Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht, voorzieningenrechter civiel
zaaknummer / rolnummer: C/13/700386 / KG ZA 21-283 MDvH/MvG
Vonnis in kort geding van 26 april 2021
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats] (gemeente [gemeente] ),
eiser bij dagvaarding op verkorte termijn van 7 april 2021,
advocaat mr. M.A.M. Bannenberg te Vught,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
FUNDA REAL ESTATE B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
gedaagde,
advocaat mr. W. Wolfs te Amsterdam.
Eiser zal hierna [eiser] of [naam eenmanszaak] worden genoemd en gedaagde Funda.
1.De procedure
1.1.
Op de mondelinge behandeling van 12 april 2021 heeft [eiser] zijn vorderingen toegelicht. Funda heeft verweer gevoerd aan de hand van een op voorhand ingediende conclusie van antwoord. Beide partijen hebben producties en een pleitnotitie ingediend.
1.2.
Op de mondelinge behandeling waren aanwezig:
- [eiser] met mr. Bannenberg;
- aan de zijde van Funda: [legal counsel] , legal counsel, [medewerker] , medewerker customer service, en mr. Wolfs.
1.3.
Aan de pleitnotitie van [eiser] zat een bijlage gehecht met google-reviews over [naam eenmanszaak] . Funda heeft hiertegen bezwaar gemaakt, omdat de bijlage als een productie moet worden beschouwd en niet 24 uur voor de zitting in het geding is gebracht. Funda heeft verzocht de bijlage buiten beschouwing te laten. Hierop zal hierna in de beoordeling worden beslist.
1.4.
Vonnis is bepaald op heden.
2.De feiten
2.1.
[eiser] drijft een eenmanszaak, genaamd [naam eenmanszaak] . Hij is actief als makelaar van overwegend huurwoningen en biedt de volgende pakketten aan:
2.2.
Funda exploiteert de website www.funda.nl, waarop koop- en – in mindere mate – huurwoningen worden aangeboden. Sinds 2017 is de website ook opengesteld voor ongebonden makelaars. Dit zijn makelaars die niet zijn aangesloten bij of lid zijn van een makelaarsvereniging. [eiser] is zo’n ongebonden makelaar.
2.3.
Partijen zijn in maart 2018 een overeenkomst aangegaan op grond waarvan [eiser] (huur)woningen mag plaatsen op de website van Funda. Op deze overeenkomst zijn de Funda Aansluitvoorwaarden voor ongebonden intermediairs (hierna: de Aansluitvoorwaarden) van toepassing. In de Aansluitvoorwaarden is het begrip opdracht als volgt gedefinieerd:
“
Een opdracht aan de Intermediair van een Opdrachtgever, om namens Opdrachtgever als Intermediair te bemiddelen in de zin van artikel 7:425 BW bij de verhuur of verkoop van een Object. De bemiddelingswerkzaamheden uitgevoerd door de Intermediair op grond van de opdracht t.a.v. verkoop omvatten tenminste (i) het voorbereiden van de verkoop (minimaal inhoudende: het vaststellen van m2 volgens de branchebrede meetinstructie gebaseerd op NEN2580 via een woningopname); (ii) het namens Opdrachtgever door Intermediair persoonlijk en actief geven van maatwerk advies over en voeren van de onderhandelingen met belangstellenden; en (iii) in dat kader doorgeven van biedingen op een Object, incl. het geven van persoonlijk en maatwerk advies aan de Opdrachtgever over deze biedingen en bijbehorende voorwaarden, termijnen etc., als ook het verzorgen van een terugkoppeling aan bieders; (iv) het regelmatig op de hoogte brengen van Opdrachtgever van de vorderingen; en (v) (…). De bemiddelingswerkzaamheden uitgevoerd door de Intermediair op grond van de opdracht t.a.v. verhuur omvatten tenminste het hiervoor onder (i), (ii), (iii) en (iv) genoemde. Funda vereist een voldoende actieve rol van Intermediair in de feitelijke uitvoering van de Opdracht.”
Een opdracht aan de Intermediair van een Opdrachtgever, om namens Opdrachtgever als Intermediair te bemiddelen in de zin van artikel 7:425 BW bij de verhuur of verkoop van een Object. De bemiddelingswerkzaamheden uitgevoerd door de Intermediair op grond van de opdracht t.a.v. verkoop omvatten tenminste (i) het voorbereiden van de verkoop (minimaal inhoudende: het vaststellen van m2 volgens de branchebrede meetinstructie gebaseerd op NEN2580 via een woningopname); (ii) het namens Opdrachtgever door Intermediair persoonlijk en actief geven van maatwerk advies over en voeren van de onderhandelingen met belangstellenden; en (iii) in dat kader doorgeven van biedingen op een Object, incl. het geven van persoonlijk en maatwerk advies aan de Opdrachtgever over deze biedingen en bijbehorende voorwaarden, termijnen etc., als ook het verzorgen van een terugkoppeling aan bieders; (iv) het regelmatig op de hoogte brengen van Opdrachtgever van de vorderingen; en (v) (…). De bemiddelingswerkzaamheden uitgevoerd door de Intermediair op grond van de opdracht t.a.v. verhuur omvatten tenminste het hiervoor onder (i), (ii), (iii) en (iv) genoemde. Funda vereist een voldoende actieve rol van Intermediair in de feitelijke uitvoering van de Opdracht.”
2.4.
Artikel 4.2.2 van de aansluitvoorwaarden in samenhang met de aanhef van dat artikel luidt als volgt:
“
(…)
(…)
4.2
Onverminderd hetgeen elders in deze Funda Aansluitvoorwaarden is bepaald, verklaart en garandeert de Intermediair jegens Funda voortdurend het volgende:
(…)
4.2.2
de Intermediair handelt ten aanzien van de Objecten waarvan de Intermediair Objectgegevens publiceert of voornemens is te publiceren op het Funda Platform in de hoedanigheid van Intermediair met een Opdracht, zoals gedefinieerd in deze Funda Aansluitvoorwaarden, waarbij Intermediair een voldoende actieve rol vervult in de feitelijke uitvoering daarvan. Deze actieve rol ontbreekt in ieder geval indien Intermediair de Opdracht zodanig heeft uitgekleed dat niet/nauwelijks sprake is van betrokkenheid en regie van Intermediair bij de eigenlijke bemiddeling tussen Opdrachtgever en belangstellenden. Het is Intermediair niet toegestaan om uitsluitend een advertentie op Funda te plaatsen namens Opdrachtgever dan wel om slechts te fungeren als feitelijk doorgeefluik tussen Opdrachtgever en belangstellenden;
(…)”.
2.5.
Bij e-mail van 10 februari 2021 heeft Funda [eiser] onder meer als volgt bericht:
“
(…)
(…)
Eerder hebben we u bij u aangegeven dat vanwege een kwaliteitscontrole we tot de constatering kwamen dat o.a. regel 4.2.2 van onze aansluitvoorwaarden niet door jullie wordt nageleefd, namelijk dat het niet is toegestaan om uitsluitend een advertentie op Funda te plaatsen namens Opdrachtgever dan wel om slechts te fungeren als feitelijk doorgeefluik tussen Opdrachtgever en belangstellenden. Kortom de objecten moeten dus door jullie bij woningopname gezien zijn al dan via inmeten en/of intake. Overigens het inmeten dient standaard door de makelaar gedaan te worden of door een professioneel extern meetbureau.
(…).
2.6.
[eiser] heeft hierop dezelfde dag als volgt geantwoord:
“
(…)
(…)
Om de kwaliteit te waarborgen hebben wij per direct de dienstverlening, met inachtneming van de COVID maatregelen, aangepast. Dit houdt in dat wij nieuwe woningen en nieuwe klanten middels een digitale intake verwerken. Tevens zijn wij in gesprek met onze huisleveranciers Zien24/Duresta om alle nieuwe woningen volgens de geldende normen te laten inmeten en, waar mogelijk, een plattegrond op te laten maken. Op deze manier kan het aanbod nog actueler en vollediger worden toegevoegd.
Het (laten) inmeten zal iets meer tijd in beslag nemen om in de dienstverlening te verwerken.
In uw email geeft u aan dat wij niet voldoen aan “o.a. regel 4.2.2.”. Graag ontvang ik nadere toelichting omtrent “o.a.”. Lees, zijn er nog meer voorwaarden waarvan u vindt dat wij hieraan niet voldoen?
(…)”.
2.7.
Bij brief van 29 maart 2021 van haar advocaat heeft Funda de overeenkomst met [eiser] met inachtneming van een opzegtermijn van dertig dagen opgezegd tegen 28 april 2021. In deze brief staat, voor zover van belang, het volgende:
“
(…)
(…)
Een belangrijke voorwaarde voor Funda is dat intermediairs daadwerkelijk bemiddelingswerkzaamheden verrichten.(…)
Funda vereist een voldoende actieve rol van de intermediair in de feitelijke uitvoering vaniedereopdracht.
(…)
Helaas heeft Funda vastgesteld dat [naam eenmanszaak] niet voldoet aan de Funda Aansluitvoorwaarden, onder meer omdat [naam eenmanszaak] de vereiste bemiddelingswerkzaamheden niet verricht. Dat blijkt onder meer uit de website van [naam eenmanszaak] (…), beoordelingen en bij Funda binnengekomen meldingen.
(…)
Op grond van het bovenstaande, en met inachtneming van het onderstaande, zegt Funda de overeenkomst met [naam eenmanszaak] op. De basis hiervoor vindt u in artikel 20.3 jo. 12.2.1 jo 4.2.2 van de Funda Aansluitvoorwaarden.
Niettegenstaande het voorgaande stelt Funda [naam eenmanszaak] in de gelegenheid om binnen20 dagen na dagtekening van deze briefschriftelijk en onderbouwd met stukken aan te tonen dat [naam eenmanszaak] haar dienstverlening heeft gewijzigd en in ieder geval wélin alle gevallende bemiddelingswerkzaamheden verricht conform de Funda Aansluitvoorwaarden. Mocht u tijdig, naar de uitsluitende mening van Funda, hebben aangetoond dat u voortaan handelt conform de Funda Aansluitvoorwaarden, dan zal Funda de opzegging intrekken. Zo niet, dan blijft de opzegging van kracht.
Bezwaar
Bent u het niet eens met de opzegging, dan kunt u als volgt bezwaar maken:
(…)”.
2.8.
Ten tijde van de mondelinge behandeling op 12 april 2021 had [eiser] nog geen gebruik gemaakt van de in de opzeggingsbrief geboden mogelijk om aan te tonen dat hij voor alle door hem op de website van Funda geplaatste woningen bemiddelingswerkzaamheden verricht conform de Funda Aansluitvoorwaarden, noch had hij bezwaar gemaakt bij Funda tegen de opzegging.
2.9.
Op Google staan onder meer de volgende reviews over [naam eenmanszaak] :
“Echt een aanrader! Al twee keer zelf mijn huis verkocht [naam eenmanszaak] . Op Funda werd de advertentie automatisch geplaatst en automatisch kreeg ik alle emails van geinteresseerden doorgestuurd. Geen makerlaar die ertussen zit. Al twee keer prima verlopen, snelle reacties van [naam eenmanszaak] en erg vriendelijk. Als je zonder makelaar wilt verkopen is [naam eenmanszaak] echt een uitkomst. Geweldig!!!”
“ [naam eenmanszaak] bleek een prima keuze om mijn appartement onder de aandacht te brengen. Fijne, snelle en persoonlijke service, en zichtbaar op alle belangrijke fora binnen een paar uur. Het leverde mij een enorm aanbod op aan fijne kandidaten. Volgende keer weet ik [naam eenmanszaak] zeker weer te vinden.”
“Zeker een aanrader. Zeer goede prijs kwaliteit verhouding, de eigenaar is persoonlijk te bereiken voor vragen en het is laag drempelig. We hebben zelf de bezichtigingen gedaan waardoor we al met al veel geld hebben bespaard. [eiser] bedankt!”
“Perfecte ervaring met [naam eenmanszaak] . Snelle plaatsing op Funda etc van mijn eigen materiaal. Directe doormelding via mail van reacties. Ook wordt een eigen pagina geboden waarop je de aangeleverde info per kandidaat handig onder elkaar hebt. (…)”
“Uitstekende manier om je huis snel aan leuke kandidaten te tonen. Zorg dat je zelf goeie foto s hebt. De hulp op de site bij [naam eenmanszaak] is echt prima en het doorplaatsen van de foto s op alle sites en Funda ging soepel. Contact met [naam eenmanszaak] ook, zelf in het weekeinde. Ik had leuke kandidaten en mn huis was snel verhuurd. Voor mij ideaal. Prima dienst voor mensen die zelf wel ongeveer weten hoe de verhuur werkt, zelf weten wat het huis moet opbrengen en de incheck en zo kunnen doen. Ik vond met name de doorplaatsing bij Funda ook een pre. Zeker ruim het geld waard dus.”
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert, samengevat, Funda te verbieden de opzegging van 29 maart 2021 te effectueren en haar te veroordelen om de dienstverlening voort te zetten op gelijke wijze als voor 29 maart 2021, totdat de bodemrechter bij uitspraak die in kracht van gewijsde is gegaan zal hebben beslist over de rechtsgeldigheid van die opzegging, zulks op straffe van een dwangsom en met veroordeling van Funda in de proceskosten.
3.2.
[eiser] stelt hiertoe het volgende. Funda heeft de opzegging niet, althans niet voldoende gemotiveerd. In de brief waarmee Funda de overeenkomst heeft opgezegd staat slechts dat [naam eenmanszaak] geen bemiddelingswerkzaamheden verricht, maar waarom dat zo is, wordt niet uitgelegd. Dit is in strijd met het recht en met de Aansluitvoorwaarden waarin staat dat een dergelijke beslissing moet worden gemotiveerd. De opzegging is daarom niet rechtsgeldig. Bovendien verricht [naam eenmanszaak] daadwerkelijk bemiddelingswerkzaamheden. Hoewel het zeer ongebruikelijk is om huurwoningen in te meten, bood [naam eenmanszaak] deze mogelijkheid altijd al aan bij een full-serviceovereenkomst. Zoals bij e-mail van 10 februari 2021 aan Funda is meegedeeld, zal [eiser] voortaan altijd iedere huurwoning (laten) inmeten. Onderhandelingen over de huurprijs zijn zeer ongebruikelijk. De huurprijs van een woning is in 99% van de gevallen de huurprijs waarvoor de woning wordt aangeboden. Bij een full-serviceovereenkomst verzorgt [naam eenmanszaak] de gehele afwikkeling. Bij de andere pakketten biedt [naam eenmanszaak] als optie de begeleiding bij de afwikkeling van de huurovereenkomst, oplevering en dergelijke. De meeste professionele vastgoedeigenaren hebben eigen huurovereenkomsten en opleverrapporten en regelen dit zelf. [naam eenmanszaak] speelt in op de behoefte van de klant en biedt maatwerk aan door de klant niet te verplichten ongewenste diensten af te nemen. [naam eenmanszaak] is 24 uur per dag zeven dagen per week telefonisch dan wel per e-mail bereikbaar. De klanten van [naam eenmanszaak] zijn zeer tevreden en [naam eenmanszaak] heeft een zeer hoge klantwaardering, zoals blijkt uit reviews op Google.
3.3.
Funda voert het volgende verweer. De eis in de Aansluitvoorwaarden dat een makelaar een actieve bemiddelingsrol moet vervullen is er altijd geweest en geldt voor iedere makelaar die woningen op de website van Funda wil plaatsen. De website van Funda is enerzijds bedoeld voor consumenten die op zoek zijn naar een woning en anderzijds voor makelaars die woningen aanbieden. De website is niet bedoeld voor consumenten die feitelijk zelf via een digitaal platform als [naam eenmanszaak] , maar zonder een actief betrokken makelaar, woningen aanbieden. Dit is de reden dat Funda de bemiddelingseis stelt als voorwaarde om woningen op haar website te mogen plaatsen. Bol.com is ook niet bedoeld voor de handel tussen consumenten onderling en Spotify is niet bedoeld voor de verkoop van meubels. Dat [naam eenmanszaak] geen bemiddelingswerkzaamheden verricht, blijkt onder meer uit het aantal huurwoningen dat [naam eenmanszaak] op de website van Funda plaatst. Die aantallen worden niet eens geëvenaard door de grootste makelaarskantoren van Nederland. Op dit moment biedt [naam eenmanszaak] maar liefst 254 objecten aan, verspreid over heel Nederland. Het is feitelijk onmogelijk dat (de kleine onderneming van) [eiser] al deze aanbieders persoonlijk en actief begeleidt. Het meest gekozen pakket van [naam eenmanszaak] kost bovendien slechts € 139,50. Voor deze bodemprijs kan simpelweg geen persoonlijke en actieve begeleiding worden geboden. Funda ontvangt van zowel bezoekers van haar website als van (potentiële) klanten van [naam eenmanszaak] veel klachten over [naam eenmanszaak] .
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
De bijlage bij de pleitnotitie van [eiser] , die als een productie kan worden beschouwd, wordt tot de procedure toegelaten. Weliswaar is die productie niet uiterlijk 24 uur voor de zitting ingediend, maar Funda wordt daardoor – zoals hierna zal blijken – niet in haar processuele belangen geschaad..
4.2.
De vordering van [eiser] strekt tot nakoming van de tussen partijen gesloten overeenkomst. Een vordering tot nakoming kan in kort geding alleen worden toegewezen indien voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter het standpunt van eiser zal volgen, bijvoorbeeld als gedaagde een kennelijk ongegrond verweer voert en niet van eiser kan worden gevergd dat hij de uitslag van een bodemprocedure afwacht.
4.3.
Om woningen op de website van Funda te mogen plaatsten stelt Funda aan intermediairs, ongebonden of niet, in de Aansluitvoorwaarden eisen zoals verwoord in de definitie van opdracht en artikel 4.2.2. [eiser] heeft niet ter discussie gesteld dat Funda die eisen mag stellen.
4.4.
De vraag is dus of [eiser] aan de door Funda gestelde eisen voldoet. Dat hij succesvol is met [naam eenmanszaak] en klanten zeer tevreden zijn over de dienstverlening, zoals hij – onder verwijzing van de Google-reviews – heeft betoogd, is dus niet van belang en daar gaat het Funda ook niet om. Funda wil niet dat haar website wordt gebruikt als doorgeefluik voor consumenten die feitelijk zelf via een digitaal platform als [naam eenmanszaak] , maar zonder een actief betrokken makelaar, hun woning willen verhuren. De website van Funda is bedoeld om consumenten en intermediairs samen te brengen, waarbij de intermediair een voldoende actieve rol vervult bij de feitelijke verkoop of verhuur van een woning. Op grond van artikel 4.2.2 van de Aansluitvoorwaarden ontbreekt deze actieve rol in ieder geval indien een intermediair de opdracht zodanig heeft uitgekleed dat niet/nauwelijks sprake is van betrokkenheid en regie van de intermediair bij de eigenlijke bemiddeling tussen zijn klant en belangstellenden. Verder is het de intermediair op grond van deze bepaling in de Aansluitvoorwaarden niet toegestaan om uitsluitend een advertentie op Funda te plaatsen namens zijn klant dan wel om slechts te fungeren als feitelijk doorgeefluik tussen klant en belangstellenden.
4.5.
Geoordeeld wordt dat Funda zich terecht op het standpunt stelt dat [naam eenmanszaak] niet voldoet aan de bemiddelingseis die Funda stelt en dat Funda de overeenkomst tussen partijen daarom mocht opzeggen. Het businessmodel van [naam eenmanszaak] is dat van een verhuurmakelaar die voor zijn klanten zo efficiënt mogelijk wil werken tegen een lage prijs. Bij het meest gekozen pakket van [naam eenmanszaak] wordt aan klanten een pakket aangeboden, waarmee zij zelf de verhuur van hun woning regelen. Reacties op een woning op Funda worden geautomatiseerd doorgestuurd naar de klant, die vervolgens zelf de correspondentie, bezichtiging en eventuele onderhandelingen met een geïnteresseerde doet. De website van Funda fungeert dan als doorgeefluik en dat is nu juist wat Funda niet wil en daarom in haar voorwaarden heeft opgenomen. Zoals Funda terecht stelt, valt niet in te zien hoe [eiser] (samen met zijn echtgenote en chauffeur die naar zijn zeggen ook deels voor hem werkzaam zijn) meer diensten kan bieden ten aanzien van alle woningen door het hele land op zijn website, dan een effectief doorgeefluik. De door [eiser] in het geding gebrachte reviews op Google bevestigen het beeld dat [naam eenmanszaak] geen eigenlijke bemiddelingswerkzaamheden verricht. Dat klanten van [naam eenmanszaak] tevreden zijn over het persoonlijke contact met en de goede bereikbaarheid van [eiser] mag wellicht zo zijn, maar dat is iets anders dan het verrichten van eigenlijke bemiddelingswerkzaamheden. Dat [naam eenmanszaak] , in het geval klanten kiezen voor een full-serviceovereenkomst, mogelijk wel aan de eisen van Funda voldoet, doet aan het voorgaande niet af. Funda eist namelijk dat voor alle woningen die op haar website worden geplaatst, eigenlijke bemiddelingswerkzaamheden worden verricht.
4.6.
Ook het verweer van [eiser] dat Funda de opzegging van de overeenkomst niet dan wel niet voldoende heeft gemotiveerd, kan hem niet baten. Bij e-mail van 10 februari 2021 heeft Funda [eiser] meegedeeld dat het niet is toegestaan om uitsluitend een advertentie op de website van Funda te plaatsen namens een klant dan wel om slechts te fungeren als feitelijk doorgeefluik tussen een klant en belangstellenden. Voorafgaand aan deze e-mail hebben partijen hierover ook al telefonisch contact gehad. In de brief van 29 maart 2021 waarmee Funda de overeenkomst tussen partijen heeft opgezegd, heeft Funda geschreven dat [naam eenmanszaak] niet voldoet aan de Funda Aansluitvoorwaarden, onder meer omdat [naam eenmanszaak] de vereiste bemiddelingswerkzaamheden niet verricht. Het moet [eiser] dus voldoende duidelijk zijn geweest waarom Funda de overeenkomst heeft opgezegd.
4.7.
Een belangenafweging leidt er evenmin toe dat Funda de overeenkomst niet mocht opzeggen. Zoals eerder overwogen heeft [eiser] niet ter discussie gesteld dat Funda eisen mag stellen aan het plaatsen van woningen op haar website. Funda heeft aangevoerd dat zij juist in het geval van ongebonden makelaars belang hecht aan het streng naleven van deze eisen, omdat makelaar geen beschermd of gereguleerd beroep is en ongebonden makelaars, anders dan een NVM- of VBO-makelaar, niet gebonden zijn aan interne kwaliteits- en opleidingseisen en een tuchtsysteem. Funda heeft haar belang bij opzegging van de overeenkomst hiermee voldoende duidelijk gemaakt. [eiser] heeft zijn stelling, dat hij voor zijn omzet en winst grotendeels afhankelijk is van Funda, ten slotte niet met stukken onderbouwd, zodat dit geen gewicht in de schaal kan leggen.
4.8.
De conclusie is dat de vorderingen van [eiser] worden afgewezen. [eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Funda worden begroot op € 667,- aan griffierecht en € 1.016,- aan salaris advocaat.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
weigert de gevraagde voorzieningen,
5.2.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van Funda tot op heden begroot op € 1.683,-,
5.3.
verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.A. Dudok van Heel, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. M.F. van Grootheest, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 26 april 2021. [1]