ECLI:NL:RBAMS:2020:6445 - Rechtbank Amsterdam - Ontbinding huurovereenkomst en ontruiming wegens verboden...

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 8563902 CV EXPL 20-9981

vonnis van: 18 december 2020

fno.: 33623

vonnis van de kantonrechter

I n z a k e

de stichting STICHTING DE ALLIANTIE,

gevestigd te Hilversum,

eiseres,

nader te noemen: De Alliantie,

gemachtigde: mr. D.L. van Praag,

t e g e n

[gedaagde] ,

wonende te [woonplaats] ,

gedaagde,

nader te noemen: [gedaagde] ,

gemachtigde: mr. A.S. Touserkani.

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 29 mei 2020, met producties;
- de conclusie van antwoord, met producties;
- het instructievonnis;
- de dagbepaling mondelinge behandeling.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 4 november 2020. Voor De Alliantie is [naam] verschenen, vergezeld door de gemachtigde. [gedaagde] is in persoon verschenen met zijn zoon ( [naam zoon] ), zijn kleinzoon ( [naam kleinzoon] ) en met de gemachtigde. Partijen zijn gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. De Alliantie heeft pleitaantekeningen overgelegd. Ten slotte is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Feiten

1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast:

1.1.

De Alliantie heeft met ingang van 15 december 2017 de woning aan het adres [adres] te [plaats] (verder: de woning), verhuurd aan [gedaagde] en zijn echtgenote. De echtgenote van [gedaagde] is op 19 juli 2019 overleden.

1.2.

De woning is een driekamerwoning met twee slaapkamers.

1.3.

In de algemene huurvoorwaarden die van toepassing zijn op de huurovereenkomst tussen partijen is in artikel 5 opgenomen Pro dat [gedaagde] zelf de woning dient te bewonen en dat hij de woning niet aan derden mag onderverhuren of in gebruik mag geven. Op het niet houden van hoofdverblijf staat in artikel 14 een Pro boete van € 2.500,00, te vermeerderen met € 25,00 per dag dat de overtreding voortduurt, met een maximum van € 2.500,00. Op verboden onderhuur/ingebruikgeving is in artikel 14 een Pro boete gesteld van
€ 5.000,00 bij constatering, vermeerderd met € 50,00 per dag dat de overtreding voortduurt met een maximum van € 25.000,00. Daarnaast is in de algemene voorwaarden bepaald dat [gedaagde] onverminderd de boete verplicht is tot winstafdracht bij verboden onderhuur, welke winst wordt vermoed 250% van de kale huur te bedragen.

1.4.

Op 7 februari 2018 heeft een medewerker van De Alliantie de woning bezocht, mede omdat uit het Bevolkingsregister was gebleken dat naast [gedaagde] en zijn echtgenote, ook hun zoon [naam zoon] en zijn vriendin met hun (toentertijd) twee kinderen stonden ingeschreven op het adres van de woning. Tijdens het huisbezoek werd [naam zoon] met zijn vriendin en hun kinderen aangetroffen in de woning. [gedaagde] werd niet aangetroffen.

1.5.

Naar aanleiding van het huisbezoek heeft op 8 maart 2018 een gesprek tussen De Alliantie en [gedaagde] plaatsgevonden.

1.6.

Op 5 en 19 februari 2020 hebben wederom huisbezoeken van medewerkers van De Alliantie plaatsgevonden. Daarbij werden de vriendin van [naam zoon] en haar drie kinderen aangetroffen.

1.7.

Bij brief van 21 april 2020 is [gedaagde] door De Alliantie aangeschreven en is hem verzocht de huurovereenkomst op te zeggen. Dat heeft [gedaagde] niet gedaan.

Vordering en verweer

2. De Alliantie vordert bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis kort gezegd ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis, alsmede veroordeling van [gedaagde] tot betaling van:
a. de kosten van de ontruiming, indien [gedaagde] daar niet vrijwillig aan voldoet;
b. € 5.000,00 aan contractuele boete, te vermeerderen met € 50,00 per dag vanaf 22 april 2020 tot de dag dat [gedaagde] de woning aan De Alliantie ter beschikking stelt, met een maximum van € 25.000,00;
c. de proceskosten.

3. Aan haar vordering legt De Alliantie ten grondslag dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst, door niet zijn hoofdverblijf te hebben in de woning en de woning ten onrechte aan zijn zoon en diens gezin in gebruik te geven. Dat rechtvaardigt volgens De Alliantie ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning. Daarnaast is [gedaagde] in dit geval een boete verschuldigd.

4. [gedaagde] voert aan dat hij wel in de woning woont. Hij woont daar samen met zijn zoon, schoondochter en kleinkinderen en - tot aan haar overlijden - ook zijn echtgenote. De Alliantie was daar sinds 2018 mee bekend en heeft daar nooit bezwaar tegen gemaakt. De buren en omwonenden kunnen bevestigen dat [gedaagde] in de woning woont.

Boordeling

5. Het gaat in deze zaak om de vraag of sprake is van een tekortkoming van [gedaagde] die de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. De Alliantie baseert de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst op twee tekortkomingen: het niet hebben van hoofdverblijf in de woning en het in gebruik geven van de woning.

6. [gedaagde] heeft aangevoerd dat hij wel in de woning woont en dat De Alliantie toestemming heeft gegeven voor de inwoning van zijn zoon en diens gezin.

7. Vastgesteld kan worden dat [gedaagde] – los van de vraag of hij nu zelf in de woning
woont – zijn zoon en diens gezin in de woning laat wonen. Op grond van de huurovereenkomst mag dat niet, tenzij De Alliantie daar toestemming voor heeft gegeven. Dat De Alliantie die toestemming heeft gegeven blijkt nergens uit. Hoewel De Alliantie in deze kwestie niet heel voortvarend heeft opgetreden en zij, gelet op de inschrijvingen in het Bevolkingsregister en het huisbezoek van 7 februari 2018 had kunnen vermoeden dat de zoon van [gedaagde] er (ook) woonde met zijn gezin, kan uit het stilzitten van De Alliantie nadien, geen toestemming voor de inwoning worden afgeleid. [gedaagde] is op dit punt dus tekortgeschoten.

8. Daarnaast is de kantonrechter er niet van overtuigd geraakt dat [gedaagde] zijn hoofdverblijf heeft (gehad) in de woning. Gelet op de indeling van de woning (2 slaapkamers) is het niet waarschijnlijk dat de woning ruimte biedt om hier met aanvankelijk 4 volwassenen en 2 kinderen en thans met 3 volwassenen en 3 kinderen te wonen. [gedaagde] heeft voor zijn afwezigheid in de woning tijdens de huisbezoeken aangevoerd dat hij op die momenten op vakantie in Turkije was en hij heeft hiertoe vliegtickets overgelegd. Foto’s van de woning tonen echter niets dat aan [gedaagde] gekoppeld kan worden. Uit de overgelegde bankafschriften kan ook geen hoofdverblijf worden afgeleid, nu dit voor het grootste deel automatische incasso’s betreffen met een incidentele opname of storting (overigens ook in de periode dat [gedaagde] naar eigen zeggen in Turkije was). Al met al heeft [gedaagde] tegen de onderbouwde stelling van De Alliantie onvoldoende stukken ingebracht die aanwijzingen bevatten dat hij vanuit het gehuurde zijn huishouding voerde.

9. Bij gebreke van een voldoende onderbouwde stelling wordt aan het horen van buren, zoals door [gedaagde] voorgesteld, niet toegekomen.

10. De bovengenoemde tekortkomingen van [gedaagde] acht de kantonrechter zodanig ernstig dat deze de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning rechtvaardigen. De vorderingen van De Alliantie die hierop zien worden dan ook toegewezen. Met het oog op de aanhoudende coronacrisis en de beperkende maatregelen van de overheid in dit verband, ziet de kantonrechter aanleiding om een ontruimingstermijn van een maand te bepalen.

11. De vordering ter zake van de ontruimingskosten is niet toewijsbaar. Weliswaar houdt de proceskostenveroordeling een executoriale titel in ten aanzien van alle kosten, ook ten aanzien van verschotten zoals ontruimingskosten, doch het betreft hier kosten die pas na de uitspraak ontstaan en waarvan de omvang en de verschuldigdheid thans nog niet vast staan.

12. De Alliantie maakt op grond van artikel 14 en Pro 5.4 van de huurvoorwaarden wegens verboden ingebruikgeving aanspraak op een boete van € 5.000,00, te vermeerderen met € 50,00 per dag vanaf 22 april 2020, met een maximum van € 25.000,00. Op dat punt wordt het volgende overwogen.

13. De kantonrechter dient op grond van Europese regelgeving te beoordelen of dit boetebeding onredelijk bezwarend is, doordat dit het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de consument (hier [gedaagde] ) aanzienlijk verstoort. Daarbij dient het cumulatieve effect van alle boetebedingen die op de gestelde tekortkoming zien te worden betrokken, ongeacht of daar een beroep op wordt gedaan. Daarnaast kan daarbij een wettelijke voorziening worden betrokken, voor zover die het karakter van een sanctie heeft
(HvJ EU, 10 september 2020, ECLI:EU:C:2020:687).

14. Op zichzelf heeft De Alliantie een groot belang om zoveel mogelijk te waarborgen dat sociale huurwoningen, die in Amsterdam zeer schaars zijn, worden bewoond door personen die tot de doelgroep behoren en zich geen oneigenlijke voorrang hebben verschaft. Daar moet dus een voldoende afschrikwekkende sanctie voor gebruikt kunnen worden. De verplichting tot bewoning houdt ook verband met de essentie van de huurrelatie. Hier staat tegenover dat artikel 14 van Pro de huurvoorwaarden een boete stelt op het in gebruik geven van de woning, in algemene zin, zonder daarbij enig onderscheid aan te brengen. Dat wil zeggen dat op basis van dit beding het in gebruik geven van de woning voor één nacht al de verschuldigdheid van een boete van
€ 5.000,00 oplevert. Dat komt overeen met ongeveer 10 maanden huur. Daarnaast wordt in het oordeel betrokken dat De Alliantie op grond van de algemene voorwaarden aanspraak zou kunnen maken op een boete vanwege het niet hebben van hoofdverblijf, die tussen € 2.500,00 en € 15.000,00 kan liggen. Daar bovenop staat in de algemene voorwaarden nog de verplichting tot afdracht van genoten winst, die bovendien vermoed wordt 250% van de huurprijs te bedragen. Voor zover die verplichting tot winstafdracht (mede) gebaseerd is op artikel 6:104 Burgerlijk Pro Wetboek, kan deze naar het oordeel van de kantonrechter worden gelijkgesteld met een contractuele sanctie. De Alliantie hoeft haar schade immers niet te bewijzen, maar deze wordt (of kan worden) begroot op de genoten winst, in dit geval op basis van een concreet benoemd percentage van de huur. Dit leidt in onderling verband en samenhang tot het oordeel dat de boete oneerlijk en dus niet toewijsbaar is.

15. [gedaagde] zal als de overwegend in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten.

BESLISSING

De kantonrechter:

ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de onroerende zaak [adres] te [plaats] ;

veroordeelt [gedaagde] om deze onroerende zaak met al wie en al wat zich daarin vanwege [gedaagde] bevindt, binnen een maand na de betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten en met overgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van De Alliantie te stellen, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm conform het in artikel 555 e.v. jo. 444 Rv bepaalde;

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van De Alliantie, tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 589,09 (€ 105,09 aan explootkosten, € 360,00 aan salaris voor de gemachtigde van De Alliantie en € 124,00 griffierecht);

veroordeelt [gedaagde] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 60,00 aan salaris gemachtigde, te verhogen met een bedrag van € 68,00 en de explootkosten van betekening van het vonnis, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw, onder de voorwaarde dat [gedaagde] niet binnen veertien dagen na aanschrijving volledig aan dit vonnis heeft voldaan en betekening van het vonnis pas na veertien dagen na aanschrijving heeft plaatsgevonden;

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door C.W. Inden, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 18 december 2020 in tegenwoordigheid van de griffier.