Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: AMS 19/6519
uitspraak van de enkelvoudige kamer in de zaak tussen
[eiseres] , te [plaatsnaam] , eiseres (hierna: [eiseres] )
(gemachtigde: [naam] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, verweerder (hierna: de heffingsambtenaar)
( [naam] ).
Procesverloop
De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 8 januari 2018 de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaatsnaam] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2016 vastgesteld op € 2.626.500,-.
[eiseres] heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 23 oktober 2019 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar gegrond verklaard, de WOZ-waarde verlaagd naar € 2.169.500,- en de aanslag in verband met de verlaging verminderd.
[eiseres] heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
In verband met de maatregelen die zijn getroffen vanwege de uitbraak van het coronavirus zijn partijen in de gelegenheid gesteld om een via Skype-verbinding gehouden zitting bij te wonen. Deze zitting heeft plaatsgevonden op 29 september 2020.
[eiseres] heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde. De heffingsambtenaar is verschenen in de persoon van [naam]
.
.
Overwegingen
1. De woning van [eiseres] is een vrijstaande woning uit 1927 met berging. De oppervlakte van de woning is ongeveer 237 m² en de oppervlakte van het perceel is
233 m².
233 m².
2. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2015. Bepalend is de staat waarin de woning op die datum verkeert. [1]
3. [eiseres] vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Zij vindt dat de waarde van de woning vastgesteld moet worden op € 2.131.000,-.
4. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Hiervoor heeft hij in beroep verwezen naar verkooptransacties van drie vergelijkbare woningen binnen een jaar voor of na de waardepeildatum. De rechtbank oordeelt dat deze vergelijkingsobjecten op zichzelf bruikbaar zijn om de waardering van de woning van [eiseres] op te baseren. Het gaat om vrijstaande woningen, uit dezelfde wijk, met ongeveer hetzelfde bouwjaar. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten zijn daarom een goed uitgangspunt bij het bepalen van de waarde van de woning.
5. Door [eiseres] is verder, zonder enige onderbouwing, betwist dat de heffingsambtenaar rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Dit betoog van [eiseres] slaagt niet.
Oppervlakte
6. Volgens [eiseres] is de oppervlakte van de woning niet juist vastgesteld. Uit de uitspraak van de rechtbank [plaatsnaam] van 5 maart 2019 (zaaknummer 18/1535) volgt dat de oppervlakte 209 m² moet zijn in plaats van 237 m². Op grond van het vertrouwensbeginsel moet daarom ook in deze zaak van 209 m² worden uitgegaan, aldus [eiseres] .
7. De rechtbank overweegt dat de heffingsambtenaar de woning inmiddels opnieuw heeft ingemeten. Hieruit volgt dat de woning een oppervlakte heeft van 237 m². De rechtbank ziet geen aanleiding te twijfelen aan de door de heffingsambtenaar overgelegde meetrapporten. Ook het beroep van [eiseres] op het vertrouwensbeginsel gaat niet op. Dat deze rechtbank in de door [eiseres] genoemde uitspraak heeft overwogen dat de heffingsambtenaar de oppervlakte van de woning onvoldoende heeft onderbouwd en daarom uitgaat van een oppervlakte van 209 m², is voor deze zaak niet relevant. De heffingsambtenaar heeft de oppervlakte nu namelijk wél voldoende onderbouwd. Ook overigens heeft de heffingsambtenaar zich in die zaak nimmer op het standpunt gesteld dat moet worden uitgegaan van een oppervlakte van 209 m².
8. Voor zover [eiseres] heeft gesteld dat ook de woningoppervlaktes van de vergelijkingsobjecten 1 en 2 onjuist zouden zijn, volgt de rechtbank [eiseres] hierin niet. Ook deze woningen zijn immers opgemeten volgens de geldende Nen-norm. De rechtbank ziet dan ook geen aanleiding die meting niet te volgen. De grond slaagt niet.
Erfpachtcorrectie
9. [eiseres] heeft – kort samengevat – aangevoerd dat de heffingsambtenaar de erfpachtcorrectie in deze zaak niet juist heeft berekend.
10. De heffingsambtenaar heeft op de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten een erfpachtcorrectie toegepast. Van de vergelijkingsobjecten is namelijk niet de volle en onbezwaarde eigendom verkocht, maar een recht van erfpacht. Het eigendomsrecht berust bij de gemeente [plaatsnaam] . De WOZ-waarde moet echter worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen. Dat staat in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ. Mede naar aanleiding van een uitspraak van deze rechtbank heeft de heffingsambtenaar de wijze van berekening van de erfpachtcorrectie geëvalueerd. [2] Bij verkooptransacties vanaf 1 juli 2019 past de heffingsambtenaar de nieuwe berekening toe, maar dus nog niet voor de vergelijkingsobjecten in deze zaak.
11. De rechtbank is van oordeel dat de beroepsgronden die zijn gericht tegen de gehanteerde methode van berekening van erfpachtcorrectie niet slagen. Bij het berekenen van de erfpachtcorrecties moet een aantal keuzen worden gemaakt en afhankelijk van de keuze – ook als uitsluitend gekozen wordt voor reële, verdedigbare, toekomstige ontwikkelingen – is er een brede waaier aan uitkomsten mogelijk. De bewijsopdracht waar de heffingsambtenaar voor staat is niet om uit die brede waaier aan mogelijkheden de meest waarschijnlijke of beste te kiezen. Voldoende is dat hij op zorgvuldige wijze, reële, goed verdedigbare keuzen maakt. Alsdan heeft hij de hoogte van de erfpachtcorrecties in voldoende mate aannemelijk gemaakt. [3] De rechtbank oordeelt dan ook dat een nieuwe manier om de erfpachtcorrectie te berekenen nog niet meebrengt dat de oude manier ondeugdelijk is.
12. [eiseres] heeft zich verder op het standpunt gesteld dat zij reeds op 11 augustus 2017 de erfpachtcorrecties heeft opgevraagd. De heffingsambtenaar heeft bij het bestreden besluit niet zijn standpunt inzake erfpacht duidelijk gemaakt, zodat de heffingsambtenaar in strijd heeft gehandeld met het zorgvuldigheids- en motiveringsbeginsel. Het niet afgeven van de erfpachtcorrecties betreft een schending van artikel 7:4 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb).
13. De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar in de bestreden uitspraak een gemotiveerd standpunt heeft ingenomen over de erfpachtcorrecties. Van strijd met het zorgvuldigheids- en motiveringsbeginsel is dan ook geen sprake. Met de heffingsambtenaar is de rechtbank verder van oordeel dat de door [eiseres] gevraagde stukken niet op de zaak betrekking hebbende stukken zijn. Deze stukken hebben namelijk betrekking op de vergelijkingsobjecten en niet op de onderhavige woning. Van strijd met artikel 7:4 van Pro de Awb is de rechtbank dus ook niet gebleken. Ten overvloede merkt de rechtbank op dat [eiseres] de gevraagde stukken inmiddels heeft kunnen inzien.
Beroep op verlaging met 2%
14. [eiseres] heeft verder een beroep gedaan op een brief van 5 februari 2019 van de [naam] van de gemeente [plaatsnaam] . In deze brief is vermeld dat is besloten een eenmalige algemene verlaging van 2% toe te passen op de WOZ-waardering van woningen op erfpachtgrond voor de OZB-aanslag 2019. Uitspraken van de rechtbank Amsterdam uit december 2018 zijn aanleiding geweest voor deze eenmalige verlaging, aldus de wethouder. Ook wijst [eiseres] op antwoorden van het college van burgemeester en wethouders in de gemeenteraad. [4] Onder verwijzing naar de brief van de wethouder heeft [eiseres] betoogd dat dit gewijzigde beleid ook moet leiden tot een (verdere) verlaging van de OZB-aanslag met 2% van de WOZ-waarde in een ander belastingjaar dan 2019.
15. De rechtbank is van oordeel dat ook dit beroep niet slaagt. Ter motivering verwijst de rechtbank naar de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 9 mei 2019. [5] Daarin heeft het gerechtshof geoordeeld dat noch het vertrouwensbeginsel noch de andere ingeroepen algemene beginselen van behoorlijk bestuur ertoe nopen dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarden voor de jaren vóór 2019 met 2% zou moeten verlagen. De rechtbank ziet in wat [eiseres] nu heeft aangevoerd geen aanleiding om op dit punt tot een ander oordeel te komen dan het gerechtshof.
Overschrijding redelijke termijn
16. [eiseres] heeft tot slot verzocht om schadevergoeding in verband met overschrijding van de redelijke termijn.
17. De behandeling van zaken als deze, waarin van een bezwaar- en beroepsprocedure sprake is, mag maximaal twee jaar in beslag nemen, waarbij de behandeling van het bezwaar ten hoogste een half jaar en de behandeling van het beroep ten hoogste anderhalf jaar mag duren. De te beoordelen periode vangt aan met de datum waarop het bezwaarschrift is ingediend en loopt door tot de datum waarop de rechtbank in eerste aanleg uitspraak heeft gedaan. De omstandigheden van het geval kunnen aanleiding geven een langere behandelduur te rechtvaardigen.
18. Vanaf de ontvangst van het bezwaarschrift door de heffingsambtenaar op 15 januari 2018 tot de datum van deze uitspraak zijn twee jaar en bijna negen maanden verstreken. Dat betekent dat de redelijke termijn is overschreden met (afgerond) negen maanden. In beginsel is een vergoeding gepast van € 500,- per half jaar of gedeelte daarvan waarmee de redelijke termijn is overschreden. Zoals ter zitting is besproken is niet in geschil dat de overschrijding van de redelijke termijn volledig moet worden toegerekend aan de bestuurlijke fase. Dit betekent dat [eiseres] recht heeft op een schadevergoeding van € 1.000,- wegens overschrijding van de redelijke termijn en dat de heffingsambtenaar tot betaling hiervan zal worden veroordeeld.
Conclusie
19. De heffingsambtenaar heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Het beroep is ongegrond.
20. Gelet op de veroordeling tot het betalen van schadevergoeding is er aanleiding te bepalen dat de heffingsambtenaar het door [eiseres] betaalde griffierecht aan haar vergoedt.
21. Daarnaast is er aanleiding om de heffingsambtenaar te veroordelen in de door [eiseres] in beroep gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 525,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 525,- en een wegingsfactor 0,5). Aangezien de heffingsambtenaar uitsluitend wordt veroordeeld in de proceskosten in verband met toekenning van de schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn hanteert de rechtbank een wegingsfactor voor het gewicht van de zaak van 0,5.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een schadevergoeding aan [eiseres] tot een bedrag van € 1.000,-;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van [eiseres] tot een bedrag van
€ 525,-;
€ 525,-;
- draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 47,- aan [eiseres] te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.C.S. van Limburg Stirum, rechter, in aanwezigheid van mr. I.N. van Soest, griffier
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
griffier
rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Wat kunt u doen als u het niet eens bent met deze uitspraak?
Tegen deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam , Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam .