Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 8917097 EA VERZ 20-927
beschikking van: 26 april 2021
func.: 33623
beschikking van de kantonrechter
I n z a k e
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
CBRE Dutch Retail Fund Management B.V.
gevestigd te Schiphol
nader te noemen: verhuurder, dan wel CBRE
e n
[verzoeker 2] , h.o.d.n. [handelsnaam]
wonende te [woonplaats]
nader te noemen: huurder, dan wel [verzoeker 2]
verzoekers
gezamenlijk gemachtigde: mr. F.K. Roos
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
Verzoekers hebben op 9 december 2020 een verzoek als bedoeld in artikel 7:291 Burgerlijke Wetboek (BW) ingediend. Vervolgens is een mondelinge behandeling bepaald.
Het verzoek is behandeld ter mondelinge behandeling van 6 april 2021. Voor CBRE was [naam] aanwezig. [verzoeker 2] is verschenen met haar echtgenoot [naam echtgenoot] . Mr. F.K. Roos is voor beide verzoekers verschenen. Partijen hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. Ten slotte is een datum voor beschikking bepaald.
BEOORDELING VAN HET VERZOEK
1.
[verzoeker 2] heeft met ingang van 15 juni 2020 voor een periode van vijf jaar de bedrijfsruimte in winkelcentrum [naam winkelcentrum] aan het [adres] gehuurd. Het gehuurde is bestemd om te worden gebruikt als beautysalon.
2.
Partijen hebben in de huurovereenkomst, voor zover van belang, de volgende bedingen opgenomen:
“(...)
3.6.
Huurder en verhuurder hebben beiden eenmalig het recht om de huurovereenkomst tussentijds te beëindigen na een periode van 3 jaar, derhalve per 14 juni 2023 met inachtneming van een opzegtermijn van tenminste 6 maanden, aldus dient voornoemde opzegging uiterlijk op 14 december 2022 door de wederpartij te zijn ontvangen.
Indien huurder en/of verhuurder gebruik maakt van deze tussentijdse beëindigingsmogelijkheid, dan eindigt de huurovereenkomst op 14 juni 2023, zonder dat nadere instemming van de wederpartij of tussenkomst van een rechter nodig is. Ten aanzien van het eindigen van de huurovereenkomst zijn de artikelen 7:292 – 300, 308, 309, en 310 BW niet van toepassing. (...)
4.1.
De door huurder voor het gehuurde verschuldigde (definitieve) huurprijs per jaar bestaat uit de omzetgerelateerde huurprijs als bedoeld in 4.2 (‘omzethuurprijs’) waarbij een [initiële] basishuurprijs van € 33.500,- (...) geldt als minimum (‘basishuurprijs’). De basishuurprijs dient overeenkomstig het bepaalde in 4.26 aan verhuurder te worden voldaan en wordt overeenkomstig het bepaalde in 4.23 jaarlijks geïndexeerd. De basis- huurprijs wordt iedere drie jaar, voor het eerst met ingang van de datum gelegen drie jaar na de ingangsdatum, herzien. De herziene jaarlijkse basishuurprijs bedraagt het gemiddelde van de omzethuurprijs in de drie huurjaren voorafgaand aan het herzieningsmoment. De basishuurprijs wordt niet gewijzigd indien een herziening leidt tot een lagere huurprijs dan de laatst geldende basishuurprijs. Verhuurder stelt huurder driejaarlijks en indien mogelijk gelijktijdig met het vaststellen van de definitieve huurprijs zoals hierna in 4.13 bedoeld, van de herziene basishuurprijs op de hoogte.
(...)
4.17.
Partijen onderkennen het bijzondere karakter van (de wijze van vaststelling van) de huurprijs en verklaren gedurende de looptijd van de huurovereenkomst, waaronder begrepen alle eventuele verlengingen, vast te willen houden aan het overeengekomen systeem van een omzethuurprijs met een basishuurprijs als minimum. Partijen komen in dat verband overeen dat het gedurende de looptijd van de huurovereenkomst, eventuele verlengingen daarin begrepen, noch verhuurder noch huurder vrij staat ten aanzien van de huurprijs (zowel de basis- als de omzethuurprijs) een huurprijsherzieningsprocedure ex artikel 7:303 BW en/of artikel 18.2 en 18.3 van de algemene bepalingen te entameren. Partijen doen uitdrukkelijk afstand van hun rechten ter zake. (...)”
3.
Verzoekers hebben op gronden als vermeld in hun verzoek verzocht de in het verzoek vermelde bedingen, te weten de artikelen 3.6., 4.1. en 4.17. van de huurovereenkomst, goed te keuren.
4.
De kantonrechter overweegt het volgende.
Artikel 7:291 BW bepaalt dat van de bepalingen in Afdeling 6 van de Vierde Titel van het BW niet
ten nadele van de huurdermag worden afgeweken. Dergelijke bepalingen zijn vernietigbaar. Indien evenwel door de kantonrechter desgevraagd goedkeuring aan dergelijke bepalingen is verleend kan de huurder de vernietiging niet inroepen en zijn ze dus, behoudens bijzondere omstandigheden, onaantastbaar.
ten nadele van de huurdermag worden afgeweken. Dergelijke bepalingen zijn vernietigbaar. Indien evenwel door de kantonrechter desgevraagd goedkeuring aan dergelijke bepalingen is verleend kan de huurder de vernietiging niet inroepen en zijn ze dus, behoudens bijzondere omstandigheden, onaantastbaar.
De kantonrechter verleent die goedkeuring alleen indien het beding de rechten die de huurder aan de wettelijke bepalingen betreffende huur ontleent, niet wezenlijk aantast of diens maatschappelijke positie in vergelijking met die van de verhuurder zodanig is, dat hij de bescherming die deze wettelijke bepalingen hem bieden niet behoeft.
Het is de bedoeling van de wetgever dat in geval van een gezamenlijk verzoek van verhuurder en huurder het verzoek niet zonder meer wordt gehonoreerd; de wetgever heeft de rechter met genoemd artikel nadrukkelijk opgedragen om, zo nodig ambtshalve, te onderzoeken en beoordelen of aan de vereisten voor goedkeuring is voldaan.
5.
De onder 2. genoemde bedingen houden een afwijking van de wettelijke regeling in.
6.
Dat er sprake is van een situatie waarin de maatschappelijke positie van huurder in vergelijking met die van verhuurder zodanig is, dat huurder de bescherming van de wettelijke bepalingen betreffende de huur van bedrijfsruimte in redelijkheid niet behoeft, is niet aannemelijk. [verzoeker 2] heeft ter zitting toegelicht dat zij nog een beautysalon in Amsterdam heeft, maar dat zij voor haar broodwinning voornamelijk afhankelijk is van de inkomsten die gegenereerd worden in het gehuurde.
7.
De kantonrechter moet dus beoordelen of door de afwijkende bedingen de rechten van [verzoeker 2] wezenlijk worden aangetast. Daarbij zijn de feiten en omstandigheden zoals toegelicht ter zitting en het verzoek van belang.
De tussentijdse beëindigingsmogelijkheid
8.
Het eerste afwijkende beding waarvan de goedkeuring wordt verzocht (art. 3.6 huurovereenkomst) ziet op de mogelijkheid voor zowel huurder als verhuurder om de huurovereenkomst tussentijds, te weten per 14 juni 2023, op te zeggen zonder instemming van de wederpartij of tussenkomst van de rechter. Deze afwijking vormt in beginsel een wezenlijke aantasting van de rechten van [verzoeker 2] .
9.
Verhuurder heeft toegelicht dat het belang bij de tussentijdse opzegmogelijkheid voor huurder is dat zij de huurovereenkomst kan beëindigen bij tegenvallende omzetten van huurder en voor verhuurder dat zij kan opzeggen indien de huurder niet in de definitieve brancheringsplannen van het winkelcentrum past. De brancheringsplannen waren bij aanvang van de huurovereenkomst nog niet bekend. Zoals ter zitting toegelicht is de definitieve branchering inmiddels bekend en past [verzoeker 2] in die plannen. Verhuurder heeft aangegeven daarom nu geen belang meer te hebben bij de tussentijdse opzegmogelijkheid.
10.
De kantonrechter stelt voorop dat de tussentijdse opzegmogelijkheid voor de huurder niet een beding is, waarmee ten nadele van de huurder van de bepalingen van Afdeling 6 van Titel 4 BW wordt afgeweken, zodat daarvoor geen goedkeuring gevraagd hoeft te worden. Dat ligt anders bij de tussentijdse opzegmogelijkheid voor de verhuurder, die wel een wezenlijke aantasting van de rechten van de huurder oplevert. Nu verhuurder zelf heeft aangegeven geen belang meer bij deze opzeggingsmogelijkheid te hebben, zal de kantonrechter het verzoek om dit beding (art. 3.6) goed te keuren, afwijzen, omdat dit de rechten van de huurder wezenlijk aantast. Bij die beoordeling speelt tevens mee dat huurder aanzienlijk (voor circa € 80.000,00) in het gehuurde heeft geïnvesteerd.
Huurprijsherziening
12.
Het tweede afwijkende beding waarvan goedkeuring wordt verzocht (art. 4.1 en 4.17 huurovereenkomst) ziet op het uitsluiten van de mogelijkheid om de huurprijs te herzien, zowel voor verhuurder als huurder.
13.
In de huurovereenkomst is een basis- of minimumhuurprijs overeengekomen. Daarnaast is sprake van een huurprijs die afhankelijk is van de gerealiseerde omzet in die zin dat, zodra 10 % van de omzet hoger is dan de basishuur, een omzetgerelateerde huur berekend zal worden ter hoogte van 10 % van de omzet. De nu overeengekomen basishuur sluit aan bij de (voorlopige) schatting van de markthuurwaarde per 30 september 2020, aldus verhuurder.
14.
De kantonrechter oordeelt dat deze manier van huurprijsberekening de rechten van huurder wezenlijk aantast. Weliswaar heeft huurder bij deze berekening belang in die zin dat zij pas een hogere huurprijs hoeft te betalen indien haar omzet daartoe aanleiding geeft en zal bij een eventuele daling van de omzet de verschuldigde huurprijs dalen, maar daarbij geldt de basishuurprijs altijd als minimum. Die basishuurprijs sluit thans aan bij de marktwaarde, maar geenszins valt te voorspellen of dat over enkele jaren nog steeds het geval is. In het geval de marktwaarde van het gehuurde omlaag zal gaan, zal de basishuurprijs hetzelfde blijven en heeft huurder niet- zoals bij toepassing van art. 7:303 BW wel het geval is - de mogelijkheid de huurprijs op een niveau te krijgen dat lager uitkomt dan de basishuurprijs. Zeker nu de economische vooruitzichten in verband met de coronacrisis niet voorspelbaar zijn, vormt dit beding – voor zover het de huurder beperkt om gebruik te maken van de huurprijsaanpassingsprocedure in art. 7:303 BW - een wezenlijke aantasting van de rechten van huurder die naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende worden gecompenseerd. Daar komt nog bij dat evenmin is gemotiveerd waarom herziening van de huurprijs al na drie jaar na aanvang van de huurovereenkomst kan plaatsvinden, in afwijking van de wettelijke regel dat dit pas na vijf jaar mogelijk is.
15.
Het voorgaande leidt ertoe dat de kantonrechter ook ten aanzien van dit beding de gevraagde goedkeuring niet zal verlenen. Het verzoek wordt daarom in zijn geheel afgewezen.
16.
Nu de onderhavige procedure voortvloeit uit een gemeenschappelijk verzoek zullen de proceskosten worden gecompenseerd in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
BESLISSING
De kantonrechter:
- wijst het verzoek af;
- compenseert de proceskosten.
Deze beschikking is gegeven door mr. Y.A.M. Jacobs, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 26 april 2021.