Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: AMS 20/354
uitspraak van de enkelvoudige kamer in de zaak tussen
[eiseres] te [plaatsnaam] , eiseres
(gemachtigde: [naam] ),
en
De heffingsambtenaar, Gemeentebelastingen Amstelland / Cluster WOZ,
(gemachtigde: [naam] ).
Procesverloop
De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 28 februari 2019 de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaatsnaam] (hierna: de niet-woning) voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 781.000,-. In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerende zaakbelasting 2019 bekendgemaakt.
Eiser heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 19 december 2019 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 15 maart 2021.
Partijen hebben zich laten vertegenwoordigen door hun gemachtigden.
Overwegingen
De aanleiding voor deze procedure
1. De onroerende zaak [adres] betreft een [naam] met een oppervlakte van 333 m², gelegen op de begane grond in een [locatie] in [plaatsnaam] . Eiseres is huurder van de onroerende zaak.
2. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2018. Eiseres vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld en bepleit een lagere WOZ-waarde. Meer specifiek voert eiser aan dat de heffingsambtenaar een te hoge kapitalisatiefactor hanteert. Een kapitalisatiefactor van 13,8 is volgens eiseres niet marktconform gelet op de kapitalisatiefactoren van haar andere winkels, verspreid over het land. Ter zitting heeft eiseres gesteld dat de kapitalisatiefactoren van de [locatie] in [plaatsnaam] , [plaatsnaam] en [plaatsnaam] veel lager zijn dan 13,8. Voorts heeft eiseres ter zitting aangevoerd dat de berekening van het leegstandsrisico niet juist is. Voor het berekenen van het leegstandsrisico is de heffingsambtenaar uitgegaan van de totale oppervlakte van het winkelcentrum waarin de niet-woning gelegen is. Volgens eiseres is het vergelijkingsobject [adres] , gelegen binnen het [locatie] , altijd verhuurd geweest in de betreffende periode en is dit vergelijkingsobject substantieel groter qua oppervlakte (2077 m²) dan de andere vergelijkingsobjecten, waardoor dit vergelijkingsobject een relatief groot gewicht heeft – ten nadele van eiseres – bij de berekening van het leegstandsrisico. Eiseres staat om die reden een kapitalisatiefactor van 10,0 voor, wat leidt tot een WOZ-waarde van € 566.100,-.
3. De heffingsambtenaar vindt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om de waarde van de onroerende zaak aannemelijk te maken. Als onderbouwing van de waarde heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode. Hierbij heeft de heffingsambtenaar gebruik gemaakt van een theoretische berekening.
Beoordeling door de rechtbank
4. Tussen partijen is niet in geschil, en de rechtbank gaat daar ook van uit, dat de waarde van de niet-woning moet worden bepaald met toepassing van de huurwaardekapitalisatiemethode. Hierbij is de bruto huurwaarde niet tussen partijen in geschil. In geschil is de kapitalisatiefactor.
5. Op verweerder berust de bewijslast van de door hem verdedigde waarde, in dit geval van de (onderbouwing van) de kapitalisatiefactor. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of eiseres de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
6. De heffingsambtenaar heeft een theoretische berekening gemaakt van de kapitalisatiefactor, waarbij een onderdeel het leegstandsrisico is. Tegen uitsluitend dit onderdeel van de berekening zijn de gronden van eiser gericht. Blijkens de berekening en de onderbouwing daarvan, zoals overgelegd in de stukken, is verweerder uitgegaan van een leegstandsrisico dat is berekend per vierkante meter. Daartoe heeft verweerder het percentage berekend van de leegstaande vierkante meters in het referentiejaar ten opzichte van het totale oppervlakte aan winkelruimte. Voor het berekenen van het leegstandsrisico van het winkelcentrum zijn in totaal 14 vergelijkingsobjecten door de heffingsambtenaar gebruikt, waarvan 13 met een gemiddelde oppervlakte tussen de 50-380 m² per vergelijkingsobject. Van deze 13 panden stonden twee panden leeg in het betreffende jaar. Daarnaast is één pand opgenomen met een substantieel groter oppervlakte, namelijk 2077 m². Het totale oppervlakte van de 14 panden is 8035 m², waarvan dus ongeveer een kwart wordt bepaald door één van de 14 panden. Naar het oordeel van de rechtbank heeft dit laatste pand, dat in het betreffende jaar geheel verhuurd was, daardoor een onevenredig groot gewicht bij de berekening van het leegstandsrisico. In een dergelijk geval had naar het oordeel van de rechtbank een correctie voor de hand gelegen door, hetzij het leegstandsrisico per pand te berekenen, dan wel te corrigeren voor de oppervlakte van het substantieel grotere pand.
7. Nu verweerder een dergelijke correctie niet heeft uitgevoerd is het door de heffingsambtenaar vastgestelde leegstandsrisico van 4,7%, hetgeen ten grondslag ligt aan de kapitalisatiefactor van 13,8, naar het oordeel van de rechtbank niet juist tot stand gekomen. Dit betekent dat de heffingsambtenaar de kapitalisatiefactor onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt.
8. Nu de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of eiseres de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. De door eiseres aangevoerde kapitalisatiefactoren voor andere winkels in het land waarvan eiseres huurder is, is als zodanig onvoldoende aannemelijk omdat sprake is van andere winkelcentra in andere steden en met een ander kooppubliek. Eiseres heeft meer specifiek aangevoerd dat kapitalisatiefactor zoals gehanteerd in de [locatie] in [plaatsnaam] , [plaatsnaam] en [plaatsnaam] veel lager is dan 13,8. Zij staat een waarde voor van 10,0. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat de kapitalisatiefactor voor de winkelcentra in [plaatsnaam] 10,6 is, voor [plaatsnaam] 10,9 en voor [plaatsnaam] eveneens 13,8 bedraagt. Tevens heeft de heffingsambtenaar gemotiveerd dat de beide eerstgenoemde winkelcentra een geheel ander publiek bedienen, dat minder koopkrachtig is dan het publiek in [plaatsnaam] , en dat bovendien geen sprake is van een recent gerenoveerd [locatie] zoals dat waarin het onderhavige pand is gelegen. De rechtbank overweegt dat eiseres met hetgeen zij heeft aangevoerd de door haar voorgestane kapitalisatiefactor niet afdoende heeft onderbouwd. Dit betekent dat eiseres de door haar verdedigde waarde ook niet aannemelijk heeft gemaakt.
Conclusie
9. De rechtbank zal de WOZ-waarde van de niet-woning zelf bepalen in goede justitie. Rekening houdend met alle feiten en omstandigheden stelt de rechtbank de kapitalisatiefactor vast op 12,5 en stelt daarmee, nu de bruto huurwaarde tussen partijen niet in geschil is, de WOZ-waarde van de niet-woning schattenderwijs vast op € 707.625,- (12,5 x 56.610,-).
10. De rechtbank zal het beroep gegrond verklaren en de bestreden uitspraak op bezwaar vernietigen. De rechtbank zal zelf in de zaak voorzien door de WOZ-waarde van de nietwoning van eiseres te verlagen tot € 707.625,-.
11. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat de heffingsambtenaar aan eiseres het door haar betaalde griffierecht van € 354,- vergoedt.
12. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiseres gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.068,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 534,- en een wegingsfactor 1).
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar;
- stelt de WOZ-waarde van de niet-woning voor het belastingjaar 2019 vast op € 707.625,-;
- bepaalt dat de aanslag onroerende zaakbelasting overeenkomstig deze waarde wordt verminderd;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde bestreden uitspraak op bezwaar;
- draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 354,- aan eiseres te vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 1.068,-.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Verberne, rechter, in aanwezigheid van mr. L.H.J. van Haarlem, griffier
.De beslissing wordt in het openbaar uitgesproken.
.De beslissing wordt in het openbaar uitgesproken.
griffier
rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Wat kunt u doen als u het niet eens bent met deze uitspraak?
Tegen deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam, Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.