ECLI:NL:RBAMS:2020:6293

Uitspraak

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 8841875 KK EXPL 20-728

vonnis van: 30 november 2020

vonnis van de kantonrechterkort geding

I n z a k e

de besloten vennootschap Healthcity West B.V.

gevestigd te Hoofddorp

eiseres

nader te noemen: Healthcity

gemachtigde: mr. B. Andriessen

t e g e n

[gedaagde] .

gevestigd te [vestigingsplaats]

gedaagde

nader te noemen: [gedaagde]

gemachtigde: mr. M. Meijer

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

Bij dagvaarding van 30 oktober 2020, met producties, heeft Healthcity een voorziening gevorderd.

Ter terechtzitting van 23 november 2020 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. Daaraan voorafgaande heeft [gedaagde] aanvullende producties overgelegd. Healthcity is verschenen bij [naam 2] en [naam 3] , vergezeld door de gemachtigde. [gedaagde] is verschenen bij [naam 1] , vergezeld door de gemachtigde. Partijen hebben ter zitting hun standpunten nader toegelicht en de gemachtigden hebben pleitnotities overgelegd.

Vonnis is bepaald op heden.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Uitgangspunten

1. Als uitgangspunt geldt het volgende.

1.1.

[gedaagde] verhuurt aan Healthcity de bedrijfsruimte, groot circa 5.190 m2 met naastgelegen tennisbanen, gelegen aan de [adres] , hierna het gehuurde.

1.2.

Healthcity exploiteert in het gehuurde een sportclub.

1.3.

De huurovereenkomst is tot stand gekomen met ingang van 1 september 2013 na onderhandelingen tussen partijen en de curator in het faillissement van de vorige huurder. Op 3 en 5 maart 2014 hebben partijen een allonge ondertekend die onderdeel is geworden van de huurovereenkomst. De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van 10 jaar met een optie tot verlening voor een periode van 5 jaar. Healthcity heeft de huurovereenkomst inmiddels opgezegd tegen 1 september 2013.

1.4.

In de schriftelijke huurovereenkomst is bepaald dat het gehuurde uitsluitend is bestemd om te worden gebruikt als sportcentrum in de ruimste zin des woords met tennisbanen en een restaurantruimte ‘dat met name ten behoeve van het sportcentrum zal worden gebruikt’.

1.5.

In de algemene bepalingen die op de huurovereenkomst van toepassing zijn wordt een gebrek van het gehuurde als volgt gedefinieerd:
“Er is sprake van een gebrek van het gehuurde als het gezien de staat of gezien een eigenschap of een andere niet aan huurder toe te rekenen omstandigheid niet aan huurder het genot kan verschaffen dat huurder daarvan bij het aangaan van de huurovereenkomst mag verwachten.”

1.6.

Over een naast het gehuurde gelegen ruimte (hierna: het bijgebouw) bepaalt artikel 8.2 van de huurovereenkomst voor zover relevant het volgende:
“(…) de momenteel van [naam 4] in gebruik zijnde ruimte (staande en gelegen te [plaats] aan de Escapade 1a (…)) behoort niet tot het gehuurde. Het staat de verhuurder vrij deze ruimte na beëindiging van het gebruik door [naam 4] in te richten als woonhuis annex kantoor voor de heren [naam 1] jr. en [naam 5] .”

1.7.

In de schriftelijke koopovereenkomst tussen Healthcity en de curator in het faillissement van de toenmalige huurder van het sportcentrum van 20 augustus 2013 is in artikel 1.8 ten aanzien van het bijgebouw opgenomen:

“koper is ermee bekend dat de heer [naam 4] een fysiotherapeutenpraktijk runt in een ruimte grenzend aan het Onroerend Goed en in het verleden afspraken heeft gemaakt over het gebruik van faciliteiten van de sportschool. (…).”

1.8.

Het bijgebouw heeft volgens de Basisregistratie Adressen en Gebouwen een gezondheidszorgfunctie.

1.9.

Het bijgebouw is na het vertrek van [naam 4] bij Healthcity een aantal jaar in gebuikt geweest als opslagruimte en is nadien aan een kunstenaar verhuurd geweest.

1.10.

Vanaf 1 december 2013 heeft [naam 6] , handelend onder de naam [handelsnaam] (hierna: [naam 6] ), een gedeelte van ongeveer 150 m2 van het gehuurde in onderhuur gehad alwaar hij een fysiotherapiepraktijk dreef. Deze onderhuurovereenkomst is door Healthcity opgezegd en inmiddels geëindigd.

1.11.

[gedaagde] heeft het bijgebouw recent aan [naam 6] verhuurd.

1.12.

Bij brief van 19 oktober 2020 heeft Healthcity [gedaagde] gesommeerd de verhuur aan [naam 6] te staken en aansprakelijk gesteld voor alle schade die zij door de verhuur aan [naam 6] zal lijden.

1.13.

Volgens een schriftelijke verklaring van [naam 6] heeft hij bij het aangaan van de onderhuurovereenkomst met Healthcity een groot gedeelte van zijn eigen clientèle meegenomen en zijn veel van zijn patiënten gedurende de huurperiode lid geworden van Healthcity. Volgens [naam 6] is zijn onderneming selfsupporting en heeft hij Healthcity niet nodig om clientèle te verwerven. Na zijn vertrek naar het bijgebouw hebben veel patiënten laten weten blij te zijn met de nieuwe locatie vanwege de nabijheid van Healthcity zodat zij lid konden blijven. Tot slot verklaart [naam 6] dat zijn praktijk dermate vol zit dat hij geen nieuwe clientèle van Healthcity nodig heeft. Voor een potentiele nieuwe praktijk in het sportcentrum vormt zijn praktijk volgens [naam 6] geen belemmering.

Vordering en verweer

2. Healthcity vordert om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, kort weergegeven, om [gedaagde] te veroordelen de concurrerende verhuur te staken en gestaakt te houden voor de resterende duur van de huurovereenkomst op straffe van een dwangsom en [gedaagde] ‘hoofdelijk’ te veroordelen in de proceskosten.

3. Healthcity stelt hiertoe – kort samengevat – dat de activiteiten van [naam 6] in het bijgebouw direct concurrerend zijn met haar eigen activiteiten in het gehuurde en afdoen aan haar huurgenot. Klanten die [naam 6] via Healthcity heeft verworven worden meegenomen en onttrokken aan haar exploitatie, waardoor zij schade lijdt. [naam 6] drijft vanuit het bijgebouw bovendien een volwaardig fitnesscentrum. Voor Healthcity is het hierdoor vrijwel onmogelijk om een nieuwe fysiotherapeut aan te trekken. [gedaagde] heeft bij het aangaan van de huur ook geen voorbehoud gemaakt om in het bijgebouw zelf activiteiten te (laten) ontplooien die binnen de bestemming van het gehuurde vallen. Daarbij is ook van belang dat is afgesproken dat het bijgebouw zou worden gaan gebruikt als woonruimte voor familieleden van [gedaagde] . Er is dan ook sprake van een gebrek van het gehuurde nu Healthcity niet het huurgenot wordt verschaft dat zij mocht verwachten. Tevens is sprake van onrechtmatig handelen door [gedaagde] en levert de verhuur aan [naam 6] strijd op met de eisen van redelijkheid en billijkheid en goed verhuurderschap.

4. [gedaagde] voert gemotiveerd verweer tegen de vordering dat zo nodig bij de beoordeling aan de orde komt.

Beoordeling

5. Gelet op de aard van de vordering en de daartoe gestelde omstandigheden is er sprake van voldoende spoedeisend belang, zodat Healthcity ontvankelijk is in haar vordering.

6. In dit kort geding dient te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vordering van Healthcity in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd.

7. Healthcity maakt [gedaagde] het verwijt tekort te schieten in de nakoming van de huurovereenkomst door het bijgebouw aan een fysiotherapeut te verhuren, hetgeen volgens haar kwalificeert als concurrerende verhuur dat als gebrek van het gehuurd moet worden aangemerkt. Ook is sprake van onrechtmatig handelen, strijd met goed verhuurderschap en met de redelijkheid en billijkheid. Healthcity wordt daarin echter niet gevolgd. Daarvoor is het volgende redengevend.

8. Het door Healthcity gehuurde heeft als contractuele bestemming sportcentrum in de ruimste zin des woords. Daaronder kan mogelijk ook worden begrepen het uitoefenen van een fysiotherapiepraktijk, maar dat is niet de hoofdbestemming van het gehuurde en gesteld noch gebleken is dat het zwaartepunt van de exploitatie van Healthcity daardoor wordt gekenmerkt. Het verhuren van het bijgebouw ten behoeve van de uitoefening van een fysiotherapiepraktijk levert dan ook niet zonder meer concurrentie op jegens Healthcity.

9. De stelling dat [naam 6] in het bijgebouw een volwaardig fitnesscentrum exploiteert zodanig dat hij om deze reden als concurrent van Healthcity moet worden beschouwd, is evenmin aannemelijk. Dat [naam 6] eigen fitnessapparaten nodig heeft voor de uitoefening van zijn praktijk nu hij geen toegang meer heeft tot de faciliteiten van Healthcity, is het directe gevolg van het beëindigen van de onderhuurrelatie door Healthcity. Het aantal fitnessapparaten dat op de door Healthcity overgelegde foto’s te zien is, afgezet tegen de faciliteiten van Healthcity zelf, rechtvaardigen bovendien ook niet de conclusie dat in het bijgebouw, dat slechts 150 m2 meet, sprake is van een volwaardig sportcentrum.

10. Verder heeft Healthcity haar stelling dat klanten die [naam 6] via Healthcity zou hebben verworven door hem worden meegenomen en onttrokken aan haar eigen exploitatie, op geen enkele wijze onderbouwd, terwijl [gedaagde] deze stelling gemotiveerd heeft weersproken. Ook hierbij is van belang dat Healthcity de huurrelatie met [naam 6] op eigen initiatief heeft beëindigd en zij [naam 6] gedwongen heeft zich elders te vestigen. Dat het vertrek van [naam 6] haar mogelijk een aantal klanten kost, kan Healthcity aan [gedaagde] dan ook niet zonder meer tegenwerpen. Dat de vestiging van [naam 6] in het bijgebouw Healthcity significant meer klanten kost dan in het geval [naam 6] zich elders zou vestigen, ligt daarbij ook niet direct voor de hand. Volgens [naam 6] is zijn clientèle blij dat hij naar een nabij gelegen locatie is verhuisd zodat zij bij Healthcity kunnen blijven sporten. Dat [gedaagde] het bijgebouw aan [naam 6] heeft verhuurd kan zo beschouwd dus mogelijk ook gunstig uitpakken voor Healthcity. Voorts valt nergens uit op te maken dat [naam 6] klanten heeft verworven via Healthcity en kan van het omgekeerde net zo goed sprake zijn, zoals [gedaagde] heeft aangevoerd.

10. Healthcity heeft nimmer zelf in het gehuurde een fysiotherapiepraktijk geëxploiteerd. Dat zij in de laatste twee jaar van de huurovereenkomst met [gedaagde] concrete plannen heeft om zelf fysiotherapie te gaan aanbieden, heeft Healthcity ook niet onderbouwd, noch heeft zij aannemelijk gemaakt dat zij door de aanwezigheid van [naam 6] in het bijgebouw geen fysiotherapeut zou kunnen aantrekken. Dat klemt te meer nu [naam 6] heeft verklaard dat zijn praktijk vol zit en de beperkte afmeting van het bijgebouw ook een natuurlijke grens lijkt te vormen tegen een wezenlijke uitbreiding van het patiëntenbestand van [naam 6] .

12. Tot slot wordt overwogen dat door partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst in het midden is gelaten met welke bestemming het bijgebouw - dat destijds al als fysiotherapiepraktijk in gebruik was en kadastraal gezien ook een gezondheidsfunctie heeft - door [gedaagde] mocht worden verhuurd of gebruikt. In de huurovereenkomst is alleen opgenomen dat het [gedaagde] vrijstaat de ruimte in te richten als woonruimte voor familieleden van [gedaagde] . Daaruit valt in ieder geval geen verbod op verhuur ten behoeve van een fysiotherapiepraktijk af te leiden. Dat Healthcity op grond van de huurovereenkomst mocht verwachten dat in het bijgebouw geen fysiotherapiepraktijk zou worden gevestigd, is dan ook niet aannemelijk en daarmee evenmin dat dit als een gebrek van het gehuurde moet worden aangemerkt.

12. Op grond van voorgaande wordt geconcludeerd dat niet aannemelijk is geworden dat de bedrijfsactiviteiten van [naam 6] noemenswaardige concurrentie opleveren met die van Healthcity. Ook overigens is niet aannemelijk geworden dat [gedaagde] door de verhuur van het bijgebouw aan [naam 6] tekortschiet in de nakoming van de huurovereenkomst met Healthcity, dan wel onrechtmatig jegens haar handelt waardoor Healthcity schade lijdt. Voorgaande kwalificeert evenmin als slecht verhuurderschap en/of handelen in strijd met de redelijkheid en billijkheid. Dat betekent dat de vordering van Healthcity zal worden afgewezen.

12. Healthcity wordt als de in het ongelijk gestelde partij met de proceskosten belast.

BESLISSING

De kantonrechter:

wijst de vorderingen van Healthcity af;

veroordeelt Healthcity in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 480,- aan salaris van haar gemachtigde en tevens tot betaling van een bedrag van € 60,00 aan nasalaris, alsmede tot betaling van een bedrag van € 68,00 en de explootkosten van betekening van het vonnis, onder de voorwaarde dat Healthcity niet binnen veertien dagen na aanschrijving tot nakoming volledig aan de proceskostenveroordeling heeft voldaan en betekening van het vonnis eerst na veertien dagen na aanschrijving heeft plaatsgevonden, een en ander, voor zover van toepassing, inclusief BTW;

verklaart de veroordelingen in dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Aldus gewezen door mr. C.L.J.M. de Waal, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 30 november 2020 in tegenwoordigheid van de griffier.