Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht, voorzieningenrechter civiel
zaaknummer / rolnummer: C/13/691182 / KG ZA 20-913 MDvH/MAH
Vonnis in kort geding van 11 november 2020
in de zaak van
1.[eiser 1] ,
wonende te [woonplaats 1] ,
2.
[eiser 2],
[eiser 2],
wonende te [woonplaats 2] ,
eisers bij dagvaarding van 16 oktober 2020,
advocaat mr. A. van Dorsten te Amsterdam,
tegen
1.[gedaagde 1] ,
wonende op een geheim adres,
2.
[gedaagde 2],
[gedaagde 2],
wonende te [woonplaats 2] ,
gedaagden,
in persoon verschenen.
Eisers zullen hierna ook [eisers] worden genoemd. Gedaagden zullen ook [gedaagde 1] en [gedaagde 2] worden genoemd.
1.De procedure
1.1.
Bij de zitting van 28 oktober 2020 waren aanwezig:
- aan de zijde van eisers: [eiser 1] , met zijn zoon en mr. Van Dorsten,
- aan de zijde van eisers: [eiser 1] , met zijn zoon en mr. Van Dorsten,
- [gedaagde 1] en [gedaagde 2] .
1.2.
Namens [eisers] is de dagvaarding toegelicht. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben verweer gevoerd. [eisers] heeft producties en een pleitnota in het geding gebracht.
1.3.
Ten slotte is vonnis bepaald op vandaag.
2.De feiten
2.1.
[eisers] is eigenaar van de woning aan de [adres] te [plaats] . Bij schriftelijke huurovereenkomst van 1 juni 2020 hebben zij de woning aan gedaagden verhuurd voor onbepaalde tijd, met een minimumduur van 12 maanden. Volgens artikel 2 van de huurovereenkomst maken van die overeenkomst deel uit de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte (hierna: AB).
2.2.
Volgens artikel 4 van de huurovereenkomst bedraagt de huurprijs
€ 1.850,00 per maand, steeds uiterlijk op de eerste van de maand te voldoen.
€ 1.850,00 per maand, steeds uiterlijk op de eerste van de maand te voldoen.
2.3.
Op grond van artikel 4.1 AB is het de huurder niet toegestaan om zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder veranderingen of toevoegingen in, aan of op het gehuurde, de inrichting of de gedaante daarvan aan te (laten) brengen of te hebben.
2.4.
Artikel 14.4 AB luidt:
“14.4 Huurder zal bij het gebruik van het gebouw of complex van gebouwen waarvan het gehuurde deel uitmaakt geen hinder of overlast veroorzaken. Huurder zal er voor zorgdragen dat vanwege hem aanwezige derden of dieren dit evenmin doen.”
2.5.
Artikel 22 AB luidt, voor zover relevant:
“Hoofdelijkheid, medehuur, curatele en bewind
22.1
Indien meerdere personen zich als huurder hebben verbonden, zijn deze steeds hoofdelijk en ieder voor het geheel jegens verhuurder aansprakelijk voor alle uit de huurovereenkomst voortvloeiende verbintenissen. Uitstel van betaling of kwijtschelding door verhuurder aan één der huurders of een aanbod daartoe, betreft alleen die huurder.
(…)
22.3
Iemand die samen met een of meer anderen de huurovereenkomst met verhuurder is aangegaan en heeft ondertekend, zonder dat er sprake is van wettelijk medehuurderschap, verliest zijn huurderschap niet door het gehuurde definitief te verlaten. Ook dan blijft hij hoofdelijk aansprakelijk voor de verplichtingen uit de huurovereenkomst. Een contractuele medehuurder (samenhuurder) kan slechts samen met de andere huurder(s) de huurovereenkomst door opzegging beëindigen.
(…).”
2.6.
Op 31 juli 2020 heeft [gedaagde 2] per e-mail aan [eisers] geschreven dat [gedaagde 1] elders gaat wonen, en dat hij op zoek gaat naar een vervangende huurder.
2.7.
[eisers] heeft bij e-mail van 5 augustus 2020 als volgt geantwoord. Zij wensen van [gedaagde 1] zelf schriftelijk bevestigd te krijgen dat hij niet langer woont in het gehuurde. Daarna kan [gedaagde 2] een nieuwe huurder voordragen, die [eisers] , na controle en akkoord bevinden van de antecedenten van de kandidaat-huurder, middels een allonge kan opnemen in het lopende huurcontract.
2.8.
Hierop is niet door [gedaagde 2] of [gedaagde 1] gereageerd.
2.9.
Bij brief van 14 augustus 2020 heeft [eisers] aan gedaagden geschreven te hebben geconstateerd dat het gehuurde in strijd met de huurovereenkomst via Airbnb te huur werd aangeboden. [eisers] heeft gedaagden gesommeerd deze activiteit per direct te beëindigen en gemeld het huurcontract vanwege deze ernstige overtreding te ontbinden per 19 augustus 2020.
2.10.
Nadat [gedaagde 2] op 15 en 18 augustus 2020 schriftelijk bezwaar had gemaakt tegen de ontbinding en had gesteld dat hij niets met de Airbnb-advertentie te maken had, heeft [eisers] bij e-mail van 24 augustus 2020 geantwoord gedaagden een tweede kans te zullen geven, aangezien de advertentie inmiddels van de site van Airbnb was verwijderd. [eisers] heeft hierbij vermeld het gehuurde regelmatig te zullen inspecteren, de boete op grond van artikel 11.1.d van de huurovereenkomst voor deze keer te zullen matigen (van € 5.000,00) tot € 500,00 en dat de huurovereenkomst bij een nieuwe overtreding van de daarin bepaalde regels direct zal worden beëindigd.
2.11.
Later heeft [eisers] van omwonenden vernomen dat gedaagden onderling ruzie hebben gehad, waarbij [gedaagde 1] de woningtoegangsdeur had geforceerd om binnen te komen, en dat op 19 en 20 augustus 2020 de politie er aan te pas moest komen. [eisers] heeft hierover contact gehad met [gedaagde 2] .
2.12.
Bij e-mail van 28 augustus 2020 heeft [naam 1] , de zoon van [eiser 1] , aan gedaagden geschreven dat hij tijdens zijn bezoek aan het pand die dag heeft geconstateerd dat gedaagden de voorzetramen hadden gedemonteerd en in het trappenhuis geplaatst. Hij heeft verzocht de voorzetramen direct terug te plaatsen. Een uur later heeft [gedaagde 2] teruggemaild dat hij ze daar weghaalt en ze ’s winters weer terug zal plaatsen, waarop [naam 1] op 31 augustus 2020 heeft geschreven dat de voorzetramen op de [adres] moeten blijven.
2.13.
Bij e-mail van 10 september 2020 heeft [eisers] aan gedaagden geschreven:
“Wederom heeft u de regels (..) ernstig geschonden.
“Wederom heeft u de regels (..) ernstig geschonden.
Zowel de opgelegde boete i.v.m. verhuur via AirBnB als de huur voor de komende maand zijn niet door ons ontvangen. Verder is de voordeur ingetrapt, waarbij slot, deur en kozijn zijn beschadigt. En veroorzaakt u ernstige overlast voor medebewoners van het pand. Daarnaast hebben wij geconstateerd dat diverse ongure lieden, ongewenst en niet toegestaan, in en uit ons pand lopen c.q. verblijven.
De maat is wat ons betreft dan ook vol, en dientengevolge gaan het huurcontract per omgaande met u beiden beëindigen. A.S. maandag 14 september om 11.00 uur dient u de sleutels en het appartement, leeg en schoon, aan ons over te dragen.”
2.14.
[gedaagde 1] heeft per e-mail van 16 september 2020 geantwoord dat hij het niet netjes vindt dat er zo met hem wordt omgegaan, dat hij al meerdere malen heeft laten weten dat hij zich uit wil schrijven en dat hij niet gaat opdraaien voor andermans problemen. [gedaagde 2] heeft niet ingestemd met beëindiging van de huurovereenkomst.
2.15.
Bij brief van 25 september 2020 heeft de advocaat van [eisers] gedaagden op hun diverse tekortkomingen in de nakoming van de huurovereenkomst gewezen. Zij heeft hen gesommeerd de huur per 1 oktober 2020 gezamenlijk op te zeggen en de woning te ontruimen.
2.16.
[gedaagde 1] heeft telefonisch aan de advocaat van [eisers] gemeld de huurovereenkomst te willen beëindigen en de schade door verrekening met de waarborgsom te voldoen. [gedaagde 2] heeft per e-mail van 28 september 2020 laten weten:
"Ik ben bereid om gewoon te betalen maar zoals afspraak en ik kan de geluidsopnames van het gesprek met [naam 1] inzetten als bewijslast evenals getuigen in schrift en in levendigheid kom zeg jullie zaten fout [naam 2] zit fout ik ben net opgestaan en...
"Ik ben bereid om gewoon te betalen maar zoals afspraak en ik kan de geluidsopnames van het gesprek met [naam 1] inzetten als bewijslast evenals getuigen in schrift en in levendigheid kom zeg jullie zaten fout [naam 2] zit fout ik ben net opgestaan en...
Je behandeld me als 3e Rangs volk ofzo".
De advocaat van [eisers] heeft dezelfde dag aan [gedaagde 2] geantwoord dat het niet helemaal duidelijk is wat hij bedoelt, maar dat de afspraak volgens de huurovereenkomst is dat hij de huur uiterlijk vóór de eerste van de maand betaalt, en dat hij zich niet aan die afspraak heeft gehouden. Voor het overige verwijst zij naar de brief van 25 september 2020. Zij stelt ten slotte graag alsnog binnen de gestelde termijn de gezamenlijke huuropzegging van [gedaagde 2] en van [gedaagde 1] te ontvangen.
2.17.
Gedaagden hebben de huur niet gezamenlijk opgezegd.
2.18.
In de ochtend van 6 oktober 2020 heeft de wijkagent ontdekt dat de voordeur opnieuw was ingetrapt. Hierbij is het hele middenpaneel uit de deur getrapt. [eisers] heeft de deur provisorisch gerepareerd.
3.Het geschil
3.1.
[eisers] vordert, samengevat:
1) gedaagden hoofdelijk te veroordelen tot betaling van:
€ 3.700,00 twee maanden huurachterstand
€ 598,95 buitengerechtelijke incassokosten
€ 7,48 wettelijke rente
---------------------------- +
€ 4.306,43 totaal,
met wettelijke rente over € 3.700,00 met ingang van 1 november 2020,
2) gedaagden te veroordelen tot ontruiming binnen drie dagen na vonnisdatum,
3) gedaagden hoofdelijk te veroordelen om zolang het gebruik voortduurt € 1.850,00 per maand te betalen,
4) gedaagden hoofdelijk in de kosten te veroordelen.
3.2.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] voeren verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Allereerst zal de vordering tot ontruiming worden beoordeeld.
Wanneer kan ontruiming van een woning in kort geding worden toegewezen?
4.2.
Ontruiming van een woning is ingrijpend. Daarom beslist de rechter pas tot ontruiming als de verhuurder aantoont dat de huurder de regels ernstig heeft overtreden. In kort geding (spoedprocedure) kan bovendien geen diepgaand onderzoek naar de feiten worden gedaan. Dat kan in een bodemprocedure (gewone procedure) wel. Daarom kan in kort geding de ontruiming alleen worden toegewezen als voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter dat ook zal doen. Ook moet in kort geding de situatie voldoende spoedeisend zijn, met andere woorden: dat een bodemprocedure te lang zou duren. Deze uitgangspunten zijn te vinden in onder meer een uitspraak van het Gerechtshof Amsterdam van 1 september 2020, ECLI:NL:GHAMS:2020:2394.
Spoedeisend belang
4.3.
[eisers] heeft gesteld dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ernstig zijn tekort geschoten en dat gevreesd wordt voor verdere schade en overlast voor omwonenden. Daarom heeft [eisers] een spoedeisend belang bij toewijzing van de vorderingen.
Ontruiming
4.4.
[eisers] eist ontruiming omdat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] als huurders ernstig zijn tekort geschoten, aangezien zij:
a. a) verantwoordelijk zijn voor de vernielingen aan de voordeur en de woningtoegangsdeur, die twee respectievelijk één keer zijn ingetrapt bij hun ruzies, waardoor [eisers] schade heeft geleden en overlast voor omwonenden is veroorzaakt;
b) zonder toestemming veranderingen aan het gehuurde hebben aangebracht doordat zij de witte deuren ieder in een andere kleur hebben geschilderd en de voorzetramen hebben weggehaald;
c) de huur over september en oktober niet hebben betaald en die over november 2020 waarschijnlijk ook niet zullen betalen;
d) zij de woning op Airbnb hebben aangeboden.
[eisers] begroot de geleden schade tot nu toe op € 7.000,00 aan schilderwerk, herstellen van voorzetramen, binnendeuren, woningtoegangsdeur en buitendeur.
4.5.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] erkennen dat er drie keer deuren zijn ingetrapt, maar zij ontkennen dat zij dat hebben gedaan. Volgens [gedaagde 2] hebben anderen dat gedaan. Volgens [gedaagde 2] waren het [gedaagde 1] en een zekere [naam 2] , en waren ruzies met onder meer [gedaagde 1] de oorzaak. [gedaagde 2] heeft op de zitting gezegd dat de eerste keer dat de voordeur werd vernield ermee te maken had dat hij werd aangevallen in zijn slaap, waarbij [gedaagde 1] en [naam 2] betrokken waren. De tweede keer, in september, zou de vriend van een ex-vriendin de deur hebben ingetrapt.
4.6.
Voldoende duidelijk is geworden dat de voordeur een aantal keer is ingetrapt, dat daardoor flinke schade is ontstaan aan deur, kozijn en slot (dat is te zien op de foto’s in het dossier en is door gedaagden ook niet ontkend). [eisers] heeft de schade gerepareerd en daarvoor kosten gemaakt. Ook is voldoende aannemelijk geworden dat dit te maken heeft met ruzies tussen [gedaagde 1] en [gedaagde 2] en vrienden of kennissen van hen en dat de politie enkele malen aan de deur is geweest. Dat de buren zich daarom tot [eisers] hebben gewend omdat zij zich onveilig voelen, zoals [eisers] heeft gesteld, is dan ook aannemelijk.
4.7.
Er hebben dus herhaaldelijk ernstige vernielingen aan het gehuurde plaatsgevonden. Dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] naar elkaar wijzen of naar andere mensen, vrienden en kennissen, kan hen niet helpen. Voor hun onderlinge ruzies en ook voor het gedrag van hun vrienden en kennissen zijn zij verantwoordelijk. Ook de met hun ruzies en vernielingen gepaard gaande schade voor [eisers] en de overlast voor de buren komt voor hun rekening. Daarmee hebben zij ernstig in strijd gehandeld met hun verplichtingen als huurder.
4.8.
Daar komt bij dat [gedaagde 2] heeft erkend dat hij de voorzetramen heeft weggehaald (en na waarschuwing niet heeft teruggeplaatst).
4.9.
Ook staat vast dat de huur over september en oktober 2020 niet is betaald. Op zichzelf is dat niet voldoende grond voor ontbinding van de huurovereenkomst, omdat dit volgens vaste rechtspraak pas bij drie maanden achterstand aan de orde is. Het kan echter wel worden meegenomen in de beoordeling omdat het niet de enige tekortkoming is.
4.10.
Of gedaagden iets te maken hebben gehad met het te huur aanbieden van de woning op Airbnb – hetgeen zij stellig hebben ontkend – kan in het midden blijven. Alleen al de geconstateerde vernielingen en overlast voor omwonenden, in samenhang met de huurachterstand, maken dat het voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde toewijsbaar zal achten.
4.11.
Dat betekent dat de ontruiming nu in kort geding zal worden toegewezen, met inachtneming van het navolgende.
4.12.
[gedaagde 2] woont nog in de woning. Hoewel niet is betwist dat [gedaagde 1] de woning al (waarschijnlijk eind juli 2020) heeft verlaten en hij daar ook niet meer staat ingeschreven, heeft [eisers] van hem niet de gevraagde schriftelijke huuropzegging ontvangen. [gedaagde 1] is dan ook nog huurder en heeft in principe nog toegang tot de woning. Mogelijk heeft hij ook nog spullen in de woning staan. Daarom zal ook [gedaagde 1] tot ontruiming worden veroordeeld. Gedaagden krijgen wel een ruimere ontruimingstermijn: zeven dagen na de betekening van dit vonnis (in plaats van de gevorderde drie dagen na heden). Binnen die termijn moeten zij de woning met alle personen en goederen die zich daarin vanwege hen bevinden hebben ontruimd en verlaten, met afgifte van de sleutels aan [eisers]
Huurachterstand
4.13.
Gedaagden hebben erkend dat de huur voor september en oktober 2020 nog niet is betaald, totaal € 3.700,00. De vordering van [eisers] tot betaling daarvan is opeisbaar en zal worden toegewezen. Ook de op grond van artikel 25.2 AB, subsidiair artikel 6:96 BW, gevorderde buitengerechtelijke incassokosten van € 598,95 zijn, evenals de wettelijke rente, toewijsbaar. Als gezegd is ook [gedaagde 1] nog altijd huurder, samen met [gedaagde 2] . Op grond van artikel 22 AB kan de verhuurder ieder van de huurders voor het gehele verschuldigde bedrag aanspreken. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zullen daarom hoofdelijk tot betaling worden veroordeeld, zoals gevorderd.
Gebruiksvergoeding
4.14.
Ten slotte heeft [eisers] gevorderd om zolang het gebruik van de woning voortduurt gedaagden hoofdelijk te veroordelen om bij vooruitbetaling € 1.850,00 per maand te betalen met ingang van 1 november 2020. Nu de huurovereenkomst nog niet rechtsgeldig is geëindigd gaat het hier strikt genomen nog om huur, niet om een gebruiksvergoeding. Hoe dan ook, het is redelijk als gedaagden € 1.850,00 per gehele maand betalen tot de datum van ontruiming. Er is onvoldoende aanleiding om latere huurverhogingen mee te nemen in de veroordeling.
Tot slot
4.15.
De conclusie is dat de gevraagde voorzieningen zullen worden toegewezen zoals vermeld in de beslissing. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zullen als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij hoofdelijk in de proceskosten worden veroordeeld, zoals gevorderd. De kosten aan de zijde van [eisers] worden begroot op:
- kosten dagvaarding € 109,29
- griffierecht 937,00
- salaris advocaat
980,00
980,00
Totaal € 2.026,29
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk tot betaling aan [eisers] van € 4.306,43, te vermeerderen met wettelijke rente over € 3.700,00 met ingang van 1 november 2020 tot aan de algehele voldoening,
5.2.
veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] om binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis de woning aan de [adres] te [plaats] met al de hunnen en het hunne te ontruimen en te verlaten en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van [eisers] te stellen, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder kan worden bewerkstelligd met behulp van de sterke arm conform het in artikel 555 e.v. jo. 444 Rv bepaalde,
5.3.
veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk tot betaling aan [eisers] van € 1.850,00 per gehele maand, uiterlijk op de eerste van iedere maand, met ingang van 1 november 2020 tot de datum van ontruiming,
5.4.
veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk in de proceskosten, aan de zijde van [eisers] tot op heden begroot op € 2.026,29,
5.5.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.A. Dudok van Heel, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. M.A.H. Verburgh, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 11 november 2020. [1]