ECLI:NL:RBAMS:2021:3734

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 8812382 CV EXPL 20-18314

vonnis van: 9 juli 2021

vonnis van de kantonrechter

I n z a k e

de stichting Stichting Waag Society

gevestigd te Amsterdam

eiseres

nader te noemen: de stichting

gemachtigde: mr. J. Groenewoud

t e g e n

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Restaurant-Café “In de Waag” B.V.

gevestigd te Amsterdam

gedaagde

nader te noemen: het café-restaurant

gemachtigde: mr. N.M.K. Damen.

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

De volgende stukken bevinden zich in het procesdossier:

- de dagvaarding van 1 oktober 2020;

- de akte overlegging producties van de stichting;
- de conclusie van antwoord met producties;
- het instructievonnis;
- de dagbepaling mondelinge behandeling;

- de akte, tevens overlegging nadere stukken van de stichting;

- nadere producties van de stichting;

- nadere producties van het café-restaurant.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 20 mei 2021. Voor de stichting zijn verschenen [naam 1] , bestuurder, [naam 2] , facility manager, [naam 3] , financieel directeur en [naam 4] , jurist, bijgestaan door de gemachtigde. Namens het café-restaurant zijn verschenen [naam 5] , bestuurder, [naam 6] en [naam 7] , aandeelhouders, bijgestaan door de gemachtigde. Partijen hebben hun standpunten toegelicht, mede aan de hand van een pleitnota en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. Ten slotte is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Feiten

1.Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast:

1.1.

De stichting Waag Society is een cultureel maatschappelijke instelling die zich bezig houdt met culturele, sociale en wetenschappelijke ontwikkelingen op het gebied van de oude en nieuwe media.

1.2.

De stichting huurt sinds 1996 het monument De Waag, gelegen aan de [adres monument] . Eigenaar tevens verhuurder is de gemeente Amsterdam. De stichting gebruikt de bedrijfsruimte op de verdiepingen ten behoeve van haar activiteiten. De Waag huurt op meerdere locaties in Amsterdam bedrijfsruimtes, onder andere kantoorruimtes.

1.3.

De stichting heeft gelijktijdig met het aangaan van de huurovereenkomst in 1996 met toestemming van de verhuurder de bedrijfsruimte op begane grond, entresols en kelders onderverhuurd aan het café-restaurant, die daar sindsdien een horecagelegenheid exploiteert.

1.4.

In 2015 is tussen de stichting en de verhuurder een addendum op de (hoofd)huurovereenkomst vastgesteld, waarbij onder meer de huurovereenkomst voor vijf jaar werd verlengd tot en met 30 september 2020.

1.5.

Bij brief van 30 september 2019 heeft de stichting de onderhuur opgezegd tegen 1 oktober 2020. In de brief staat onder meer:
(..) De invulling van het gebruik van het Waaggebouw wordt in grote lijnen voorgeschreven door de gemeente Amsterdam, zijnde eigenaar en hoofdverhuurder van het Waaggebouw. In de hoofdhuurovereenkomst staat dat het de huurder (Waag Society) is toegestaan om het gehuurde binnen de bestemming gedeeltelijk onder te verhuren aan derden. Zoals in de overwegingen bij de huurovereenkomst valt te lezen wil de gemeente dat het gebouw wordt ingezet voor grootstedelijk cultureel aanbod, hetgeen inhoudt dat het Waaggebouw een cultureel maatschappelijke invulling krijgt. Deze wens is nu door de gemeente versterkt. Dit betekent dat Waag Society erop wordt aangesproken dat zij het gehuurde gebruikt conform de bestemming (..). Een en ander heeft tot gevolg dat Waag Society het Waaggebouw anders zal gaan gebruiken om het Waaggebouw de cultureel maatschappelijke functie te geven die de gemeente als eigenaar en hoofdhuurder aan het gebouw wil verbinden. Deze opzeggingsgrond laat zich kwalificeren als dringend eigen gebruik wegens een herbestemming c.q. nader ingevulde bestemming van het pand. (..)

1.6.

Conform het voor De Waag geldende bestemmingsplan rust een volwaardige zelfstandige horecabestemming op de begane grond en kelder.

1.7.

De gemeente Amsterdam heeft op verzoek van het café-restaurant bij brief van 23 oktober 2020 meegedeeld dat zij geen ander dan het bestaande gebruik van De Waag heeft afgedwongen of gesuggereerd.

Vordering

2. De stichting vordert – samengevat – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de onderhuurovereenkomst tussen haar en het café-restaurant te beëindigen met ontruiming van het gehuurde binnen 30 dagen, op straffe van een dwangsom, met veroordeling van het café-restaurant tot doorbetaling van de huur tot aan de dag van de ontruiming en betaling van de proceskosten.

3.De stichting voert aan dat zij voor de nabije toekomst plannen heeft ontwikkeld waarin de begane grond wordt omgebouwd tot presentatieruimte. Zij heeft het onderverhuurde dringend nodig voor eigen gebruik.

Verweer

4. Het café-restaurant verweert zich tegen de vordering.

5. Op de stellingen van partijen wordt hierna voor zoveel nodig ingegaan.

Beoordeling

6.Uit de opzeggingsbrief (zie 1.5.) van de stichting valt af te leiden dat de gemeente het gewijzigd gebruik van De Waag eist of daarop aandringt als gevolg van een bestemmingswijziging, maar daarvan is geen sprake. De exploitatie van het café-restaurant vindt plaats conform de geldende bestemming van het pand. In de brief van de gemeente van 23 oktober 2020 (zie 1.7.) wordt bevestigd dat de gemeente geen ander gebruik eist of wenst. Verwezenlijking van de (her)bestemming als beëindigingsgrond, bedoeld in artikel 7:296 lid 4 sub d BW is dus niet aan de orde.

7.Voorzover in de opzeggingsbrief (mede) een beroep op de beëindigingsgrond dringend eigen gebruik conform artikel 7:296 lid 1 sub b BW besloten ligt, geldt het volgende. Ter zitting heeft de stichting meegedeeld dat het gewijzigde gebruik van De Waag dat zij voorstaat inhoudt dat een (veel) kleiner deel van het monument voor horeca zal worden gebruikt en de rest zal worden omgebouwd tot presentatieruimte. De plannen omtrent dit aangepaste gebruik zijn een eigen initiatief van de stichting, neergelegd in het beleidsplan ’21-’24, waarvoor zij (financiële) ondersteuning en draagvlak heeft gevonden bij onder meer de Raad voor Cultuur en de Amsterdamse Kunstraad. In dit beleidsplan en daarop voortbouwende documenten heeft de stichting zich ten doel gesteld haar cultureel maatschappelijke functie uit te breiden en toegankelijk te maken voor algemeen publiek door middel van een ‘presentatiefunctie’.

8.Volgens geldende jurisprudentie hoeft de omstandigheid dat de verhuurder niet tot wijziging van het gebruik van het gehuurde wordt gedwongen of aangezet, maar op eigen initiatief nieuw beleid heeft ontwikkeld, op zich geen beletsel te zijn om persoonlijk dringend gebruik te kunnen aannemen. Ook staat het gegeven dat de verhuurder mogelijk alternatieve ruimte kan betrekken om haar plannen te verwezenlijken in beginsel niet in de weg aan de conclusie dat sprake is van dringend eigen gebruik.

9.In deze zaak spelen echter bijzondere omstandigheden. De stichting is geen eigenaar maar (hoofd)huurder van De Waag. Gebleken is dat de initiatiefnemers c.q. oprichters/bestuurders van de stichting en het café-restaurant in de jaren ’90 gedeeltelijk dezelfde personen zijn, en gedeeltelijk personen die gezamenlijk plannen hebben ontwikkeld en uitgevoerd ten behoeve van zowel de horeca-exploitatie als de maatschappelijk-culturele bestemming ter verbetering van de aantrekkelijkheid van de in die jaren nogal verloederde publieke ruimte rondom De Waag, de Nieuwmarkt en omgeving.

Het café-restaurant heeft onbetwist aangevoerd dat het indertijd de bedoeling was dat beide rechtspersonen ieder een zelfstandige huurovereenkomst met de gemeente zouden aangaan. Dit bleek niet mogelijk omdat de horecafunctie volgens het toen geldende bestemmingsplan dienstbaar diende te zijn aan de maatschappelijk culturele bestemming. Op verzoek van de gemeente is daarom de stichting hoofdhuurder geworden en het café-restaurant onderhuurder. Later is het bestemmingsplan gewijzigd, zodat thans ook zelfstandige horeca-exploitatie in De Waag is toegestaan.

De samenwerking tussen partijen bestond er onder meer uit dat het café-restaurant de omzet uit haar bedrijf deels afdroeg aan de stichting ten behoeve van het grootste deel van de huur die De Waag aan de gemeente diende af te dragen. De stichting kon die huur met sociaal culturele activiteiten niet zelf betalen. Daarnaast werd jarenlang een in een afzonderlijk contract omschreven gedeelte van de horecaruimte benut voor gezamenlijke sociaal-culturele activiteiten, zoals indertijd het baanbrekende project ‘De leestafel van de 21e eeuw’, met de inrichting in het café-restaurant van eerste publieke internetverbindingen.

Het voorgaande illustreert dat de rechtsverhouding tussen partijen jarenlang niet alleen die tussen verhuurder en huurder betrof, maar een verdergaande samenwerking was, waarbij het café-restaurant met haar horeca-exploitatie de stichting financiële ondersteunde en gezamenlijke activiteiten werden ontplooid.

In de loop der jaren hebben personele veranderingen plaatsgevonden. In 2004 is de personele unie verbroken. De laatste jaren is van gezamenlijke culturele activiteiten in de horecaruimte niet of nauwelijks sprake, volgens het café-restaurant uitsluitend omdat de stichting niet meer met ideeën of voorstellen komt. Dit laatste is niet door de stichting betwist, zodat daarvan zal worden uitgegaan. Het café-restaurant heeft ter zitting verklaard nog steeds voor gezamenlijke activiteiten in de horeca-ruimte open te staan, en aangegeven bereid te zijn een groter dan oorspronkelijk overeengekomen deel van haar horeca-ruimte beschikbaar te stellen voor sociaal-culturele activiteiten van de stichting en/of de stichting middels aandelenoverdracht meer invloed te geven in het café-restaurant.

10.Voormelde bijzondere omstandigheden, bezien in onderling verband en samenhang, leiden tot het oordeel dat een beroep van de stichting op de beëindigingsgrond dringend persoonlijk gebruik naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. In 1996 is een samenwerking aangegaan die tot een bijzondere rechtsverhouding tussen de stichting en het café-restaurant heeft geleid. Die rechtsverhouding duurt voort tot op heden en is zodanig van aard, dat de stichting mede gezien de redelijke opstelling van het café-restaurant, de onderhuurovereenkomst niet rechtsgeldig kan opzeggen zolang zij zelf De Waag van de gemeente huurt.

11. Dat het café-restaurant vanwege corona de huur niet (volledig) heeft betaald is in dit verband niet relevant omdat de gemeente de stichting heeft vrijgesteld van huurbetaling. Hetgeen verder is aangevoerd doet aan voorgaande overwegingen niet af.

12.Het voorgaande brengt mee dat de vordering wordt afgewezen met veroordeling van de stichting in de proceskosten.

BESLISSING

De kantonrechter:

I. wijst de vordering van de stichting af;

II. veroordeelt de stichting in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van het café-restaurant begroot op:

explootkosten € 106,47
salaris gemachtigde € 374,00

griffierecht € 124,00
-----------------
totaal € 604,47
voor zover van toepassing, inclusief btw;

III. veroordeelt de stichting in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 62,00 aan salaris gemachtigde, te verhogen met een bedrag van € 68,00 en de explootkosten van betekening van het vonnis, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw, onder de voorwaarde dat de stichting niet binnen veertien dagen na aanschrijving volledig aan dit vonnis heeft voldaan en betekening van het vonnis pas na veertien dagen na aanschrijving heeft plaatsgevonden;

IV. verklaart de veroordelingen onder II. en III. uitvoerbaar bij voorraad.

Deze uitspraak is gewezen door mr. M.W. van der Veen, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 9 juli 2021 in tegenwoordigheid van de griffier.