Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer / rolnummer: C/13/681095 / HA ZA 20-293
Vonnis van 31 maart 2021
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats 1] ,
eiser,
advocaat mr. S.T. Blom te Amsterdam,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats 2] ,
gedaagde,
advocaat mr. L.H.A.M. Andriessen te Breda.
Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagde] worden genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 5 maart 2020, met producties,
- de conclusie van antwoord,
- het tussenvonnis van 28 oktober 2020, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald,
- het proces-verbaal van mondelinge behandeling van 12 februari 2021 met de daarin genoemde stukken.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Op 27 maart 2019 hebben partijen een koopovereenkomst (hierna: de koopovereenkomst) gesloten. [gedaagde] heeft daarbij het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de woning met tuin, gelegen op de begane grond, aan de [adres] (hierna: de woning) verkocht aan [eiser] voor een koopprijs van € 560.000,-. Op 9 juli 2019 is de woning aan [eiser] geleverd.
2.2.
De verkoopbrochure en de advertentietekst op Funda vermeldden over de woning onder meer dat deze in 2016 geheel en luxe is gerenoveerd en een hoogwaardige afwerking heeft. Ook was in de verkoopbrochure en in de advertentietekst onder andere opgenomen:
“(…)
De woning heeft (…) goede isolatie (dubbel glas, vloerisolatie, plafondisolatie).
(…)”
2.3.
De renovatie van de woning in 2016 is uitgevoerd door degene die vóór [gedaagde] eigenaar van de woning was. Bij die renovatie is ook de indeling van de woning gewijzigd; de woonkamer is naar de achterzijde/tuinzijde verplaatst, daar is een uitbouw met een keuken gerealiseerd en de slaapkamer is naar de voorzijde/straatzijde verplaatst.
2.4.
In 2018 heeft het gezin [betrokkene] (hierna: [betrokkene] ), dat in het appartement op de eerste verdieping woont, dat appartement verbouwd. Op dat moment is – op kosten van [gedaagde] – (extra) vloerisolatie aangebracht op de verdiepingsvloer van de eerste verdieping.
2.5.
In september 2018 (nadat de verbouwing door [betrokkene] had plaatsgevonden) heeft [gedaagde] onder meer de volgende berichten via Whatsapp aan [betrokkene] gestuurd:
“(…)
Moet de vloer der nog in (…)?
Er is werkelijk waar niks veranderd
(…)
Ik hoop dat er wel rekening gehouden blijft worden met ons. Wij horen nog steeds constant keihard gebonk.. dus laten we in ieder geval afspreken dat er op gelet wordt door jullie en dat jullie je schoenen uit doen thuis. Het gebonk is niet normaal namelijk!
(…)”
2.6.
In een brief van 16 augustus 2019 heeft de gemachtigde van [eiser] aan [gedaagde] gemeld dat [eiser] sinds de eerste dag dat hij in de woning is getrokken veel geluidsoverlast ervaart van zijn bovenburen en dat [eiser] niet behoefde te verwachten dat de woning dit gebrek zou vertonen. In die brief heeft de gemachtigde van [eiser] [gedaagde] ook aansprakelijk gesteld voor alle schade die [eiser] lijdt als gevolg van dit gebrek en aangekondigd dat de oorzaak en mogelijkheden van het opheffen van de geluidsoverlast nader zullen worden onderzocht.
2.7.
In een e-mail van 29 augustus 2019 heeft de advocaat van [gedaagde] aansprakelijkheid van de hand gewezen.
2.8.
Het GeluidBuro BV (hierna: het GeluidBuro) heeft in opdracht van [eiser] een akoestisch onderzoek uitgevoerd naar de lucht- en contactgeluidisolatie van de woningscheidende constructies tussen de woningen [woning 1] en [adres] . De bevindingen van het GeluidBuro zijn neergelegd in een rapport van 22 januari 2020 (hierna: het akoestisch rapport). In dat rapport staat, voor zover hier van belang, het volgende:
“(…)
1 Inleiding
(…)
Het doel van het onderzoek is het bepalen van de huidige geluidisolatie van de constructies tussen de woningen. De vastgestelde geluidisolatie is tevens geklassificeerd conform NEN 1070.
Ten behoeve van het onderzoek is op 7 januari 2020 een bezoek gebracht aan beide woningen. Tijdens dit bezoek zijn geluidmetingen verricht en heeft een visuele inspectie plaatsgevonden aan de woningscheidende constructies en de vloerafwerking in woning [woning 1] .
De metingen en berekeningen zijn verricht conform de NEN 5077 (…)
2.Uitgangspunten (…)
2.2
Bouwkundige situatie
Bouwkundige constructie
(…) De woningscheidende verdiepingsvloeren zijn opgebouwd uit houten balken en houten vloerdelen.
In 2016 is de benedenwoning grondig gerenoveerd, waarbij de verlaagde plafondconstructies zijn verwijderd om zodoende meer hoogte te creëren. Onder de houten balkenvloer is een gipsplafond teruggebracht. Details over de opbouw van het plafond (enkele of dubbele beplating, afstand tot de balkenvloer of de wijze van bevestiging etc.) zijn niet bekend. In het plafond zijn lichtspotjes ingebouwd. (…)
2.3
Toetsingskader
Bouwbesluit
(…) tijdens de bouw van de betreffende woonhuizen golden er nog geen eisen met betrekking tot de geluidisolatie. Ook in het huidige Bouwbesluit 2012 is voor dit onderwerp geen eis opgenomen voor bestaande bouw.
Huishoudelijke reglement VvE
Voor zover vernomen zijn met betrekking tot de woningen en geluidaspecten geen bepalingen van kracht vanuit het huishoudelijk reglement van de VvE.
Zodoende is er geen sprake van een kwantitatieve, eenduidig toetsbare eis waaraan de geluidisolatie tussen de woningen dient te voldoen.
De gerealiseerde geluidisolatie wordt daarom gekwalificeerd conform de NEN 1070 en beoordeeld aan de hand van bouwstijl en bouwperiode.
NEN 1070
De norm NEN 1070 (1999)
‘Geluidwering in gebouwen – Specificatie en beoordeling van de kwaliteit’biedt inzicht in de relatie tussen de akoestische kwaliteit en de prestatie van woongebouwen voor relevante akoestische aspecten. In de norm zijn kwaliteitsklassen opgenomen zodat de totale akoestische prestatie van een scheidingsconstructie in één beoordelingscijfer uitgedrukt kan worden. Onderstaande tabellen tonen de beoordelingsklassen conform deze NEN, de mate van hoorbaarheid van contact- en luchtgeluiden bij verschillende geluidisolatiewaarden en het daarbij behorende verwachte percentage gehinderden.
‘Geluidwering in gebouwen – Specificatie en beoordeling van de kwaliteit’biedt inzicht in de relatie tussen de akoestische kwaliteit en de prestatie van woongebouwen voor relevante akoestische aspecten. In de norm zijn kwaliteitsklassen opgenomen zodat de totale akoestische prestatie van een scheidingsconstructie in één beoordelingscijfer uitgedrukt kan worden. Onderstaande tabellen tonen de beoordelingsklassen conform deze NEN, de mate van hoorbaarheid van contact- en luchtgeluiden bij verschillende geluidisolatiewaarden en het daarbij behorende verwachte percentage gehinderden.
Opgemerkt wordt dat woningscheidende constructies die met betrekking tot de lucht-en contactgeluidisolatie voldoen aan de eisen uit het huidige Bouwbesluit (2012) voor nieuwbouwsituaties, volgens onderstaande beoordeling in geluidweringsklasse III vallen en als ‘voldoende’ worden geclassificeerd. De eisen in het Bouwbesluit gelden overigens voor de casco vloer- en wandopbouwen, zonder afwerkvloer of wandafwerkingen.
(…)
3.Metingen en berekeningen
(…)
3.4
Meetresultaten
Contactgeluidisolatie
(…) In onderstaande tabel 3.2 zijn de meet- en rekenresultaten samengevat.
Het resultaat in A9 is licht- en schuingedrukt weergegeven omdat officieel niet in verkeersruimten gemeten hoeft te worden. De situatie is wel gemeten en gepresenteerd om inzichtelijk te maken en te kunnen verklaren waarom op bepaalde plekken in de woning de contactgeluiden het meest hinderlijk worden ervaren.
Om privacyredenen is de afbeelding verwijderd.
Luchtgeluidisolatie
(…) In de onderstaande tabel 3.3 zijn de meet- en rekenresultaten samengevat.
Om privacyredenen is de afbeelding verwijderd.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
primair:
I. een verklaring voor recht dat de woning niet beantwoordt aan de koopovereenkomst (non-conform is) als bedoeld in artikel 7:17 lid 2 Burgerlijk Wetboek (BW);
II. gedeeltelijke ontbinding van de koopovereenkomst op grond van non-conformiteit, althans op grond van een tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst door [gedaagde] , in die zin dat de koopprijs wordt verminderd met € 109.886,-, althans een in goede justitie vast te stellen bedrag, aan [eiser] te betalen binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis;
subsidiair:
I. een verklaring voor recht dat de koopovereenkomst tussen partijen onder invloed van dwaling aan de zijde van [eiser] tot stand is gekomen en dat aan [eiser] een beroep toekomt op wijziging van de koopovereenkomst ter opheffing van het door [eiser] geleden nadeel;
II. een verklaring voor recht dat [eiser] nadeel lijdt bij de instandhouding van de koopovereenkomst ter hoogte van € 109.886,-, althans in goede justitie vast te stellen bedragen;
III. wijziging van de gevolgen van de koopovereenkomst ter opheffing van het nadeel zoals bedoeld onder II en veroordeling van [gedaagde] tot betaling van € 109.886,-, althans in een in goede justitie vast te stellen bedrag, aan [eiser] binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis;
in alle gevallen:
veroordeling van [gedaagde] tot betaling van de kosten voor expertise en de kosten van deze procedure, met wettelijke rente vanaf veertien dagen na de datum van dit vonnis.
3.2.
[eiser] legt, kort samengevat, het volgende ten grondslag aan zijn primaire vordering. [eiser] ervaart ernstige en voortdurende geluidsoverlast in de woning. De woning is daardoor niet geschikt voor normaal gebruik en bezit niet de eigenschappen die hij op grond van de overeenkomst mocht verwachten. Er is dus sprake van non-conformiteit. De overeenkomst dient daarom gedeeltelijk te worden ontbonden waarbij de koopprijs dient te worden verminderd. Het bedrag van de vermindering dient [gedaagde] terug te betalen.
Ter onderbouwing van zijn subsidiaire vordering voert [eiser] aan dat [gedaagde] op de hoogte was van de geluidsoverlast en deze zelf ook heeft ervaren. [gedaagde] had hem dit moeten melden. Daarnaast had [gedaagde] moeten melden dat er een extra isolatievloer was gelegd die geen effect heeft gehad op het verminderen van de geluidsoverlast. Als [gedaagde] openheid van zaken had gegeven, dan had [eiser] van de koop afgezien of was deze niet tegen dezelfde koopprijs tot stand gekomen. De koopovereenkomst dient daarom te worden gewijzigd zodat het door [eiser] geleden nadeel wordt opgeheven. Het nadeel bedraagt € 109.886,-. [gedaagde] dient dit bedrag aan hem te voldoen.
3.3.
[gedaagde] betwist de stellingen van [eiser] en voert verweer.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Non-conformiteit?
4.1.
De primaire vordering van [eiser] tot gedeeltelijke ontbinding van de koopovereenkomst en aanpassing van de koopprijs is gebaseerd op gestelde non-conformiteit van de woning. De rechtbank zal daarom als eerste beoordelen of de woning ten tijde van de levering aan [eiser] in juli 2019 aan de koopovereenkomst beantwoordde.
4.2.
Het conformiteitsvereiste is neergelegd in artikel 7:17 lid 1 BW. Op grond van die bepaling moet een afgeleverde zaak aan de overeenkomst beantwoorden. Artikel 7:17 lid 2 BW bepaalt dat een zaak niet beantwoordt aan de overeenkomst indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen, alsmede de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien.
4.3.
Beslissend bij de vraag naar de conformiteit, zo volgt uit artikel 7:17 BW, is het gerechtvaardigde verwachtingspatroon van de koper over de eigenschappen van de zaak. Bij dit verwachtingspatroon spelen alle relevante omstandigheden van het geval een rol, waaronder de aard van de zaak, de door de koper gedane mededelingen, de hoogte van de prijs, de omstandigheden waaronder de koop plaatsvond en de wetenschap die de koper heeft of behoort te hebben. Voor woningen geldt bovendien dat niet elke onvolkomenheid maakt dat een gekochte woning niet aan de overeenkomst beantwoordt.
4.4.
De rechtbank constateert dat de koopovereenkomst over het niveau van geluidisolatie geen specifieke voorwaarden bevat. Ook is niet gesteld en niet gebleken dat in het huishoudelijk reglement van de Vereniging van Eigenaars (VvE) of in de splitsingsakte bepalingen staan die hierover een richtlijn bevatten. [eiser] stelt dat zijn verwachtingen mede zijn beïnvloed door de brochure en de advertentietekst op funda. Volgens hem mocht hij daaruit afleiden dat de woning voorzien is van goede geluidisolatie. Dit betreft de mededelingen dat de woning “geheel gerenoveerd” is en: “De woning heeft (…) goede isolatie (dubbel glas, vloerisolatie, plafondisolatie)”. De mededeling over renovatie is algemeen van aard en is onvoldoende om daaraan betekenis toe te kennen voor wat betreft de verwachting over de mate van geluidisolatie. De plafondisolatie is genoemd in combinatie met dubbel glas en vloerisolatie, zodat dit vooral betrekking lijkt te hebben op de mate van warmteisolatie. De in de brochure en op funda gedane mededelingen zijn daarmee onvoldoende concreet om specifiek ten aanzien van de mate van geluidisolatie hogere gerechtvaardigde verwachtingen te kunnen hebben gewekt dan de verwachting dat de woning de eigenschappen bezit die nodig zijn voor een normaal gebruik als woning.
4.5.
De rechtbank gaat er daarom van uit dat de conformiteitsverplichting in dit geval is beperkt tot de feitelijke eigenschappen die nodig zijn voor een normaal gebruik als woning.
4.6.
Tot de normale eigenschappen van een woning behoren naar gangbaar spraakgebruik dat de veiligheid van de woning in voldoende mate gewaarborgd dient te zijn, dat sprake dient te zijn van een redelijke mate van duurzaamheid en dat het woongenot niet wezenlijk wordt aangetast. Wanneer sprake is van geluidsoverlast, waardoor ernstig afbreuk aan het woongenot wordt gedaan, kan dit onder omstandigheden aanleiding geven voor het oordeel dat een woning niet de eigenschappen bezit die voor normaal gebruik nodig zijn.
4.7.
[eiser] stelt dat sprake is van onvoldoende isolatie en ernstige geluidoverlast als gevolg waarvan niet normaal te leven is in de woning. Ter onderbouwing heeft hij het akoestisch rapport overgelegd. Op de zitting heeft hij toegelicht dat met name het contactgeluid een probleem is. [gedaagde] brengt hier tegen in dat de uitkomst van het onderzoek gebruikelijk is voor woningen in Amsterdam uit dezelfde bouwperiode. Bovendien blijkt uit het akoestisch rapport dat er geen bouwkundige gebreken zijn, aldus [gedaagde] .
4.8.
De vraag is of in dit geval sprake is van een zodanig gebrekkige mate van geluidisolatie, en daaruit voortvloeiend een zodanige mate van geluidoverlast, dat dit aan een normaal gebruik van de woning in de weg staat.
4.9.
Daarbij dient in dit geval allereerst in ogenschouw te worden genomen dat de woning een (gerenoveerd) appartement in bestaande bouw is. Het pand dateert uit 1927 en heeft houten vloerconstructies. Bij dergelijke oude woningen, ook al hebben renovatiewerkzaamheden plaatsgevonden, is sprake van een zekere mate van gehorigheid. Deze omstandigheden, ook in samenhang bezien met het feit dat de koopovereenkomst over het niveau van geluidisolatie geen specifieke voorwaarden bevat, brengen mee dat [eiser] niet een hoog niveau van geluidisolatie mocht verwachten en ook niet mocht verwachten dat bijvoorbeeld contact- of leefgeluiden van de (boven)buren niet te horen zouden zijn. Een bepaalde mate van gehorigheid is immers onvermijdelijk in dergelijke bestaande bouw, zeker nu het een appartement betreft met aan meerdere kanten buurappartementen. De omstandigheid dat [gedaagde] het geluid van de bovenburen ook wel eens als storend heeft ervaren, betekent overigens nog niet dat sprake is van non-conformiteit.
4.10.
De grens tussen de mate van gehorigheid die nog acceptabel is en de mate die zo groot is dat dit aan een normaal gebruik van de woning in de weg staat, is in dit geval niet nauwkeurig aan te geven. Gesteld noch gebleken is dat voor deze situatie een concrete, meetbare norm bestaat. Ook uit het akoestisch rapport volgt dat een kwantitatieve, eenduidige toetsbare eis waaraan de geluidisolatie tussen de woningen moet voldoen, ontbreekt. In het akoestisch rapport is de akoestische prestatie van de scheidingsconstructies tussen de twee woningen uitgedrukt in beoordelingsklassen en -cijfers van NEN 1070 (1999). Aan de NEN-kwalificaties komt naar het oordeel van de rechtbank in dit geval echter geen doorslaggevende betekenis toe bij het conformiteitsoordeel. De NEN-klassificatie vormt weliswaar een aanduiding van de mate van geluidisolatie, maar is in dit geval – nu geen sprake is van nieuwbouw maar van bestaande bouw – niet te beschouwen als een harde norm voor non-conformiteit. Een gemeten prestatie op één of meer plaatsen in de woning die valt in de klasse onvoldoende of slecht betekent dus niet zonder meer dat sprake is van een zodanig gebrekkige geluidisolatie dat daardoor de woning niet geschikt is voor normaal gebruik.
4.11.
De meetresultaten van de contactgeluidisolatie in het akoestisch rapport laten zien dat zes van de negen metingen vallen in de geluidsweringsklasse I (uitstekend), II (goed) of III (voldoende). Van de andere drie metingen valt één meting (slaapkamer 1) in klasse IV (onvoldoende) en vallen twee metingen in klasse V (slecht). Deze laatste twee zijn de metingen met slaapkamer 2 en de gang als ontvangruimte. De gang is een verkeersruimte en daar hoeft volgens het akoestisch rapport officieel niet gemeten te worden. In slaapkamer 2 is de slechtste prestatie gemeten, namelijk een waarde van -7 Ico [dB]. Dit slechtste resultaat is volgens het rapport, door de aanwezigheid van een opbouwpakket aan de bovenkant en een plafond aan de onderkant, overigens aanzienlijk beter dan de geluidisolatie in een woning met een houten vloerconstructie met alleen een harde vloerafwerking zonder verdere voorzieningen. Naar het oordeel van de rechtbank rechtvaardigen de meetresultaten uit het akoestisch rapport, mede gelet op hetgeen hiervoor in r.o. 4.9 en 4.10 is overwogen, niet de conclusie dat sprake is van een zodanig ernstige mate van geluidoverlast dat dit aan normaal gebruik van de woning in de weg staat. De rechtbank wil de door [eiser] ervaren geluidoverlast niet bagatelliseren (duidelijk is ook dat de geluidisolatie in slaapkamer 1 en 2 verre van optimaal is), maar dat objectief bezien sprake is van een zodanige mate van geluidoverlast die beduidend meeromvattend is dan de normale gehorigheid die inherent is aan het wonen in een appartement in bestaande bouw, is onvoldoende komen vast te staan.
4.12.
Het voorgaande betekent dat niet is komen vast te staan dat de woning niet aan de overeenkomst beantwoordt. De primaire vordering wordt daarom afgewezen.
Dwaling
4.13.
De subsidiair vordering van [eiser] is gebaseerd op dwaling.
4.14.
Op grond van artikel 6:228 lid 1 aanhef en onder b BW is een overeenkomst die tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en die bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten, vernietigbaar, indien de wederpartij (in dit geval [gedaagde] ) in verband met hetgeen hij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten, de dwalende (in dit geval [eiser] ) had moeten inlichten. De rechtbank dient dus te beoordelen of [gedaagde] een mededelingsplicht had als het gaat om de gehorigheid van de woning.
4.15.
Uit de beoordeling van de primaire vordering volgt dat de mate van gehorigheid het normaal gebruik van de woning niet in de weg staat. De woning schiet dus niet tekort voor wat betreft de mate van geluidisolatie en gehorigheid. Hieruit volgt dat [gedaagde] er in beginsel geen rekening mee behoefde te houden dat de gehorigheid in de woning voor [eiser] van doorslaggevend belang zou zijn. Dat dat in dit geval anders zou zijn, is niet gebleken. Naar het oordeel van de rechtbank rustte er daarom geen mededelingsplicht op [gedaagde] over de mate van gehorigheid.
4.16.
Ter ondersteuning van zijn vordering verwijst [eiser] ten slotte nog naar artikel 6 lid 3 van het VvE-reglement. Met [gedaagde] is de rechtbank van oordeel dat die bepaling hier niet van toepassing is, omdat deze ziet op een situatie waarbij er lopende klachten tegen de verkoper zijn (in dit geval zou dat [gedaagde] zijn). Dat is hier niet het geval.
4.17.
De conclusie is dat niet is komen vast te staan dat de overeenkomst tot stand is gekomen onder invloed van dwaling. De subsidiaire vordering wordt daarom ook afgewezen.
Proceskosten
4.18.
[eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van [gedaagde] worden veroordeeld. De kosten van [gedaagde] worden begroot op:
- griffierecht € 1.639,-
- salaris advocaat
€ 3.540,-(2 punten × tarief € 1.770,-)
€ 3.540,-(2 punten × tarief € 1.770,-)
Totaal € 5.179,-
4.19.
De nakosten worden ambtshalve begroot op de manier zoals in de beslissing is
vermeld.
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
wijst de vorderingen af,
5.2.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 5.179,-,
5.3.
veroordeelt [eiser] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 163,- aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [eiser] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 85,- aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.T. Kruis, rechter, bijgestaan door mr. D.K.W. Collins, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 31 maart 2021.