrag van € 5.000,--, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf de dag der dagvaarding;
II. [gedaagde 1] te veroordelen om binnen drie dagen na betekening van dit vonnis aan Eigen Haard als voorschot op de schade ex artikel 6:104 BW te betalen een bedrag van € 3.618,72, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf de dag der dagvaarding;
III. gedaagden te veroordelen in de proces- en nakosten.
II. [gedaagde 1] te veroordelen om binnen drie dagen na betekening van dit vonnis aan Eigen Haard als voorschot op de schade ex artikel 6:104 BW te betalen een bedrag van € 3.618,72, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf de dag der dagvaarding;
III. gedaagden te veroordelen in de proces- en nakosten.
3.2.
Eigen Haard stelt daartoe dat het een hoofdverplichting van haar huurders is om niet onder te verhuren. Het gaat om een sociale huurwoning, waarvan de prijs kunstmatig laag wordt gehouden. De huurster verhuurde de woning aan haar dochter en woonde zelf elders. Ze gebruikte de gesubsidieerde woning om daar financieel beter van te worden. Dat staat haaks op de bedoeling van partijen bij aanvang van de huur. Voor Eigen Haard is het belangrijk dat zij naast het doen ontbinden van de huurovereenkomst ook andere sancties kan stellen op het niet voldoen aan deze belangrijke verplichting. De boete is vast: € 5.000,--. De huurder kan dus vooraf een afweging maken. De boete is niet onevenredig of disproportioneel. De situatie heeft ruim twee jaar geduurd en [gedaagde 1] heeft dus bovendien fors kunnen verdienen. Cumulatie doet zich hier niet voor. De vordering tot winstafdracht is gebaseerd op artikel 6:104 BW.
3.3.
[gedaagde 1] heeft tijdens de mondelinge behandeling op 5 september 2019 aangevoerd dat [gedaagde 2] tegen betaling van kostgeld bij haar in woonde. Zij heeft betwist dat sprake was van onderhuur en dat zij winst zou hebben gemaakt, zodat de vorderingen moesten worden afgewezen. Daarna heeft zij geen verweer meer gevoerd tegen de gevorderde boete en winstafdracht.
3.4.
[gedaagde 2] heeft verzocht haar niet te veroordelen in de proces- en nakosten.
4.De verdere beoordeling in conventie
4.1.
In het vonnis van 19 september 2019 is al overwogen dat het beding van artikel 7.14 van de algemene voorwaarden, waarin een boete van € 5.000,-- wordt gesteld op overtreding van het verbod op onderverhuur, op zichzelf bezien niet oneerlijk is. Dat oordeel wordt hier overgenomen. Aan de motivering kan nog worden toegevoegd dat het hier gaat om een hoofdverplichting van de huurder.
4.2.
Na het arrest van het Hof van Justitie moet nu worden beoordeeld of dit beding oneerlijk is bezien in combinatie met andere bedingen in de huurovereenkomst, in het bijzonder de bedingen die op dezelfde tekortkoming zien.
4.3.
Het boetebeding uit de vangnetbepaling van artikel 17.4 van de algemene voorwaarden geldt niet voor verplichtingen waarvoor reeds een specifieke boete is overeengekomen. Cumulatie met de boete op onderverhuur is dus niet mogelijk.
4.4.
Ofschoon op schending van de verplichting om hoofdverblijf in het gehuurde te houden geen specifieke boete staat, moet worden aangenomen dat de algemene vangnetbepaling ook daarvoor niet geldt als de woning geheel wordt onderverhuurd. Het is immers niet mogelijk hoofdverblijf in de woning te houden als die in zijn geheel wordt onderverhuurd en op dat laatste staat wel een specifieke boete.
4.5.
De vordering tot afdracht van de winst die is genoten door de verboden onderverhuur is – anders dan in het eerdere vonnis en het arrest van het Hof van Justitie vermeld – in de dagvaarding niet alleen gebaseerd op artikel 6:104 BW, maar ook op artikel 7.18 van de algemene voorwaarden. Dat laatste artikel kan de vordering zelfstandig dragen. Op zichzelf is een beding dat het mogelijk maakt dat de winst die is genoten uit de onderverhuur van een sociale huurwoning aan de verhuurder wordt afgedragen, niet oneerlijk. Die winst werd immers verkregen door schending van de hoofdverplichting om niet onder te verhuren.
4.6.
Ook als rekening wordt gehouden met de cumulatieve werking van deze beide bedingen zijn zij niet oneerlijk. De sanctie op onderverhuur zou onvoldoende uitwerking hebben als de daarop gestelde boete in voorkomend geval geheel of gedeeltelijk uit de met die onderverhuur genoten winst kon worden voldaan. Omgekeerd zou er weinig prikkel zijn om zich aan het verbod tot onderverhuur te houden als men in het ergste geval alleen de daarmee genoten winst kwijt zou zijn.
4.7.
Wisselwerking tussen deze beide boetebepalingen en de overige boetebedingen uit de algemene voorwaarden is er niet.
4.8.
Eigen Haard is uitgegaan van de verklaring van [gedaagde 2] dat zij € 850,-- per maand aan [gedaagde 1] betaalde, terwijl [gedaagde 1] zelf € 648,96 per maand aan Eigen Haard moest betalen. [gedaagde 1] heeft die bedragen niet gemotiveerd betwist. De onderverhuur heeft geduurd vanaf het aangaan van de huurovereenkomst totdat Eigen Haard er ruim twee jaar later achter kwam. Het gevorderde bedrag van
€ 3.618,72 komt dan ook redelijk voor.
€ 3.618,72 komt dan ook redelijk voor.
4.9.
Het voorgaande betekent dat de resterende vorderingen zullen worden toegewezen.
4.10.
[gedaagde 1] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten. Voor een proceskostenveroordeling van [gedaagde 2] , die nog vier maanden tegen betaling van een gebruiksvergoeding in de woning heeft mogen verblijven en de woning daarna zelf heeft ontruimd, is geen aanleiding.
De kosten aan de zijde van Eigen Haard worden begroot op:
De kosten aan de zijde van Eigen Haard worden begroot op:
- dagvaarding € 99,01
- griffierecht 1.992,00
- salaris advocaat
980,00
980,00
Totaal € 3.071,01.
4.11.
De gevorderde veroordeling in de nakosten zal worden toegewezen zoals hierna is vermeld.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
in conventie
5.1.
veroordeelt [gedaagde 1] om binnen drie dagen na betekening van dit vonnis aan Eigen Haard als voorschot op de verschuldigde boete te betalen een bedrag van € 5.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag vanaf de dag der dagvaarding,
5.2.
veroordeelt [gedaagde 1] om binnen drie dagen na betekening van dit vonnis aan Eigen Haard als voorschot op de schade ex artikel 6:104 BW te betalen een bedrag van € 3.618,72, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag vanaf de dag der dagvaarding,
5.3.
veroordeelt [gedaagde 1] in de proceskosten, aan de zijde van Eigen Haard tot op heden begroot op € 3.071,01,
5.4.
veroordeelt [gedaagde 1] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op
€ 157,00 voor salaris advocaat, te vermeerderen met € 82,00 en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit vonnis plaatsvindt,
€ 157,00 voor salaris advocaat, te vermeerderen met € 82,00 en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit vonnis plaatsvindt,
5.5.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.J. Beukenhorst, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. J.E. Tiddens, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 28 januari 2021. [1]