Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht, voorzieningenrechter civiel
zaaknummer / rolnummer: C/13/691183 / KG ZA 20-914 MDvH/MB
Vonnis in kort geding van 5 november 2020
in de zaak van
de stichting
STICHTING YMERE,
gevestigd te Amsterdam,
eiseres bij dagvaarding van 13 oktober 2020,
advocaat mr. T. Mulder te Almere,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde,
advocaat mr. R.H.W. van Ewijk te Amsterdam.
Partijen zullen hierna Ymere en [gedaagde] worden genoemd.
1.De procedure
Ter zitting van 22 oktober 2020 heeft Ymere de vorderingen zoals omschreven in de dagvaarding toegelicht. [gedaagde] heeft verweer gevoerd.
Beide partijen hebben schriftelijke stukken en een pleitnota ingediend.
Vonnis is bepaald op heden.
Ter zitting waren aanwezig:
- mr. Mulder namens Ymere;
- [gedaagde] , mr. Van Ewijk en zijn kantoorgenote mr. D. Janssen.
2.De feiten
2.1.
Ymere is eigenaresse van de bedrijfsruimte staande en gelegen aan de [adres] , op de begane grond (hierna: de bedrijfsruimte). De bedrijfsruimte maakt deel uit van een in appartementsrechten gesplitst pand met bovengelegen woningen.
2.2.
Ymere heeft de bedrijfsruimte als kantoor verhuurd aan een ondernemer die deze (al jaren) gebruikt als kantoor voor een schoonmaakbedrijf. Ymere heeft de bedrijfsruimte in juni 2020 te koop aangeboden.
2.3.
In een e-mail van 30 juni 2020 heeft Ymere de bedrijfsruimte bij mogelijke gegadigden onder de aandacht gebracht met onder meer de volgende tekst:
“Stichting Ymere brengt [adres] in de verkoop. Een ruimte die verhuurd is als kantoor van een schoonmaakbedrijf. Er is ruimte voor huurprijsherziening en de ruimte leent zich uitermate goed voor woonbestemming.
(…)
(…)
De ruimte (…) is bestemd om te worden gebruikt als kantoorruimte en wordt in verhuurde staat verkocht. (…)
Onze vraagprijs is minimaal€ 200.000,-.”
Ook is de bedrijfsruimte aangeboden op ‘Funda in business’ (het zakelijk deel voor de verkoop van bedrijfsruimten op de website van Funda).
2.4.
[gedaagde] heeft zich gemeld als geïnteresseerde voor de aankoop van de ruimte. Aan hem en aan andere gegadigden is een brief – uitnodiging tot bieding –
verstrekt met nadere informatie, gedateerd 30 juni 2020, waarin de passage over een mogelijke woonbestemming ontbreekt. Hierin staat dat een bod “
onherroepelijk, onvoorwaardelijk en zonder voorbehouden” moet zijn. In deze brief staat ook:
onherroepelijk, onvoorwaardelijk en zonder voorbehouden” moet zijn. In deze brief staat ook:
”
Gunning
Gunning
De partij aan wie Ymere voornemens is te gunnen dient voorafgaand aan de definitieve gunning een verklaring omtrent gedrag en een kopie van geldig legitimatiebewijs (…) te overleggen (…).
De gunning is definitief nadat Ymere de koopovereenkomst inclusief bijlagen onvoorwaardelijk voor akkoord ondertekend heeft en de partij aan wie voorlopig gegund is deze heeft ontvangen.”
2.5.
Op 30 juni 2020 is een Besluit van Burgemeester en Wethouders van Amsterdam bekend gemaakt met betrekking tot de regels (het afwegingskader voor vergunningverlening) voor het omzetten van kleinschalige bedrijfsruimte in woonruimte, dat op 5 augustus 2020 in werking zou treden. Daarin staat onder meer het volgende:
“
(…)
(…)
Woonstraat en -buurt
In woonstraten en woonbuurten is omzetting naar wonen niet toegestaan tenzij voldaan is aan de 5 volgende condities
(…)
• Gedurende twee jaar te huur heeft gestaan tegen een marktconforme huurprijs voor kleinschalige bedrijfsruimte
(…)
• Er bij de Stadsloods geen partijen bekend zijn die deze ruimte willen huren
(…)”
.
.
2.6.
Op 10 juli 2020 heeft [gedaagde] , na een bezichtiging op die dag in gezelschap van zijn aannemer M. [naam aannemer] , een bod gedaan van € 401.000,-, via het daartoe bestemde biedingsformulier. Daarop heeft [gedaagde] bij ‘
beoogd gebruik door koper’ ingevuld:
“
Ik koop dit appartement voor mijn dochter* wijziging gebruik * verbouwen”.
En bij de vraag naar de (uiterlijke) leveringsdatum: ”
in overleg”.
beoogd gebruik door koper’ ingevuld:
“
Ik koop dit appartement voor mijn dochter* wijziging gebruik * verbouwen”.
En bij de vraag naar de (uiterlijke) leveringsdatum: ”
in overleg”.
2.7.
Op 23 juli 2020 heeft Ymere aan [gedaagde] meegedeeld dat hij het beste bod heeft gedaan. Hem wordt verzocht een kopie van zijn ID te mailen ”
zodat het concept van het koopcontract kan worden opgemaakt.”
zodat het concept van het koopcontract kan worden opgemaakt.”
2.8.
Op 30 juli 2020 heeft [gedaagde] aan Ymere meegedeeld dat hij zijn bod intrekt.
2.9.
Vervolgens zijn partijen in overleg gegaan over (onder meer) eventuele verlaging van de koopprijs, de mogelijkheid de bestemming bedrijfsruimte in woonruimte om te zetten, een oplossing voor een probleem met betrekking tot door (na uitbrengen van het bod ontdekte) zwamvorming aangetaste balken en de leveringsdatum.
2.10.
Per e-mail van 21 augustus 2020 heeft [medewerker eiseres] namens Ymere [gedaagde] als volgt bericht:
“(…) Op basis van de volgende voorwaarde kunnen wij u bod van € 401.000,-- op [adres] verlagen:
• U bent ermee bekend dat de balken van de vloer op de begane grond mogelijk in zijn geheel vervangen moeten worden door aantasting van zwam. De kosten van vervanging/behandeling voor uw kosten zijn.
• Koopcontract uiterlijk getekend op 18 september 2020
(…)
• Levering uiterlijk 1 december 2020.
Op basis van bovenstaande kunnen wij de [adres] aanbieden voor € 380.000,- (…).”
2.11.
In een e-mail van 4 september 2020 heeft [gedaagde] aan Ymere als volgt bericht:
“
Na rijp beraad heb ik besloten me terug te trekken uit onze onderhandeling aangaande dit project. Mede door de later verkregen informatie dat dit pand een ondeugdelijke verdiepingsvloer heeft én het standpunt van de gemeente dat wonen aldaar geheel niet mogelijk is, heeft geleid tot mijn besluit.
Na rijp beraad heb ik besloten me terug te trekken uit onze onderhandeling aangaande dit project. Mede door de later verkregen informatie dat dit pand een ondeugdelijke verdiepingsvloer heeft én het standpunt van de gemeente dat wonen aldaar geheel niet mogelijk is, heeft geleid tot mijn besluit.
Ik wens je veel succes met de verkoop.”
2.12.
Bij brief van 15 september 2020 heeft (de advocaat van) Ymere [gedaagde] verzocht om binnen 48 uur te bevestigen dat hij de koopovereenkomst ter zake de bedrijfsruimte zal nakomen overeenkomstig de in het biedingsformulier geboden koopsom. In deze brief staat voor zover van belang:
“
(…) Ten aanzien van het beoogd gebruik heeft u vermeld dat u het appartement voor uw dochter koopt en met een * is nog vermeld “wijziging gebruik” en “verbouwen”. Blijkens uw begeleidende mail heeft u de hoogte van uw bod afgestemd op het feit dat u kennelijk (op enig moment) de wens hebt om de bedrijfsruime te transformeren naar een woonruimte en u daarnaast rekening houdt met het feit dat de bedrijfsruimte in verhuurde staat verkocht wordt (in het gehuurde is op dit moment immers een onderneming gevestigd). Ymere begrijpt hieruit dat u bewust een lager bod gedaan heeft in verband met deze risico’s c.q. onzekerheden die uiteraard voor uw rekening en risico komen.
(…) Ten aanzien van het beoogd gebruik heeft u vermeld dat u het appartement voor uw dochter koopt en met een * is nog vermeld “wijziging gebruik” en “verbouwen”. Blijkens uw begeleidende mail heeft u de hoogte van uw bod afgestemd op het feit dat u kennelijk (op enig moment) de wens hebt om de bedrijfsruime te transformeren naar een woonruimte en u daarnaast rekening houdt met het feit dat de bedrijfsruimte in verhuurde staat verkocht wordt (in het gehuurde is op dit moment immers een onderneming gevestigd). Ymere begrijpt hieruit dat u bewust een lager bod gedaan heeft in verband met deze risico’s c.q. onzekerheden die uiteraard voor uw rekening en risico komen.
(…)
Ten aanzien van het eerste punt (de kennelijke wens tot transformatie) geldt dat dit geen reden is om de bedrijfsruimte niet af te nemen. U hebt een onvoorwaardelijk aanbod gedaan en dat is middels een voornemen tot gunning door Ymere geaccepteerd. Het komt voor uw rekening en risico of transformatie naar een andere gebruiksfunctie mogelijk is. (…)
(…)
Wat betreft het probleem aan de balken heeft Ymere van aanvang af kenbaar gemaakt dat zij dit probleem op eigen kosten oplost nu ook Ymere hier niet van op de hoogte was en zij van mening is dat u hier uiteraard niet het slachtoffer van mag worden. Ook dit staat dus niet in de weg aan de nakoming van de overeenkomst.
(…).”
2.13.
Bij brief van 17 september 2020 heeft (de advocaat van) [gedaagde] aan Ymere meegedeeld dat zijn bod een voorwaardelijk bod was, namelijk onder de voorwaarde dat de bestemming zou kunnen worden gewijzigd in woonruimte en dat de bedrijfsruimte daartoe kon worden verbouwd. In de brief is verder vermeld dat [gedaagde] , onder voorbehoud van rechten en weren, bereid is tot verder praten over de aankoop van de bedrijfsruimte tegen de door hem geboden prijs, waarbij hij – onder meer – een leveringsdatum wil overeenkomen in het eerste kwartaal van 2023. Ymere heeft met die leveringsdatum niet ingestemd.
2.14.
Bij brief van 16 oktober 2020 (die ook per deurwaardersexploot is betekend) heeft Ymere [gedaagde] gesommeerd om binnen acht dagen de meegezonden koopovereenkomst te ondertekenen en mee te werken aan de levering. In de brief staat dat met [gedaagde] is besproken dat wat Ymere betreft levering uiterlijk 1 december 2020 moet plaatsvinden, maar dat zij bereid is overeenkomstig de voorkeur van [gedaagde] (uiterlijk) op 31 december 2020 te leveren. In de brief staat ook dat, wanneer [gedaagde] niet tekent, Ymere dat in kort geding zal trachten af te dwingen en dat zij [gedaagde] aansprakelijk acht voor alle door Ymere geleden en te lijden schade.
2.15.
Een schriftelijke verklaring van 19 oktober 2020 van aannemer [naam aannemer] gericht aan [gedaagde] luidt als volgt:
”
On the 10th of July I joined you on the viewing of [adres] . You asked me to come to see if this apartment can be transferred from an office (which it is now) to a house. I am your contractor.
On the 10th of July I joined you on the viewing of [adres] . You asked me to come to see if this apartment can be transferred from an office (which it is now) to a house. I am your contractor.
I was part of a discussion you had with the gentleman of Ymere about the change of office to home, how to do it etc. You told him that for you it was a requirement to be able to make the change as otherwise you wouldn’t be interested. You also informed him that if you would make an offer, the possibility to change the office to home was a condition. The gentleman from Ymere replied that this project was perfect to transferring it into a house.
Although I understand Dutch, I hardly can write it. Therefore I am writing you this statement in English (...).”
2.16.
Bij brief van 20 oktober 2020 heeft (de advocaat van) [gedaagde] aan (de advocaat van) Ymere zich, voor het geval al een koopovereenkomst tot stand zou zijn gekomen, wat hij betwist, een beroep gedaan op dwaling en, voor zover bestaand, deze vernietigd.
3.Het geschil
3.1.
Ymere vordert – samengevat – om [gedaagde] te gelasten binnen twee dagen de aan de dagvaarding gehechte koopakte te ondertekenen, paraferen en aan Ymere af te geven en de daaruit voortvloeiende verbintenissen op straffe van dwangsommen na te komen, om hem te gebieden na een daartoe strekkende oproep bij de notaris te verschijnen en mee te werken aan de levering van de bedrijfsruimte, overeenkomstig de koopakte en met verwijdering van de ontbindingsmogelijkheid. Daarnaast vordert Ymere te bepalen dat het vonnis in de plaats treedt voor het deel van de koop- en leveringsakte dat ziet op de medewerking van [gedaagde] , in het geval hij deze weigert en om hem te veroordelen in de proceskosten, de nakosten en de wettelijke rente over deze kosten.
3.2.
[gedaagde] voert verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover voor de beoordeling van belang, ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Een vordering tot nakoming kan in kort geding alleen worden toegewezen, indien voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter het standpunt van eiser zal volgen, bijvoorbeeld als gedaagde een kennelijk ongegrond verweer voert, en indien van eiser niet kan worden gevergd dat hij de uitslag van de bodemprocedure afwacht.
4.2.
Ymere stelt zich op het standpunt dat een definitieve koopovereenkomst tot stand is gekomen, omdat [gedaagde] volgens haar een onvoorwaardelijk bod heeft gedaan en Ymere dat bod heeft aanvaard. [gedaagde] betwist dat.
4.3.
Een overeenkomst komt in het algemeen tot stand door een aanbod en de aanvaarding daarvan (artikel 6:217 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW)).
De aanvaarding moet inhoudelijk met het aanbod overeenstemmen (‘daarvan’).
Of hiervan sprake is, hangt – overeenkomstig de artikelen 3:33-35 BW – af van wat partijen hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen, overeenkomstig de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijze mochten toekennen, hebben afgeleid.
4.4.
Ymere heeft het initiatief genomen om de bedrijfsruimte te koop aan te bieden. In de e-mail die op 30 juni 2020 is verspreid om kopers te werven (zie 2.3), heeft Ymere vermeld dat de ruimte, 70 m² groot en ”zich uitermate goed [leent] voor woonbestemming”. Daarmee heeft Ymere bij potentiële kopers de indruk doen postvatten dat een verbouwing tot woning een reële mogelijkheid zou zijn. Ymere heeft in de brochure vervolgens vermeld alleen ‘onvoorwaardelijke’ biedingen te zullen accepteren.
4.5.
Vervolgens heeft [gedaagde] de ruimte in gezelschap van de aannemer bezichtigd en het onder 2.6 genoemde bod gedaan, met gebruikmaking van het biedingsformulier. Anders dan Ymere heeft bepleit, kan dit niet worden aangemerkt als een ‘onvoorwaardelijk’ bod. [gedaagde] heeft immers op het formulier zelf, kennelijk met een toelichting in een meegezonden e-mail (zie onder 2.12), ingevuld dat hij het appartement voor zijn dochter wilde kopen en wilde verbouwen, naar ook Ymere heeft begrepen, althans moeten begrijpen, tot woonruimte. [gedaagde] en zijn aannemer hebben beiden verklaard dat [gedaagde] dit punt tijdens de bezichtiging ook uitdrukkelijk met [medewerker eiseres] (Ymere) heeft besproken en dat daarop werd meegedeeld dat dit geen probleem zou zijn. Ymere heeft dit in die zin betwist dat zij geen enkele garantie heeft gegeven dat dit op korte termijn zou lukken, maar het moet haar in elk geval duidelijk zijn geweest dat de mogelijkheid tot wijziging van de bestemming en verbouwing voor [gedaagde] een essentieel onderdeel was voor zijn bereidheid tot koop. In zoverre kan het bod van [gedaagde] als een voorwaardelijk bod worden beschouwd (en dus een aanvaarding die van het aanbod van Ymere afwijkt, die geldt als een nieuw aanbod in de zin van artikel 6:225 lid 1 BW). [gedaagde] heeft er nog op gewezen dat er meer gegadigden waren en dat deze zonder uitzondering de ruimte met dat doel
– verbouwing tot woonruimte – wilden kopen, hetgeen Ymere niet heeft betwist.
4.6.
Verder waren partijen het nog niet eens over een leveringsdatum. Op het biedingsformulier heeft [gedaagde] ingevuld ”in overleg”, terwijl Ymere heeft aangegeven dat levering op 1 december 2020, of in elk geval uiterlijk op 31 december 2020 voor haar van essentieel belang was. Anders dan Ymere heeft betoogd, kan dus ook om die reden niet worden aangenomen dat de overeenkomst al definitief was.
4.7.
Anders dan Ymere heeft bepleit, is verder onvoldoende aannemelijk dat [gedaagde] bij de geboden prijs rekening heeft gehouden en moeten houden met een reëel risico dat bestemmingswijziging en verbouwing tot woonruimte niet mogelijk zouden zijn. Dat hij (meer dan) twee keer zoveel heeft geboden als de minimale vraagprijs, terwijl het een appartement van bescheiden omvang betreft, dat ook nog verbouwd zou moeten worden en er een oplossing voor de huurder zou moeten worden gevonden, met alle complicaties en kosten van dien, wijst eerder op het tegendeel, ook al betreft het een appartement met tuin in een gewild deel van Amsterdam.
4.8.
Kortom, naar aanleiding van het aanbod van Ymere heeft [gedaagde] een (nieuw) bod onder voorwaarden gedaan, dat Ymere niet heeft aanvaard. Ymere wilde immers alleen een bod accepteren dat onvoorwaardelijk was. Een overeenkomst is dus niet tot stand gekomen. Bovendien geldt dat – indien ervan uit wordt gegaan dat Ymere dit bod van [gedaagde] wel heeft aanvaard – [gedaagde] zijn bod rechtsgeldig heeft ingetrokken, althans dat het is komen te vervallen, omdat hij terecht er een beroep op heeft gedaan dat de voorwaarde niet was vervuld. [gedaagde] heeft, nadat hij zijn aanbod had gedaan, uit gemeentelijke documentatie afgeleid dat het wijzigen van de bestemming van de bedrijfsruimte heel moeilijk, zo niet onmogelijk zou zijn. Ymere heeft onvoldoende betwist dat dat wel eens heel problematisch zou kunnen worden en ook de onder 2.5 genoemde documentatie ondersteunt de stelling van [gedaagde] op dit punt. Daarmee was niet aan de voorwaarde voldaan. Vervolgens zijn partijen verder gaan onderhandelen – waarbij nog een extra complicatie was dat de balken in het appartement door zwamvorming aangetast bleken te zijn – maar ook toen hebben zij geen overeenstemming bereikt. Dat laatste erkent ook Ymere. Haar standpunt dat de eerdere ‘overeenkomst’ dan nog staat, of ‘herleeft’ is evenwel, gezien het hiervoor overwogene, onjuist.
4.9.
Het voorgaande leidt ertoe dat niet aannemelijk is dat de rechter in een bodemprocedure zal oordelen dat een perfecte koopovereenkomst tot stand is gekomen die [gedaagde] moet nakomen. Hierop stuiten de vorderingen van Ymere af. De vraag of mogelijk sprake is van dwaling, behoeft bij deze uitkomst niet meer aan de orde te komen.
4.10.
Als de in het ongelijk gestelde partij zal Ymere worden veroordeeld in de kosten van het geding, gevallen aan de zijde van [gedaagde] .
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
weigert de gevraagde voorzieningen,
5.2.
veroordeelt Ymere in de kosten van dit geding, tot heden aan de zijde van [gedaagde] begroot op:
– € 304,- aan griffierecht en
– € 980,- aan salaris advocaat,
5.3.
verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.A. Dudok van Heel, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. M. Balk, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 5 november 2020. [1]