ECLI:NL:RBAMS:2021:3287

Uitspraak

RECHTBANK AMSTERDAM

Bestuursrecht

zaaknummers: AMS 20/1234 en AMS 20/6303

uitspraak van de enkelvoudige kamer in de zaken tussen

[eiser] , te Heelsum, eiser (hierna: [eiser] ),

De heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam,verweerder (hierna: de heffingsambtenaar).

Procesverloop

In de beschikking van 30 september 2019 heeft de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de onroerende zaak [de woning] te Amsterdam (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 466.000,-. In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerende zaak belasting 2019 bekendgemaakt.

In de beschikking van 29 februari 2020 heeft de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de woning voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 508.000,-. In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerend zaak belasting 2020 bekendgemaakt.

[eiser] heeft tegen beide beschikkingen bezwaar gemaakt. In twee afzonderlijke uitspraken op bezwaar van 16 januari 2020 en 21 oktober 2020 (de bestreden uitspraken) heeft de heffingsambtenaar de bezwaren ongegrond verklaard.

[eiser] heeft tegen de bestreden uitspraken beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft verweerschriften ingediend.

De zaken zijn behandeld op de zitting van 7 mei 2021 via een videobeeldverbinding. [eiser] is verschenen, mede in de persoon van gemachtigde van andere eigenaren van de woning. De heffingsambtenaar is verschenen in de persoon van [heffingsambtenaar] .

Overwegingen

De aanleiding voor deze procedure

1. [eiser] is mede-eigenaar en gemachtigde van de overige eigenaren van de woning. Het gaat om een benedenwoning met tuin en berging.

2. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2018 en 1 januari 2019. Bepalend is de staat waarin de woning op die twee data verkeert.^[1]

3. [eiser] vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de woning voor deze twee jaren te hoog heeft vastgesteld. Naar zijn mening dient de waarde vastgesteld te worden op € 395.000,- voor het kalenderjaar 2019 en op € 430.000,- voor het kalenderjaar 2020.

4. De heffingsambtenaar vindt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Hij beroept zich op zijn onderbouwing aan de hand van de vergelijkingsmethode en het als bijlage bij het verweerschrift ingediende ‘Overzicht Taxatiewaarde’, hierna: de taxatiematrix. In de taxatiematrix voor het jaar 2019 is de waarde van de woning getaxeerd op € 483.000,-. Deze matrix bevat gegevens en recente verkoopcijfers van andere woningen (de vergelijkingsobjecten), namelijk: [adres 1] , [adres 2] en [adres 3] . In het taxatiematrix voor het jaar 2020 is de waarde van de woning getaxeerd op € 508.000,-. Deze matrix bevat gegevens en recente verkoopcijfers van de volgende vergelijkingsobjecten: [adres 4] [adres 3] en [adres 5] . Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van [eiser] voor beide jaren niet te hoog is vastgesteld.

Wat vindt de rechtbank van deze zaak?

5. De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de woning op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden.^[2]De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

6. Om te beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld, moet de rechtbank de volgende vragen beantwoorden:

1. Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning van [eiser] ?

2. Zo ja, heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning?

In de beide zaken AMS 20/1234 en AMS 20/6303

7. De rechtbank bespreekt eerst de gronden die betrekking hebben op beide zaken.

De oppervlakte van de woning

8. [eiser] stelt dat sprake is van een ondeugdelijke en onvolledige motivering, nu de heffingsambtenaar een onderbouwing voor de in aanmerking genomen woningoppervlakte ontbreekt in de uitspraak op bezwaar. Daarom moet volgens [eiser] worden uitgegaan van de in 2007 opgemeten oppervlakte van 59 m². Ter zitting heeft de heffingsambtenaar bevestigd dat in de uitspraken op bezwaar geen volledige onderbouwing is gegeven voor de door hem in aanmerking genomen woningoppervlakte. Ter zitting heeft hij toegelicht hoe de oppervlakte van de woning is berekend onder verwijzing naar de reactie van de afdeling vastgoed WOZ van 22 april 2020 (bijlage bij het verweerschrift). [eiser] heeft geen recente andersluidende gegevens overgelegd. De rechtbank ziet gelet hierop geen reden te twijfelen aan de door de afdeling vastgoed WOZ gemeten oppervlakte en gaat daarom uit van een oppervlakte van 71 m².

9. Wel is de rechtbank met [eiser] van oordeel dat aan de uitspraken op bezwaar een motiveringsgebrek kleeft, nu pas in de beroepsfase de oppervlakte van de woning door de heffingsambtenaar is onderbouwd. De oppervlakte van de woning is een belangrijke pijler bij de onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning. De rechtbank zal daarom de uitspraken op bezwaar reeds om deze reden vernietigen.

Fierensmarge

10. Het betoog van [eiser] dat de uitspraken op bezwaar vernietigd moeten worden omdat de heffingsambtenaar de zogeheten Fierensmarge heeft toegepast, slaagt niet. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar aangegeven dat de zgn. ‘Fierensmarge’ sinds 2010 niet meer wordt toegepast. De rechtbank heeft geen reden om hieraan te twijfelen. De omstandigheid die vóór 2010 aanleiding zou hebben kunnen geven de zgn. ‘Fierensmarge’ toe passen, namelijk dat de waarde van de woning ook volgens de heffingsambtenaar eigenlijk lager is dan vermeld in de aanslag, doet zich niet voor.

Ligging, indeling en bouwactiviteiten

11. Ter zitting heeft [eiser] zijn beroepsgrond dat het vliegverkeer de waarde van de woning vermindert, ingetrokken. Het betoog van [eiser] dat vaststaat dat de tegenovergelegen basisschool een neerwaarts effect heeft op de waarde van de woning, kan niet slagen. De rechtbank acht een dergelijk effect van een basisschool gelegen in de (directe) nabijheid van een woning weliswaar voorstelbaar, maar die enkele omstandigheid, zonder specificering van de situatie ter plaatse, acht de rechtbank onvoldoende. De verwijzing door [eiser] naar de uitspraak van de Rechtbank Amsterdam van 3 oktober 2018 (ECLI:NL:RBAMS:2018:6944) kan hem niet baten. In die uitspraak heeft de rechtbank aangenomen dat daadwerkelijk sprake was van geluidsoverlast door schoolkinderen en hangjongeren. Daarvan is hier niet gebleken. Ook het betoog van [eiser] dat de heffingsambtenaar de ondoelmatige indeling van de woning ten onrechte buiten beschouwing heeft gelaten kan niet slagen, reeds omdat de indeling van de woning aan verandering onderhevig is en dus geen vaststaande eigenschap van de woning is. Tot slot kan ook het betoog van [eiser] dat (ver)bouwactiviteiten in/aan de woning een waardedrukkendeffect hebben niet slagen reeds omdat activiteiten van tijdelijke aard zijn.

12. De rechtbank komt nu toe aan bespreking van de beroepsgronden die betrekking hebben op de afzonderlijk zaken.

In AMS 20/1234 (WOZ-waarde 2019)

Hoorzitting

13.
[eiser] heeft aangevoerd dat er ten onrechte geen hoorzitting heeft plaatsgevonden en dat hij hierdoor is benadeeld. De rechtbank overweegt hierover als volgt. Onder de gedingstukken bevindt zich een mail van [eiser] van 16 januari 2020 aan de heer Laing, een medewerker van de heffingsambtenaar. Daarin refereert [eiser] aan een hoorzitting eerder op diezelfde dag. In de uitspraak op bezwaar wordt voorts melding gemaakt van een telefonische hoorzitting waarin het bezwaarschrift en meegestuurde foto’s puntsgewijs zijn besproken. Hetgeen [eiser] aanvoert mist dan ook feitelijke grondslag zodat deze beroepsgrond niet slaagt. Dat er volgens [eiser] onmogelijk, gezien de korte tijd tussen de hoorzitting en de uitspraak op bezwaar, (goed) naar hem kan zijn geluisterd en er een verslag van de hoorzitting ontbreekt, maakt dit niet anders.

Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar?

14. Naar volgt uit de taxatiematrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Naar vaste rechtspraak hoeven de vergelijkingsobjecten niet identiek te zijn aan de woning, mits voldoende rekening is gehouden met de verschillen.

15. De rechtbank stelt voorop dat het de heffingsambtenaar vrij staat om zelf een keuze te maken uit de beschikbare vergelijkingsobjecten en transactiecijfers om de waarde van de woningen te onderbouwen. De heffingsambtenaar hoeft daarbij geen gebruik te maken van vergelijkingsobjecten die door een belanghebbende als beter vergelijkbaar worden gekwalificeerd. De gebruikte vergelijkingsobjecten bevinden zich in dezelfde buurt, zijn benedenwoningen, zijn in dezelfde bouwperiode gebouwd en hebben, net als de woning, een tuin. De rechtbank is van oordeel dat de gebruikte vergelijkingsobjecten voldoende representatief zijn om als deugdelijk vergelijkingsmateriaal de waarde van de woning te kunnen onderbouwen.

Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen?

16.
Voor zover er verschillen bestaan tussen de woning en de vergelijkingsobjecten, is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar daarmee voldoende rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar heeft de gemiddelde gecorrigeerde vierkantemeterprijs van de vergelijkingsobjecten vastgesteld op € 7.542,-. De getaxeerde vierkantemeterprijs van de woning van [eiser] is lager gewaardeerd, namelijk op € 6.496,-.

17. Gelet op het voorgaande heeft de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk gemaakt dat hij de waarde van de woning voor het jaar 2019 niet te hoog heeft vastgesteld.

In AMS 20/6303 (WOZ-waarde 2020)

Hoorzitting

18. Tussen partijen staat vast dat [eiser] ondanks zijn verzoek daartoe, niet is gehoord. De heffingsambtenaar heeft daarmee gehandeld in strijd met een belangrijk beginsel, de hoorplicht. Partijen verschillen nog steeds van mening over een aantal feitelijkheden, zoals de oppervlakte van een woning en de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Uitwisseling van standpunten over feitelijkheden leent zich bij uitstek voor bespreking tijdens een hoorzitting. De rechtbank ziet hierin reden om te oordelen dat [eiser] door de schending van de hoorverplichting is benadeeld. De rechtbank ziet daarom geen aanleiding dit gebrek te passeren met toepassing van artikel 6:22 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb). De rechtbank ziet ook in het voorgaande aanleiding de uitspraak op bezwaar in deze zaak te vernietigen. [eiser] heeft ter zitting aangegeven niet te willen dat de zaak wordt terugverwezen naar de bezwaarfase voor het houden van een hoorzitting.

Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar?

19. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde een taxatiematrix overgelegd. De gebruikte vergelijkingsobjecten bevinden zich in dezelfde buurt, zijn benedenwoningen, zijn in dezelfde bouwperiode gebouwd, hebben ongeveer dezelfde woonoppervlakte en hebben, net als de woning, een tuin. De rechtbank is ook hier van oordeel dat de gebruikte vergelijkingsobjecten voldoende representatief zijn om op basis daarvan de waarde van de woning te onderbouwen.

Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen?

20.
Voor zover er verschillen bestaan tussen de woning en de vergelijkingsobjecten, is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar daarmee voldoende rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar heeft de gemiddelde gecorrigeerde vierkantemeterprijs van de vergelijkingsobjecten vastgesteld op € 7.772,-. De getaxeerde vierkantemeterprijs van de woning van [eiser] is lager gewaardeerd, namelijk op € 6.731,-.

21. Gelet op het voorgaande heeft de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk gemaakt dat hij de waarde van de woning voor het jaar 2020 niet te hoog heeft vastgesteld.

Conclusie

In de beide zakenAMS 20/1234 en AMS 20/6303

22. Er is sprake van een motiveringsgebrek omdat de heffingsambtenaar heeft verzuimd tijdig een onderbouwing te geven van de oppervlakte van de woning. Daardoor zijn beide uitspraken op bezwaar in strijd met artikel 3:46 van de Awb.

23. De beroepen in de zaken zijn gegrond.

In de zaakAMS 20/6303

24. De heffingsambtenaar heeft [eiser] ten onrechte niet gehoord. Daardoor heeft de heffingsambtenaar gehandeld in strijd met artikel 7:2 van de Awb.

25. Ook om deze reden is het beroep in deze zaak gegrond.

In de beide zakenAMS 20/1234 en AMS 20/6303

26. De heffingsambtenaar heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat de door hem gehanteerde WOZ-waarde van de woning voor de kalenderjaren 2019 en 2020 niet te hoog is. De rechtbank zal, zelf in de zaak voorziend, in beslissing hieronder bepalen dat zij de waarde van de woning voor de beide jaren zal vaststellen op het bedrag genoemd in de uitspraken op bezwaar.

27. Omdat de rechtbank de beroepen gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat de heffingsambtenaar aan [eiser] het door hem betaalde griffierecht in de beide zaken vergoedt (2 x € 48,- = € 96,-).

28. Voldoende staat vast dat [eiser] ook beroep heeft ingesteld namens de andere eigenaren van de woning. De rechtbank volgt de heffingsambtenaar niet in zijn standpunt dat geen sprake is van professioneel verleende rechtsbijstand om de enkele reden dat [eiser] mede-eigenaar is. Die omstandigheid doet er niet aan af dat hij aan de andere eigenaren beroepsmatig rechtsbijstand heeft verleend.

29. De rechtbank veroordeelt de heffingsambtenaar in de door [eiser] gemaakte proceskosten. De rechtbank merkt de zaken voor de toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht aan als samenhangende zaken en past factor 1 toe. De proceskosten stelt de rechtbank op grond van het genoemde Besluit voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.598,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen op de hoorzitting, met een waarde per punt van € 265,- en een wegingsfactor 1, en daarnaast 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 534,- en een wegingsfactor 1).

Beslissing

De rechtbank:

verklaart de beroepen gegrond;
vernietigt de bestreden uitspraken op bezwaar;
stelt de WOZ-waarde van de woning voor het belastingjaar 2019 vast op

€ 466.000,-;

- stelt de WOZ-waarde van de woning voor het belastingjaar 2020 vast op

€ 508.000,-;

bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraken op bezwaar;
draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 96,- aan [eiser] te vergoeden;
veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten tot een bedrag van € 1.598,-.

Deze uitspraak is gedaan door mr. C.F. de Lemos Benvindo, rechter, in aanwezigheid van mr. N. Bissumbhar, griffier
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op

griffier

rechter

de griffier is verhinderd te ondertekenen

Afschrift verzonden aan partijen op:

Wat kunt u doen als u het niet eens bent met deze uitspraak?

Tegen deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam, Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.

Beroep tegen WOZ-waarde vaststelling en schending van de hoorplicht