ECLI:NL:RBAMS:2020:5583 - Rechtbank Amsterdam - Afwijzing vordering huurachterstand en huurprijsverminder...

Uitspraak

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 8751488 KK EXPL 20-580

vonnis van: 3 november 2020

func.: 515

vonnis van de kantonrechterkort geding

I n z a k e

de besloten vennootschap PLIGHT MONUMENTS,

gevestigd te Amsterdam,

eiseres,

nader te noemen: Plight Monuments,

gemachtigde: mr. R.E. Jonen,

t e g e n

[gedaagde] , zaakdoende onder de naam [handelsnaam] ,

wonende te [woonplaats] ,

gedaagde,

nader te noemen: [gedaagde] ,

gemachtigde: mr. H.E.C.A. Vlasman.

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

Bij dagvaarding van 28 augustus 2020, met producties, heeft Plight Monuments een voorziening gevorderd.

Bij gelegenheid van de incassozitting van 14 september 2020 is namens [gedaagde] meegedeeld dat er inhoudelijk verweer zou worden gevoerd, waarop de zaak is aangehouden. Na nog een aanhouding heeft op 27 oktober 2020 de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Plight Monuments is verschenen bij de gemachtigde. [gedaagde] is verschenen, vergezeld door de gemachtigde. Partijen hebben op voorhand nog stukken in het geding gebracht. Partijen hebben ter zitting hun standpunten toegelicht, namens [gedaagde] mede aan de hand van een overgelegde pleitnota. Na verder debat is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Uitgangspunten

1. Als uitgangspunt geldt het volgende.

1.1.

Tussen Plight Monuments en [gedaagde] is in januari 2016 een huurovereenkomst gesloten voor de bedrijfsruimte aan de [adres] te [plaats] , hierna het gehuurde.

1.2.

In het gehuurde exploiteert [gedaagde] het [handelsnaam] . De overeengekomen huurprijs bedraagt € 10.295,08 per maand en is bij vooruitbetaling verschuldigd. Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Voorwaarden van toepassing verklaard.

1.3.

Boven in het gehuurde bevindt zich een woonruimte. Deze woonruimte is niet zelfstandig te bereiken en vanuit de woning is het café vrij toegankelijk.

1.4.

[gedaagde] heeft een huurachterstand laten ontstaan, waarover [gedaagde] namens Plight Monuments onder meer op 22 juni 2020 en 2 juli 2020 is aangeschreven. De huurachterstand in de brief van 20 juni 2020 bedroeg
€ 44.501,88.

1.5.

Plight Monuments heeft over de maanden april en mei 2020 een huurkorting van 30% doorberekend in verband met de Coronacrisis.

1.6.

Na het uitbrengen van de dagvaarding heeft [gedaagde] op 31 augustus 2020
€ 1.2500,00 betaald, op 7 september 2020 € 4.295,05, op 8 september 2020
€ 25.000,00, op 11 september 2020 € 10.000,00 en op 30 september 2020
€ 5.000,00.

Vordering

2. Plight Monuments vordert na vermindering van eis ter terechtzitting dat [gedaagde] bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, veroordeeld zal worden om haar € 25.092,08 aan hoofdsom, vermeerderd met € 3.287,79 aan contractuele rente en € 7.507,04 aan buitengerechtelijke kosten te betalen. Verder vordert Plight Monuments, gelet op de omvang van de betalingsachterstand, de ontruiming van het gehuurde door [gedaagde] , alles met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van dit geding. Plight Monuments stelt hiertoe dat [gedaagde] een huurachterstand heeft laten ontstaan. Partijen zijn het niet eens wat de gevolgen van de coronacrisis zouden moeten zijn. Plight Monuments heeft al een huurkorting gegeven van 30% over twee maanden en ook overigens is zij voor de resterende maanden nog wel bereid iets te doen, maar partijen zitten te ver uit elkaar. Van belang is nog dat er sedert 2009, het moment dat [gedaagde] huurt, geen indexering van de huurprijs heeft plaatsgevonden. Bovendien heeft [gedaagde] gedurende de gehele huurperiode een huurachterstand gehad. Ten slotte verhuurt [gedaagde] de woonruimte onder, zodat hij daar inkomsten uit genereert. De bestuurster/eigenares van Plight Monuments is weduwe en leeft onder andere van de opbrengst van dit gehuurde.

Verweer

3. [gedaagde] betwist de vorderingen en voert daartoe het volgende aan, voor zover hier van belang. Het gehuurde is indertijd casco opgeleverd en verbouwd tot een bruine kroeg. De boven het café gelegen opslag is door [gedaagde] bewoonbaar gemaakt en daar verblijft hij samen met zijn zoon en partner. Medio maart 2020 is door het corona virus zijn café volledig gesloten. Ook na de beperkte openstelling is de omzet aanmerkelijk achter gebleven door de beperkte openingstijden en het ontbreken van toeristen. Mogelijkheden om extra omzet te verkrijgen zijn voor een café als dat van [gedaagde] vrijwel onmogelijk. Hij moet het hebben van de late uren en toeristen. Vanaf begin oktober is er weer een volledige sluiting en is er geen omzet meer. [gedaagde] betwist dat sprake is van een spoedeisend belang. Door de recente betalingen is de huurachterstand onder de drie maanden gezakt. Verder beroept [gedaagde] zich erop dat hij door de coronacrisis niet gehouden is volledig aan zijn huurbetalingsverplichtingen te voldoen, waarbij hij zich beroept op onvoorziene omstandigheden als bedoeld in artikel 6:258 BW Pro. Met verwijzing naar eerdere uitspraken betoogt [gedaagde] dat in de periode tussen 15 maart 2020 en 1 juni 2020 een huurkorting van 50% voor de hand ligt. In de periode daarna zou 25% huurkorting op zijn plaats zijn en vanaf 1 oktober 2020 weer 50%. [gedaagde] verzoekt dit percentage vast te stellen tot ultimo december 2020. [gedaagde] betwist verder de verschuldigdheid van de buitengerechtelijke kosten en de gevorderde boete, althans de hoogte daarvan.

Beoordeling

4. In dit kort geding dient te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vordering van Plight Monuments in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Het navolgende behelst dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.

5. Nu onweersproken is gebleven dat Plight Monuments (deels) voor haar levensonderhoud afhankelijk is van de huurinkomsten van het gehuurde, heeft zij een spoedeisend belang bij de beoordeling van onderhavige vordering.

6. Het gaat in dit kort geding in essentie om de vraag of het aannemelijk is dat de bodemrechter zal oordelen, gelet op de gevolgen van de coronacrisis, dat van [gedaagde] niet kan worden verwacht dat hij de huurbetalingsverplichting volledig nakomt. De kantonrechter begrijpt het standpunt van [gedaagde] aldus, dat hij in een bodemprocedure zal vorderen dat de huurprijs voor de maanden maart tot en met mei 2020 dient te worden verminderd tot 50% en voor de maanden vanaf juni 2020 tot 75% en vanaf het moment dat de horeca weer gesloten is, in oktober 2020, wederom tot 50%.

7. De beperkende maatregelen van de overheid als gevolg van de coronacrisis moeten worden aangemerkt als onvoorziene omstandigheden in de zin van artikel 6:258 BW Pro. Er is geen aanleiding om aan te nemen dat partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst voor ogen hebben gehad dat zich een wereldwijde gezondheidscrisis zou voltrekken, die heeft geleid tot overheidsmaatregelen (nationaal en internationaal) die het gebruik van een groot deel van de middenstandsbedrijfsruimte voor een langere periode juridisch en/of feitelijk onmogelijk maken, dan wel ernstig belemmeren. Voorshands is de kantonrechter dan ook van oordeel dat partijen de gevolgen van deze crisis niet in de overeenkomst hebben verdisconteerd. In het licht van de aard van de overeenkomst en de verkeersopvattingen behoren de gevolgen van de coronacrisis en de daarop gevolgde overheidsmaatregelen echter niet geheel voor rekening te komen van [gedaagde] . [gedaagde] hoefde bij het aangaan van de huurovereenkomst niet te verwachten dat het huurgenot, dat wil zeggen de mogelijkheid om het gehuurde als café te exploiteren, zou worden aangetast door een crisis van dit formaat.

8. De (onvoorziene) overheidsmaatregelen maken dat het gehuurde niet overeenkomstig de bestemming kan worden gebruikt. Deze aantasting van het huurgenot moet worden beschouwd als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW Pro, zo kan ook worden afgeleid uit de parlementaire behandeling van de gebrekenregeling.

9. De coronacrisis en de overheidsmaatregelen hebben geleid tot een fundamentele verstoring van het evenwicht in de huurovereenkomst. De verhuurder is wel in staat om het gehuurde feitelijk beschikbaar te stellen, maar die beschikbaarstelling heeft voor de huurder iedere zin verloren, omdat het gehuurde niet kan worden geëxploiteerd zoals in de huurovereenkomst was afgesproken als gevolg van een gebrek. Het feit dat sprake is van een gebrek, maakt dat Plight Monuments zolang de beperkingen gelden [gedaagde] niet volledig aan haar verplichting tot betaling van de huur kan houden. [gedaagde] kan op grond van artikel 7:207 BW Pro met terugwerkende kracht aanspraak maken op huurprijsvermindering. Anderzijds zou het in de gegeven situatie evenmin redelijk zijn indien vanwege dit gebrek de betalingsverplichting van [gedaagde] zou worden verlaagd tot nihil. Het is redelijk om de gevolgen van deze tegenslag over beide partijen te verdelen.

10. Voor zover in het debat tussen partijen nog aan de orde is geweest dat deels sprake is van een woning, maakt dit het vorenstaande niet anders. Onbestreden is door [gedaagde] verklaard dat het gehuurde indertijd als bedrijfsruimte casco is verhuurd, de woonruimte boven is ingericht als woning met toestemming van Plight Monuments en de woonruimte boven alleen in combinatie met het café kan worden gebruikt, omdat er geen afscheiding van café en woning mogelijk is. Daarmee heeft [gedaagde] naar het oordeel van de kantonrechter ook voldoende de stelling van Plight Monuments weerlegd dat [gedaagde] de woning onderverhuurt, althans zou kunnen onderverhuren en daar inkomsten uit ontvangt, althans kan ontvangen. Voor een aanpassing van de betalingsverplichting om die reden wordt in dit geding dan ook geen aanleiding gezien.

11. Het is aannemelijk dat de bodemrechter bij een oordeel over een vordering tot huurverlaging van [gedaagde] de coronacrisis als onvoorziene omstandigheid zal aanmerken en een huurvermindering redelijk zal achten. Dit is in de rechtspraak aangaande dit onderwerp al herhaaldelijk beslist, zoals door [gedaagde] ook met verwijzing naar recente jurisprudentie naar voren is gebracht. Bij de beoordeling zullen alle omstandigheden van het geval betrokken moeten worden. [gedaagde] heeft met verwijzing naar overgelegde omzetvergelijking 2020 ten opzichte van 2019, die door Plight Monuments niet inhoudelijk is bestreden en die ook in lijn is met hetgeen over de gevolgen van de coronacrisis in de horeca in zijn algemeenheid naar voren komt, voldoende aannemelijk gemaakt, dat hij door de sluiting van zijn bedrijf vanaf half maart tot en met mei 2020 in acute problemen is gekomen. Zijn inkomstenbron is in die periode volledig weggevallen, terwijl de kosten van personeel, leveranciers en huur doorlopen. Zijn liquiditeitspositie is verslechterd. Vanaf juni 2020 is het café weliswaar weer open, maar door de opgelegde restricties (een beperkt aantal toegelaten bezoekers en anderhalve meter afstand) en de terugval van het toerisme in Amsterdam is de omzet nog lang niet op het door hem voor 2020 verwachte niveau. Daarbij heeft [gedaagde] aannemelijk gemaakt dat in die periode bijzondere evenementen voor het café, zoals Koninginnedag, het Songfestival en de Gay Pride geen doorgang hebben gevonden, waardoor de omzet ver onder het gebruikelijke is gebleven. Vanaf medio oktober 2020 is de horeca weer volledig gesloten en de verwachting is dat dit nog langer dan vier weken zal voortduren. Ten slotte heeft [gedaagde] voldoende aannemelijk gemaakt dat, gelet op het karakter van zijn café als bruine kroeg, alternatieven voor omzet, vrijwel onmogelijk zijn.

12. Plight Monuments heeft aangevoerd dat [gedaagde] ook al vóór de coronacrisis een huurachterstand had. Verder stelt Plight Monuments nog dat [gedaagde] gebruik maakt van de mogelijkheden die de overheid biedt, waaruit [gedaagde] ruim
€ 50,000,00 heeft ontvangen. Bovendien mag [gedaagde] ook wel steun van zijn brouwerij ontvangen en meent Plight Monuments dat alles ten onrechte nu op haar wordt afgewenteld. Wat hiervan ook zij, niet in geschil is dat de huurachterstand tot en met februari 2020 voor Plight Monuments geen aanleiding is geweest om een vordering in te stellen. Het is zeer aannemelijk dat de huurbetaling vanaf april 2020 problematisch is geworden, nu de inkomsten uit exploitatie na sluiting van het café volledig zijn weggevallen en na heropening nog niet op het te verwachten niveau zijn gekomen en het café nu weer volledig gesloten is. Plight Monuments heeft van haar kant gesteld dat ook zij in de problemen komt. Zij heeft doorlopende verplichtingen, maar deze voor het overige niet nader toegelicht of onderbouwd. Ook overigens heeft zij in dit geding onvoldoende inzicht gegeven in haar financiële situatie of andere aanknopingspunten naar voren gebracht die bij de beoordeling in een bodemprocedure een rol zouden moeten spelen.

13. Op grond van het voorgaande en in lijn met de geldende jurisprudentie op dit punt, bestaat er aanleiding de gevolgen van de coronacrisis vooralsnog gelijkelijk over partijen te verdelen gedurende de periode waarin [gedaagde] de exploitatie geheel moet staken. De kantonrechter acht het aannemelijk dat de bodemrechter voor die periode een huurvermindering van 50% redelijk zal achten. Vanaf 2 juni 2020 heeft [gedaagde] de exploitatie hervat, echter met de nodige beperkingen, waardoor er - naar voorshands wordt aangenomen - nog steeds een aanzienlijke omzetderving is, die volledig aan de coronacrisis kan worden toeschreven. De kantonrechter acht daarom vanaf 1 juni 2020 vooralsnog een huurvermindering van 25% op zijn plaats. Vanaf het hernieuwd sluiten van het café vanaf oktober 2020 is een percentage van wederom 50% gerechtvaardigd.

14. Het vorenstaande leidt er vooralsnog toe dat over de maand maart 2020 50% huurkorting vanaf 17 maart 2020 op zijn plaats is en voor april 50% en mei 50% huur verschuldigd is. In de maanden juni, juli, augustus en september en de helft van oktober geldt vervolgens een huurkorting van 25% en vanaf medio oktober weer een huurkorting van 50%. Te verwachten is dat dit percentage in de bodemprocedure ook zal worden toegewezen voor de periode na heden waarin de horeca volledig gesloten zal blijven. Voor zover [gedaagde] in dit verband in heeft verzocht een dergelijk percentage vast te stellen tot eind december 2020 is dit niet toewijsbaar nu thans niet te voorzien valt dat de volledige sluiting in verband met de maatregelen rond de coronapandemie tot dat moment zal duren.

15. Door Plight Monuments is ter terechtzitting erkend dat de door [gedaagde] in haar overzicht opgenomen betalingen in 2020 van € 97.565,53, inclusief de betalingen in september 2020 van € 35.000,00 juist zijn. Bij gebreke van een volledig overzicht van de achterstand op 1 januari 2020 kan in dit geding echter niet met voldoende zekerheid worden vastgesteld of [gedaagde] op dit moment nog een bedrag aan Plight Monuments verschuldigd is, dan wel – zoals namens [gedaagde] is betoogd – sprake is van een voorstand. De kantonrechter gaat er vanuit dat de gemachtigden met behulp van de in dit vonnis gegeven uitgangspunten in staat zullen zijn die herberekening te maken. Dit betekent wel dat de vordering van Plight Monuments tot betaling van een huurachterstand niet toewijsbaar is. Datzelfde geldt voor de daaraan verbonden ontruiming van het gehuurde.

16. Voor toewijzing van buitengerechtelijke incassokosten is in dit geding geen aanleiding. Alleen al niet nu het gevorderde bedrag, gelet op de herberekening van de huurachterstand, niet juist is en er geen aanleiding wordt gevonden om tot herberekening over te gaan. Daarbij dient nog in ogenschouw te worden genomen dat niet is uit te sluiten dat de bodemrechter tot afwijzing zal overgaan. Met inachtneming van de omvang en de aard van de werkzaamheden, twee eenvoudige brieven binnen veertien dagen, in een situatie waar de coronacrisis voor [gedaagde] een risico voor het voortbestaan oplevert, is het twijfelachtig of een vergoeding als gevorderd niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is te achten.

17. Door de herberekening van de huurachterstand is het bedrag aan gevorderde contractuele rente reeds om die reden in dit geding niet toewijsbaar.

18. Er is aanleiding de proceskosten tussen partijen te compenseren. Allereerst nu dit past bij het hiervoor geformuleerde uitgangspunt dat beide partijen de last van de coronacrisis samen verdelen. De vorderingen van Plight Monuments zijn weliswaar in dit geding volledig afgewezen, maar daar staat tegenover dat [gedaagde] een aanzienlijke betalingen pas heeft verricht op het moment dat de dagvaarding al was uitgebracht.

BESLISSING

De kantonrechter:

wijst de vordering af;

compenseert de proceskosten tussen partijen aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt.

Dit vonnis is gewezen door mr. E. Pennink, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 3 november 2020 in tegenwoordigheid van de griffier.