Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummers: 8820616 EA VERZ 20-768
8840074 EA VERZ 20-787
8840188 EA VERZ 20-788
8840074 EA VERZ 20-787
8840188 EA VERZ 20-788
beschikking van: 28 april 2021
beschikking van de kantonrechter
I n z a k e
de besloten vennootschap Gingko Bilboa B.V.
gevestigd te Amsterdam
verzoekster in conventie
verweerster in het tegenverzoek
nader te noemen: Gingko
gemachtigde: mr. J.A. Huijgen en mr. R.P.M.G. van den Boorn
t e g e n
de rechtspersoonlijkheid bezittende vereniging van appartementseigenaren Vereniging van Eigenaars [naam vereniging]
gevestigd te [plaats]
verweerster in hoofdzaak
verzoekster tegenverzoek
nader te noemen: de VVE
gemachtigde: mr. K. Kroon
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
In de zaak met nummer EA VERZ 20-768:
Op 15 oktober 2020 heeft Gingko een verzoek gedaan als bedoeld in artikel 5:121 BW, en daarnaast om vernietiging van een besluit verzocht op grond van artikel 5:130 BW.
De VVE heeft daarop een verweerschrift met voorwaardelijk zelfstandig tegenverzoek met producties ingestuurd.
In de zaak met nummer EA VERZ 20-787:
Op 23 oktober 2020 heeft Gingko vernietiging van een besluit verzocht als bedoeld in artikel 5:14 BW en 5:130 BW.
De VVE heeft daarop een verweerschrift met voorwaardelijk zelfstandig tegenverzoek met producties ingestuurd.
In de zaak EA VERZ 20-788:
Op 23 oktober 2020 heeft Gingko ook een vernietiging van een besluit verzocht als bedoeld in artikel 5:14 BW en 5:130 BW.
VVE heeft daarop een verweerschrift met producties ingestuurd.
In alle zaken:
De Commissie plinten, belanghebbende, heeft een verweerschrift ingediend tegen de drie verzoeken.
Een aantal leden van de VVE hebben een verweerschrift ingediend.
McDonalds, belanghebbende, heeft ook een verweerschrift ingediend.
Ter terechtzitting van 20 januari 2020 heeft de mondelinge behandeling van deze drie zaken plaatsgevonden. Gingko is verschenen bij haar directeur [naam 1] , vergezeld door haar gemachtigden. Tevens was [naam 2] (development manager McDonalds) als belanghebbende namens McDonalds aanwezig.
De VvE is verschenen bij haar bestuurder [naam 3] , vergezeld door haar gemachtigde. Tevens konden de leden van de VVE digitaal de zitting bijwonen. Tevens was [naam 4] en [naam 5] namens de belanghebbende, de Commissie Plinten aanwezig. Partijen en de belanghebbenden hebben ter zitting hun standpunten mede aan de hand van een pleitnota toegelicht.
De VvE is verschenen bij haar bestuurder [naam 3] , vergezeld door haar gemachtigde. Tevens konden de leden van de VVE digitaal de zitting bijwonen. Tevens was [naam 4] en [naam 5] namens de belanghebbende, de Commissie Plinten aanwezig. Partijen en de belanghebbenden hebben ter zitting hun standpunten mede aan de hand van een pleitnota toegelicht.
De behandeling van de zaak is vervolgens aangehouden teneinde partijen in de gelegenheid te stellen de mogelijkheden van een minnelijke regeling te onderzoeken. Dit heeft niet tot een oplossing geleid.
Daarna zijn ingediend:
een akte met producties van Gingko
een akte met producties van Gingko
een akte met producties van VVE
een akte met producties van Commissie Plinten.
Partijen en de Commissie Plinten hebben daarna schriftelijk op elkaars standpunten gereageerd.
Vervolgens heeft de VVE nog een laatste akte ingediend.
Ten slotte is in de drie genoemde zaken beschikking gevraagd en is in die zaken een datum voor beschikking bepaald.
Ten slotte is in de drie genoemde zaken beschikking gevraagd en is in die zaken een datum voor beschikking bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Uitgangspunten
1. Uitgegaan wordt van het volgende.
1.1. Nabij de Gustav Mahlerlaan, Rosy Wertheimstraat en George Gershwinlaan te Amsterdam is een tweetal gebouwen gesitueerd. Beide gebouwen worden gezamenlijk The Gustav genoemd en worden afzonderlijk aangeduid als gebouw Noord en gebouw Zuid.
1.2. Bij akte van splitsing van 1 september 2017 zijn de gebouwen gesplitst in 217 appartementsrechten en is de VVE opgericht.
1.3. Gebouw Noord bestaat uit 96 appartementen en twee commerciële ruimtes op de begane grond en gebouw Zuid bestaat uit 48 appartementen en een ondergrondse stallingsgarage.
1.4. In de splitsingsakte staat onder meer:
Artikel 21 De eigenaars en de gebruikers moeten zich overeenkomstig de eisen vanredelijkheid en billijkheid jegens elkander gedragen. Iedere eigenaar engebruiker dient voorts de bepalingen van het reglement, het eventuelehuishoudelijke reglement, de eventuele regels als bedoeld in artikel 5:128eerste lid van het Burgerlijk Wetboek, en overige tussen hen krachtenswet of gewoonte bestaande regels voor zover die op hem betrekkinghebben, na te leven. (…)2 Een eigenaar of gebruiker mag geen onredelijke hinder aan de andereeigenaars en gebruikers toebrengen. (…)
Het laden en lossen in de normale uitoefening van het bedrijf met betrekking tot het privé gedeelte van het appartementsrechten met indexnummers 145 en 217 binnen de kaders van de normen zoals weergegeven in het “Activiteitenbesluit Milieubeheer” dan wel de te eniger tijd daarvoor in de plaats tredende wet- en/of regelgeving, waarbij gebruik wordt gemaakt van de aanbevelingen van Programma Piek, kwalificeert niet als onredelijke hinder. Er wordt geen onredelijke geluidshinder toegebracht bij het laden en lossen in de periode van acht uur tot twintig uur.Voor de beoordeling of sprake is van geluidshinder terzake ondermeer de installaties, (on)versterkte muziek, pratende bezoekers van terrassen aan de voor- en achterzijde van het gebouw wordt uitgegaan van de standaardwaarde voor het langtijdgemiddelde beoordelingsniveau in de woningen voor de periode tussen een en twintig uur en acht uur van maximaal vier en twintig decibel (24dB) en op de gevel van veertig decibel (40dB). (…)Gelijke regels als hiervoor vermeld gelden ook voor pratende bezoekers en bezoekers die op het terras zitten zowel op de voor- als achterzijde van
het gebouw als voor het maken van onversterkte muziek.De eigenaar/gebruiker van het appartementsrecht met indexnummer 145 dient er voor zorg te dragen dat er geen geluidsoverlast plaatsvindt van ongedierte waaronder, doch niet uitsluitend wordt verstaan kakkerlakken, zilvervisjes en faraomieren. (…)Regels ter voorkoming van geluidshinder of andere vormen van hinder en het behandelen van klachten met betrekking tot hinder kunnen nader bij huishoudelijk regelement worden vastgesteld. (…)
Artikel 91 Tot de schulden en kosten van de gezamenlijke eigenaars als bedoeld inartikel 5:112 eerste lid onder 1 van het Burgerlijk Wetboek wordengerekend:(…)e. de gerechtelijke en buitengerechtelijke kosten verbonden aan hetoptreden als eiser of als verweerder door of namens degezamenlijke eigenaars, onverminderd het bepaalde in artikel 13derde lid;f. de premies verschuldigd uit hoofde van de verzekeringen, diedoor het reglement zijn voorgeschreven of waartoe ingevolgeartikel 15 door de vergadering is besloten;(…)j. alle overige schulden en kosten, gemaakt in het belang van degezamenlijke eigenaars en als zodanig, daaronder begrepen deschulden en kosten die voortvloeien uit besluiten van devergadering.
Artikel 13(…)3 Een eigenaar is verplicht alle door de vereniging gemaakte kosten, dievan rechtskundige bijstand daaronder begrepen, voor het verhalen vanhet door die eigenaar aan de vereniging verschuldigde, zowel in alsbuiten rechte, aan de vereniging te vergoeden…”Artikel 161 De vereniging voert het beheer over – en draagt de zorg voor hetonderhoud van – de gemeenschappelijke gedeelten en degemeenschappelijke zaken.2. Bij Huishoudelijk reglement kan het gebruik, het beheer en het onderhoudvan de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zakennader worden geregeld.(…)Artikel 201. Iedere eigenaar en gebruiker heeft het gebruik van de gemeenschappelijkegedeelten en de gemeenschappelijke zaken volgens de bestemmingdaarvan. Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht de nodigezorgvuldigheid in acht te nemen met betrekking tot degemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken, ookwanneer die zich in zijn privé gedeelte bevinden. Hij mag geen inbreukmaken op het recht van medegebruik van de andere eigenaars engebruikers.2. In afwijking van het in de eerste zin van het eerste lid gestelde mogen degemeenschappelijke gedeelten in het gebouw zoals entrees, hallen,gangen, trappenhuizen en liften, welke uitsluitend ten dienste staat aanbepaalde appartementsrechten, uitsluitend worden gebruikt door deeigenaars/gebruikers van die appartementsrechten.Voor zover vorenbedoelde zaken en gedeelten tevens dienen alsvluchtweg mogen de overige eigenaars en gebruikers in geval vancalamiteiten deze gedeelten wel als zodanig gebruiken.Indien door de vergadering een sleutelplan wordt opgesteld, is elkeeigenaar verplicht zich hieraan te houden.De eigenaars/gebruikers van de stallingsplaatsen enscooterstallingsplaatsen zijn, in het geval zij geen eigenaar/gebruiker zijnvan een woning in het gebouw, enkel gerechtigd om gebruik te maken vaneen lift en entreehal om de stallingsgarage te bereiken. Het is dezeeigenaars/gebruikers niet toegestaan zich in andere gedeelten van hetgebouw te begeven. Bij het sleutelplan dient hiermee rekening te wordengehouden.3. Van de gemeenschappelijke daktuin gelegen op het dak van gebouwNoord mag uitsluitende gebruik gemaakt worden door de eigenaren vande appartementsrechten met de indices A-49 tot en met A-144.4. Van de vide op de eerste, derde, vijfde en zevende verdieping vangebouw Noord mag uitsluitend gebruik gemaakt worden door deeigenaren van de appartementsrechten met de indices A-49 tot en met A-144.
Artikel 22
1
Iedere op-, aan-, onder- of bijbouw zonder voorafgaande toestemming van de vergadering is verboden.
Iedere op-, aan-, onder- of bijbouw zonder voorafgaande toestemming van de vergadering is verboden.
2
Het zichtbaar aanbrengen in of aan het gebouw van naamborden, reclameaanduidingen, uithangborden, zonweringen, windschermen, vlaggen, spandoeken, bloembakken, schijnwerpers, (schotel)antennes, antennes van zendamateurs, luchtbehandelings- en koelinstallaties en in het algemeen van uitstekende voorwerpen, alsmede het in het zicht hangen van wasgoed, mag slechts geschieden met toestemming van de vergadering of volgens regels te bepalen in het huishoudelijk reglement.
Het zichtbaar aanbrengen in of aan het gebouw van naamborden, reclameaanduidingen, uithangborden, zonweringen, windschermen, vlaggen, spandoeken, bloembakken, schijnwerpers, (schotel)antennes, antennes van zendamateurs, luchtbehandelings- en koelinstallaties en in het algemeen van uitstekende voorwerpen, alsmede het in het zicht hangen van wasgoed, mag slechts geschieden met toestemming van de vergadering of volgens regels te bepalen in het huishoudelijk reglement.
3
De eigenaars en gebruikers mogen zonder toestemming van de vergadering geen veranderingen aanbrengen in de gemeenschappelijke gedeelten of aan de gemeenschappelijke zaken, ook als deze zich in privé gedeelten bevinden.(..)
De eigenaars en gebruikers mogen zonder toestemming van de vergadering geen veranderingen aanbrengen in de gemeenschappelijke gedeelten of aan de gemeenschappelijke zaken, ook als deze zich in privé gedeelten bevinden.(..)
Artikel 231. De eigenaars en gebruikers mogen zonder toestemming van devergadering geen verandering aanbrengen, waardoor het architectonischuiterlijk of de constructie van het gebouw gewijzigd zou worden. Detoestemming kan niet worden verleend indien de hechtheid van hetgebouw door de verandering in gevaar kan worden gebracht.2. In afwijking van het eerste lid en het derde lid van artikel 22 bepaalde isde eigenaar die gerechtigd is tot twee of meer direct horizontaal en/ofverticaal aan elkaar grenzende privé gedeelten, na verkregentoestemming van het bestuur, bevoegd om de tussen die privé gedeeltenaanwezige (gemeenschappelijke) scheidingswand(en), respectievelijk(gemeenschappelijke) vloer(en) geheel of gedeeltelijk te verwijderen en/of-indien zodanige wanden, dan wel vloer(en) (nog) niet zijn aangebracht –verwijderd te houden, mits deze scheidingswand(en), dan wel vloer(en)geen dragende functie heeft/hebben in de constructie van het gebouw.(…)
Artikel 251. Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht het privé gedeelte te gebruikenovereenkomstig de hierna vermelde bestemming.- (…)- de appartementsrechten met indexnummers 145 en 217: commerciëleruimte;(…)Een gebruik dat afwijkt van de in de akte nader aangegeven bestemmingis slechts geoorloofd met toestemming van de vergadering.2 Bij huishoudelijk reglement kan het gebruik, het beheer en het onderhoudvan de privé gedeelten nader worden geregeld.(…)Artikel 411 Bij overtreding of niet-nakoming van een der bepalingen van de wet, hetreglement, van het huishoudelijk reglement of van een besluit van devergadering door een eigenaar of door een gebruiker, zal het bestuur debetrokkene een schriftelijke waarschuwing doen toekomen peraangetekende brief en hem wijzen op de overtreding of niet-nakoming.2 Indien de betrokkene binnen een maand geen gevolg geeft aan dewaarschuwing kan het bestuur hem een eenmalige dagboete opleggen vanten hoogste een bedrag dat door de vergadering voor zodanigeovertredingen of niet-nakoming is bepaald voor elke overtreding of niet-nakoming, onverminderd de gehoudenheid van de betrokkene totschadevergoeding, zo daartoe termen aanwezig zijn, en onverminderd deandere maatregelen, welke de vergadering kan nemen krachtens de wet ofhet reglement.
Zolang de vergadering een dergelijke boete niet heeft bepaald, geldt eenboete van tweehonderdvijftig euro (EUR 250,00) per dag voor zolang deovertreding duurt voor elke overtreding of niet-nakoming.
(…)
Artikel 49
Iedere eigenaar is bevoegd, hetzij in persoon, hetzij bij een schriftelijkegevolmachtigde die al dan niet lid van de vereniging is, de vergadering bijte wonen, daarin het woord te voeren en het stemrecht uit te oefenen (..). Een bestuurder kan eveneens als gevolmachtigde optreden.Iedere eigenaar en gevolmachtigde is bevoegd zich te doen vergezellen van een jurist of accountant die ter vergadering het woord mag voeren.
Artikel 581 De vergadering is bevoegd om commissies in te stellen, onder vaststellingvan hun taakomschrijving.
1.5. De commerciële ruimtes zijn twee separate appartementsrechten, elk voorzien van een eigen ingang en worden van elkaar gescheiden door een gemeenschappelijke hal. De beide ruimtes hebben een eigen privé terras dat direct grenst aan de gemeenschappelijke binnentuin dat zich tussen de twee gebouwen bevindt. Grenzend aan deze binnentuin bevinden zich nog een aantal andere terrassen.
1.6. Op het dak van gebouw Noord bevindt zich een daktuin. In deze daktuin zijn twee installatiezones geplaatst die zijn bestemd voor gebruik ten behoeve van de (afvoeren) van de commerciële ruimten.
1.7. The Gustav is begin 2020 opgeleverd. Gingko is op 4 maart 2020 eigenaar geworden van de twee commerciële ruimtes in gebouw Noord, die volgens de splitsingsakte gebruikt mogen worden voor horecadoeleinden. Gingko is een vastgoedvennootschap en maakt deel uit van een groter concern.
1.8. Gingko heeft deze ruimtes verhuurd aan McDonald’s Nederland B.V. (verder: McDonalds), die in de twee ruimtes één restaurant wil beginnen. McDonalds wil in de ruimte met index 145 het restaurant vestigingen en de ruimte met index 217 gebruiken als magazijn, koel- en vriescel en vuilruimte.
1.9. Toen de VVE in mei 2020 vernam dat McDonalds zich wilde vestigen in de commerciële ruimten heeft zij met Gingko vanaf mei t/m begin september 2020 diverse malen geprobeerd contact daarover te krijgen, maar deze bleek steeds niet bereikbaar.
1.10. Op 24 augustus 2020 heeft McDonalds ondanks ingediende bezwaren van 80 omwonenden een omgevingsvergunning gekregen. De VVE heeft daartegen beroep ingesteld.
1.11. De VVE-leden die zich zorgen maakten over de komst van McDonalds hebben zich gegroepeerd in de Commissie Plinten.
1.12. Het bestuur van de VVE heeft op 16 september 2020 een uitgebreide vragenlijst van de eigenaren over de komst en het gebruik van de commerciële ruimten door McDonalds aan Gingko gestuurd.
1.13. Op 18 september 2020 heeft een overleg plaatsgevonden op het hoofdkantoor van McDonalds. McDonalds heeft toen haar wijze van bedrijfsvoering toegelicht.
1.14. Op 28 september 2020 heeft een digitale algemene ledenvergadering van de VVE plaatsgevonden. De aanwezigheid van twee vertegenwoordigers/deskundigen van McDonalds werd niet toegestaan.
Het onderstaande verzoek van Gingko om toestemming te verlenen het gebouw te wijzigen voor gebruik door McDonalds is toen afgewezen:
A het aanbrengen van wijzigingen in de gevel van de commerciële ruimten
B het aanbrengen van naamborden en een uithangbord aan de gevel;
C het plaatsen van een warmtepomp op het dak van gebouw Noord;
D het vergroten van de diameter van de mantelbuizen in de kelderwand ten
behoeve van de verzwaren van de nutsvoorzieningen.
Het onderstaande verzoek van Gingko om toestemming te verlenen het gebouw te wijzigen voor gebruik door McDonalds is toen afgewezen:
A het aanbrengen van wijzigingen in de gevel van de commerciële ruimten
B het aanbrengen van naamborden en een uithangbord aan de gevel;
C het plaatsen van een warmtepomp op het dak van gebouw Noord;
D het vergroten van de diameter van de mantelbuizen in de kelderwand ten
behoeve van de verzwaren van de nutsvoorzieningen.
1.15. Het verzoek van de VVE, om in te stemmen met de Commissie Plinten met daarmee samenhangend het beschikbaar stellen van een budget voor deze commissie is op de vergadering aangenomen.
1.16. In de vergadering is voorts een huishoudelijk reglement (HHR) vastgesteld. Deze luidt voor zover van belang als volgt:
Considerans…De eigenaren en gebruikers wensen in de gemeenschappelijke ruimten, waaronder daktuin, vides, binnentuin en de hal in het gebouw Noord op de begane grond, zoveel mogelijk rust te bewaren en te houden. Achtergrond hiervan is dat verschillende eigenaars en gebruikers van het gebouw geen eigen buitenruimte hebben. Zij kunnen enkel –voor wat het gebouw betreft- zich in de buitenlucht begeven in de binnentuin en/of daktuin van het gebouw Noord (voor zover het eigenaars of gebruikers betreft van het gebouw Noord). Daarnaast bevindt de toegangsdeur van het gebouw Zuid zich in de binnentuin.
Artikel 3Het gebouw, waaronder uitdrukkelijk wordt begrepen alle gemeenschappelijke ruimten, is uitsluitend toegankelijk voor eigenaars, gebruikers, hun bezoekers (waaronder uitdrukkelijk niet wordt begrepen: bezoekers van de commerciële ruimten), onderhoudsmedewerkers en leveranciers. Bezoekers van de commerciele ruimte, alsmede natuurlijke personen die een dienstverband hebben bij de uitbater van de commerciële ruimten hebben geen toegang tot de gemeenschappelijke ruimten van het gebouw en iedere eigenaar dient daarop ook toe te zien; zij hebben dus uitsluitend toegang tot de commerciële ruimten. (…)
Artikel 4
(…) Het is verboden in het gebouw, met uitzondering van de commerciële ruimten, bedrijfsmatige activiteiten in welke vorm dan ook uit te oefenen, tenzij de algemene vergadering daartoe anders besluit. Daaronder wordt in elk geval, maar niet uitsluitend, begrepen het laden en lossen van goederen op, via, door of in de gemeenschappelijke ruimten.Het is verboden dat de gevelopeningen van de commerciële ruimten tot overdracht van geluid, damp, rook, geur en vervuilde lucht leiden voor eigenaars en gebruikers.
Mogelijke hinder voor eigenaars en gebruikers van het gebouw dient op iedere mogelijk wijze te worden voorkomen. Ook is het niet toegestaan dat (elektronischte) apparatuur in de gemeenschappelijke ruimten en/of commerciële ruimten tot permanente en/of regelmatige geluid-, geur- en lichthinder leiden.Activiteiten in de privéruimten, gemeenschappelijke (buiten)ruimten en de commerciële ruimten mogen niet op enige wijze leiden tot (…) geurhinder, geluidhinder, lichthinder, ongedierte en (sociale)onveiligheid. (…)
Artikel 20:In alle gevallen waarin dit Huishoudelijk Reglement niet voorziet, beslist het bestuur.
Bij overtreding van een der bepalingen van de wet, het Reglement of dit Huishoudelijk Reglement door een eigenaar of gebruiker, kunnen door het bestuur maatregelen getroffen worden om naleving af te dwingen. Deze maatregelen kunnen bestaan uit een waarschuwing met een termijn voor nakoming/ongedaanmaking van de overtreding, een door het bestuur opgelegde boete of uit voorlegging van het geschil bij de (kanton)rechter. De hoogte van de boete is afhankelijk van de aard en ernst van de overtreding, en kan variëren van EUR 100,- tot EUR 5.000,- per overtreding met eenzelfde bedrag per dag voor zolang de overtreding duurt voor elke overtreding of niet nakoming, zulks ter beoordeling van het bestuur. Ontvangen boetes komen ten gunste aan de vereniging. Boetes en schades krachtens dit Huishoudelijk Reglement zijn direct opeisbaar en verschuldigd, onverminderd de verplichting om schade te vergoeden. Betalingen worden niet opgeschort onder verwijzing naar eventuele verzekeraars die de schade vergoeden. Ieder recht op opschorting of verrekening vanwege welke vordering op de vereniging ook is uitgesloten.
1.17. Bij e-mail van 14 december 2020 heeft de VVE een afgeslankte vorm van de
vragenlijst aan Gingko gestuurd.
vragenlijst aan Gingko gestuurd.
1.18. McDonalds heeft op 16 december 2020 een exploitatievergunning gekregen. De VVE heeft daartegen beroep ingesteld.
1.19. Bij brief van 27 januari 2021 heeft Gingko de vragenlijst van de VVE beantwoord.
In de zaak EA 20-768
Verzoeken en standpunten van partijen
2. Gingko verzoekt de kantonrechter om bij beschikking de volgende beslissing te nemen:
A Vervangende machtiging als bedoeld in artikel 5:121 lid 1 BW te verlenen met
betrekking tot de door Gingko verzochte toestemmingen overeenkomstig het als
productie 9 bij verzoekschrift overgelegde memo voor:
Besluitvoorstel 1: Wijziging in de gevel van de commerciële ruimten
Besluitvoorstel 2: Aanbrengen van naamborden en uithangbord aan de gevel;
Besluitvoorstel 3: Plaatsing van een warmtepomp op het dak van gebouw Noord;
Besluitvoorstel 4: Vergroting van de diameter van de mantelbuizen in de
kelderwand ten behoeve van de verwarming van de nutsvoorzieningen.
B Voor zover vereist, het besluit van de (algemene ledenvergadering van de) VVE
van 28 september 2020 met betrekking tot de door Ginko ingestelde
toestemmingsverzoeken wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid te
vernietigen als bedoeld in artikel 5:130 lid 1 BW, met veroordeling van de VVE in
de kosten van het geding.
A Vervangende machtiging als bedoeld in artikel 5:121 lid 1 BW te verlenen met
betrekking tot de door Gingko verzochte toestemmingen overeenkomstig het als
productie 9 bij verzoekschrift overgelegde memo voor:
Besluitvoorstel 1: Wijziging in de gevel van de commerciële ruimten
Besluitvoorstel 2: Aanbrengen van naamborden en uithangbord aan de gevel;
Besluitvoorstel 3: Plaatsing van een warmtepomp op het dak van gebouw Noord;
Besluitvoorstel 4: Vergroting van de diameter van de mantelbuizen in de
kelderwand ten behoeve van de verwarming van de nutsvoorzieningen.
B Voor zover vereist, het besluit van de (algemene ledenvergadering van de) VVE
van 28 september 2020 met betrekking tot de door Ginko ingestelde
toestemmingsverzoeken wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid te
vernietigen als bedoeld in artikel 5:130 lid 1 BW, met veroordeling van de VVE in
de kosten van het geding.
3. Gingko, die minder dan 6% van de totale stemmen in de ledenvergadering heeft, stelt hiertoe dat in het kader van de door McDonalds beoogde exploitatie enkele aanpassingen aan de delen van gebouw Noord noodzakelijk zijn en dat de VVE deze zonder redelijke grond heeft geweigerd. Hierdoor is zij niet in staat om deze ruimten op normale wijze te exploiteren. Volgens haar zijn de toestemmingen alleen geweigerd om de komst van McDonalds te verhinderen.
4. De VVE heeft aangevoerd dat zij vreest dat de wijzigingen overlast teweeg zullen brengen voor haar leden. Het feit dat McDonalds de lijst met 32 vragen pas zo laat heeft beantwoord, bevestigt die vrees.
Voorwaardelijk tegenverzoek
5. De VVE is, indien de vervangende toestemming wordt verleend, van oordeel dat zij voorwaarden kan verbinden aan het gebruik door McDonalds.
6. Zij vordert daarom (voorwaardelijk) in reconventie na vermeerdering van eis:
I voor recht te verklaren dat de door Ginko en/of McDonalds voorgestane wijze van
gebruik van de commerciële ruimten, waarbij index 145 uitsluitend als restaurant
wordt gebruikt en index 217 uitsluitend als vuilopslag, koel- en vriesruimte en
magazijn wordt gebruikt, in strijd is met de bestemming zoals bepaald in de
splitsingsakte, althans dat voornoemd gebruik van index 217 in strijd is met die
bestemming;
II aan de te verlenen vervangende machtiging de navolgende, opschortende
voorwaarden te verbinden:
A alle door Gingko beoogde wijzigingen dienen te voldoen aan de daarvoor
geldende publiekrechtelijke regelgeving, alsmede dienen de daarvoor benodigde
vergunningen onherroepelijk te zijn verkregen, in het bijzonder de
exploitatievergunning en de omgevingsvergunning;
B Gingko een schriftelijke verklaring dient te overleggen van de architect, waaruit
blijkt dat hij/zij met de door Gingko beoogde wijzigingen kan instemmen, alsmede
een schriftelijke verklaring van Gingko dat zij de VVE vrijwaart tegen mogelijke
aanspraken van derden, waaronder de architect;
C Gingko een gebruikersverklaring dient te overleggen, zoals vermeld in artikel 35
splitsingsakte danwel overlegging van de huurovereenkomst als in voormeld
artikel van de splitsingsakte is genoemd, door de partij die feitelijk gebruik zal
maken van de commerciële ruimten;
D Gingko de relevante tekeningen en technische bescheiden dient te overleggen met
betrekking tot de gevelwijzigingen, de aan te brengen schuifdeuren, de
(gevel)roosters en de warmtepomp;
E Gingko de relevante tekeningen en technische bescheiden dient te overleggen met
betrekking tot de precieze inrichting van de commerciële ruimten, waaronder die
met betrekking tot de technische installaties, de elektra(voorzieningen) en
leidingen;
F Gingko de kosten die zijn gemoeid met de beoogde wijzigingen, alsmede alle
daarmee gepaard gaande meerkosten ten gevolge daarvan voor haar rekening dient
te nemen. Het betreft onder meer de meerkosten van de (aansprakelijkheids- en
opstal) verzekering, alsmede de kosten van herstel en renovatie;
G bij beëindiging van de huurovereenkomst met McDonalds Gingko alle
aangebrachte wijzigingen ongedaan dient te maken en de situatie in de
oorspronkelijke toestand dient te herstellen;
H Gingko de geluidseis die volgt uit het memo van Antea tot uitgangspunt dient te
nemen bij de realisatie van de warmtepompinstallatie in de daktuin, hetgeen met
zich meebrengt dat zij een omkasting dient aan te brengen die het geluid met
minimaal 43 dB reduceert. De omkasting, althans het ontwerp dient vooraf ter
goedkeuring aan de ledenvergadering te worden voorgelegd.
I voor recht te verklaren dat de door Ginko en/of McDonalds voorgestane wijze van
gebruik van de commerciële ruimten, waarbij index 145 uitsluitend als restaurant
wordt gebruikt en index 217 uitsluitend als vuilopslag, koel- en vriesruimte en
magazijn wordt gebruikt, in strijd is met de bestemming zoals bepaald in de
splitsingsakte, althans dat voornoemd gebruik van index 217 in strijd is met die
bestemming;
II aan de te verlenen vervangende machtiging de navolgende, opschortende
voorwaarden te verbinden:
A alle door Gingko beoogde wijzigingen dienen te voldoen aan de daarvoor
geldende publiekrechtelijke regelgeving, alsmede dienen de daarvoor benodigde
vergunningen onherroepelijk te zijn verkregen, in het bijzonder de
exploitatievergunning en de omgevingsvergunning;
B Gingko een schriftelijke verklaring dient te overleggen van de architect, waaruit
blijkt dat hij/zij met de door Gingko beoogde wijzigingen kan instemmen, alsmede
een schriftelijke verklaring van Gingko dat zij de VVE vrijwaart tegen mogelijke
aanspraken van derden, waaronder de architect;
C Gingko een gebruikersverklaring dient te overleggen, zoals vermeld in artikel 35
splitsingsakte danwel overlegging van de huurovereenkomst als in voormeld
artikel van de splitsingsakte is genoemd, door de partij die feitelijk gebruik zal
maken van de commerciële ruimten;
D Gingko de relevante tekeningen en technische bescheiden dient te overleggen met
betrekking tot de gevelwijzigingen, de aan te brengen schuifdeuren, de
(gevel)roosters en de warmtepomp;
E Gingko de relevante tekeningen en technische bescheiden dient te overleggen met
betrekking tot de precieze inrichting van de commerciële ruimten, waaronder die
met betrekking tot de technische installaties, de elektra(voorzieningen) en
leidingen;
F Gingko de kosten die zijn gemoeid met de beoogde wijzigingen, alsmede alle
daarmee gepaard gaande meerkosten ten gevolge daarvan voor haar rekening dient
te nemen. Het betreft onder meer de meerkosten van de (aansprakelijkheids- en
opstal) verzekering, alsmede de kosten van herstel en renovatie;
G bij beëindiging van de huurovereenkomst met McDonalds Gingko alle
aangebrachte wijzigingen ongedaan dient te maken en de situatie in de
oorspronkelijke toestand dient te herstellen;
H Gingko de geluidseis die volgt uit het memo van Antea tot uitgangspunt dient te
nemen bij de realisatie van de warmtepompinstallatie in de daktuin, hetgeen met
zich meebrengt dat zij een omkasting dient aan te brengen die het geluid met
minimaal 43 dB reduceert. De omkasting, althans het ontwerp dient vooraf ter
goedkeuring aan de ledenvergadering te worden voorgelegd.
Beoordeling in de zaak EA 20-768
7. In de zaak EA VERZ 20-768 gaat het om het volgende. Bij besluit van 28 september 2020 heeft de VVE de door Gingko verzochte toestemming geweigerd voor het doen van aanpassingen aan de gemeenschappelijke delen van gebouw Noord van The Gustav. Die toestemming is op grond van artikel 22 lid 2 en 3 van de splitsingsakte vereist. Gingko verzoekt de kantonrechter de beslissing van de VVE te vernietigen wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid en alsnog vervangende toestemming te verlenen voor het doen van de aanpassingen.
8. Op grond van artikel 5:130 jo. artikel 2:15 BW is een besluit vernietigbaar, indien het strijdig is met de wettelijke bepalingen die de bevoegdheid van de vergadering van eigenaars en de wijze van totstandkoming van besluiten regelen, dan wel in strijd is met het huishoudelijk reglement, of met de redelijkheid en billijkheid die door artikel 2:8 BW wordt geëist. Bij de toetsing van een besluit aan de redelijkheid en billijkheid zoals in dit geval, gaat het om een marginale toetsing van het besluit door de rechter. Dat betekent het volgende. Voorop staat dat besluiten worden genomen door de vergadering van eigenaars en dat een besluit dat door de meerderheid van de vergadering wordt gedragen bindend is voor de minderheid, ook als dat besluit voor die minderheid nadelig is. Een besluit is dus niet reeds vernietigbaar simpelweg omdat de vergadering van eigenaars de tegengestelde belangen van verschillende appartementseigenaren ook op een andere wijze had kunnen waarderen en dat bij zo’n andere waardering van de belangen een ander besluit genomen had kunnen worden. Het besluit behoort niet door de kantonrechter aan zo’n volle toetsing te worden onderworpen. Die ruime beoordelingsmarge heeft de kantonrechter niet. Daarmee zou afbreuk worden gedaan aan de beslissingsvrijheid die nu eenmaal toekomt aan een rechtspersoon, in dit geval de VVE. Voor vernietiging van het besluit is dan ook alleen maar plaats indien de vergadering van eigenaars in redelijkheid niet tot haar besluit heeft kunnen komen en de vergadering de gevraagde toestemming zonder redelijke grond heeft geweigerd.
9. The Gustav is met uitzondering van de twee commerciële ruimten op de begane grond aan de noordzijde volledig gericht op wonen. In de gebouwen Noord en Zuid bevinden zich 144 woonappartementen met voorzieningen ten behoeve van die appartementen. Vele appartementen hebben geen eigen buitenruimte. De bewoners van die ruimten zijn aangewezen op het gemeenschappelijke binnentuin op de begane grond van het complex en het gemeenschappelijke dakterras op gebouw Noord.
10. Gingko heeft in de loop van 2020 de commerciële ruimten verhuurd aan McDonalds ten behoeve van de exploitatie van een fastfood restaurant. Voldoende aannemelijk is dat de VVE niet meteen door Gingko is geïnformeerd over de voorgenomen exploitatie. Het bestuur van de VVE hoorde van die plannen omdat zij door eigenaren erop werd geattendeerd dat op 25 mei 2020 een omgevingsvergunning was aangevraagd voor de verbouwing van de commerciële ruimten in The Gustav. Het bestuur heeft in de zomer diverse keren telefonisch en per e-mail geprobeerd in contact te komen met Gingko. Vele bewoners waren bezorgd over mogelijke inbreuken op het woon- en leefklimaat door de komst van het fastfoodrestaurant. Die bezorgdheid is op zich niet onbegrijpelijk. Een fastfood restaurant kan onder ongunstige omstandigheden leiden tot geluids-, geur en vuiloverlast voor eigenaren van omliggende woningen. Pas begin september 2020 heeft Gingko gereageerd door contact op te nemen met het bestuur. Het bestuur heeft McDonalds toen een uitgebreide vragenlijst van de eigenaren toegestuurd.
11. Op verzoek van vele eigenaren heeft het bestuur van de VVE een ledenvergadering uitgeschreven voor 28 september 2020 waarin de (zorgen over de) mogelijk komst van McDonalds besproken zouden worden. Op 16 september 2020 vond overleg plaats tussen het bestuur van de VVE en McDonalds. In die bespreking heeft McDonalds een algemene uitleg gegeven over haar bedrijfsvoering en duurzaamheidsdoelstelling. Zij heeft meegedeeld dat er geen reden was voor bezorgdheid omdat McDonalds een goede buur wil zijn en haar er veel aan was gelegen overlast in de buurt te voorkomen. Haar missie is
Think Global, Act Local.Vanuit die missie let zij goed op haar omgeving en neemt zij haar verantwoordelijkheid op het gebied van mens, maatschappij en milieu heel serieus, aldus Gingko. Deze algemene mededelingen hebben de zorgen van de eigenaren echter niet helemaal kunnen wegnemen omdat de specifieke plannen met betrekking tot de exploitatie van de ruimten in The Gustav niet werden uiteengezet en niet concreet werd ingegaan op de lijst met vragen van de eigenaren.
Uit de overgelegde stukken blijkt dat Gingko op 18 september 2020, dat is 10 dagen voor de vergadering, haar verzoeken om aanpassing van het gebouw heeft ingediend. Het bestuur van de VVE heeft Gingko in de dagen voorafgaand aan de vergadering in meerdere e-mailberichten afgeraden de aanpassingsverzoeken in stemming te brengen omdat er bij de leden te veel onduidelijk was over die aanpassingen. Het bestuur heeft aangeboden bereid te zijn op korte termijn een nieuwe vergadering uit te schrijven zodat Gingko tijd werd gegund nadere informatie te verschaffen. Gingko heeft dit advies niet opgevolgd. De toestemming voor aanpassing is vervolgens op de VVE vergadering van 28 september 2020 besproken. Uit de conceptnotulen blijkt dat Gingko ook op de vergadering onvoldoende concreet is ingegaan op de gestelde vragen van leden over de aanpassingen. De toestemming is vervolgens met grote meerderheid van stemmen geweigerd.
Think Global, Act Local.Vanuit die missie let zij goed op haar omgeving en neemt zij haar verantwoordelijkheid op het gebied van mens, maatschappij en milieu heel serieus, aldus Gingko. Deze algemene mededelingen hebben de zorgen van de eigenaren echter niet helemaal kunnen wegnemen omdat de specifieke plannen met betrekking tot de exploitatie van de ruimten in The Gustav niet werden uiteengezet en niet concreet werd ingegaan op de lijst met vragen van de eigenaren.
Uit de overgelegde stukken blijkt dat Gingko op 18 september 2020, dat is 10 dagen voor de vergadering, haar verzoeken om aanpassing van het gebouw heeft ingediend. Het bestuur van de VVE heeft Gingko in de dagen voorafgaand aan de vergadering in meerdere e-mailberichten afgeraden de aanpassingsverzoeken in stemming te brengen omdat er bij de leden te veel onduidelijk was over die aanpassingen. Het bestuur heeft aangeboden bereid te zijn op korte termijn een nieuwe vergadering uit te schrijven zodat Gingko tijd werd gegund nadere informatie te verschaffen. Gingko heeft dit advies niet opgevolgd. De toestemming voor aanpassing is vervolgens op de VVE vergadering van 28 september 2020 besproken. Uit de conceptnotulen blijkt dat Gingko ook op de vergadering onvoldoende concreet is ingegaan op de gestelde vragen van leden over de aanpassingen. De toestemming is vervolgens met grote meerderheid van stemmen geweigerd.
12. De kantonrechter is van oordeel dat alle verzoeken tot aanpassing door de VVE vergadering op redelijke gronden zijn weggestemd. Van Gingko had mogen worden verwacht dat haar voorstellen voldoende concreet waren toegelicht, zodanig ondersteund door de nodige schriftelijke (technische) informatie en uitgewerkt, dat de leden in redelijkheid zelfstandig een inschatting konden maken van de eventuele impact van de aanpassingen op het woon- en leefklimaat in The Gustav. Daarbij weegt mee dat het bestuur Gingko vooraf heeft gewaarschuwd dat indiening van de verzoeken prematuur was, omdat voldoende toelichting ontbrak en de kans groot was dat de eigenaren geen toestemming zouden verlenen, en dat het bestuur een alternatief heeft geboden.
Wat betreft de diverse verzoeken geldt dat de schriftelijke specificaties over de schuifdeuren en informatie over de locatie na verplaatsing pas na de vergadering, in het kader van de onderhavige rechtszaak, door Gingko zijn overgelegd. Dit geldt eveneens voor de informatie over de toe- en afvoerroosters in de gevel, de precieze plannen over de blindering van de ramen van de unit met index 217, de uithangborden aan de gevel, de mantelbuizen en de warmtepomp. Wat betreft de te plaatsen warmtepomp op het dakterras is in het bijzonder van belang dat de rapportage van de bureaus Peutz en Antea, die bij nadere akte door Gingko respectievelijk de VVE is overgelegd, onmisbaar is om de leden in staat te stellen tot een behoorlijke afweging te komen.
Wat betreft de diverse verzoeken geldt dat de schriftelijke specificaties over de schuifdeuren en informatie over de locatie na verplaatsing pas na de vergadering, in het kader van de onderhavige rechtszaak, door Gingko zijn overgelegd. Dit geldt eveneens voor de informatie over de toe- en afvoerroosters in de gevel, de precieze plannen over de blindering van de ramen van de unit met index 217, de uithangborden aan de gevel, de mantelbuizen en de warmtepomp. Wat betreft de te plaatsen warmtepomp op het dakterras is in het bijzonder van belang dat de rapportage van de bureaus Peutz en Antea, die bij nadere akte door Gingko respectievelijk de VVE is overgelegd, onmisbaar is om de leden in staat te stellen tot een behoorlijke afweging te komen.
13. Voorzover Gingko nog een beroep heeft willen doen op vernietiging van het besluit van 28 september 2020 wegens een procedureel gebrek, namelijk dat de medewerkers van McDonalds de toegang tot de vergadering is geweigerd, faalt dit standpunt omdat de VVE daartoe niet is verplicht gelet op het bepaalde in artikel 49 van de splitsingsakte. Dat de toestemmingsverzoeken als één besluit zijn geagendeerd, is evenmin relevant, nu de VVE in redelijkheid álle verzoeken tot aanpassing heeft kunnen afwijzen wegens een gebrek aan voldoende toelichting van de plannen.
13. De conclusie is dat de VVE in redelijkheid tot haar besluit heeft kunnen komen. Het besluit is dus niet vatbaar voor vernietiging. De verzochte vervangende toestemming zal niet worden verleend. Aan bespreking van het voorwaardelijk zelfstandig tegenverzoek van de VVE wordt niet toegekomen.
13. Ten overvloede wordt het volgende overwogen. Uit het debat over het voorwaardelijk tegenverzoek blijkt dat in geschil is of McDonalds überhaupt haar restaurant in de twee commerciële ruimten kan exploiteren. De VVE voert aan dat dit niet is toegestaan omdat McDonalds uitsluitend de ruimte met index 145 als restaurant wil gebruiken en de ruimte met index 217 heeft bestemd voor vuilopslag, koel- en vriesruimte en magazijn.
Naar het oordeel van de kantonrechter handelt Gingko door het voorgestane gebruik van de twee commerciële ruimten op zich niet in strijd met artikel 23 lid 2 van de splitsingsakte. Dit artikel heeft betrekking op twee naast elkaar gelegen ruimtes waar in dit geval geen sprake van is, nu de ruimtes door een gemeenschappelijke ruimte van elkaar zijn gescheiden, en er geen sprake is van het doorbreken van muren etc.
Aan de bestemming van commerciële ruimte als bedoeld in artikel 25 van de splitsingsakte wordt eveneens voldaan door het gebruik van 217 als opslag ten behoeve van nummer 145. De opslagruimte op index 217 is gelet op de functie nauw verbonden en dienstbaar aan het voor het publiek toegankelijke deel met tafels en de keuken op index 147. Zonder mogelijkheid van opslag kan een restaurant niet worden uitgeoefend. Dat in de bewoordingen ‘commerciële ruimte’ besloten ligt dat beide ruimtes zelfstandig voor het publiek toegankelijk moeten zijn is onvoldoende onderbouwd, en ook niet meteen duidelijk gelet op het belang dat de eigenaren bij een rustig woongenot hebben, afgezien van hetgeen onder 16. wordt besproken. Dit betekent dat geen sprake is van gebruik in strijd met de in de splitsingsakte omschreven bestemming.
Naar het oordeel van de kantonrechter handelt Gingko door het voorgestane gebruik van de twee commerciële ruimten op zich niet in strijd met artikel 23 lid 2 van de splitsingsakte. Dit artikel heeft betrekking op twee naast elkaar gelegen ruimtes waar in dit geval geen sprake van is, nu de ruimtes door een gemeenschappelijke ruimte van elkaar zijn gescheiden, en er geen sprake is van het doorbreken van muren etc.
Aan de bestemming van commerciële ruimte als bedoeld in artikel 25 van de splitsingsakte wordt eveneens voldaan door het gebruik van 217 als opslag ten behoeve van nummer 145. De opslagruimte op index 217 is gelet op de functie nauw verbonden en dienstbaar aan het voor het publiek toegankelijke deel met tafels en de keuken op index 147. Zonder mogelijkheid van opslag kan een restaurant niet worden uitgeoefend. Dat in de bewoordingen ‘commerciële ruimte’ besloten ligt dat beide ruimtes zelfstandig voor het publiek toegankelijk moeten zijn is onvoldoende onderbouwd, en ook niet meteen duidelijk gelet op het belang dat de eigenaren bij een rustig woongenot hebben, afgezien van hetgeen onder 16. wordt besproken. Dit betekent dat geen sprake is van gebruik in strijd met de in de splitsingsakte omschreven bestemming.
13. De kantonrechter begrijpt de vrees van de VVE voor overlastgevende bevoorrading via de gemeenschappelijke binnentuin. Dit behoeven de eigenaren niet te dulden indien dit leidt tot onredelijke hinder als bedoeld in artikel 2 lid 2 van de splitsingakte. Indien die bevoorrading slechts enkele keren per dag met een klein karretje plaatsvindt is echter geen sprake van onredelijke hinder. Over de wijze van transport van spullen van de opslagruimte naar het voor publiek toegankelijke deel zouden partijen schriftelijk nadere schriftelijke afspraken kunnen maken ter voorkoming van onduidelijkheid.
13. Gingko zal als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van deze procedure worden veroordeeld.
In de zaak EA 20-788
Verzoeken en standpunten van partijen
18. In de zaak EA 20-788 verzoekt Gingko:
A primair voor recht te verklaren dat het besluit inhoudende de vaststelling van de
artikel 3, 4 en 20 van het Huishoudelijke Reglement op grond van artikel 2:14 BW
nietig is wegen strijd met de wet en/of de splitsingsakte;
B subsidiair om vernietiging van deze besluiten wegens strijd met de redelijkheid en
billijkheid.
A primair voor recht te verklaren dat het besluit inhoudende de vaststelling van de
artikel 3, 4 en 20 van het Huishoudelijke Reglement op grond van artikel 2:14 BW
nietig is wegen strijd met de wet en/of de splitsingsakte;
B subsidiair om vernietiging van deze besluiten wegens strijd met de redelijkheid en
billijkheid.
19. Gingko stelt hiertoe dat artikel 3 en 4 van het HHR specifiek erop zijn gericht om de rechten van eigenaars van de commerciële ruimten uit te sluiten of te beperken. Het HHR mag volgens haar geen aanvulling van de akte van splitsing zijn. Zij acht deze artikelen daarom nietig wegens strijd met de akte van splitsing ex art. 2:14 BW dan wel vernietigbaar wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid.
De commerciële ruimten beschikken beide over een privéterras, welke grenst aan het gemeenschappelijke binnengebied. Volgens Gingko zijn ook de eigenaren van deze ruimten als gebruiker gerechtigd om van dit binnengebied gebruik te maken.
De commerciële ruimten beschikken beide over een privéterras, welke grenst aan het gemeenschappelijke binnengebied. Volgens Gingko zijn ook de eigenaren van deze ruimten als gebruiker gerechtigd om van dit binnengebied gebruik te maken.
Artikel 3 van het HHR vormt een beperking van de gebruiksmogelijkheden van Gingko. Een uitsluiting van het gebruik van de gemeenschappelijke delen kan niet in een HHR worden geregeld, zonder een daartoe in de akte van splitsing geboden mogelijkheid, en is daarom nietig. Artikel 3 is volgens haar bovendien in strijd met art. 20 lid 1 van de akte van splitsing omdat daarin aan iedere eigenaar en gebruiker het recht wordt toegekend de gemeenschappelijke delen te gebruiken. Uitzonderingen daarop zijn limitatief opgesomd in artikel 20 lid 1 t/m 4. Artikel 3 HHR maakt een ongeoorloofd onderscheid tussen gebruikers van de commerciële ruimtes en gebruikers van de appartementen.
Gingko wijst erop dat op de algemene ledenvergadering een huishoudelijk reglement is vastgesteld dat op een aantal onderdelen er specifiek op is gericht om gebruikmakend van de meerderheid die de eigenaars van de woning hebben om de rechten van de eigenaar van de commerciële ruimte om gebruik te maken van gemeenschappelijke delen uit te sluiten of te beperken.
Gingko wijst erop dat op de algemene ledenvergadering een huishoudelijk reglement is vastgesteld dat op een aantal onderdelen er specifiek op is gericht om gebruikmakend van de meerderheid die de eigenaars van de woning hebben om de rechten van de eigenaar van de commerciële ruimte om gebruik te maken van gemeenschappelijke delen uit te sluiten of te beperken.
20. De VVE betwist dat het HHR in strijd is met de splitsingsakte. Deze vormt daarvan slechts een nadere uitwerking. Van nietigheid kan derhalve geen sprake zijn. Zij voert verder aan dat zij in alle redelijkheid tot vaststelling van het HHR, in het bijzonder de artikelen 3, 4 en 20 heeft kunnen komen. Zij wenst een prettig woon- en leefklimaat voor al degenen die gebruik maken van (onderdelen van) het gebouw te scheppen. Zij verwijst daartoe naar de considerans in de splitsingsakte waarin is bepaald dat daartoe aanvullende bepalingen in het HHR kunnen worden opgenomen. In de splitsingsakte worden voorbeelden genoemd, maar deze zijn niet limitatief. Zij betwist dat het HHR onderscheid maakt tussen eigenaren van woningen en van commerciële ruimten.
Beoordeling in de zaak EA 20-788
21. Ingevolge artikel 5:128 lid 1 BW kan de VVE door middel van het HHR nadere regels stellen omtrent het gebruik van de gemeenschappelijke delen voor zover de akte van splitsing daarover geen bepalingen bevat. Hieruit volgt dat het HHR een uitwerking van de splitsingsakte bevat en slechts een aanvulling mag zijn indien de splitsingsakte dat uitdrukkelijk toestaat.
22. Ingevolge artikel 20 lid 2 van de splitsingsakte mogen de gemeenschappelijke gedeelten in het gebouw welke uitsluitend ten dienste staan aan bepaalde appartementsrechten uitsluitend worden gebruikt door de eigenaars/gebruikers van die appartementsrechten.
Artikel 3 HHR
23. Ingevolge artikel 3 HHR is het gebouw en de gemeenschappelijke delen niet toegankelijk voor de bezoekers van de commerciële ruimten. Nu bezoekers geen eigenaar of gebruiker van de appartementsrechten zijn, is artikel 3 HHR, voor zover het de bezoekers betreft, niet in strijd met de splitsingsakte.
23. Ingevolge artikel 3 van het HHR hebben natuurlijke personen die een dienstverband hebben bij de uitbater van de commerciële ruimten ook geen toegang tot de gemeenschappelijke ruimten. Personeel dient echter onder het begrip gebruiker van het appartementsrecht in de zin van artikel 20 lid 2 van de splitsingsakte te worden geschaard. Artikel 3 HHR, voor zover het het personeel van de gebruiker betreft, is derhalve in strijd met de splitsingsakte en derhalve nietig.
25. Het gemeenschappelijk terras wordt geacht ten dienste te staan van de woningen, omdat de commerciële ruimten ieder een privéterras hebben. Artikel 3 van het HHR is derhalve niet nietig voorzover het betrekking heeft op het gemeenschappelijk terras.
Artikel 4 HHR
26. Ingevolge artikel 2 lid 2 van de akte van splitsing mag een eigenaar of gebruiker geen
onredelijke hinderaan de andere eigenaars/gebruikers toebrengen. Het laden en lossen in de normale uitoefening van het bedrijf met betrekking tot de commerciële appartementsrechten kwalificeert naar het oordeel van de kantonrechter niet als onredelijke hinder binnen de kaders van de normen zoals weergegeven in het “Activiteitenbesluit Milieubeheer” dan wel de te eniger tijd daarvoor in de plaats tredende wet- en/of regelgeving, waarbij gebruik wordt gemaakt van de aanbevelingen van Programma Piek.
onredelijke hinderaan de andere eigenaars/gebruikers toebrengen. Het laden en lossen in de normale uitoefening van het bedrijf met betrekking tot de commerciële appartementsrechten kwalificeert naar het oordeel van de kantonrechter niet als onredelijke hinder binnen de kaders van de normen zoals weergegeven in het “Activiteitenbesluit Milieubeheer” dan wel de te eniger tijd daarvoor in de plaats tredende wet- en/of regelgeving, waarbij gebruik wordt gemaakt van de aanbevelingen van Programma Piek.
26. Ingevolge artikel 4 van het HHR is iedere mogelijke hinder verboden, hetgeen ruimer is dan onredelijke hinder. Dit is in strijd met de splitsingsakte en derhalve nietig.
26. In de splitsingsakte is bepaald dat laden en lossen in de gemeenschappelijke delen op de daarin aangegeven tijden geen onredelijke hinder is. Het algemene verbod om te laden en lossen in de gemeenschappelijke delen in artikel 4 HHR is hiermee in strijd en derhalve nietig. Op grond van het bovenstaande zal artikel 4 in zijn geheel nietig worden verklaard.
Artikel 20 HHR
29. Ingevolge artikel 41 lid 1 en 2 van de akte van splitsing dient, alvorens een boete wordt opgelegd, eerst gewaarschuwd te worden. Voor zover artikel 20 van het HHR in staat stelt boetes op te leggen zonder eerst te waarschuwen, is dit artikel in strijd met het reglement en derhalve nietig. Ingevolge het HHR wordt de hoogte van de boete door het bestuur bepaald terwijl in de splitsingsakte is bepaald dat de hoogte van de boete door de VVE wordt vastgesteld. Dit is derhalve ook in strijd met de splitsingsakte en derhalve nietig. Op grond van het bovenstaande zal artikel 20 HHR nietig worden verklaard.
29. De VVE zal als de voor het grootste gedeelte in het ongelijk gestelde partij in de kosten van deze procedure worden veroordeeld.
In de zaak EA 20-787
Verzoek en standpunten van partijen
31. In de zaak EA 20-787 verzoekt Gingko:
A het besluit van de vergadering van de VVE van 28 september 2020
inhoudende de instelling van de Commissie Plinten te vernietigen wegens strijd
met artikel 2:8 jo 5:130 lid 1 BW;
B het besluit van de vergadering van de VVE van 28 september 2020
inhoudende de toekenning van een budget van € 20.000,00 voor juridische
werkzaamheden nietig te verklaren althans te vernietigen wegens strijd met artikel
2 jo 5:130 lid 1 BW;
C de VVE te veroordelen in de kosten van het geding.
A het besluit van de vergadering van de VVE van 28 september 2020
inhoudende de instelling van de Commissie Plinten te vernietigen wegens strijd
met artikel 2:8 jo 5:130 lid 1 BW;
B het besluit van de vergadering van de VVE van 28 september 2020
inhoudende de toekenning van een budget van € 20.000,00 voor juridische
werkzaamheden nietig te verklaren althans te vernietigen wegens strijd met artikel
2 jo 5:130 lid 1 BW;
C de VVE te veroordelen in de kosten van het geding.
32. Gingko stelt hiertoe dat deze commissie is ingesteld zonder enige inhoudelijke bespreking. Zij kan zich niet verenigen met het besluit omdat zij geen deel van de commissie mag uitmaken. Dit buitensluiten is volgens haar in strijd met de redelijkheid en billijkheid die organen en leden van een VVE jegens elkaar in acht dienen te nemen en past in een patroon van handelen in de VVE dat erop gericht is om aan Gingko een rechtmatige invulling van de commerciële ruimten, waarbij Gingko zeer grote belangen heeft, te onthouden.
Zij stelt verder dat het budget dat is vrijgemaakt voor juridisch advies tegen de komst van McDonalds evident in strijd is met de redelijke belangen van Gingko omdat zij daarmee bijdraagt aan het verkrijgen van juridisch advies dat tegen haar belangen indruist. Dit is in strijd met artikel 9 lid 1 van de splitsingsakte en derhalve nietig.
Zij stelt verder dat het budget dat is vrijgemaakt voor juridisch advies tegen de komst van McDonalds evident in strijd is met de redelijke belangen van Gingko omdat zij daarmee bijdraagt aan het verkrijgen van juridisch advies dat tegen haar belangen indruist. Dit is in strijd met artikel 9 lid 1 van de splitsingsakte en derhalve nietig.
32. De VVE voert aan dat het besluit tot instelling van de Commissie Plinten met grote meerderheid door de vergadering is aangenomen. In de splitsingsakte zijn geen beperkingen opgenomen als het gaat om het instellen van commissies. Zo wordt niet als voorwaarde gesteld dat een commissie de belangen van alle eigenaren moet dienen.
32. Volgens de VVE is het toekennen van een budget van € 20.000,00 ten behoeve van de werkzaamheden van de Commissie gemeenschappelijke kosten in de zin van artikel 9 lid 1 sub e, f en j van de splitsingsakte. Het budget is voornamelijk bedoeld om de juridische kosten te bekostigen. Gingko dient daaraan conform breukdeel mee te betalen.
Beoordeling in de zaak EA 20-787
35. In geschil is of het besluit van de VVE om de Commissie Plinten in te stellen nietig dan wel vernietigbaar is. Een besluit van een orgaan van een rechtspersoon zoals de VVE dat in strijd is met de wet of de statuten, is nietig op grond van artikel 2:14 lid 1 BW in samenhang met artikel 5:124 lid 2 BW. Voor de toepassing van deze wetsartikelen worden de statuten gelijkgesteld met de splitsingsakte van een VVE (artikel 5:129 lid 1 BW). Overeenkomstig hetgeen hiervoor is overwogen (zie onder 8) dient de kantonrechter het besluit marginaal te toetsen voorzover een beroep is gedaan op de strijd met de redelijkheid en billijkheid. Beoordeeld zal worden of de VVE bij afweging van de betrokken belangen in redelijkheid tot haar besluit heeft kunnen komen.
35. De VVE heeft in de vergadering van 28 september 2020 met meerderheid van stemmen het besluit genomen een Commissie Plinten in te stellen. Op grond van artikel 58 van de splitsingsakte is de VVE daartoe bevoegd. Het voorstel is voorafgaand aan de vergadering aan de leden toegezonden en is vervolgens met een ruime meerderheid van de leden tijdens de vergadering van 28 september 2020 aangenomen. In de splitsingsakte zijn geen beperkingen opgenomen ten aanzien van instellingsprocedure, doelstelling of takenpakket van een commissies. Gingko stelt te zijn buitengesloten omdat zij geen lid van de commissie is. Voorzover zij daarmee wil betogen dat zij onredelijk in haar belangen is geschaad, gaat dat standpunt niet op. Onduidelijk is of Gingko uitdrukkelijk heeft verzocht om tot de commissie te mogen toetreden. Maar ook als zou komen vast te staan dat een verzoek van Gingko is of wordt afgewezen, dan is van onaanvaardbare benadeling geen sprake. Gingko is een vastgoedvennootschap en maakt deel uit van een groter concern. Zij laat zich juridisch bijstaan en wordt geacht ook zonder deelneming aan een commissie voldoende in staat te zijn zelfstandig haar (minderheids)belangen voor het voetlicht te brengen ten behoeve van besluitvorming. Dat de Commissie Plinten voorafgaand aan de vergadering van 28 september 2020 al een aantal keren informeel bij elkaar is gekomen zonder dat Gingko daarbij betrokken is geweest, maakt dit niet anders. Het staat eigenaren vrij om zich voorafgaande aan besluitvorming te groeperen in een commissie en om overleg met elkaar te hebben.
Naar het oordeel van de kantonrechter heeft de voorbereiding en totstandkoming van het besluit tot instellen van de Commissie Plinten voldoende zorgvuldig plaatsgevonden. Van misbruik van recht is geen sprake.
Gelet op het voorgaande heeft de VvE haar besluit bij afweging van de betrokken belangen naar het oordeel van de kantonrechter in redelijkheid kunnen nemen. Het verzoek tot vernietiging van het besluit wordt afgewezen.
Naar het oordeel van de kantonrechter heeft de voorbereiding en totstandkoming van het besluit tot instellen van de Commissie Plinten voldoende zorgvuldig plaatsgevonden. Van misbruik van recht is geen sprake.
Gelet op het voorgaande heeft de VvE haar besluit bij afweging van de betrokken belangen naar het oordeel van de kantonrechter in redelijkheid kunnen nemen. Het verzoek tot vernietiging van het besluit wordt afgewezen.
35. In geschil is verder of het besluit tot toekenning van een budget van € 20.000,00 aan de Commissie Plinten nietig dan wel vernietigbaar is.
In de toelichting van de Commissie Plinten staat dat de opdracht aan deze is
“de (juridische) begeleiding van VvE The Gustav inzake de mogelijke komst van McDonald’s Nederland B.V. in de commerciële plint van wooncomplex The Gustav”.Ter zitting is toegelicht dat het budget van € 20.000,00 voornamelijk ziet op de juridische kosten van de bestuursrechtelijke bezwaar- en beroepsprocedures tegen de vergunningverlening. Deze kosten zijn te beschouwen als
“kosten gemaakt in het belang van de gezamenlijke eigenaars”als bedoeld in artikel 9 lid 1 sub j van dat artikel. Van strijd met de wet of de splitsingsakte is geen sprake.
Gingko heeft nog aangevoerd dat de juridische procedures waar het budget voor is bestemd niet haar belangen dienen en daarmee niet in het belang van de
gezamenlijke eigenaarsis. Dit standpunt gaat niet op. De VVE is een democratisch instituut. Besluiten genomen door een meerderheid van eigenaars zijn in principe steeds in het belang van de gezamenlijke eigenaars, ook als daarmee de belangen van een minderheid niet worden gediend. Dit is anders indien de meerderheid haar machtspositie misbruikt of op andere wijze geen rekening houdt met de gerechtvaardigde belangen van een minderheid. Daarvan is in deze zaak geen sprake.
In de toelichting van de Commissie Plinten staat dat de opdracht aan deze is
“de (juridische) begeleiding van VvE The Gustav inzake de mogelijke komst van McDonald’s Nederland B.V. in de commerciële plint van wooncomplex The Gustav”.Ter zitting is toegelicht dat het budget van € 20.000,00 voornamelijk ziet op de juridische kosten van de bestuursrechtelijke bezwaar- en beroepsprocedures tegen de vergunningverlening. Deze kosten zijn te beschouwen als
“kosten gemaakt in het belang van de gezamenlijke eigenaars”als bedoeld in artikel 9 lid 1 sub j van dat artikel. Van strijd met de wet of de splitsingsakte is geen sprake.
Gingko heeft nog aangevoerd dat de juridische procedures waar het budget voor is bestemd niet haar belangen dienen en daarmee niet in het belang van de
gezamenlijke eigenaarsis. Dit standpunt gaat niet op. De VVE is een democratisch instituut. Besluiten genomen door een meerderheid van eigenaars zijn in principe steeds in het belang van de gezamenlijke eigenaars, ook als daarmee de belangen van een minderheid niet worden gediend. Dit is anders indien de meerderheid haar machtspositie misbruikt of op andere wijze geen rekening houdt met de gerechtvaardigde belangen van een minderheid. Daarvan is in deze zaak geen sprake.
35. Gingko zal als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van deze procedure worden veroordeeld.
Beslissing
De kantonrechter:
In de zaak EA 20-768
I wijst het verzoek af;
II veroordeelt Gingko in de kosten van deze procedure aan de zijde van de VVE
gevallen en begroot deze op € 498,00 voor salaris gemachtigde;
gevallen en begroot deze op € 498,00 voor salaris gemachtigde;
III veroordeelt Gingko in de na deze beschikking ontstane kosten, begroot op € 18,00
aan salaris gemachtigde, te verhogen met een bedrag van € 68,00 en de
explootkosten van betekening van de beschikking, een en ander voor zover
van toepassing inclusief btw, onder de voorwaarde dat Gingko niet binnen veertien
dagen na aanschrijving volledig aan deze beschikking heeft voldaan en betekening
van de beschikking pas na veertien dagen na aanschrijving heeft plaatsgevonden;
In de zaak EA 20-787
aan salaris gemachtigde, te verhogen met een bedrag van € 68,00 en de
explootkosten van betekening van de beschikking, een en ander voor zover
van toepassing inclusief btw, onder de voorwaarde dat Gingko niet binnen veertien
dagen na aanschrijving volledig aan deze beschikking heeft voldaan en betekening
van de beschikking pas na veertien dagen na aanschrijving heeft plaatsgevonden;
In de zaak EA 20-787
IV verklaart voor recht dat artikel 3 HHR nietig is, voor zover het betreft het personeel
van de gebruiker;
van de gebruiker;
V verklaart voor recht dat de artikelen 4 en 20 HHR nietig zijn;
VI veroordeelt de VVE in de kosten van deze procedure aan de zijde van Gingko
gevallen en begroot deze op € 124,00 griffierecht en op € 498,00 voor salaris
gemachtigde;
gevallen en begroot deze op € 124,00 griffierecht en op € 498,00 voor salaris
gemachtigde;
VII veroordeelt de VVE in de na deze beschikking ontstane kosten, begroot op € 18,00
aan salaris gemachtigde, te verhogen met een bedrag van € 68,00 en de
explootkosten van betekening van de beschikking, een en ander voor zover
van toepassing inclusief btw, onder de voorwaarde dat de VVE niet binnen veertien
dagen na aanschrijving volledig aan deze beschikking heeft voldaan en betekening
van de beschikking pas na veertien dagen na aanschrijving heeft plaatsgevonden;
aan salaris gemachtigde, te verhogen met een bedrag van € 68,00 en de
explootkosten van betekening van de beschikking, een en ander voor zover
van toepassing inclusief btw, onder de voorwaarde dat de VVE niet binnen veertien
dagen na aanschrijving volledig aan deze beschikking heeft voldaan en betekening
van de beschikking pas na veertien dagen na aanschrijving heeft plaatsgevonden;
In de zaak EA 20-788VIII wijst het verzoek af;
IX veroordeelt Gingko in de kosten van deze procedure aan de zijde van de VVE
gevallen en begroot deze op € 498,00 voor salaris gemachtigde;
gevallen en begroot deze op € 498,00 voor salaris gemachtigde;
X veroordeelt Gingko in de na deze beschikking ontstane kosten, begroot op € 18,00
aan salaris gemachtigde, te verhogen met een bedrag van € 68,00 en de
explootkosten van betekening van de beschikking, een en ander voor zover
van toepassing inclusief btw, onder de voorwaarde dat Gingko niet binnen veertien
dagen na aanschrijving volledig aan deze beschikking heeft voldaan en betekening
van de beschikking pas na veertien dagen na aanschrijving heeft plaatsgevonden;
aan salaris gemachtigde, te verhogen met een bedrag van € 68,00 en de
explootkosten van betekening van de beschikking, een en ander voor zover
van toepassing inclusief btw, onder de voorwaarde dat Gingko niet binnen veertien
dagen na aanschrijving volledig aan deze beschikking heeft voldaan en betekening
van de beschikking pas na veertien dagen na aanschrijving heeft plaatsgevonden;
In alle zaken
XI wijst het meer of anders gevorderde af;
XII verklaart de kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Aldus gewezen door mr. M.W. van der Veen, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 28 april 2021 in tegenwoordigheid van de griffier.