Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 8979557 CV EXPL 21-1089
vonnis van: 21 mei 2021
fno.: 8622
vonnis van de kantonrechter
I n z a k e
[eiser]
wonende te [woonplaats]
eiser
nader te noemen: [eiser]
gemachtigde: R.M.Th. Toonen
t e g e n
1. [gedaagde 1]
wonende te [woonplaats]
2. [gedaagde 2]
wonende te [woonplaats]
gedaagden
nader te noemen: [gedaagde 1] en [gedaagde 2]
procederend in persoon, waarbij [gedaagde 1] voor beiden is verschenen
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
De volgende processtukken zijn ingediend:
- de dagvaarding van 12 januari 2021 met producties;
- de conclusie van antwoord, bestaande uit correspondentie tussen partijen.
Vervolgens is tussenvonnis gewezen en een datum bepaald voor een mondelinge behandeling. Deze heeft plaats gevonden op 20 april 2021. Namens [eiser] is mevrouw [eiser] verschenen, met de heer [naam] namens de gemachtigde.
[gedaagde 1] is namens [gedaagde 1] en [gedaagde 2] verschenen. Partijen hebben ter zitting hun standpunten toegelicht. De gemachtigde van [eiser] heeft spreekaantekeningen overgelegd, met twee bijlagen. Na verder debat is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.
[gedaagde 1] is namens [gedaagde 1] en [gedaagde 2] verschenen. Partijen hebben ter zitting hun standpunten toegelicht. De gemachtigde van [eiser] heeft spreekaantekeningen overgelegd, met twee bijlagen. Na verder debat is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Feiten
1. Als gesteld en erkend of niet (voldoende) weersproken, staat in dit geding het volgende vast:
1.1.
[eiser] verhuurt sinds 18 oktober 2017 aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zelfstandige woonruimte gelegen aan de [adres] .
1.2.
De huurprijs bedraagt € 1.650,00 per maand. In de huurovereenkomst staat [eiser] zelf als beheerder genoemd.
1.3.
Op 3 juni 2020 stuurden [gedaagde 1] en [gedaagde 2] een e-mail aan de makelaar van [eiser] , waarin onder meer het volgende is geschreven:
Inmiddels zijn wij sinds oktober 2017 woonachtig op dit adres en is de staat van de woning dermate nog meer achteruit gegaan dat het volgens de huidige normen onverantwoord is om een fatsoenlijke huishouding te voeren gezien de vele gebreken (…).Onze huurprijs is dus buiten alle proporties om.Woonkamer:- Kozijnen rot- Ondervloer planken losKeuken:- Kozijnen rot- kraan los- kookplaat gevaarlijk- cv boven kookplaat en geen afzuiging (koolmonoxide gevaar)- ondervloer losToilet:- fonteintje verstopt wederom- stortbak kapotBovenetage:- alle kozijnen verrot, aantal ramen kunnen zelfs niet meer worden geopend- badkamer afvoer regelmatig verstoptTotale huis:- electra dermate verouderd dat de verzekeraar geen fiat geeft voor inboedel/brand polis- plafonds brandgevaarlijk- deuren sluiten niet- riolering zwaar verouderd (…)
Inmiddels zijn wij sinds oktober 2017 woonachtig op dit adres en is de staat van de woning dermate nog meer achteruit gegaan dat het volgens de huidige normen onverantwoord is om een fatsoenlijke huishouding te voeren gezien de vele gebreken (…).Onze huurprijs is dus buiten alle proporties om.Woonkamer:- Kozijnen rot- Ondervloer planken losKeuken:- Kozijnen rot- kraan los- kookplaat gevaarlijk- cv boven kookplaat en geen afzuiging (koolmonoxide gevaar)- ondervloer losToilet:- fonteintje verstopt wederom- stortbak kapotBovenetage:- alle kozijnen verrot, aantal ramen kunnen zelfs niet meer worden geopend- badkamer afvoer regelmatig verstoptTotale huis:- electra dermate verouderd dat de verzekeraar geen fiat geeft voor inboedel/brand polis- plafonds brandgevaarlijk- deuren sluiten niet- riolering zwaar verouderd (…)
1.4.
Vanaf juli 2020 betalen [gedaagde 1] en [gedaagde 2] 20% van de huursom. In ieder geval in een brief van 29 september 2020 hebben zij daarbij kenbaar gemaakt zich te beroepen op een opschortingsrecht vanwege aanwezige gebreken. In die brief hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] nogmaals de gebreken opgesomd, waarbij nog is toegevoegd dat het badkamerraam niet open kan.
1.5.
Op 6 oktober 2020 schreef [eiser] in een reactie onder meer:
• Naar aanleiding van uw telefoontje in juli over het niet kunnen afsluiten van uw inboedelverzekering, is mijn zoon langs gekomen om dit te bekijken. Pas tijdens dit gesprek heeft u aangegeven, dat er volgens u meer gebreken aan de woning waren. Mijn zoon heeft direct aangegeven, dat we hier op terug zouden komen.• Vervolgens zijn op 14 augustus jl. mijn zoon en dochter persoonlijk bij uw langs geweest om de mogelijkheden te bespreken. U heeft pas in bovengenoemde mail van 29 september jl. gereageerd en mij voorzien van een lijst van uw wensen. (…)Met betrekking tot uw wensen lijstje voor klein onderhoud:• Kozijnen waar nodig, zullen gerepareerd worden• Badkamerraam wordt gerepareerd• Planken van de ondervloer waar los, zullen gerepareerd worden• Bij de stortbak zal bekeken worden wat er exact kapot is• Als u kunt aangeven welke deuren niet goed sluiten, zal dit bekeken worden en indien nodig gerepareerd.Met betrekking tot uw overige woonwensen:• De CV ketel boven de kookplaat is conform geldende normen en veiligheidsvoorschriften.• De elektrische installatie is niet verouderd en voldoet aan NEN normering.(…)• De plafonds zijn niet brandgevaarlijk en voldoen aan de geldende normen en de eisen van brandveiligheid.• Riolering is niet verouderd of versleten. Zoals u al is aangegeven in het gesprek van 14 augustus jl., zou een verstopping mogelijk van uw onderburen kunnen afkomen, indien “ [bedrijf] ” niet al haar bedrijfsafval van kippenvet en botjes op de juiste wijze afvoert. Dit zult u dus op moeten nemen met uw onderburen.• De ondervloer van de woning is conform veiligheidsvoorschriften. (…)• Afzuigkap hoort niet bij de standaardvoorzieningen van deze woning.(…)Uiteraard verwacht van u ik per direct aanzuivering van uw huurschuld. Mocht u uw huurschuld niet per direct voldoen, ben ik genoodzaakt deze uit handen te geven en zie ik u graag bij de Kantonrechter.(…)Huurschuld tot heden d.d. 6 oktober 2020 € 4782,-
• Naar aanleiding van uw telefoontje in juli over het niet kunnen afsluiten van uw inboedelverzekering, is mijn zoon langs gekomen om dit te bekijken. Pas tijdens dit gesprek heeft u aangegeven, dat er volgens u meer gebreken aan de woning waren. Mijn zoon heeft direct aangegeven, dat we hier op terug zouden komen.• Vervolgens zijn op 14 augustus jl. mijn zoon en dochter persoonlijk bij uw langs geweest om de mogelijkheden te bespreken. U heeft pas in bovengenoemde mail van 29 september jl. gereageerd en mij voorzien van een lijst van uw wensen. (…)Met betrekking tot uw wensen lijstje voor klein onderhoud:• Kozijnen waar nodig, zullen gerepareerd worden• Badkamerraam wordt gerepareerd• Planken van de ondervloer waar los, zullen gerepareerd worden• Bij de stortbak zal bekeken worden wat er exact kapot is• Als u kunt aangeven welke deuren niet goed sluiten, zal dit bekeken worden en indien nodig gerepareerd.Met betrekking tot uw overige woonwensen:• De CV ketel boven de kookplaat is conform geldende normen en veiligheidsvoorschriften.• De elektrische installatie is niet verouderd en voldoet aan NEN normering.(…)• De plafonds zijn niet brandgevaarlijk en voldoen aan de geldende normen en de eisen van brandveiligheid.• Riolering is niet verouderd of versleten. Zoals u al is aangegeven in het gesprek van 14 augustus jl., zou een verstopping mogelijk van uw onderburen kunnen afkomen, indien “ [bedrijf] ” niet al haar bedrijfsafval van kippenvet en botjes op de juiste wijze afvoert. Dit zult u dus op moeten nemen met uw onderburen.• De ondervloer van de woning is conform veiligheidsvoorschriften. (…)• Afzuigkap hoort niet bij de standaardvoorzieningen van deze woning.(…)Uiteraard verwacht van u ik per direct aanzuivering van uw huurschuld. Mocht u uw huurschuld niet per direct voldoen, ben ik genoodzaakt deze uit handen te geven en zie ik u graag bij de Kantonrechter.(…)Huurschuld tot heden d.d. 6 oktober 2020 € 4782,-
1.6.
Hierop reageerden [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in een volgend schrijven als volgt:
(…)Vorige week ben ik benaderd door een aannemer. Ik neem aan dat deze aannemer van u opdracht heeft om de gebreken te verhelpen. Ik zie dit “gebaar” als een teken van goede wil en om u mij goede wil eveneens te tonen ben ik bereid om nu 1/3e van het openstaande bedrag aan u te voldoen. (…)U geeft aan in ieder geval zorg te zullen dragen voor het repareren van de kozijnen, het badkamerraam, planken van de ondervloer, de stortbak en het goed afsluitbaar maken van alle deuren. Dit zijn de zaken waar wij het over eens zijn. Blijft over:1. De positie van de CV ketel (…)2. De elektrische installatie zou aan de NEN normering voldoen. (…)3. De reden van de afwijzing is dat het gehuurde, in tegenstelling tot wat u beweert, niet voldoet aan de juiste NEN normering. (…) Ik moet u langs deze weg dus ook aansprakelijk stellen voor alle mogelijke schade die ik lijdt voor het niet kunnen verzekeren.4. U geeft aan dat de plafonds niet brandgevaarlijk zijn. (…)5. De riolering is al jaren een probleem in dit pand, dus ook voordat [bedrijf] zich hier vestigde. (…)6. U geeft aan dat u de planken van de ondervloer, daar waar nodig, gerepareerd zullen worden. Vervolgens stelt u ook dat deze aan de veiligheidsvoorschriften zouden voldoen Over welke veiligheidsvoorschriften heeft u het dan ? (…)7. Een afzuigkap hoort niet tot de standaard voorzieningen van deze woning? (…)Ik wil u nogmaals verzoeken om naar de overige punten te kijken en toe te werken naar een situatie die voor beide partijen goed werkt en aanvaardbaar is. (…)
(…)Vorige week ben ik benaderd door een aannemer. Ik neem aan dat deze aannemer van u opdracht heeft om de gebreken te verhelpen. Ik zie dit “gebaar” als een teken van goede wil en om u mij goede wil eveneens te tonen ben ik bereid om nu 1/3e van het openstaande bedrag aan u te voldoen. (…)U geeft aan in ieder geval zorg te zullen dragen voor het repareren van de kozijnen, het badkamerraam, planken van de ondervloer, de stortbak en het goed afsluitbaar maken van alle deuren. Dit zijn de zaken waar wij het over eens zijn. Blijft over:1. De positie van de CV ketel (…)2. De elektrische installatie zou aan de NEN normering voldoen. (…)3. De reden van de afwijzing is dat het gehuurde, in tegenstelling tot wat u beweert, niet voldoet aan de juiste NEN normering. (…) Ik moet u langs deze weg dus ook aansprakelijk stellen voor alle mogelijke schade die ik lijdt voor het niet kunnen verzekeren.4. U geeft aan dat de plafonds niet brandgevaarlijk zijn. (…)5. De riolering is al jaren een probleem in dit pand, dus ook voordat [bedrijf] zich hier vestigde. (…)6. U geeft aan dat u de planken van de ondervloer, daar waar nodig, gerepareerd zullen worden. Vervolgens stelt u ook dat deze aan de veiligheidsvoorschriften zouden voldoen Over welke veiligheidsvoorschriften heeft u het dan ? (…)7. Een afzuigkap hoort niet tot de standaard voorzieningen van deze woning? (…)Ik wil u nogmaals verzoeken om naar de overige punten te kijken en toe te werken naar een situatie die voor beide partijen goed werkt en aanvaardbaar is. (…)
1.7.
Op 17 november 2020 schreef de gemachtigde van [eiser] nog een aanmaning voor de huurachterstand aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] .
vordering en verweer
2. [eiser] vordert bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis hoofdelijke veroordeling van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] tot betaling van € 9.609,38 met wettelijke rente vanaf 8 januari 2021. Genoemd bedrag bestaat uit de huurachterstand, buitengerechtelijke kosten en wettelijke rente tot 8 januari 2021. Daarnaast vordert [eiser] ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde en betaling van € 1.650,00 per maand als huur, althans schadevergoeding tot het moment dat het gehuurde daadwerkelijk zal zijn ontruimd. Tenslotte vordert [eiser] veroordeling van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in de proceskosten.
3. Aan de vorderingen legt [eiser] ten grondslag dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] een aanzienlijke huurachterstand hebben laten ontstaan, die ook na aanmaning niet betaald is.
4. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] voeren verweer tegen de vorderingen. Op hun verweer zal bij de beoordeling, voor zover van belang, worden ingegaan.
beoordeling
schending 21 en 111 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv)
5. In de dagvaarding staat:
Eisende partij is niet bekend met verweer van of namens gedaagde partijen
Eisende partij is niet bekend met verweer van of namens gedaagde partijen
6. Uit de weergave van de feiten volgt dat dit in strijd is met de waarheid. Er is immers uitgebreid gecorrespondeerd over mogelijke gebreken, er is in verband daarmee een bezoek gebracht aan het gehuurde en [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben zich op een opschortingsrecht beroepen. Ter zitting is namens [eiser] toegelicht dat volgens hem het verweer in de correspondentie afdoende is weersproken, maar daarmee is het
– uiteraard – niet verdwenen. Integendeel, het is nu in het kader van deze procedure aan de kantonrechter hierover een beslissing te nemen.
– uiteraard – niet verdwenen. Integendeel, het is nu in het kader van deze procedure aan de kantonrechter hierover een beslissing te nemen.
7. [eiser] heeft dan ook niet voldaan aan zijn verplichting de feiten volledig en naar waarheid naar voren te brengen. Evenmin heeft hij voldaan aan zijn verplichting het verweer van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] te vermelden. De kantonrechter zal daaraan de hierna nog te bespreken gevolgen verbinden.
Huurachterstand en opschorting
8. Niet ter discussie staat dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] vanaf juli 2020 niet de volledige huur hebben voldaan. Ook de door [eiser] gestelde omvang van de sindsdien niet betaalde huur is niet weersproken. De vraag die partijen verdeeld houdt, is of [gedaagde 1] en [gedaagde 2] voor het niet betaalde deel van de huur een beroep kunnen doen op een opschortingsrecht.
9. Voor het antwoord op de vraag of [gedaagde 1] en [gedaagde 2] terecht tot opschorting zijn overgegaan dient vastgesteld te worden of er sprake was (en is) van zodanige onderhoudsgebreken dat deze opschorting van de huurprijs rechtvaardigen.
10. Een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft (artikel 7:204 lid 2 Burgerlijk Wetboek).
11. Dat in 2020 sprake was van rotte kozijnen, een niet gangbaar badkamerraam en loszittende ondervloeren in het gehuurde is door [eiser] niet gemotiveerd weersproken. Dit levert gebreken op. De andere door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] gestelde gebreken zijn onvoldoende onderbouwd. Zo zou sprake zijn van installaties die niet voldoen aan de (keurings)eisen, maar dat blijkt nergens uit. Ook de stelling dat sprake is van brandgevaarlijke plafonds is op geen enkele manier onderbouwd. Dat er in het verleden problemen met het riool zijn geweest wordt door [eiser] niet betwist, maar niet blijkt dat het hier gaat om een structureel probleem dat zich ook nu nog voordoet. Overigens is het – anders dan hij kennelijk veronderstelt – wel aan [eiser] als verhuurder om eventuele problemen aan het riool op te lossen. De afwezigheid van een afzuigkap ten slotte levert geen gebrek op, mits voldoende andere gelegenheid voor ventilatie bestaat (vergelijk Besluit Gebreken, Categorie C onder b., eerste gedachtenstreepje).
12. De kozijnen, het badkamerraam en de ondervloeren zijn kort voor de mondelinge behandeling gerepareerd, zo heeft [eiser] onweersproken toegelicht. Weliswaar dient nog schilderwerk plaats te vinden, maar dat is onvoldoende om nu nog van gebreken te kunnen spreken.
13. Het voorgaande heeft tot gevolg dat toen [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in 2020 aanmaningen ontvingen, sprake was van gebreken, bestaande uit rotte kozijnen, een niet gangbaar badkamerraam en loszittende ondervloeren. Dat gaf [gedaagde 1] en [gedaagde 2] het recht de huur op te schorten, maar enkel voor zover dat in verhouding tot de gebreken gerechtvaardigd was. Naar het oordeel van de kantonrechter was een opschorting met 80% niet gerechtvaardigd. Dat betekent dat het beroep op opschorting in 2020 ten onrechte is gedaan. Inmiddels zijn voornoemde gebreken verholpen, zodat een beroep op opschorting helemaal niet meer aan de orde is.
Conclusie
14. Dit betekent dat de vorderingen van [eiser] toewijsbaar zijn. In de omstandigheden van het geval ziet de kantonrechter wel aanleiding [gedaagde 1] en [gedaagde 2] een termijn van een maand toe te staan om de huurschuld aan [eiser] met rente en kosten alsnog te betalen, om zo ontbinding en ontruiming te voorkomen. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben ter zitting ook te kennen gegeven de niet betaalde huur apart te hebben gezet.
15. De buitengerechtelijke kosten worden afgewezen, nu de omvang daarvan niet is genoemd in de aanmaningsbrief van 17 november 2020.
16. In de eerder genoemde schending van artikel 21 en 111 Rv ziet de kantonrechter aanleiding de proceskosten te compenseren.
BESLISSING
De kantonrechter:
veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk – wat betekent dat voor zover de één betaalt, de ander niet meer hoeft te betalen – tot betaling van € 12.662,00 aan huurachterstand tot en met april 2021, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 9.402,00 vanaf 8 januari 2021 tot de dag van betaling;
veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk tot betaling van € 44,46 aan wettelijke rente tot 8 januari 2021;
alleen voor het geval [gedaagde 1] en [gedaagde 2] niet binnen één maand na dit vonnis aan voornoemde verplichtingen hebben voldaan:ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen en veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] tot ontruiming van het gehuurde, alsmede tot betaling van een vergoeding van € 1.650,00 per maand vanaf mei 2021 tot en met de maand waarin aan de ontruimingsverplichting is voldaan;
compenseert de proceskosten, wat betekent dat iedere partij de eigen kosten draagt;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. C.W. Inden, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 21 mei 2021 in aanwezigheid van de griffier.