ECLI:NL:RBAMS:2020:5469

• Datum uitspraak: 23 oktober 2020
• Publicatiedatum: 11 november 2020
• Zaaknummer: 8467643 CV EXPL 20-7459
• Instantie: Rechtbank Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Proces-verbaal
• Rechters: N.A.J. Purcell
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 4 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Afwijzing vordering wegens niet-inspectie zolderdak bij bouwkundige keuring

De rechtbank Amsterdam behandelde een geschil tussen eiser en Perfectkeur B.V. over een bouwkundige keuring van een woning die eiser wilde kopen. Eiser stelde dat Perfectkeur tekort was geschoten omdat het zolderdak en de schoorsteen niet waren geïnspecteerd, wat volgens hem schade veroorzaakte.

De rechtbank oordeelde dat de overeenkomst een standaard bouwkundige keuring betrof met een globale visuele inspectie, waarbij het zolderdak buiten de scope viel conform de algemene voorwaarden van Perfectkeur. Eiser had niet aangetoond dat inspectie van het zolderdak was overeengekomen of verwacht mocht worden. Ook bleek uit de rapportage dat alleen het dak van de derde verdieping was bekeken.

Daarnaast stelde Perfectkeur dat eiser de waarheidsplicht had geschonden door relevante offertes niet volledig te overleggen en wijzigingen in een offerte te verzwijgen. De rechtbank bevestigde deze schending maar oordeelde dat dit geen gevolgen had voor de uitkomst van de zaak. Wel werd eiser veroordeeld tot een hogere proceskostenvergoeding wegens het extra verweer dat Perfectkeur moest voeren.

Uiteindelijk wees de rechtbank de vorderingen van eiser af, veroordeelde hem in de proceskosten en verklaarde het vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Uitkomst: Vordering afgewezen wegens geen tekortkoming en schending waarheidsplicht, eiser veroordeeld in proceskosten.

Uitspraak

proces-verbaal

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer / rolnummer: 8467643 / CV EXPL 20-7459

Proces-verbaal van mondelinge uitspraak van 23 oktober 2020

in de zaak van

[eiser] , wonende te [woonplaats] ,

eiser,

gemachtigde mr. M. Zwennes,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
PERFECTKEUR B.V., gevestigd te Hendrik-Ido-Ambacht,
gedaagde,

gemachtigde: G.T. Poolman.

Partijen zullen hierna [eiser] en Perfectkeur genoemd worden.

De zitting wordt gehouden in het gebouw van deze rechtbank ingevolge het vonnis van deze rechtbank van 23 juli 2020.

Tegenwoordig zijn mr. N.A.J. Purcell, kantonrechter, en mr. Y. Bildirici, griffier.

Na uitroeping van de zaak verschijnen

- de heer [eiser] , voornoemd,
- mr. J.J. Akkerman, kantoorgenoot van mr. Zwennes,
- de heer [betrokkene] , kwaliteitsmanager en hoofdinspecteur bij Perfectkeur,
- de heer Poolman, voornoemd,

Na de mondelinge behandeling heeft de kantonrechter als volgt mondeling uitspraak gedaan.

1. De gronden van de beslissing

1.1.

De partijen hebben een overeenkomst van opdracht gesloten; de opdracht was het verrichten van een bouwkundige keuring in de woning die [eiser] wilde kopen.

1.2.

[eiser] stelt dat Perfectkeur is tekortgekomen in de nakoming van de opdracht en dat hij hierdoor schade heeft geleden. Het verwijt is verwoord in de mail die [eiser] op 10 september 2019 aan Perfectkeur stuurde: het dak van de zolder is tijdens het bouwtechnisch onderzoek niet bekeken en dit had wél bekeken moeten worden, en wel door middel van een ladder het dak te bezoeken. Hetzelfde verwijt lees ik in de dagvaarding, in iets andere bewoordingen: dat de dakconstructie en de schoorsteen op de vierde verdieping niet zijn geïnspecteerd. Het verwijt gaat verder, namelijk dat de deskundige van Perfectkeur tijdens de inspectie van het zolderdak had moeten opmerken dat de bitumen laag in slechte staat verkeerd en dat de schoorsteentop verzakt was. Maar daar kom ik niet; voor [eiser] strandt deze zaak al bij de eerste stap van de gestelde tekortkoming, bij het verwijt dat het zolderdak niet is geïnspecteerd.

1.3.

[eiser] heeft naar mijn oordeel namelijk niet aangetoond dat is overeengekomen dat de deskundige het dak van de zolder en de schoorsteen op de vierde verdieping zou inspecteren. De afspraak was dat er een standaard bouwkundige keuring zou worden verricht en dat houdt, op basis van de voorwaarden van Perfectkeur, in dat er een globale, non-destructie, visuele inspectie wordt gedaan. Een dergelijke keuring is geen blank check die ervoor zorgt dat kosten van herstel van ieder gebrek dat niet genoemd wordt in de rapportage van de bouwtechnisch keuring verhaald kunnen worden op de deskundige. Het gaat om een globaal onderzoek dat op een aantal punten in scope wordt beperkt.

1.4.

Met betrekking tot het zolderdak is er zo’n beperking. Uit artikel 3 lid 6 van de algemene voorwaarden van Perfectkeur (hierna: de algemene voorwaarden) volgt dat het dak van [eiser] buiten de scope van het onderzoek valt. Daar is bepaald dat daken, goten, overstekken, etc. tot een maximale hoogte van ca. 5 meter (2 verdiepingshoogten), staande op de ladder, visueel geïnspecteerd worden. Indien hoger gelegen elementen dienen te worden geïnspecteerd, kan dit uitsluitend met door de Opdrachtgever beschikbaar gestelde klimmateriaal dat voldoet aan de huidige wettelijke eisen, in goede staat van onderhoud verkerend en onder veilige omstandigheden, met inachtneming van de Arbonormen, dit uitsluitend ter beoordeling van de Opdrachtnemer.

Het zolderdak van de woning die [eiser] heeft gekocht valt dus duidelijk buiten de scope van het onderzoek; zoals bij de meeste Amsterdamse woningen ligt dat ruim hoger dan 2 verdiepingshoogten.

1.5.

Dit is hoe het zuiver contractueel geregeld is. Het zou kunnen dat - los van de algemene voorwaarden - er bepaalde verwachtingen bij [eiser] zijn gewekt dat het dak van de zolder wél geïnspecteerd zou worden. Maar ook dit blijkt nergens uit.

[eiser] heeft net uitgelegd dat je om op het zolderdak van te komen uit een kiepraam op de zolder moet klimmen. Je staat dan op het dak van de derde verdieping en vanaf daar kun je klimmen naar het zolderdak, dat wil zeggen het dak van de vierde verdieping.

[eiser] heeft niet gezien dat de deskundige dit heeft gedaan, terwijl [eiser] wel bij de inspectie aanwezig was. Hij kan dan ook geenszins aannemen dat de deskundige het zolderdak heeft geïnspecteerd.

Daarnaast staat ook in de rapportage niets dat de suggestie kan wekken dat de deskundige het zolderdak heeft geïnspecteerd. Als je paragraaf 4 van de rapportage leest en je de woning enigszins kent, is onmiskenbaar dat de deskundige alleen het dak van de derde verdieping heeft bekeken, kennelijk vanuit het kiepraam waar ik het net over had.

1.6.

Kortom: de deskundige hoefde het dak van de zolder niet te inspecteren en er is geen enkele verwachting gewekt dat hij dat wel heeft gedaan. Het verwijt dat hij dat niet heeft gedaan slaagt dan ook niet.

1.7.

In de dagvaarding heeft [eiser] ook een beroep gedaan op artikel 3 lid 7 van de algemene voorwaarden. In dat artikel is bepaald dat indien tijdens een inspectie blijkt dat bepaalde Objecten en/of gedeelten daarvan, die onder het bereik van het onderzoek vallen, zeer moeilijk en niet zonder gevaar bereikbaar zijn – al dan niet als gevolg van weersinvloeden -, dit uitsluitend ter beoordeling van Opdrachtnemer, deze Objecten en/of gedeelten daarvan niet worden geïnspecteerd, maar dat daarvan wel in de rapportage melding wordt gemaakt. [eiser] verwijt Perfectkeur dat in de rapportage niet is opgemerkt dat het zolderdak niet is geïnspecteerd. Ik heb al overwogen dat het dak van de zolder niet onder het bereik van het onderzoek valt, dus hoefde ook niet te worden vermeld dat het niet is geïnspecteerd. Overigens stelt [eiser] niets over wat hij zou hebben gedaan als er in de rapportage wél stond vermeld dat het dak van de zolder niet was geïnspecteerd en hoe dat dan ook ertoe had geleid dat hij de gestelde schade zou hebben geleden.

1.8.

Ik wijs de vorderingen van [eiser] dus af.

1.9.

Perfectkeur heeft een beroep gedaan op artikel 21 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (hierna: Rv). Volgens Perfectkeur heeft [eiser] niet voldaan aan de waarheidsplicht doordat hij relevante documenten achter heeft gehouden en een offerte in het geding heeft gebracht waarin een hoger bedrag is opgenomen dan in de originele offerte. Het verwijt is terecht. [eiser] claimt € 5.000 aan schadevergoeding, omdat hij zegt dat hij zijn bod op de woning met € 5.000 had kunnen verlagen, met het argument dat er binnenkort voor € 20.000 dakherstel zou plaatsvinden en dat dit voor een vierde voor zijn rekening zou komen. Dat de herstelkosten ongeveer € 20.000 bedragen, is dus een essentieel onderdeel van het betoog van [eiser] . Als [eiser] dan een offerte voor ongeveer die € 20.000 overlegt zonder te vermelden dat hij wijzigingen heeft aangebracht in de originele offerte, waardoor het bedrag hoger is uitgevallen, en er met geen woord over rept dat er andere, veel lagere offertes zijn uitgebracht, schendt hij de waarheidsplicht. Het is minstens zo dat hij de feiten onvolledig aandraagt. Artikel 21 Rv bepaalt dat partijen de voor de beslissing van belang zijnde feiten
volledig en naar waarheid moeten aanvoeren. Er kunnen best redenen zijn waarom de ene offerte een beter beeld geeft van de nodige herstelkosten dan de andere, maar die redenen moet [eiser] dan gewoon in de procedure aanvoeren. Het is niet aan hem om te beslissen dat de andere offertes niet relevant zijn en die dan maar te verzwijgen.

1.10.

Ik kom, omdat ik constateer dat er geen tekortkoming is, helemaal niet toe aan het punt van de schade en de hoogte daarvan. In die zin heeft de schending van de waarheidsplicht voor Perfectkeur, voor wat betreft de uitkomst van de procedure, geen enkel gevolg. De schending van de waarheidsplicht heeft echter wel gevolgen gehad in de sfeer van het voeren van verweer. Perfectkeur heeft namelijk tijd en energie moeten steken in het boven tafel krijgen van de andere offertes en de oorspronkelijke versie van de offerte die door [eiser] is overgelegd. Dat moet worden gecompenseerd. De gevolgtrekking die ik “gerade acht” in de zin van artikel 21 Rv is dat dit moet worden gecompenseerd in de proceskostenveroordeling.

1.11.

De proceskosten van Perfectkeur zouden normaliter worden begroot op € 600

(2 punten x tarief € 300) voor salaris gemachtigde. In dit geval begroot ik dat salaris op

€ 1.200. Ik wijs dus € 600 extra toe als compensatie voor de extra tijd en moeite die Perfectkeur in haar verweer heeft moeten steken als gevolg van het oneerlijk procederen door [eiser] .

1.12.

Ik begrijp dat [eiser] een rechtsbijstandsverzekering heeft. Dat betekent dat de extra kosten mogelijk niet door hem worden gedragen. Het is aan de rechtsbijstandsverzekering of zij de meerkosten die het gevolg zijn van oneerlijk procederen door [eiser] wel of niet vergoedt. Het gaat er in de eerste plaats om dat Perfectkeur wordt gecompenseerd, en dat staat los van de vraag wie de compensatie betaalt.

1.13.

De gevorderde rente over de proceskosten en nakosten ten slotte lenen zich voor toewijzing en de proceskostenveroordeling wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

2. De beslissing

De kantonrechter

2.1.

wijst de vorderingen af,

2.2.

veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van Perfectkeur tot op heden begroot op € 1.200,-, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de veertiende dag na dit vonnis tot de dag van volledige betaling,

2.3.

veroordeelt [eiser] in de na dit vonnis aan de zijde van Perfectkeur ontstane kosten, begroot op € 120,- aan salaris gemachtigde, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden en de veroordeelde niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan, met een bedrag van € 68,- aan salaris gemachtigde en de explootkosten van betekening van de uitspraak, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw,

2.4.

verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

Waarvan proces-verbaal,