Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 8229286 CV EXPL 19-26124
vonnis van: 7 juli 2020
fno.: 34906
vonnis van de kantonrechter
I n z a k e
1. [eiser 1]
2. [eiser 2]
beiden wonende te [plaats]
eisers
nader te noemen (in enkelvoud) : [eisers]
gemachtigde: mr. R. Zwiers
t e g e n
Woningstichting Eigen Haard
gevestigd te Amsterdam
gedaagde
nader te noemen: EH
gemachtigde: mr. D.M. Koning
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
- dagvaarding van 10 december 2019, met producties;
- antwoord, met producties;
- instructievonnis;
- dagbepaling mondelinge behandeling.
- antwoord, met producties;
- instructievonnis;
- dagbepaling mondelinge behandeling.
De mondelinge behandeling heeft in verband met de Coronamaatregelen per videoconferentie plaatsgevonden op 3 juni 2020. Voorafgaand aan de mondelinge behandeling is namens [eisers] nog een productie in het geding gebracht. [eisers] en zijn gemachtigde zijn verschenen. EH is verschenen bij mevrouw [medewerkster gedaagde] en de gemachtigde. Voorts zijn namens EH verschenen de heer [medewerker gedaagde] (externe projectontwikkelaar) en de heer [betrokkene] (BAM, opdrachtnemer van het renovatieproject). Partijen hebben hun standpunten toegelicht en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. Vervolgens is de procedure enige tijd aangehouden voor het beproeven van een minnelijke regeling. Op 19 juni 2020 is van EH bericht ontvangen dat geen regeling is bereikt. Vervolgens is een datum voor vonnis bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Feiten
1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast:
1.1.
[eisers] huurt sinds 2 april 2015 van EH de woning aan de [adres] , hierna: de woning. De huur bedroeg medio 2019 € 862,60 per maand. [eisers] bewoont de woning samen met echtgenote (mevrouw [eiser 1] ) en twee kinderen.
1.2.
In maart 2018 heeft EH aan [eisers] laten weten dat het complex [complex] te [plaats] , waarvan zijn woning deel uitmaakt, zal worden gerenoveerd. Het gaat om ongeveer 120 woningen. In de hierop betrekking hebbende brief van EH van 30 maart 2018 staat vermeld dat het zowel om asbestsaneringswerkzaamheden gaat als werkzaamheden die erop gericht zijn de woning duurzaam te verbeteren (in het kader van nul-op-de-meter). Volgens de bijbehorende brochure betreft het onder meer nieuwe gevels en een nieuw dak met zonnepanelen. Tevens gaat het om verbeteringen binnen, zoals een tochtportaal, betere ventilatie en een andere warmtevoorziening (warmtepomp). Zonodig worden ook de keuken, badkamer en toilet gerenoveerd, maar de noodzaak daarvoor was er bij [eisers] niet. Voor wat betreft zijn keuken staat vast dat deze in 2015 is gerenoveerd. Wel is er een inductiekookplaat geïnstalleerd in plaats van een combi-gasfornuis.
1.3.
Blijkens de aankondiging van EH zal de renovatie van de woning in bewoonde staat plaatsvinden en ongeveer vijftien aaneengesloten werkdagen duren. Alleen ten tijde van de asbestsaneringswerkzaamheden, welke maximaal vijf dagen zullen duren, dient de huurder de woning te verlaten. Desgewenst kan gebruik worden gemaakt van een logeerwoning.
1.4.
Van dat laatste heeft [eisers] gebruik gemaakt. De inboedelgoederen van de te renoveren woningen konden in de woning blijven. [eisers] heeft ervoor gekozen een deel van de inboedel op te slaan in de opslagruimte van de logeerwoning.
1.5.
[eisers] heeft de woning omstreeks 17 juni 2019 verlaten. De werkzaamheden zijn vertraagd. Het was de bedoeling de werkzaamheden voor de bouwvakvakantie van 2019 af te ronden, maar dat is niet gelukt. Uiteindelijk heeft eerst op 25 september 2019 de oplevering plaatsgevonden.
1.6.
EH heeft in het kader van het renovatieproject aan [eisers] en de andere huurders een financiële tegemoetkoming van € 1.758,00 per huishouden betaald.
Vordering
2. [eisers] vordert dat EH bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis veroordeeld zal worden tot betaling van € 6.095,00 in verband met vergoeding van verhuis- en inrichtingskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 10 december 2019. Verder vordert [eisers] dat EH wordt veroordeeld tot herstel van een aantal gebreken aan de woning die tijdens de renovatie zijn ontstaan, op straffe van een dwangsom van
€ 100,00 per dag of deel van een dag, te rekenen vanaf twee dagen na betekening van het in deze procedure te wijzen vonnis dan wel hem te machtigen deze gebreken op kosten van EH te laten uitvoeren door middel van verrekening met de huur, alles met veroordeling van EH in de kosten van het geding.
3. [eisers] baseert de hoogte van de vordering van verhuis- en inrichtingskosten op de Regeling minimumbijdrage verhuis- en inrichtingskosten bij renovatie. Hij stelt daarnaast dat er sprake was van een noodzaak tot verhuizen, gezien de omvang van de renovatie en de gezondheidssituatie van zijn kinderen.
4. Het tweede deel van zijn vordering betreft een aanspraak op herstel c.q. vergoeding van schade die hij als gevolg van de renovatiewerkzaamheden stelt te hebben geleden. Het betreft:
schade aan het aanrechtblad
schade aan het kunstgras in de tuin
vervuiling van het tapijt op de trap
plinten die niet passend zijn aangebracht
vervanging van jaloezieën en rolluik die niet meer passend zijn.
Bij dagvaarding wordt ook nog een gat in de muur naast de thermostaat in de woonkamer genoemd, maar dat is hersteld en dit deel van de vordering is ter zitting ingetrokken.
5. EH voert verweer. Er was volgens haar geen noodzaak tot verhuizing, gezien de aard van de werkzaamheden en de getroffen voorzieningen, waaronder het beschikbaar stellen van een logeerwoning. De aansprakelijkheid voor vergoeding van de genoemde schadeposten wordt betwist, waarbij wordt opgemerkt dat al eerder voor enkele schadeposten een vergoeding is verstrekt in de vorm van een maand huur.
Beoordeling
6. De kantonrechter overweegt dat de vordering twee onderdelen kent, te weten de aanspraak op een (hogere) verhuis- en inrichtingskostenvergoeding en de aanspraak op herstel/vergoeding van een aantal schadeposten.
Verhuis en inrichtingskosten verschuldigd?
7. Bij de beoordeling van deze vraag stelt de kantonrechter het volgende voorop.
8. Op grond van artikel 7:220 lid 5 BW Pro draagt de verhuurder van woonruimte bij in de kosten van de verhuizing van de huurder indien die verhuizing in verband met een renovatie in de zin van artikel 7:220 lid Pro 2, derde zin, BW noodzakelijk is. Ook een tijdelijke verhuizing wordt door dit artikel bestreken (Kamerstukken II 2007-2008, 31528, nr. 3, p. 2).
9. Deze wettelijke regeling tot vergoeding van verhuiskosten is dus alleen van toepassing bij een verhuizing die noodzakelijk is, dat wil zeggen dat de werkzaamheden niet kunnen worden uitgevoerd wanneer de huurder in de woning blijft wonen. Dat kan aan de orde zijn gelet op de aard van de renovatie (objectieve omstandigheid) dan wel vanwege andere (subjectieve) omstandigheden, zoals bijvoorbeeld gezondheid of gezinssamenstelling.
10. De parlementaire geschiedenis (Kamerstukken II, 2007-2008, 31528, nr. 3, p. 4) vermeldt hierover het volgende:
“Noodzakelijke verhuizing
Het minimumbedrag geldt bij een verhuizing die noodzakelijk is. Met een noodzakelijke verhuizing wordt gedoeld op de situatie dat de werkzaamheden niet kunnen worden uitgevoerd wanneer de huurder in de woning blijft wonen. In sommige gevallen zal niet alleen de aard van de renovatie bepalend zijn in de beoordeling of er een noodzaak tot verhuizen bestaat. Het is voorstelbaar dat bepaalde renovatiewerkzaamheden niet voor elke huurder een noodzaak geven tot verhuizing, maar dat op grond van bijkomende andere omstandigheden (bijvoorbeeld gezondheid of gezinssamenstelling) wel een noodzaak tot verhuizen bestaat.
Wanneer de werkzaamheden strikt genomen wel kunnen worden uitgevoerd wanneer de huurder in de woning blijft wonen, maar de huurder er desalniettemin voor kiest om van het aanbod van de verhuurder om in een wisselwoning te verblijven gebruik te maken, dan is de verhuiskostenregeling niet van toepassing.”
11. In het onderhavige geval was zowel sprake van renovatiewerkzaamheden als van onderhoudswerkzaamheden, te weten het opruimen van asbest. In verband met dat laatste bestond de noodzaak de woning te verlaten gedurende vijf dagen. In het kader van artikel 7:220 lid 5 BW Pro is echter van beslissend belang of de renovatiewerkzaamheden het nodig maakte te verhuizen.
12. De renovatie zou worden uitgevoerd terwijl de woning “in bewoonde staat” was. Er waren blijkens het overgelegde voorlichtingsmateriaal flankerende maatregelen getroffen om dit mogelijk te maken, behalve dan gedurende de vijf dagen van de asbestsaneringswerkzaamheden, maar deze behoorden, zoals hiervoor overwogen, strikt genomen niet tot de renovatiewerkzaamheden. Van een logeerwoning kon men gebruik maken, maar dat was niet verplicht.
13. De kantonrechter overweegt dat van een complete verhuizing in het geval van [eisers] geen sprake is geweest en ook niet noodzakelijk was, ook niet toen bleek dat de periode van renovatie aanzienlijk langer ging duren dat eerst kenbaar was gemaakt. Weliswaar hebben [eisers] en zijn gezin de woning verlaten, maar een deel van de inventaris is in de woning achtergebleven. [eisers] heeft ervoor gekozen een aantal waardevolle inboedelgoederen op te slaan in de bergruimte van de logeerwoning omdat in de woning niet voldoende toezicht was en hij bang was voor diefstal, maar deze stelling is door EH bestreden en door [eisers] verder niet onderbouwd.
14. De logeerwoning is uiteindelijk niet door [eisers] gebruikt. Hij heeft desgevraagd ter zitting meegedeeld tijdelijk bij vrienden en kennissen te hebben verbleven. Hij vertelde verder dat hij zijn echtgenote en kinderen elders in het land bij familie heeft ondergebracht. Ook dit is een keuze van [eisers] geweest, maar het leidt niet tot de conclusie dat er daardoor een noodzaak tot verhuizen in verband met renovatie is aangetoond. Aannemelijk is dat hij enige overlast zou hebben gehad als hij in de woning zou zijn gebleven. Dat deze overlast zodanig ernstig zou zijn geweest dat verhuizen noodzakelijk was, is echter niet komen vast te staan.
15. Dat laatste geldt ook voor het gevaar voor de gezondheidssituatie van zijn kinderen waar [eisers] een beroep op doet. [eisers] heeft zijn stellingen op dit punt van geen enkele onderbouwing voorzien en desgevraagd heeft zijn gemachtigde ter zitting meegedeeld ook eerst op dat moment hiervan op de hoogte te zijn gebracht. Als het gezien hun gezondheid nodig was tijdelijk elders te verblijven, dan was verblijf in de logeerwoning een alternatief geweest. Zoals hiervoor onder ro. 10 overwogen brengt zo’n tijdelijk verblijf niet per definitie mee dat geconcludeerd moet worden tot een noodzaak tot verhuizing.
16. Naar het oordeel van de kantonrechter is daarom onvoldoende komen vast te staan dat er een noodzaak tot verhuizen bestond. Nu aan deze voorwaarde van artikel 7:220 lid 5 BW Pro niet is voldaan, zal de vordering van [eisers] van een verhuis- en inrichtingskostenvergoeding ter grootte van € 6.095,00 worden afgewezen.
Vergoeding van schade.
17. De woning is na de renovatie opgeleverd op 25 september 2019. [eisers] heeft het opleveringsgesprek voortijdig afgebroken, kennelijk omdat hij boos was over hoe het gesprek verliep. Tot een gedeelde visie van partijen van eventuele opleverpunten, blijkend uit een door beiden ondertekende opleverstaat is het daarom niet gekomen. De kantonrechter zal de verschillende “opleverpunten” hierna bespreken.
18. Aanrechtblad en trapbekleding
De vorderingen die zien op de gestelde schade aan het aanrechtblad en de vervuiling de trapbekleding zullen worden afgewezen. De schade aan het aanrecht, het zou om een kras gaan, wordt door EH betwist. Het aanrecht is niet vernieuwd. In het door EH overgelegde opleververslag (prod. 2, CvA) wordt dit punt niet genoemd. Enige onderbouwing van de betreffende kras, bijvoorbeeld via een foto ontbreekt. Vergelijkbare overwegingen gelden voor de vordering met betrekking tot de vlekken op de trapbekleding.
19. Kunstgras
Het kunstgras in de tuin zou zijn beschadigd in verband met het plaatsen van een steiger. Het ging om kunstgras met een oppervlakte van 4 bij 6 meter waarop de kinderen van [eisers] speelden. Volgens [eisers] was hem te verstaan gegeven dat het oprollen tot 1,5 meter voldoende was. Deze post is net als schade in verband met verdwenen speeltoestellen aangekaart bij de BAM. [eisers] heeft tijdens de zitting verteld dat de schade in verband met het kunstgras, de speeltoestellen, al dan niet in samenhang met een gedeeltelijke huurkorting, slechts voor de helft is vergoed. De kantonrechter overweegt dat blijkens de brief van de BAM van 28 maart 2018 (productie 4 dagvaarding) zij zou helpen bij het vrijmaken van de tuin, eventuele bestrating zou worden weggehaald en weer teruggeplaatst en hetzelfde geldt voor schuttingen. Nu EH niet betwist dat er in de tuin van [eisers] sprake is geweest van kunstgras en evenmin dat dit beschadigd is geraakt tijdens de renovatie, is EH aansprakelijk voor vergoeding hiervan. [eisers] heeft wel gesteld dat de helft is vergoed maar niet welk bedrag gemoeid is met het restant. Hij zal zich daarover als na te melden nog mogen uitlaten.
20. Plinten
Ten aanzien van de plinten die niet passend zijn aangebracht overweegt de kantonrechter het volgende. Deze kwestie kwam wel aan de orde bij de oplevering. In het e-mailbericht van 26 september 2019 van de BAM (prod. 1 CvA) staat het volgende vermeld:
“(…)
3.
Plinten: Plint maken bij keuken, extra plint bij trap, plint woonkamer weer aanpassen (naad naar andere kant), hoge plint tegen aftimmering achterzijde kozijn, laminaat dekt niet mooi in keuken bij plint (oude situatie). “
Plinten: Plint maken bij keuken, extra plint bij trap, plint woonkamer weer aanpassen (naad naar andere kant), hoge plint tegen aftimmering achterzijde kozijn, laminaat dekt niet mooi in keuken bij plint (oude situatie). “
21. In de conclusie van antwoord voert EH aan dat dit opleverpunt door BAM is opgepakt, maar dat het lastig blijft om aan de hand van foto’s te bepalen wat dient te gebeuren. Ter zitting is namens EH aangevoerd dat er nooit is toegezegd het laminaat te vervangen en dat er een extra plint is aangebracht op verzoek van [eisers] .
22. De kantonrechter constateert dat vooralsnog geen helderheid is verkregen over de vraag of het opnieuw aanbrengen van plinten een noodzakelijk onderdeel was van de renovatiewerkzaamheden. De vermelding in het opleverbericht van 26 september 2019 duidt daar wel op. Daarnaast is uit de door [eisers] overgelegde foto’s af te leiden dat de plinten op diverse plekken niet naar gebruikelijke normen van vakmanschap zijn bevestigd. Beide partijen worden in de gelegenheid gesteld zich hierover nog uit te laten, waarbij de kantonrechter partijen nadrukkelijk uitnodigt nader aan te geven welk (schade-) bedrag hiermee is gemoeid.
23. Jaloezieën en rolluik
Uit de stukken is op te maken dat deze kwestie door [eisers] na verwijzing door EH bij de BAM is aangekaart en niet is blijven steken op de vraag of een vergoeding is verschuldigd, maar wanneer. De BAM wenste, zoals blijkt uit prod. 2 CvA, zowel een bewijs van plaatsing aan de hand van foto’s als de factuur. [eisers] heeft ter zitting verklaard dat de jaloezieën en rolluik op maat moeten worden gemaakt en daartoe gaat de leverancier eerst over als er is betaald. Hij beschikte daarvoor echter niet over voldoende financiële middelen. Hij heeft voorts aangevoerd dat het om een bedrag van ongeveer € 3.600,00 gaat. EH heeft ter zitting naar voren gebracht dat de communicatie hierover tussen de BAM en [eisers] kennelijk op een wat ongelukkige wijze is vastgelopen maar betwist niet tot vergoeding gehouden te zijn.
24. De kantonrechter overweegt dat de noodzaak van de aanschaf van nieuwe jaloezieën en een rolluik buiten kijf staat. Het betreft voorzieningen die door [eisers] waren aangebracht en die niet meer passend waren door, kort gezegd, een andere maatvoering van de nieuwe kozijnen die in het kader van de renovatie zijn geplaatst. Het betreft hier schadeposten tot betaling waarvan EH is gehouden en nadere voorwaarden zoals door de BAM gesteld (daadwerkelijk plaatsing en overlegging factuur) vinden geen steun in het recht. Wel dient de schade op goede en reële gronden te zijn gebaseerd. De offertes waarvan in prod. 2 CvA sprake is zijn niet in het geding gebracht. Ook op dit punt zal de zaak worden aangehouden zodat [eisers] deze alsnog kan overleggen. In geval EH van mening is dat deze offertes niet reëel zijn, dient zij dit standpunt te onderbouwen.
25. Tot slot
[eisers] heeft primair herstel van de gebreken door EH gevorderd en subsidiair schadevergoeding in de vorm van verrekening van de huur. Herstel door EH zal de kantonrechter afwijzen, gelet op het feit dat de verhoudingen tussen partijen kennelijk niet erg soepel meer zijn, mede gelet op het feit dat [eisers] bij het oplevergesprek boos is weggelopen. Verrekening met de huur wordt eveneens afgewezen ter voorkoming van mogelijke complicaties met een eventueel verrekenverbod in de (algemene voorwaarden van de) huurovereenkomst. In geval de kantonrechter tot geheel of gedeeltelijke toewijzing van de resterende vorderingen van [eisers] komt, zal dat gebeuren in de vorm van toekenning van een financiële compensatie, waarvan de hoogte zonodig door de kantonrechter op basis van art. 6.97 BW zal worden geschat.
26. Het voorgaande betekent dat de zaak wordt aangehouden voor uitlating [eisers] en overlegging producties. Daarna zal EH in de gelegenheid worden gesteld hierop te reageren.
27. Nu in het voorgaande al oordelen zijn gegeven ten aanzien van enkele punten die partijen verdeeld hielden, is denkbaar dat zij over de resterende punten alsnog tot overeenstemming komen zonder dat de onderhavige procedure behoeft te worden vervolgd. De kantonrechter nodigt partijen nadrukkelijk uit hierover nader overleg te voeren.
28. Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
BESLISSING
De kantonrechter:
I. stelt [eisers] in de gelegenheid zich uit te laten als bedoeld in ro. 19 en ro 22 en voorts tot het overleggen van producties als bedoeld in ro 24;
II. verwijst de zaak naar de openbare terechtzitting van 21 juli 2020 te 10.00 uur voor uitlating aan de zijde van [eisers] en overlegging producties als hiervoor bedoeld;
III. houdt iedere verdere beslissing aan.
Aldus gewezen door mr mr. E.J. van der Molen, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 7 juli 2020 in tegenwoordigheid van de griffier.