ECLI:NL:RBAMS:2021:1753

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht, voorzieningenrechter civiel

zaaknummer / rolnummer: C/13/697951 / KG ZA 21-162 EAM/MvG

Vonnis in kort geding van 7 april 2021

in de zaak van

de stichting

WONINGSTICHTING EIGEN HAARD,

gevestigd te Amsterdam,

eiseres bij dagvaarding van 2 maart 2021,

advocaat mr. J. Groenewoud te Amsterdam,

tegen

1.[gedaagde 1] ,

ingeschreven te [woonplaats 1] ,

2.
[gedaagde 2],

wonende te [woonplaats 1] ,

3.
[gedaagde 3],

wonende te [woonplaats 1] ,

advocaat mr. E.J.H. van Lith te Almere,

4.
HEN DIE VERBLIJVEN IN DE ONROERENDE ZAAK OF EEN GEDEELTE DAARVAN, PLAATSELIJK BEKEND ALS [adres 1],

niet verschenen,
gedaagden.

Partijen zullen hierna Eigen Haard, [gedaagde 1] , [gedaagde 2] en [gedaagde 3] worden genoemd.

1.De procedure

1.1.

Op de mondelinge behandeling van dit kort geding op 24 maart 2021 heeft Eigen Haard haar vorderingen toegelicht. [gedaagde 1] , [gedaagde 2] en [gedaagde 3] hebben verweer gevoerd. Beide partijen hebben producties en een pleitnota in het geding gebracht.

1.2.

Op de mondelinge behandeling waren aanwezig:

- aan de zijde van Eigen Haard: [naam 1] en [naam 2] , medewerkers woonfraude, met mr. Groenewoud,

- [gedaagde 1] , [gedaagde 2] en [gedaagde 3] met mr. Van Lith.

1.3.

Vonnis is bepaald op heden.

2.De feiten

2.1.

Met ingang van 1 september 2014 huurt [gedaagde 1] van Eigen Haard de woning aan de [adres 1] . Het betreft een vrije sectorwoning in het middensegment, met een huurprijs van thans € 1.050,97 per maand. De woning is een eengezins hoekwoning van circa 90 m2.

2.2.

Op grond van de toepasselijke algemene voorwaarden woonruimte is [gedaagde 1] verplicht de woning bij voortduring zelf te bewonen en er zijn hoofdverblijf te hebben (artikel 6.10) en is het hem niet toegestaan (een deel van) de woning onder te verhuren of in gebruik af te staan aan derden (artikel 6.11).

2.3.

[gedaagde 1] heeft een dochter van vijftien jaar oud. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn broers. [gedaagde 3] is de vriendin van [gedaagde 2] en zij hebben samen een dochter van een jaar oud.

2.4.

[gedaagde 2] huurt van Eigen Haard een woning aan de [adres 2] . Deze woning is circa 31 m2 groot. [gedaagde 2] staat op dit adres ingeschreven in de basisregistratie personen (BRP).

2.5.

[gedaagde 3] staat per medio juni 2020 in de BRP ingeschreven op het adres van de woning aan de [adres 1] . [gedaagde 1] is per 21 juli 2020 uit de BRP uitgeschreven van dat adres en staat thans in de BRP ingeschreven op een adres in Amsterdam.

2.6.

Naar aanleiding van een anonieme melding in november 2020, dat [gedaagde 2] niet in zijn woning aan de [adres 2] woont, maar in de woning van [gedaagde 1] , is Eigen Haard een onderzoek gestart. Op 9 december 2020 hebben twee medewerkers van Eigen Haard, [naam 1] en [naam 2] , de woning van [gedaagde 2] bezocht. Daar hebben zij niemand aantroffen. Deze medewerkers hebben vervolgens de woning van [gedaagde 1] bezocht en daar troffen zij [gedaagde 2] aan, met wie zij hebben gesproken. In een door [naam 1] opgesteld verslag van dat bezoek staat onder meer het volgende:

“
13.25 uur, een man met een kindje op zijn arm opent de deur en zegt vrijwel direct dat hij geen tijd heeft omdat hij in een online vergadering zit, ik zeg dat wij dan wel even wachten. Hij breekt zijn vergadering af vraagt hierna of we binnen willen komen, dit doen wij, we lopen door naar de woonkamer. Hier staat een kinderbox in de kamer. Ik zeg dat ik op zoek ben naar de heer [gedaagde 1] maar dat hij dit niet is. Dat klopt zegt hij, hij zegt dat zijn vriendin hier woont met hun kindje. De man is [gedaagde 2] (…) Hij en het kindje staan ingeschreven op [adres 2] . Na even praten geeft hij toe dat ze hier met zijn drieen wonen vanaf juni (waarschijnlijk al voor de geboorte van hun kindje (…) en [gedaagde 1] woont bij zijn vriendin, hiervan wil hij het adres niet geven. Ook geeft hij toe dat in de woning [adres 2] zijn zwager woont (de broer van mevourw [gedaagde 3] ) Hij vertelt dat hij de huur van ruim 1000 euro aan [gedaagde 1] betaalt via de bank, [gedaagde 1] is zijn broer. Hij wil geen overschrijving op zijn telefoon laten zien.

Gezegd dat hij de huur van [adres 2] moet opzeggen, hiervoor gaat (…) sommeren. Ik heb aangegeven dat hij hier in onderhuur verblijft en dat ik contact met [gedaagde 1] op zal nemen en er kan eventueel over een termijn worden gesproken dat ze de woning moeten opleveren. Hij is zeer verbolgen dat een gezin met een kind nu op straat wordt gezet. Ik geef aan dat er ook huisbewaring geregeld had kunnen worden, hier had hij geen verstand van, dan op zijn minst EH kunnen bellen over de plannen en hoe op te lossen. Hij ging [gedaagde 1] wel bellen en die zou met mij contact opnemen. (…)”.

2.7.

Op 14 december 2020 heeft [gedaagde 1] gebeld met [naam 1] . [gedaagde 1] heeft in dit gesprek, samengevat, verteld dat geen sprake is van woonfraude, hij in de woning woont met zijn dochter, hij af en toe bij zijn vriendin slaapt, [gedaagde 2] geen huur aan hem betaalt, maar soms in de woning slaapt met [gedaagde 3] en hun kindje, omdat zij in een klein studiootje wonen. [naam 1] heeft in dit gesprek, samengevat, gezegd dat [gedaagde 2] tijdens het huisbezoek wat anders heeft verteld, de huurovereenkomst moet worden opgezegd en er over een termijn waarop [gedaagde 1] de woning moet verlaten valt te praten.

2.8.

Bij brief van 15 december 2020 heeft Eigen Haard [gedaagde 1] gevraagd de huurovereenkomst op te zeggen. Aan dat verzoek heeft [gedaagde 1] geen gehoor gegeven.

2.9.

Eigen Haard heeft ook aan [gedaagde 2] gevraagd de huurovereenkomst voor de woning aan de [adres 2] op te zeggen. Aan dat verzoek heeft hij geen gehoor gegeven.

2.10.

In een ongedateerde verklaring schrijft de broer van [gedaagde 3] dat hij niet in de woning van [gedaagde 2] heeft gewoond, maar de afgelopen periode vaak bij hem op bezoek is geweest, omdat zij allebei relatieproblemen hadden en steun bij elkaar zochten. Verder schrijft hij dat zijn ex-vriendin de anonieme melding heeft gedaan bij Eigen Haard.

2.11.

Van zowel een bewoner van [adres 3] als [adres 4] is een verklaring - waarin alleen hun voornaam wordt gemeld - van 28 februari 2021 in het geding gebracht, waarin staat dat zij [gedaagde 1] regelmatig bij zijn woning zien.

2.12.

[gedaagde 1] heeft een handgeschreven verklaring van 15 maart 2021 van zijn dochter in het geding gebracht. Daarin schrijft zij dat zij drie dagen in de week bij haar vader in de woning woont, zij daar haar eigen kamer heeft en [gedaagde 3] en haar dochtertje er ook wonen.

2.13.

Eigen Haard is ook een kort geding gestart tegen onder meer [gedaagde 2] en [gedaagde 3] waarin Eigen Haard vordert dat zij de woning aan de [adres 2] dienen te ontruimen. De mondelinge behandeling is op dezelfde dag gehouden als de mondelinge behandeling in dit kort geding.

3.Het geschil

3.1.

Eigen Haard vordert, samengevat:

I. gedaagden te veroordelen, op straffe van een dwangsom, de woning binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis met de daarin vanwege gedaagden aanwezige goederen en personen te verlaten, met afgifte aan Eigen Haard van de sleutels en al hetgeen tot het gehuurde behoort en de woning ter vrije en algehele beschikking van Eigen Haard te stellen;

II. [gedaagde 1] te veroordelen om de huur van € 1.050,97 per maand te betalen vanaf 1 maart 2021 tot aan de dag van de ontruiming;

III. gedaagden te veroordelen in de proces- en nakosten.

3.2.

Eigen Haard stelt daartoe dat [gedaagde 1] is tekortgeschoten in zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst en de algemene voorwaarden door zijn hoofdverblijf niet in de woning te hebben en de woning aan [gedaagde 2] en [gedaagde 3] onder te verhuren, dan wel aan hen in gebruik te geven. Dit volgt uit het gesprek dat medewerkers van Eigen Haard hebben gehad met [gedaagde 2] . Eigen Haard heeft geen huurovereenkomst gesloten met [gedaagde 2] en [gedaagde 3] , zodat zij zonder recht of titel in de woning verblijven. Eigen Haard heeft een spoedeisend belang bij ontruiming, omdat het gaat om een schaarse huurwoning in het middensegment van de vrije sector, waarvoor lange wachttijden bestaan.

3.3.

[gedaagde 1] , [gedaagde 2] en [gedaagde 3] hebben het volgende verweer gevoerd. [gedaagde 1] heeft wel zijn hoofdverblijf in de woning en hij woont daar met zijn dochter. De reden dat hij op een ander adres staat ingeschreven is omdat hij schulden heeft en niet wil dat deurwaarders zijn woning komen leeghalen. Vanwege relatieproblemen heeft [gedaagde 3] met haar dochtertje regelmatig bij [gedaagde 1] geslapen. Zij zou in de woning blijven totdat de relatieproblemen zouden zijn opgelost of zij en [gedaagde 2] een grotere woning hadden gevonden. [gedaagde 2] kwam wel eens langs om [gedaagde 3] en zijn dochtertje te bezoeken en bleef dan ook wel eens logeren. Het verslag van Eigen Haard naar aanleiding van het huisbezoek is in strijd met de werkelijkheid. [gedaagde 2] heeft niet gezegd dat hij en [gedaagde 3] in de woning van [gedaagde 1] wonen en hem daarvoor € 1.000,- per maand betalen.

Van onderhuur door [gedaagde 2] en [gedaagde 3] of het niet hebben van zijn hoofdverblijf in de woning door [gedaagde 1] , is dus geen sprake. De overgelegde verklaringen van de dochter van [gedaagde 1] en buurtbewoners bevestigen dit. [gedaagde 1] heeft poststukken in het geding gebracht waaruit blijkt dat hij zijn hoofdverblijf in de woning heeft. Een ontruiming schaadt de belangen van [gedaagde 1] onevenredig. [gedaagde 1] verliest zijn woning waardoor zijn dochter niet meer bij hem kan wonen. [gedaagde 1] , [gedaagde 2] en [gedaagde 3] hebben het spoedeisend belang bij ontruiming van de woning betwist. Volgens hen is niet gebleken dat de woning onderdeel uitmaakt van de schaarse woningvoorraad van Eigen Haard.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

Het is een feit van algemene bekendheid dat in de regio Amsterdam ook voor geliberaliseerde huurwoningen in het middensegment veel belangstelling bestaat. Uitgaande van de juistheid van de stelling van Eigen Haard, dat de woning niet door [gedaagde 1] wordt bewoond, maar door [gedaagde 2] en [gedaagde 3] , heeft zij een spoedeisend belang bij ontruiming van de woning. Eigen Haard moet, als de vordering wordt toegewezen, de woning zo spoedig mogelijk kunnen verhuren aan kandidaten die daarvoor in aanmerking komen.

4.2.

In een kort geding is een vordering tot ontruiming slechts toewijsbaar indien voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter de vordering eveneens zal toewijzen en indien van de eisende partij niet kan worden gevergd dat deze de uitkomst van een bodemprocedure afwacht.

4.3.

Op grond van de huurovereenkomst en de toepasselijke algemene voorwaarden is [gedaagde 1] verplicht zijn hoofdverblijf in het gehuurde te hebben. Het is aan Eigen Haard om haar stellingen dat [gedaagde 1] niet zijn hoofdverblijf heeft in de woning, en de woning onderverhuurt aan [gedaagde 2] en [gedaagde 3] , dan wel de woning aan hen in gebruik heeft gegeven, voldoende aannemelijk te maken. Van [gedaagde 1] mag echter wel worden verlangd dat hij feitelijke gegevens verstrekt ter motivering van zijn betwisting van de stellingen van Eigen Haard.

4.4.

Voorshands is er geen reden om te twijfelen aan een juiste verslaglegging door de medewerkers van Eigen Haard van het gesprek dat zij hebben gehad met [gedaagde 2] in de woning van [gedaagde 1] . Zij hebben geen belang bij de ontruiming van [gedaagde 1] . Het is dus voorshands niet aannemelijk dat zij een valse verklaring hebben opgesteld.

4.5.

[gedaagde 3] heeft tijdens de mondelinge behandeling desgevraagd verklaard dat zij met haar dochter in de woning van [gedaagde 1] verbleef, totdat de relatieproblemen tussen haar en [gedaagde 2] zouden zijn opgelost, dan wel totdat [gedaagde 2] een andere, grotere woning had gevonden. Hieruit volgt voorshands dat [gedaagde 3] vast in de woning van [gedaagde 1] verbleef, zij het kennelijk tijdelijk waarbij het eindmoment overigens onduidelijk is gebleven. Deze verklaring is niet in lijn met het door gedaagden gevoerde verweer dat [gedaagde 3] slechts met enige regelmaat in de woning logeerde vanwege relatieproblemen. Deze verklaring valt bovendien slecht te rijmen met het feit dat [gedaagde 3] staat ingeschreven op het adres van de woning.

4.6.

[gedaagde 1] heeft, tegenover hetgeen Eigen Haard naar voren heeft gebracht, geen concrete feiten en omstandigheden aangevoerd die zijn stellingdat hij zijn hoofdverblijf heeft in het gehuurde, onderbouwen. De door hem in het geding gebrachte foto’s bieden daarvoor geen steun. Dat zijn dochter kennelijk verklaart dat zij drie dagen in de week bij haar vader in de woning woont en zij daar haar eigen kamer heeft, is onvoldoende ter onderbouwing van zijn standpunt. Zij heeft er immers een groot belang bij dat de vordering van Eigen Haard wordt afgewezen. Ook de verklaringen van twee buurtbewoners zijn geen afdoende onderbouwing van zijn stelling. Het feit dat zij [gedaagde 1] wel eens in de buurt van het gehuurde tegenkomen, betekent niet zonder meer dat [gedaagde 1] ook zijn hoofdverblijf in de woning heeft. Bovendien zijn deze verklaringen te weinig specifiek om voldoende gewicht in de schaal te leggen tegenover de verklaring van [naam 1] en [naam 2] . De door [gedaagde 1] in het geding gebracht poststukken bieden ook geen steun voor zijn stelling dat hij zijn hoofdverblijf heeft in de woning. Hoewel hij niet ingeschreven staat op het adres van het gehuurde, is dat adres wel zijn postadres, zodat hij, zoals gebruikelijk, zijn post daar ontvangt. Objectieve stukken waaruit blijkt dat hij in het gehuurde zijn hoofdverblijf heeft, zoals bijvoorbeeld pintransacties van boodschappen in de buurt van de woning heeft [gedaagde 1] niet in het geding gebracht. Tot slot geeft te denken dat [gedaagde 1] niet op het adres van de woning staat ingeschreven. Het strookt in ieder geval met de verklaring van [gedaagde 2] , die hij heeft afgelegd aan de medewerkers van Eigen Haard, dat [gedaagde 1] elders (bij zijn vriendin) woont.

4.7.

Uit bovenstaande volgt dat voorshands voldoende aannemelijk is dat [gedaagde 1] niet zijn hoofdverblijf heeft in de woning, en deze aan [gedaagde 2] en [gedaagde 3] heeft onderverhuurd, dan wel in gebruik aan hen heeft afgestaan. Hiermee heeft hij in strijd met de huurovereenkomst en de toepasselijke algemene voorwaarden gehandeld. Dat de bodemrechter zal oordelen dat deze tekortkomingen van [gedaagde 1] in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst de ontbinding daarvan rechtvaardigen is eveneens voldoende aannemelijk.

4.8.

Het woonbelang van [gedaagde 1] staat niet aan ontruiming in de weg. Weliswaar is voorstelbaar dat hij en zijn dochter belang hebben bij voortzetting van de huurovereenkomst en het voor hen mogelijk niet eenvoudig zal zijn een andere woning te vinden, maar dit belang weegt niet op tegen het spoedeisende belang van Eigen Haard bij ontruiming van de woning (zie 4.1.).

4.9.

De gevorderde ontruiming zal daarom worden toegewezen, in die zin dat [gedaagde 1] tot uiterlijk 30 april 2021 de tijd wordt gegund om tot ontruiming over te gaan.

4.10.

Nu [gedaagde 2] en [gedaagde 3] geen huurovereenkomst hebben met Eigen Haard verblijven zij zonder recht of titel in de woning, zodat de vordering tot ontruiming van de woning ook jegens hen toewijsbaar is in dezelfde zin als de vordering tot ontruiming tegen [gedaagde 1] .

4.11.

Bij de dagvaarding zijn de bij de wet voorgeschreven termijnen en formaliteiten in acht genomen, zodat tegen de niet verschenen onbekende gedaagden verstek zal worden verleend. De tegen hen gerichte vordering komt niet onrechtmatig of ongegrond voor en zal worden toegewezen in dezelfde zin als de vordering tegen [gedaagde 1] .

4.12.

Eigen Haard vordert een dwangsom op de ontruiming. [gedaagde 1] , [gedaagde 2] en [gedaagde 3] hebben zich daartegen verweerd. Eigen Haard onderbouwt de noodzaak van de dwangsom als extra prikkel met de stelling dat wegens logistieke en organisatorische redenen eens per twee weken ontruimingsrondes worden gehouden en dat zij net buiten die termijn kan vallen waardoor de ontruiming pas drie of vier weken later kan plaatsvinden. Verder stelt Eigen Haard dat een dwangsom een extra prikkel is om de kosten van ontruiming, die voor rekening van gedaagden komen, te kunnen voorkomen. [gedaagde 1] , [gedaagde 2] en [gedaagde 3] hebben aangevoerd dat een dwangsom niet nodig is, omdat zij, bij een eventuele veroordeling daartoe, de woning zullen ontruimen.

4.13.

Geoordeeld wordt dat Eigen Haard een belang heeft bij de dwangsomvordering. Daar tegenover weegt het belang van [gedaagde 1] , [gedaagde 2] en [gedaagde 3] onvoldoende zwaar. Indien zij (tijdig) aan het vonnis voldoen zullen zij geen nadeel ondervinden van de dwangsom. Wel zal de dwangsom worden gemaximeerd.

4.14.

Eigen Haard vordert ook betaling van [gedaagde 1] van de huurprijs van € 1.050,97 per maand tot aan de datum van de daadwerkelijke ontruiming. Deze vordering is door [gedaagde 1] niet weersproken en zal dus worden toegewezen.

4.15.

Gedaagden zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proces- en nakosten worden veroordeeld. De proceskosten aan de zijde van Eigen Haard worden begroot op:

- dagvaarding € 103,38

- griffierecht 667,00

- salaris advocaat
1.016,00

Totaal € 1.786,38,

te vermeerderen met de kosten van de in artikel 61 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) voorgeschreven advertentie.

5. De beslissing

De voorzieningenrechter

5.1.

verleent verstek tegen de niet verschenen gedaagden;

5.2.

veroordeelt gedaagden om de woning aan [adres 1] na betekening van dit vonnis en uiterlijk op 30 april 2021 met de hunnen en het hunne te ontruimen en te verlaten, en door overgave van de sleutels en al hetgeen tot het gehuurde behoort ter vrije en algehele beschikking van Eigen Haard te stellen, op straffe van een dwangsom van € 500,- per dag waarop niet aan deze veroordeling wordt voldaan, tot een maximum van € 10.000,- is bereikt;

5.3.

veroordeelt [gedaagde 1] tot betaling van € 1.050,97 per maand vanaf 1 maart 2021 tot aan de dag van de ontruiming;

5.4.

veroordeelt gedaagden in de proceskosten, aan de zijde van Eigen Haard tot op heden begroot op € 1.786,38, te vermeerderen met de kosten van de in artikel 61 Rv voorgeschreven advertentie;

5.5.

veroordeelt gedaagden in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 157,- aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat betekening van dit vonnis heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 82,- aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak;

5.6.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

5.7.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. E.A. Messer, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. M.F. van Grootheest, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 7 april 2021.^[1]